Betaler 1,1 mrd. for Helsfyr-hotell

– Vi ønsket ikke å selge, men vi fikk en forespørsel fra en megler, og sa at vi kunne selge om prisingen var ok. Vi får 1 til 1,5 prosentpoeng bedre yield og et rentenivå som er 1 til 1,5 prosent lavere ved å investere i andre land enn om vi skulle reinvestere i Norge, så det ser mer fornuftig ut, sier adm. direktør i Eiendomsspar, Christian Ringnes.

Mer enn Østre Gravlund

Onsdag undertegnet han salgskontrakten på 1,1 milliarder kroner som gjør Storebrand Eiendomsfond Norge KS til ny eier av Scandic Helsfyr, et hotell som når ombyggingen og rehabiliteringen står ferdig, blir 18.000 kvadratmeter og vil ha 450 rom og kurs- og konferansekapasitet. Før ombyggingen hadde hotellet 253 rom.

Finansavisen intervjuet Ringnes da han inngikk avtale med Rica (nåværende Scandic-kjeden) om Helsfyr-hotellet. Da sa Ringnes at hotellet i stor grad dekket markedet av folk som skulle til Østre Gravlund, en kirkegård kloss på hotellet.

– He-he, ja, det er blitt et større marked der nå. Det er vel det Storebrand også har sett - det skjer mye på Helsfyr, sier Ringnes.

Ingen strategiendring

Eiendomsspar har etter salget ni hoteller igjen i Oslo, og Ringnes bedyrer at salget ikke er et signal på endret syn på markedet.

– Vi har mye hotelleiendom i Eiendomsspar fortsatt, for ikke snakke om Pandox.

Pandox er en internasjonal hotellkjede som har totalt 155 hoteller med 34.700 rom i 15 land. I Norge har selskapet 23 hoteller, hvorav 12 ligger i Oslo eller på Gardermoen. Eiendomsspar er største aksjonær i Pandox med snaue 25 prosent. Sundt-søsknene Christian og Helene eier 12,5 prosent hver av aksjene.

Undervektet i hotell

Kjøper er Storebrand Eiendomsfond KS, Norges største ubelånte eiendomsfond. Det har etter Helsfyr-kjøpet eiendommer for 13,5 milliarder i porteføljen. Adm. direktør i Storebrand Eiendom, Truls Nergaard, forteller at leieinntektene ligger på 55 millioner kroner årlig, hvilket gir en bruttoyield (leieinntekter målt mot eiendommens markedsverdi) på 5,0 prosent. Scandics leiekontrakt løper til 2037.

– Vi har vært undervektet i hotell. Vi har ett fra før, et Scandic-hotell på Fornebu, sier han. 

Fondet kjøper det ferdige prosjektet, og har en leiegaranti for de fem første årene for å slippe risikoen ved innkjøringen av nær 200 nye hotellrom.

– Når vi ser på hvor mye ny hotellkapasitet som har kommet i Oslo-markedet det siste halvannet året, er det fint å ha en garantert femårsbro hvis det skulle vise seg at belegget skulle falle, sier Nergaard.

– Helsfyr er et område i vekst med mange seriøse eiendomsnavn som bygger blant annet boliger og idrettsanlegg og det gjøres mye på gateplan, sier Helge Haaland, investeringsdirektør i Storebrand Eiendom.

I september 2017 sto Vålerengas nye stadion ferdig, og det bygges store kontorkomplekser i området hvor en stor andel av leietagerne er offentlige aktører.

8 prosent årlig avkastning

Storebrand Eiendomsfond KS ble etablert for ti år siden, og har når de overtar hotellet 18 eiendommer og har 60 andelshavere som alle er pensjonskasser. Storebrand er den største investoren med 20 prosent. Det forrige kjøpet fondet gjorde, var Arcus-produksjonsanlegget på Gjelleråsen rett nord for Oslo. Prislappen var 1,7 milliarder kroner.

– Vi har siden oppstarten levert 8 prosent ugearet avkastning uten at vi har solgt noe, sier Nergaard.

– Dette er den største hotelltransaksjonen i Norge det siste året, og det har vært en prosess som har vært jobbet med en stund. Det er innen hotell alltid en diskusjon om hva som er normalisert leie frem i tid, og det løser man - særlig i byggeprosjekter - ved at garantileie gis, sier adm. direktør i Pangea Property, Bård Bjølgerud.

Selskapet var selgers representant i dealen.