Skrevet av Linda Klokk, partner i Sem & Johnsen
Neste gang du skal selge en bolig, er det en sjanse for at du vil oppleve følgende: En budgiver legger inn et bud med den forutsetningen at de andre budgiverne ikke skal få vite om det. Dette budet er selvsagt høyere enn det som akkurat da er høyeste bud i den åpne budprosessen.
Ja eller nei til lukket bud?
Skal du si ja eller nei til det lukkede budet? Det er relativt sjelden vi i Sem & Johnsen opplever lukkede bud, men det har skjedd oftere det siste året enn før. I denne artikkelen gir vi deg flere gode grunner til at du normalt bør avslå slike bud, og vi skal også fortelle når det unntaksvis kan være en grei beslutning å akseptere dem.
Hva er det egentlig som skjer når det kommer inn et slikt konfidensielt bud? Sjeldent kommer lukkede bud inn før den ordinære budprosessen starter, og budgivers motivasjon vil være å ikke bidra til å «dra igang» budrunden. I slike tilfeller må man ta stilling til budet, uten å ha andre bud å vurdere dette opp mot. Budet bør derfor ligge på eller over din forventning, og du bør være rimelig sikker på at det er en god pris, og at få eller ingen andre vil gå over dette i en åpen budsituasjon.
I andre tilfeller kommer det et lukket bud mens den ordinære, åpne budprosessen pågår. Hva skjer egentlig da?
Jo, da har vi i praksis to budprosesser. Den åpne og vanlige budprosessen fortsetter uforstyrret av det lukkede budet, mens selger må ta stilling til om hun eller han vil akseptere det lukkede budet fremfor å la budrunden gå videre.
En slik situasjon vil ofte medføre sterk misnøye hos de som har åpne bud, da de ofte vil føle seg forbigått. Det kan også ende opp med at selger i ettertid ender opp med en dårlig følelse av at «vi fikk jo aldri prøvd markedet skikkelig». Det kan føre til misnøye hos både selger, megler og andre interessenter. Det er dog ikke ulovlig, du som selger kan velge hvilket bud du ønsker å akseptere på et hvilket som helst tidspunkt, uavhengig av forbehold eller øvrige bud/budgivere.
Vi vil på generelt grunnlag fraråde å aksepter lukkede bud når en åpen budprosess pågår, da en slik prosess normalt vil gi den beste prisen om den får løpe helt ut.
Forhåndsbud og lukket bud
Det lukkede budet har mange likhetstrekk med budgivere som oppsøker boligselger før visning og legger inn et tilbud. Både slike forhåndsbud og lukkede bud har noe attraktivt ved seg for selger: Som motytelse for at kjøper «kupper» budkampen tilbys du som selger oftest en relativt attraktiv pris.
Hensikten med begge typer bud er å få til en avtale med selger og dermed ekskludere andre interessenter og budgiver fra å by.
Som eiendomsmeglere liker vi verken bud før visning eller lukkede bud særlig godt. Når det er sagt, så er bud før visning enda mer risikabelt for selger enn lukkede bud. Det er fordi bud før visning må gå utenom megler og man sikrer derfor ikke rett rådgivning og prosess inn i en budaksept. For en privatperson er det mye å tenke på i en slik situasjon, og de færreste har erfaring med forhandlinger eller formaliteter relatert til boligsalg.
Vi ser ofte at vesentlige elementer som avtale om overtakelse eller uavklarte forbehold skaper utfordringer der kjøper og selger har blitt enige om avtale direkte.
La oss legge til at de lukkede budene noteres i samme logg som vanlige bud (budloggen), men at bud som går direkte til selger utenom via megler ikke gjør det. Dersom en budgiver ønsker å bevare sin anonymitet også etter at budprosessen er over, må man legge inn bud gjennom en fullmektig. Budloggen vil være tilgjengelig med full informasjon etter bud/aksept for kjøper og selger, mens deltakere fra budrunden kan få utlevert en anonymisert versjon.
Forbrukerrådet sjekket hva som lønner seg
Den forsikringen som forhåndsbudene innebærer for selger – altså den sikre prisen – er imidlertid en forsikring det svært sjelden lønner seg å tegne. Forbrukerrådet gjorde en stikkprøve av boliger solgt via ordinære budprosesser i Oslo i 2015. I nesten halvparten av tilfellene var det kommet inn forhåndsbud, men disse var i samtlige tilfeller lavere enn det som ble resultatet og sluttprisen i budprosessen.
Forbrukerrådets funn stemmer godt overens med hva våre meglere i Sem & Johnsen opplever.
Hvorfor vil noen legge inn et lukket bud? I praksis koker alle begrunnelser ned til at den interesserte ikke ønsker å drive opp prisen i den åpne budprosessen om et attraktivt objekt. Vi uthever de siste fire ordene, fordi lukkede bud i all hovedsak kommer i prosesser med mange budgivere.
Sagt på en annen og svært enkelt måte: Dersom du mottar et lukket bud, er det som regel grunn god nok til å satse på at du oppnår bedre pris i den åpne budrunden.
Det finnes alltid unntak
Finnes det unntak? Selvsagt. Og de handler ofte om pris. Et lukket bud langt over høyeste bud i den åpne prosessen, vil kunne endre vår anbefaling som meglere til selger. Hva som er «langt over» er unikt for hvert enkelt boligsalg, og noe selger og megler må diskutere. Det hender også, når interessen for boligen er lav eller selger ønske en rask konkludering av salget, at lukkede bud kan være et akseptabelt kompromiss for å få i gang en dialog mellom kjøper og selger.
Men unntakene er nettopp unntak. Hittil har vi i Sem & Johnsen kun opplevd noen få ganger at lukkede bud – som selger har avslått etter råd fra oss – har endt med høyere pris enn resultatet av den åpne budgivningen.
Som eiendomsmeglere har vi også faglige og moralske innvendinger mot lukkede bud, men vi forstår at boligselgerne først og fremst ønsker høyest mulig pris. Heldigvis er vi i samme båt, og da tjener begge parter som regel best på åpne prosesser.