Av: Advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Tradisjonelt er naust benyttet til lagring av båter og fiskeredskaper, hva om de benyttes som fritidsbolig?

Økokrim som ifølge egen hjemmeside er «spissorganet» for å bekjempe blant annet miljøkriminalitet, har tidligere uttalt at de mener for få byggesaker i strandsonen anmeldes. 

Avhengig av alvorlighetsgrad og type lovovertredelse knyttet til den ulovlige bruksendring, kan man ikke bare se for seg krav om tilbakeføring og tvangsmulkt, men også politianmeldelse med påfølgende straffesak.

Utgangspunktet er klart, en sjøbod skal verken benyttes til beboelse eller overnatting. Hvorvidt det har skjedd en søknadspliktig bruksendring må derimot avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle. 

Miljøverndepartementet har tidligere uttalt at «Innredning av et båthus eller en sjøbod med kjøkken, bad og soverom vil etter departementets vurdering innebære en bruksendring.»

Avhengig av omstendighetene, herunder om det er lagt inn vann, kjøkken og bad mv., vil slik bruksendring som ikke er omsøkt kunne komme i konflikt med en rekke lovbestemmelser, herunder plan- og bygningsloven, forurensningsloven, naturmangfoldloven og friluftsloven. Konsekvensene kan bli kjedelige, og det er en relativt lav terskelen for at overtredelser av forurensningsloven er straffbare.

Hvilke pålegg kan gis for å tilbakeføre ulovlig bruksendring?

Kommunen skal som hovedregel forfølge ulovlige forhold med mindre overtredelsen er av mindre betydning. Eventuelle pålegg om tilbakeføring kan selvsagt ikke omfatte mer enn faktisk retting av det ulovlige forholdet, og formålet er at den lovlige tilstand på eiendommen skal gjenopprettes. Dette vil eksempelvis innebære at innredning i sjøboden som muliggjør beboelse kan kreves fjernet.

Typisk kan pålegg fra myndighetene gå ut på å fjerne ulovlig tiltak, opphør av bruk, stans av pågående arbeid, tilbakeføring av terreng og gjenplantning av vegetasjon.

Formålet er å rette opp er de objektivt konstaterbare avvik mellom det som er tillatt og den situasjon som er ulovlig. Pålegg forutsetter ikke skyld og rammer derfor også den som er i god tro.

Plan- og bygningsloven gir mulighet for direkte tvangsgjennomføring ved pålegg om opphør av ulovlig bruk, og gir hjemmel for å søke bistand hos politiet, eksempelvis dersom helse, miljø eller sikkerhet tilsier hurtig gjennomføring.

Byggeforbudet i strandsonen omfatter også mindre tiltak utendørs. Selv om endring av bruk ofte kan skje uten store bygningstekniske inngrep, eller forandringer av omkringliggende terreng, vil dette like fullt være en bruksendring som vil utløse søknadsplikt.

Det løper ingen foreldelsesfrist for adgangen til å gi slike pålegg. Tidligere eiers ulovlige bruksendring som man er uvitende om ved kjøpstidspunktet kan derfor ramme ny eier. Ved den minste tvil kan det derfor være en god investering å undersøke denne type forhold ved en eiendom i forkant av budgivning.

Hvordan få godkjent ulovlig bruksendring?

Å få gjennomslag for et nytt planforslag som åpner for utbygging i 100-metersbeltet vil ofte fremstå som en lang og usikker vei å gå, og det kan være mer fristende å søke om dispensasjon.

Etter plan- og bygningsloven kan søknad om dispensasjon ikke innvilges dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må også fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet konkret vurdering være klart større enn ulempene.

Myndighetene vurderer i hvilken grad tiltaket slik det er omsøkt vil få negative konsekvenser på frilufts- og ferdselsinteressene, naturmiljøet og landskapsinteressene i området.

