Boligmarkedet er brennhett om dagen, og stadig flere av de rekordmange boligene som blir solgt, går over prisantydning. I budrunder hvor mange strekker seg lenger på grunn av rekordlav rente og rausere boliglånsforskrift, kan budtaktikken være avgjørende for hva prisen blir til slutt.
– Vi har funnet ut at det som mange kanskje tror lønner seg, er det du taper mest penger på, sier sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse, Andreas Benedictow.
På vegne av Eiendomsutvalget og Finansdepartementet har han nylig levert en kvantitativ analyse av boligomsetning og budgivning, som skal brukes som grunnlag til den nye eiendomsmeglingsloven.
Datagrunnlaget for rapporten er norske budrundedata levert av DNB Eiendom og Krogsveen i perioden 2010-2017 og inneholder totalt 110.000 budrunder. 74 prosent av disse gikk over takst.
Kobrabud
En ikke ukjent taktikk når folk skal kjøpe bolig, er såkalte «kobrabud» eller «skremmebud». Man slenger inn et høyt bud, kanskje flere hundre tusen over prisantydning, i håp om at andre budgivere skal trekke seg og at prisen likevel blir lavere enn om budene økte i mindre størrelser.
– Det lønner seg sjelden å by på denne måten. I motsetning til en auksjon med mindre budøkninger, vil kobrabudgiveren risikere å by langt over nest høyeste reservasjonspris. Halvparten av budrunder med kobrabud går minst 12 prosent over prisantydning, sier Benedictow.
Til sammenligning går budrunder uten slike «skremmebud» kun 1 prosent over antydning. Der hvor kobrabudet vinner hele budrunden, er snittet 7,8 prosent over prisantydning. Ofte drar et slikt bud bare prisen opp, mens det er noen andre som vinner budrunden.
– Det kan også tenkes at et høyt bud oppfattes som et signal om at boligen har høyere verdi i markedet enn prisantydningen skulle tilsi, og dermed dra med seg flere budgivere lenger inn i budrunden, sier Benedictow.
– Skremmebud vinner sjelden
Sjeføkonomen understreker at slike bud også kan være lønnsomme, men at de som regel ikke er det. Kobrabud defineres som alle budøkninger som er på minst 5 prosent over prisantydningen. Der hvor slike bud er vinnerbudet, er stort sett i forhandlinger med kun én budgiver. Det er tilfellet i 75 prosent av auksjonene.
– Det er kun 5,9 prosent av alle budrunder i vårt utvalg som er vunnet av et kobrabud, og det forekommer i 18 prosent av budrundene, nesten hver femte, sier Benedictow.
Boligforskeren peker på at budøkningen ved skremmebud kan være så stor som 500.000 pr. bud, og at man da risikerer store tap.
– Det kommer selvfølgelig an på prisklasse, men du klarer ikke å avklare dine konkurrenters betalingsvillighet. De fleste har en øvre grense, og du risikerer å betale flere hundre tusen mer enn du hadde trengt, sier han.
Kupping
Mange boligkjøpere kupper også leiligheter og hus før visning for å sikre seg boligen til den prisen de kan eller er villige til å betale. Ved kupping unngår de en heftig budrunde som kan ende langt over prisantydning, men de risikerer også å betale altfor mye, gitt at budrunden ikke tar av.
– Kupping fører i noen grad til en høyere pris enn hvis det ikke kuppes. Rapporten viser imidlertid at kupp generelt hverken skjer til svært høy eller svært lav pris. Det kan også redusere tilliten til markedet, den reelle markedsprisen blir ikke identifisert, og den som «burde» fått boligen, får den ikke, sier Benedictow.
Spesielt i 2016 var det stor differanse mellom kupping og tradisjonelle budrunder. Ved kupping lå snittet 20 prosent over takst, mot 10 prosent når budrunden gikk som normalt.
– Lavt bud kan fungere
Går du dermed motsatt vei og legger inn et bud et godt stykke under takst, så kan det fungere bedre.
– Byr du veldig lavt – et skambud – så kan budet ditt bare bli avvist, men vi har sett at det er en forankringeffekt som kan bidra til at prisen blir lavere hvis utgangspunktet også er lavt, sier Benedictow.
Det er i Oslo og Bergen det er flest budrunder, og en gjennomsnittlig runde varer i fem timer og 40 minutter fra klokken 08.
– Lokkepris fungerer ikke
Lokkepris var relativt utbredt i 2016, da boligprisene steg 12,8 prosent i Norge og 23,3 prosent i Oslo. Rapporten til Samfunnsøkonomisk Analyse viser at det generelt ikke lønner seg. På samme måte som et lavt bud kan få ned forventningene, så gjør lokkepris det samme, og gir dårligere pris for selger.
Rapporten har undersøkt lokkepris i en periode hvor det fortsatt ble satt én pris av takstmann og én pris av megler.
– Vi vet at prisantydning settes under takst i nær halvparten av alle auksjonene i vårt opprinnelige utvalg, som går til og med 2017, og at en stor andel av omsetningene vi studerer har gått godt over takst, sier Benedictow.
– Fungert mot sin hensikt
Benedictow forklarer hvorfor lokkepris ikke fungerer:
– Lav prisantydning setter i gang to motstridende effekter; en forankringseffekt og en flokkeffekt. En lav prisantydning kan forankre prisforventningene til et lavere nivå, med en negativ effekt på salgsprisen, men den kan også lede til økt interesse for eiendommen, med en positiv effekt på salgspris, sier han.
– Vi finner klare indikasjoner på at forankringseffekten overgår flokkeffekten, slik at det ikke lønner seg å sette en prisantydning lavere enn takst. Lokkepriser har fungert mot sin hensikt, og budene starter bare lavere, sier Benedictow.
– Hva er så beste måte å være med i en budrunde på?
– Generelt på en helt normal måte, for ikke å presse opp prisen unødig. Ved å ikke kuppe, eller hugge til med store bud i budrunden, men øke med mindre beløp.
