Det har oppstått en diskusjon om coronakrisen kan medføre at leieforpliktelsene reduseres eller faller helt bort.
Virke sa i Finansavisen 16. mars at coronakrisen er en force majeure-situasjon som fritar leietagerne fra plikten til å betale husleie. Carl Erik Krefting uttaler i samme artikkel at force majeure må gjelde betalingsmetodene for at leietager skal være fri for sine forpliktelser, og henviser til vurderinger innhentet fra to advokatfirmaer.
Advokatfirmaet BAHR har i en artikkel formidlet av Forum For Næringsmegling datert 16. mars 2020 sagt:
«Corona kan medføre at leietager får problemer med å betale, men slike betalingsproblemer likestilles rettslig sett med øvrige betalingsproblemer og fritar ikke fra betalingsplikt.»
Føyen Torkildsen har et notat avgitt til Norsk Eiendom 12. mars 2020 kommet til lignende konklusjon:
«Force majeure er et rettslig instrument som ved ekstraordinære begivenheter kan overføre risikoen fra en avtalepart til avtalemotparten. Selv om coronaviruset får innvirkning på leietagers omsetning, er ikke dette tilstrekkelig for å overføre risikoen til utleier ved at leietager går ansvarsfri for et betalingsmislighold.»
Det er tradisjon for at ansvaret for pengemangel anses som et strengt objektivt ansvar. En skyldner kan lett la det skure og gå og skape et skinn av skyldfri umulighet, og av bevishensyn må en slik mulighet avskjæres. Det er derfor vanlig å si i litteraturen at manglende betalingsevne sjelden kan påberopes som grunnlag for en mer fordelaktig rettsstilling.
Også Høyesterett i Rt. 2000 s. 610 poengterer at unntakene er få. Saken gjaldt spørsmålet om en insolvent bank kunne si seg fri for en pensjonsforpliktelse:
«Bankens betalingsvanskeligheter – bankens insolvens – kan isolert sett åpenbart ikke begrunne at det vil være urimelig å gjøre Breiviks pensjonsrettigheter gjeldende. Det må fortsatt være den klare hovedregel i norsk rett – som må gjelde med få unntak – at en skyldner, og ganske særlig en bank når den er skyldner, ikke kan si seg ubundet av en pengeforpliktelse på grunn av egne betalingsvanskeligheter.»
Selv om unntakene er «få» og «sjeldne», kan coronakrisen for enkelte leietagere være nettopp et slikt sjeldent unntak. Kanskje særlig gjelder det når det foreligger beslutning fra offentlig myndighet om restriksjoner som medfører at virksomheten må stenge eller restriksjoner som medfører at kundegrunnlaget faller helt bort. Og eventuelle unntak gjelder kanskje i større grad for fremtidige leieforfall enn for husleie som er forhåndsbetalt.
Det er et gledelig signal fra Krefting at han vil gå i dialog med sine leietagere om dette
Mange av de politiske virkemidlene (oppkapitalisering av bankene, redusert rente) vil bedre handlingsrommet til utleierne, men ikke like effektivt hjelpe leietagerne. Den interesseavveining slike kontraktsrettslige vurderinger ofte viser til kan derfor også tale for å oppstille et slikt sjeldent unntak for enkelte leietagere som rammes spesielt hardt.
Det er et gledelig signal fra Krefting at han vil gå i dialog med sine leietagere om dette. Ivar Koteng og E.C. Dahl (Reitan) har også på samme måte signalisert at de vil ta samfunnsansvar. La oss håpe alle utleiere tenker på samme måte.
Det som er svært uheldig er dersom utleierne nå benytter den litt uavklarte rettslige situasjonen til å få hardt pressede leietagere til å betale husleien nå. Det kan ikke utelukkes at utleiere som velger en aggressiv innfordring av husleien når frem med dette. Det kan i neste omgang lede til at leietagerne ikke kommer seg på bena igjen når krisen er over, og det er det ingen som er tjent med.
Fokuset må være å sørge for at også leietagerne (i tillegg til utleierne som nyter godt av lavere rente og betalingsutsettelser fra bankene) har likviditet til å få hjulene i gang igjen når coronakrisen er over.
Kristoffer Aasebø
Partner og advokat i Bull & Co Advokatfirma
