Eiendomspriser sett i lys av markedssykler
2132
28.08.2019 kl 21:27
915
Budsjettbeskrankningen til en boligkjøper avhenger av mange faktorer. Egenkapital er svært viktig, men også tilgangen og prisen på kapital. Dersom det blir stadig vanskeligere å få lån eller det bankene tilbyr en å låne, så må nødvendigvis maksimalbudet i budkrigen reduseres. Dersom det blir dyrere å låne, så må en nødvendigvis låne mindre.
Boliglånsforskriften har kommet for å bli, og det begrenser hvor mye en kan låne. En del ser ut til å ha kompensert ved å skaffe seg toppfinansiering gjennom forbrukslån. Dette kommer på toppen av hva mor og far, onkler og tanter, besteforeldre har lånt eller gitt de unge håpefulle som skal inn på boligmarkedet. For inn skal de, for enhver pris. Venter du, så blir det bare dyrere. Og nå kan vi lese at nordmenn er ett av verdens mest belånte folkeslag.
https://e24.no/privat/bolig/analysesjef-regnet-paa-boligkjoep-med-forbrukslaan-hvis-dette-tallet-stemmer-er-det-skremmende/24671974
https://e24.no/privat/slaar-alarm-kortene-du-ikke-bruker-kan-bli-regnet-som-gjeld/24503127
https://www.nettavisen.no/okonomi/husholdningene-skylder-3555-milliarder---gudskjelov-at-renten-er-lav/3423835518.html
Så hva betyr alt dette, og hva skjer fremover? Jeg så nettopp en video om gjeldssyklus, og det var den beste halvtimen jeg har brukt på månedsvis. Sett deg til rette, og ta en titt: https://www.youtube.com/watch?v=PHe0bXAIuk0&t=3s
Ikke bare nærmer vi oss en ny nedgangstid, men det er "den store", jf. "deleveraging" i videoen. Og denne gangen blir det den perfekte stormen. Sentralbanker har allerede brukt opp rentevåpenet. Når nedturen kommer, og den hinsidige rekordmengden med kreditt skrumper inn, setter deflasjonen inn. Da kan myndighetene ikke redusere rentene for å stimulere økonomien, så nedturen blir ekstra hard.
Kort fortalt: hva ville boligprisene vært i Oslo dersom alle som søkte om boliglån fikk låne maksimalt 2-3 ganger inntenkten?
Dette er halvparten av hva en får låne i dag. I tillegg vil nominelle lønninger være lavere i dette scenarioet. En toroms til 4 mill. kr vil koste under 2 mill. kr. I beste fall. Med en vanlig lønn på en halv mill. kan boliglånet fort ikke være på mer enn en million. Og raset går fort, fordi alle kappes om å kutte prisene for å få solgt først. Akkurat som økningen har vært rask de senere årene: "nå går toget"... Og får en ikke solgt kan en bli sittende med en leilighet verdt 1 - 1,5 mill. kr, mens lånet som ble tatt opp på toppen av markedet forblir på 3 mill. kr. I slike tider må en spare maksimalt, så det blir havregrøt og nudler. Ikke noe restaurant, turer på byen og kino. Ingen ny bil, og ingen investeringer i aksjer eller innskudd på konto. Dermed faller inntekter i hele økonomien, lønninger må ned, og arbeidsledigheten øker. Og følgelig får folk enda dårligere råd, og effektene forsterkes. Gjestearbeidere fra andre land drar, og behovet for utleieboliger i Oslo reduseres kraftig. Ungdommer velger å komme seg ut i arbeidslivet og tjene penger fremfor å studere seg til arbeidsledighet, og enda færre vil leie. De med utleieboliger blir dermed hardest rammet av nedgangen, og det sprer seg til hele markedssegmentet for mindre leiligheter. Hvem vet, kanskje myndigheter må stramme inn velferdsordninger, slik at de på dagpenger får dårligere råd og må spare mer, og innvandrere på trygd velger å flytte siden strømmen av melk og honning tørker ut. Det kan bli en stor befolkningsNEDGANG i Oslo. Hvis du leser dette, og ikke har sett videoen jeg lenket til over, håper jeg denne beskrivelsen har fått deg nysgjerrig, så du tar en titt.
Det er tid for at boblen og nålen møtes.
Boliglånsforskriften har kommet for å bli, og det begrenser hvor mye en kan låne. En del ser ut til å ha kompensert ved å skaffe seg toppfinansiering gjennom forbrukslån. Dette kommer på toppen av hva mor og far, onkler og tanter, besteforeldre har lånt eller gitt de unge håpefulle som skal inn på boligmarkedet. For inn skal de, for enhver pris. Venter du, så blir det bare dyrere. Og nå kan vi lese at nordmenn er ett av verdens mest belånte folkeslag.
