Trues av boligrestriksjoner i Berlin

(Denne artikkelen ble først publisert 20. juli 2018)

BERLIN: – Den største risikoen er den politiske situasjonen i Berlin. Delstatsmyndighetene i Berlin har innført både Mietpreisbremse og Mileuschutzgebiet, sier Einar Skjerven (52), norsk eiendomsinvestor i Berlin.

Der eier og leder han Skjerven Group, et selskap som disponerer rundt 3.000 leiligheter.

Skjervens selskap eier ikke alle, men har eierandeler i eiendommene som de disponerer gjennom fond og investeringsselskaper. De inviterer både norske og internasjonale investorer til å kjøpe seg inn.

Sa opp jobben – ble russebussgründer

Får ikke seksjonere

Regelen om Mileuschutzgebiet, eller bomiljøbeskyttelse, har som mål å bevare boligstrukturen i visse områder.

– Det innebærer at vi ikke har mulighet til å seksjonere eiendommer og selge leiligheter på samme måte som tidligere. Kjøper man en eiendom i de områdene, får man ikke seksjonere og selge leiligheter til andre enn leietagerne i bygget de neste syv årene. Det er for lang tidshorisont for våre internasjonale institusjonelle investorer, som normalt har en business-plan på tre til fem år.

Berlin er én av 16 delstater i Tyskland, og storbyen har siden 2016 vært styrt av en byregjering som består av sosialdemokrater, grønne og Die Linke, som er arvtageren til det tidligere kommunistpartiet i Øst-Tyskland.

I DYPET AV DDR: Mange av de norskeide leilighetene ligger i Berlin indre øst. Foto: Skjerven Group

– Berlin er en by som begynner å mangle boliger. Leiepristaket som myndighetene har innført svekker de økonomiske incentivene for å bygge nytt, sier Skjerven.

– Berlinerne har en inngrodd skepsis til kapitalisme, det hadde man jo ikke her, uttalte han i et intervju med Dagens Næringsliv i 2016.

Skal pushe norsk fiskepulver

Han sier leietagere har vært «komplett bortskjemte» og viser til at folk fortsatt kunne betale 3.500 kroner i måneden for en 100 kvadratmeters leilighet på Kurfürstendamm, gaten der selskapet hans har kontor.

Portefølje til 3 milliarder

Skjerven vil ikke oppgi hvor mye han har tjent siden oppstarten. Imidlertid anslo Dagens Næringsliv anslo i 2016 at han har tjent en halv milliard kroner.

Det regnestykket baserer seg på at han har solgt leiligheter for rundt 2 milliarder kroner, med en gevinst på 500 millioner for Skjerven og investorene.

– Det relevante for meg er hvor mange leiligheter vi har som er klare for salg. Den porteføljen er verdt 3 milliarder kroner nå, sier han.

Selskapet hans forfølger flere forretningsstrategier samtidig, selv om alle kretser rundt boliger i Berlin.

• Skjerven Invest retter seg mot profesjonelle investorer, og ivaretar investment- and acqusition management. Det vil si at selskapet søker opp porteføljer og objekter, henter inn egenkapital og tilrettelegger finansiering og deretter gjennomfører transaksjon og closing.
• Skjerven Asset Management forvalter de kjøpte eiendommene, og forbereder for seksjonering og salg der det er planen. Hvis investeringsstrategien er long-hold, står selskapet for drift, administrasjon og aktiviteter som kan øke inntektene.
• A-State Immobilien koordinerer salg og markedsføring, og er megler ved salg av enkeltleiligheter.

Overtok Tyskland-portefølje

Skjerven er opprinnelig fra Stryn, og var tidligere partner i Industrifinans Forvaltning.

Med en halv milliard investorkroner fra blant andre Obos og Opplysningsvesenets Fond, begynte han å kjøpe velholdte gårder i strøkene i Berlin han hadde mest tro på.

SKAL SKILLE SEG UT: Einar Skjerven prøver å tilby unike leiligheter til tyske forbrukere. Foto: Anders Horntvedt

I 2010 forsøkte han å fri til tyske investorer, men det forsøket falt på stengrunn.

– Tyske investorer er slow movers. Der vi ser muligheter, ser de problemer. De vil helst vente til noen andre har tatt mulighetene. Det var fullstendig megafrustrerende, sier han.

I 2012 overtok han Industrifinans’ tysklandsvirksomhet og startet for seg selv.

Norsk eksportsuksess: Frir med enebærsprit

– Hvordan finansierte du den oppstarten?

– Med egne penger. Jeg hadde god oversikt over porteføljen etter at jeg både hadde kjøpt og solgt eiendommer for Industrifinans. Jeg visste også hva det ville koste å åpne kontor her. Resultatet så langt er blitt et selskap med ålreit balanse og turnover, sier han.

Aksjemegler bygget vannskieldorado i Sverige

I dag investerer han i eiendommer sammen med partnere, som han ikke vil navngi.

Han gir imidlertid uttrykk for at det ikke er amatører han jobber sammen med.

– Det er blant annet en av de Nasdaq-listede private equity-aktørene. Det er absolutt ingen liten eiendomsmeglersjappe, sier han.

Gründere av supersykkel på pengejakt