Saksøker for å avklare milliardverdier

Jan Erik Rivelsrud og Jan Rune Hetle kjøpte en eiendom på 120 mål på Nordstrand for 25 millioner kroner der seks boligsameier hadde festekontrakter som ga 300.000 i årlige festeavgifter.

Målet var å tilby boligeierne å kjøpe ut tomten rundt boligene, som utgjør rundt 30 mål, slik at Rivelsrud og Hetle kunne bygge og selge totalt 520 boliger tilsvarende 60.000 kvadratmeter på de resterende 90 målene.

Men boligeierne takket nei til å omgjøre festekontrakten til selveiertomter. Også da alle de 167 boligeierne ble tilbudt 150.000 kroner hver - og selg når lokkemiddelet ble økt til 300.000 kroner - totalt 50 millioner.

Innløsningsrett for skog

I stedet har Finansavisen skrevet at boliglagene sondert blant store entreprenører med tanke på selv å kunne utvikle kjempeeiendommen. Det er imidlertid ikke lenger planen. Nå ønsker boliglagene at tomten bevares som friområde.

STRIDENS KJERNE: Kan skogsområdene på Nordstrand beskyttes av innløsningsretten boligeiere har til å eie egen tomt i henhold til tomtefesteloven eller gir det en enorm verdioverføring fra bortfester til fester i strid med menneskerettskonvensjonen? Foto: Steinar Grini

Rivelsrud og Hetle har mistet tålmodigheten med boliglagene, og nå har de gått til Oslo tingrett for å få retten til å slå fast at innløsningsretten etter tomtefesteloven kun gjelder hustomtene med tilstøtende areal det er naturlig å beplante - ikke for store skogsområder.

Det er advokat Magnus Hellesylt i Wiersholm som fører saken for Rivelsrud og Hetles Nobil Utvikling hele denne uken. Thomas Andersen i Brækhus kjemper for at boliglagenes innløsningsrett gjelder hele den festede tomten inkludert skogsområdene, og ikke bare tomtearealene rundt husene.

Grunneier mener festeres rabatt ved innløsningsretten i tomtefesteloven innebærer en enorm verdioverføring fra bortfester til fester, noe de mener er i strid med eiendomsrettsvernet i menneskerettskonvensjonen.

Grunneier har festet bort tomten, og har ingen interesse utover den årlig løpende festeavgift - ikke engang til å klippe gresset eller å hugge et tre

Thomas Andersen, advokat

– Kan ikke hugge et tre

– Nobil har kjøpt og overtatt bortfesterposisjonen med plan om å utvikle i stor utstrekning. Det har vært ført forhandlinger, men partene står veldig langt fra hverandre. Mine klienter ønsker ikke en utvikling slik Nobil har presentert så det er ikke blitt en løsning, sier Thomas Andersen til Finansavisen.

VÅPENDRAGER: Advokat Thomas Andersen, Brækhus, representerer boliglagene. Foto: Brækhus

Nobil på sin side har varslet både skyhøy økning i festeavgiftene og store erstatningskrav dersom boliglagenes innløsningskrav trekkes. Allerede skal Nobils kostnader ha passert 4,5 millioner kroner.

Men Andersen anfører at boliglagene ikke har krevd innløsning, og at det ikke kan kreves erstatning av et hypotetisk tilfelle før det er igangsatt en rettslig prosess om innløsning. Og det tenker ikke boliglagene å sette igang.

Derfor er Nobil tvunget til selv å igangsette prosessen ved å avklare retten til innløsning av skogsområdene.

– Grunneier har festet bort tomten, og har ingen interesse utover den årlig løpende festeavgift - ikke engang til å klippe gresset eller å hugge et tre, sier Andersen.

Usedvanlig sak i Norge

Nobils holdning er at innløsningsretten i tomtefesteloven kun gjelder hustomtene med tilstøtende arealer som er naturlig å beplante - såkalt «naturlig arrondert tomt». Men boliglagene fremhever at det ikke er en del av loven.

– I lovens forstand er hele området brukt til bolig - også det de kaller friområde som dels består av utearealer, internveier, hage, trampoliner, grillplasser og annet, sier Andersen.

Innløsningsreglene er imidlertid ikke ment å sikre festerne "gratis" tomt og i tillegg utbyggingsmuligheter med store økonomiske gevinster

Magnus Hellesylt, advokat

Nobil støtter seg til en avtale mellom tidligere grunneier og boliglagene fra 1954 om byggeforbud på tomten. De støtter seg også til en voldgiftsdom fra 1953, der grunneier ikke var part, men som gikk mellom boliglagene om fordeling av fellesutgiftene der det ble skilt mellom det som var «naturlig arrondert tomt» rundt hver av boliglagenes bygninger og friområder.

Nobil mener følgelig at boliglagene selv har avgrenset hva som er boligtomt og hva som er skogsområder.

– Tomtefesteloven har ingen bestemmelser om delvis innløsning av festet areal, sier Andersen som betegner rettssaken som usedvanlig da det ikke finnes noen andre sammenlignbare saker, sier Thomas Andersen.

«Gratis tomt»

I sitt sluttinnlegg til Oslo tingrett skriver Magnus Hellesylt «Lovgiver ønsker at det skal være et praktisk og økonomisk reelt alternativ for fester å bli selveier av tomteareal de fester til bolig. Innløsningsreglene er imidlertid ikke ment å sikre festerne "gratis" tomt og i tillegg utbyggingsmuligheter med store økonomiske gevinster».

VÅPENDRAGER: Advokat Magnus Hellesylt, Wiersholm, representerer grunneier. Foto: Wiersholm

«Det er anstrengt å anse skogsområdene som dekker mesteparten av tomten som "hagen" til den spredte boligbebyggelsen», skriver Hellesylt.

Han viser også til at de 90 målene i stiftelsesgrunnlaget er tenkt brukt til veier, butikker, barnehager, badstue, tennisbaner, hobbyverksteder og friarealer.

– Det er ingen næringsvirksomhet på tomten. Det følger av festekontrakt, vedtekter og bruk i dag at formålet er bolig, sier Andersen.

Hvis grunneierne ikke vinner frem på at innløsningsretten kan deles opp, anfører de at innløsningsretten ikke eksisterer fordi Øvre Ljan Boliglag er fester i henhold til festeavtalen, og ikke de enkelte boliglagene. Følgelig mener de at ØLB ikke har innløsningsrett ettersom de ikke er beboer, men fremfester.

Andersen avviser dette, og viser til at det kun har med intern organisering for boliglagene å gjøre.