I de tilfeller der en bruksendring av naust gir ytterligere privatisering av strandsonen, eller vil være negativt for vegetasjon, dyreliv og landskapsmangfold, vil det skape store utfordringer å få dispensasjon. 

Bruksendring av naust til fritidsbolig i attraktive områder der allmennheten ferdes vil også kunne gi en større privatisering av strandsonen enn om naustet kun benyttes til lagring av båt og annet utstyr. Dette fordi en fritidsbolig normalt også vil ha et omkringliggende område (innmark) der det ikke er naturlig for allmennheten å bevege seg.

Områder som fra før er tilrettelagt for allmenn ferdsel, f.eks. for fiske og friluftsliv, vil derfor vanskeliggjøre en dispensasjon. Der det ikke er mulig å anlegge avløpsløsning og/eller der endret bruk vil gi større eksponering mot sjø som gir fjernvirkning vil det tilsvarende være vanskelig å få godkjent bruksendringen.

Hva med de som har lykkes å bruksendre - hvordan har de gått frem?

Det er mange interesser og hensyn som skal ivaretas i plan- og byggesaker. I de tilfeller hvor tiltakene og den aktuelle bruk har pågått på eiendommer i flere tiår og ikke er til sjenanse eller ulempe for omkringliggende miljø, bør man har et godt utgangspunkt for å innlede en konstruktiv dialog for å søke gode løsninger med plan- og bygningsmyndighetene.

Man skal også være klar over at selv om nyere reguleringsstatus for det aktuelle område er park/friområde, gir ikke dette i seg selv allmenheten rett til å ferdes på privat grunn, så lenge arealet verken er ekspropriert eller overtatt av kommunen.

Det vil være positivt for dispensasjon/bruksendring dersom denne ikke medfører ulempe og/eller ytterligere privatisering. Det samme gjelder dersom naustet fra før ligger i ferdig utbygd område der andre eksisterende naust i stor grad er bruksendret.

Kan forslag til nye regler gjøre det enklere å få dispensasjon?

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har tidligere i år sendt ut høringsforslag til endring av plan- og bygningslovens bestemmelse om dispensasjon.

Generelt bærer forslaget preg av å skulle gjøre listen for oppnå dispensasjon lavere, og fylkesmannens mulighet til overprøving av kommunens skjønn mindre. Det er likevel stor grunn til å notere seg at det ikke skal være adgang til å gi dispensasjon der nasjonale eller regionale interesser blir vesentlig tilsidesatt.

Bakgrunnen til forslaget er at regelverket slik det er i dag er utfordrende. Regjeringen mener det er hensiktsmessig å øke kommunens handlingsrom i saker der lokale forhold i hovedsak gjør seg gjeldende.

Dagens regelverk åpner for at det kan gis dispensasjon der fordelene er «klart større enn ulempene». I høringsforslaget er ordet "klart" fjernet. Blir forslaget vedtatt vil dette i realitet innebære at dispensasjon kan gis selv om fordelene kun er litt større enn ulempene.

Fylkesmannen skal fortsatt kunne overprøve vurderingen som omhandler regionale og nasjonale interesser, herunder saker i strandsonen, men det må nå samtidig legges stor vekt på kommunens vurdering av hvorvidt fordelene ved dispensasjon er større enn ulempene.

Forslaget innebærer også at domstolene ikke skal kunne overprøve kommunenes utøvelse av skjønn i lokale saker, men de skal fortsatt behandle saker om myndighetsmisbruk og saker der regionale og nasjonale interesser gjør seg gjeldende.

Kun tiden vil vise hvorvidt forslaget, dersom det blir vedtatt, vil gi noen praktiske endringer sammenliknet med dagens situasjon. Uansett vil det være en god investering i forkant av enten kjøp av naust og/eller påtenkt bruksendring, å få grundig sjekket ut forholdet til plan- og bygningsmyndighetene. Slikt forarbeid kan forhindre uønsket besøk av lovens voktere i sommervarmen.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Kåre Klausen, Bing Hodneland advokatselskap DA.