https://e24.no/privat/bolig/analysesjef-regnet-paa-boligkjoep-med-forbrukslaan-hvis-dette-tallet-stemmer-er-det-skremmende/24671974
https://e24.no/privat/slaar-alarm-kortene-du-ikke-bruker-kan-bli-regnet-som-gjeld/24503127
https://www.nettavisen.no/okonomi/husholdningene-skylder-3555-milliarder---gudskjelov-at-renten-er-lav/3423835518.html
Så hva betyr alt dette, og hva skjer fremover? Jeg så nettopp en video om gjeldssyklus, og det var den beste halvtimen jeg har brukt på månedsvis. Sett deg til rette, og ta en titt: https://www.youtube.com/watch?v=PHe0bXAIuk0&t=3s
Ikke bare nærmer vi oss en ny nedgangstid, men det er "den store", jf. "deleveraging" i videoen. Og denne gangen blir det den perfekte stormen. Sentralbanker har allerede brukt opp rentevåpenet. Når nedturen kommer, og den hinsidige rekordmengden med kreditt skrumper inn, setter deflasjonen inn. Da kan myndighetene ikke redusere rentene for å stimulere økonomien, så nedturen blir ekstra hard.
Kort fortalt: hva ville boligprisene vært i Oslo dersom alle som søkte om boliglån fikk låne maksimalt 2-3 ganger inntenkten?
Dette er halvparten av hva en får låne i dag. I tillegg vil nominelle lønninger være lavere i dette scenarioet. En toroms til 4 mill. kr vil koste under 2 mill. kr. I beste fall. Med en vanlig lønn på en halv mill. kan boliglånet fort ikke være på mer enn en million. Og raset går fort, fordi alle kappes om å kutte prisene for å få solgt først. Akkurat som økningen har vært rask de senere årene: "nå går toget"... Og får en ikke solgt kan en bli sittende med en leilighet verdt 1 - 1,5 mill. kr, mens lånet som ble tatt opp på toppen av markedet forblir på 3 mill. kr. I slike tider må en spare maksimalt, så det blir havregrøt og nudler. Ikke noe restaurant, turer på byen og kino. Ingen ny bil, og ingen investeringer i aksjer eller innskudd på konto. Dermed faller inntekter i hele økonomien, lønninger må ned, og arbeidsledigheten øker. Og følgelig får folk enda dårligere råd, og effektene forsterkes. Gjestearbeidere fra andre land drar, og behovet for utleieboliger i Oslo reduseres kraftig. Ungdommer velger å komme seg ut i arbeidslivet og tjene penger fremfor å studere seg til arbeidsledighet, og enda færre vil leie. De med utleieboliger blir dermed hardest rammet av nedgangen, og det sprer seg til hele markedssegmentet for mindre leiligheter. Hvem vet, kanskje myndigheter må stramme inn velferdsordninger, slik at de på dagpenger får dårligere råd og må spare mer, og innvandrere på trygd velger å flytte siden strømmen av melk og honning tørker ut. Det kan bli en stor befolkningsNEDGANG i Oslo. Hvis du leser dette, og ikke har sett videoen jeg lenket til over, håper jeg denne beskrivelsen har fått deg nysgjerrig, så du tar en titt.
Det er tid for at boblen og nålen møtes.
mrpotato
28.08.2019 kl 22:07
897
Usikker på om du mener det eller om du gjør narr av JohnErik M og vennene hans?
paneldata
29.08.2019 kl 00:21
827
2132, jeg deler bekymringen uten å se SÅ svart. I norge har myndighetene jobbet langsiktig for å skaffe flere politikkvirkemidler. Viktigst er
-motsyklisk kapitalbuffer i banker.
-boliglånforskrift
-petroleumsfond.
Vi går gjennom en oljeprisjusteringskur. Men det er et robust sett med virkemidler i Norge som gjør at bunnen ikke kan falle ut. Vi blir ikke rammet slik Island ble i finanskrisen, for å ta et eksempel.
-motsyklisk kapitalbuffer i banker.
-boliglånforskrift
-petroleumsfond.
Vi går gjennom en oljeprisjusteringskur. Men det er et robust sett med virkemidler i Norge som gjør at bunnen ikke kan falle ut. Vi blir ikke rammet slik Island ble i finanskrisen, for å ta et eksempel.
Det er begrenset hvor ille det kan gå i Norge når staten har 9500 milliarder på bok. Veksten i Norge de siste 10 årene har i stor grad vært basert på ,lavere renter, låneopptak og oljepengebruk av staten.
Vi har hatt vekst i byggebransjen, butikker, og restauranter.
Problemet er jo at dette ikke er varig vekst, oljepengebruken har nådd taket, renter stiger, og det er avtagende lånevekst.
Det Norge trenger er en ny vekstnæring som kan gi landet permanent inntekt. Her må nok staten på banen og investere. F.eks i et farmasøytisk selskap, Danmark eksporterer medisiner for over 100 milliarder kroner i året.
Vi har hatt vekst i byggebransjen, butikker, og restauranter.
Problemet er jo at dette ikke er varig vekst, oljepengebruken har nådd taket, renter stiger, og det er avtagende lånevekst.
Det Norge trenger er en ny vekstnæring som kan gi landet permanent inntekt. Her må nok staten på banen og investere. F.eks i et farmasøytisk selskap, Danmark eksporterer medisiner for over 100 milliarder kroner i året.