Når en leietaker ikke betaler for seg er man som utleier nødt til å gjøre grep. Går det så langt som til utkastelse er det en ærlig sak å si at det ikke er noen morsom prosess. Her får du rådene som skal gjøre prosessen enklere for deg.
Det hender fra tid til annen at man havner i en situasjon der husleien ikke blir betalt. Du som utleier har rettigheter, men også et sett med regler som må følges.
Når leietaker ikke betaler
Husleien bør være bestemt gjennom leiekontrakten som signeres av leietaker og utleier før leieperioden starter. Som oftest blir leien betalt på forskudd for en måned om gangen til en gitt dato. I kontrakten bør det også være med en utkastelsesklausul som vil si at leieforholdet blir avsluttet om leien ikke blir betalt. Det medfører at du som utleier står sterkere dersom det skulle oppstå en situasjon der leietaker ikke betaler leien.
Se her hvordan Hybel kan hjelpe deg med å sette opp trygge leiekontrakter.
Fra tid til annen kan det skje at leien uteblir, enten den er forsinket eller ikke blir betalt i det hele tatt. Gjentatte forsinkelser og uteblitt leie regnes som brudd på leiekontrakten.
Forsinket leie
Selv om leien ikke blir betalt i tide, betyr ikke det at du kan sparke ut leietakeren. Du kan imidlertid kreve utkastelse, men det er namsmannen som må gjennomføre det. Dette blir regulert gjennom Husleieloven.
Har du med en utkastelsesklausul i leiekontrakten kan du i prinsippet kreve utkastelse dersom leietakeren skylder én krone. Men vær obs på at han har rett til å bli boende dersom leien blir betalt innen utkastelsen er gjennomført.
Det første du som utleier må gjøre når leien er forsinket er å sende ut en purring. I mange tilfeller kan dette være nok til å få leietaker til å betale. Dersom leien fortsatt uteblir er neste skritt å sende et skriftlig varsel om utkastelse i henhold til Tvangsfullbyrdelsesloven.
Varselet bør blant annet inneholde at leietaker må flytte ut dersom leien og eventuelle renter og omkostninger ikke blir betalt.
Her kan du laste ned følgende maler:
Krav om fravikelse
Uteblir leien fortsatt, kan utleier begjære fravikelse. Det vil si at leietaker må flytte ut. Har leiekontrakten en utkastelsesklausul sendes kravet til namsmannen. Hvis ikke må kravet fremmes til tingretten. Merk at det er nødt til å være snakk om et vesentlig utestående beløp dersom tingretten skal behandle saken.
Mens saken behandles har du ikke rett til å kaste ut leietakeren. Dersom du får medhold er det også namsmannen som skal gjennomføre selve utkastelsen. Helt frem til utkastelsen er gjennomført og leietakerens eiendeler er fjernet fra boligen, kan han betale det han skylder. Da vil saken stoppe opp.
Gjentatt forsinket leie
Om leien gang på gang blir betalt forsinket, kan dette også være grunn til hevelse av avtalen. Da er det samme prosess som gjelder.
Ubetalt leie og depositum
Når leietaker flytter inn, er det vanlig å opprette en depositumskonto. Denne tilsvarer som oftest tre måneders leie, og skal blant annet være utleiers trygghet dersom husleien ikke blir betalt. Fra denne kan utleier kreve å få utbetalt utestående husleie og kostnader knyttet til utkastelse.
Dersom det ikke er opprettet en depositumskonto, kan utleier sende inn saken til Forliksrådet.
Husk at det er gratis for Hybel Premium-kunder å opprette depositumskonto i OBOS-banken.
Regler om utkastelse
Når du velger å starte prosessen med utkastelse av en leietaker må du forholde deg til et sett av regler gjennom Tvangsfullbyrdelsesloven. Du som utleier kan aldri kaste ut leietakeren selv. Det er det kun namsmannen som kan gjøre.
Det første du må gjøre er å varsle leier om at du kommer til å begjære utkastelse. Leieboeren har da to uker på seg til å rette seg etter varselet, for eksempel betale leien han skylder. Om det ikke skjer kan du sende en begjæring om utkastelse til namsmannen.
For å kunne begjære utkastelse må du ha et tvangsgrunnlag. Det kan være:
- Ubetalt leie
- Tidsbestemt avtale har utløpt
- Oppsigelsestiden har utløpt
- Andre vesentlige brudd på leiekontrakten
Noe av det viktigste du som utleier kan gjøre, er å sikre deg for utkastelse gjennom husleiekontrakten. I den bør du ha med en utkastelsesklausul, for eksempel om leien ikke blir betalt.
Har du med en utkastelsesklausul i leiekontrakten holder det at leieren skylder én krone i husleie. Hvis man ikke har med en slik klausul, er det litt vanskeligere. Da må det være snakk om at man skylder leie for flere måneder.
Se her hvordan vi kan hjelpe deg med å sette opp trygge leiekontrakter.
Varsel om utkastelse - mal
For å sette i gang prosessen med utkastelse må du først varsle leietakeren skriflig. Varselet skal opplyse om at han har to uker på å flytte ut. Hvis ikke kommer det til å bli begjært utkastelse.
Det er veldig strenge krav for hva dette varselet skal inneholde. Her kan du laste ned en mal for varsel om utkastelse:
- Varsel om fravikelse (etter flytteoppfordring)
- Varsel om fravikelse (etter oppsigelse)
- Varsel om fravikelse (etter manglende betaling)
Begjære utkastelse
Dersom leietakeren fortsatt ikke flytter ut etter to uker, må du sende inn en begjæring om utkastelse til namsmannen eller tingretten. Pass på at du fyller ut dette nøye. Det er mange krav til hva begjæringen må inneholde. På politiets nettsider finner du skjema med begjæring for utkastelse som du kan bruke.
Namsmann eller tingretten vil deretter behandle din sak. Leietaker vil få mulighet til å komme med et motsvar.
Gjennomføring av utkastelse
Dersom namsmann eller tingrett finner ut at det er grunn til utkastelse, får både utleier og leier beskjed om en dato utkastelsen vil bli gjennomført. Det er namsmannen som står for selve utkastelsen. Dersom leietakeren i mellomtiden flytter ut, vil namsmannen bytte lås på døren.
Om leietaker fortsatt ikke har flyttet får han en frist på å hente tingene sine. Hvis ikke blir de fjernet for leietakers regning.
Merk deg at prosessen med en utkastelse ikke er ferdig før leietakerens eiendeler er fjernet fra boligen. Før det kan han når som helst gjøre opp for seg, og stanse utkastelsen.
Innkreving av utestående husleie
Dersom dere opprettet en depositumskonto ved inngåelse av leieforholdet, kan du kreve å få utbetalt det leieren skylder i husleie og kostnader knyttet til utkastelsen fra denne. Om dere ikke har det, må du sende inn saken til Forliksrådet. Du kan også begjære utlegg sammen med en forliksklage til namsmannen.
Enklere utleie med Hybel Premium
Forvaltningstjenesten Hybel Premium har som mål å gjøre utleiehverdagen enklere for både små og store utleiere. Du kan blant annet opprette og signere digitale leiekontrakter, opprette gratis depositumskonto og du får hjelp med innkreving av husleie.
Ved mislighold kan også vår inkassopartner bistå med videre innkreving og eventuell utkastelse. Vårt mål er å gjøre utleieprosessen enklere, tryggere og mer effektiv, både for deg og din leietaker.
Hybel Premium har ingen bindingstid og kan testes kostnadsfritt for utleiere i tre måneder.
