Snuoperasjonen på Øslo Øst

Med sine 18 etasjer strekker den seg mot himmelen på Oslos østkant. Et slitent signalbygg. 66 meter kledd med asbest. Høyblokka på Økern har stått der i flere år og ventet på sin skjebne. Det skulle rives. Jevnes med jorden og gjøre plass til Oslos største kjøpesenter.

Blant innbyggerne i Bjerke Bydel summet ryktene om både kino og badeland. Og ryktene stemte. Selskapet Økern Sentrum, likedelt mellom Steen & Strøm og Storebrand, kjøpte i 2006 høyblokka, det tilknyttede Økernsenteret og en tomt på rundt 50 dekar for 680 millioner kroner. Samme året lanserte selskapet planene om et kjøpesenter som skulle romme 65.000 kvadratmeter med butikker og servering, i tillegg til 200 boliger. Men årene gikk og høyblokka ble stående. I Bjerke bydel begynte folk å lure på hva som egentlig skjedde med Økernsenteret.

– Vi kjempet i motbakke i over 10 år, forteller Thomas Holth, prosjektdirektør i Steen & Strøm.

I departementet var de lunkne, lokalpolitikerne skeptiske og i Plan og bygningsetaten hadde de sett for seg noen andre planer der høyblokka fikk leve videre. Likevel kom reguleringsplanen på plass i 2012 og rammetillatelsen i 2017. Økern Sentrum kunne sette spaden i jorda og jevne høyblokka med jorden.

– Vi var i ferd med å starte en anbudsrunde for totalentreprisen. Da hadde det ikke vært noen vei tilbake, men vi snudde i siste øyeblikk. Vi spurte oss selv hva Oslo og Groruddalen trenger mest de neste 50 årene, sier Holth.

Dette var i 2018. Etter 12 år og flere hundre millioner kroner til planlegging ble kjøpesenteret lagt i skuffen. Fra en annen skuff hentet de 1.500 boliger, over 100.000 kvadratmeter til arbeidsplasser, handel, servering, kultur- og aktivitetstilbud. En skandinavisk kjøpesenterkjempe valgte altså å skrote planene om et senter som var klart til å bygges.

– Det er forbilledlig at et stort, internasjonalt selskap klarer å tenke nytt og se andre muligheter i en enkelteiendom. Det er ikke annet enn modig.

Steen&Strøm eies av Klépierre og pensjonsfondet ABP.

– Brukte dere 12 år på å finne ut hva Økern egentlig trengte?

– Nei, det blir feil å si. Det har skjedd mye i løpet av de årene. Oslo har vokst med 100.000 innbyggere og det har blitt en stor satsing på bilfritt byliv. Nå er det lett å si at vi tok feil, men det blir bare etterpåklokskap.

– Fant dere ut at et kjøpesenter på Økern rett og slett ikke var lønnsomt lenger?

– Nei, det stemmer ikke. Vi hadde allerede på plass leietakere for nesten hele senteret. Handelshuset er fortsatt en god plan som vi er stolte av, men den nye planen er enda bedre.

Forlatt senter

Siden 2006 har boligprisene i Oslo skutt i været. For landets kjøpesentre har derimot veksten stagnert, og sentrene er under press av en fremvoksende netthandel.

– Steen & Strøm har ikke endret sin generelle strategi. Selskapet har fortsatt stor tro på kjøpesentre. Bare se på senterene Vinterbro og Metro som har hatt en omsetningsvekst på henholdsvis 17 og 10 prosent til og med juli i år, sier Holth.

Han sitter på en enkel stol rundt et enkelt bord i lokalet som en gang huset en kiosk i overgangen mellom Økernsenteret og Økern t-banestasjon. Nå må skyvedørene dras opp med muskelkraft for å komme ut. På innsiden av senteret er det stengt og tomt. Inngangspartiet som ønsker deg velkommen til senteret ligger skjult bak høye gjerder. 

Også høyblokka er rensket for leietakere etter at Nav og bydelsadministrasjonen til Bjerke bydel flyttet ut for flere år siden. Både kald vind og støy hadde fri passasje gjennom de gamle vinduene, som gjorde at leietakerne ble flyttet til et annet bygg på Ulven som Storebrand eide. Økernsenterets skjebne ble ifølge Holth forseglet med utbedringen av Ringveien og Østre Aker vei som ligger tett på senteret. Økern var en stor byggeplass i flere år.

– Det var nærmest umulig å komme seg hit. Kundegrunnlaget forsvant.

Først takket Vinmonopolet for seg, som gjorde at Kiwi fikk problemer. Deretter falt dominobrikkene en etter en helt til senteret hadde tømt seg selv i 2015. De påfølgende årene måtte Økern Sentrum gjennomføre store nedskrivninger som følge av tapte fremtidige inntekter. Siden 2015 har selskapet et akkumulert underskudd på 348 millioner kroner. Verdien av tomten har derimot steget betraktelig siden kjøpet i 2006.

– Fire ganger så mye, sier Holth.

Som da vil si en tomteverdi på rundt 3-4 milliarder kroner. I tillegg har Økern Sentrum på veien kjøpt noen tilknyttede tomter fra Statens Vegvesen og Bane NOR.

15 milliarder

I 2015 snakket Holth om en investering på fem milliarder for bygget som skulle stå ferdig i 2020. Nå skal han heller i løpet av høsten levere planforslaget for det nye prosjektet som har en kostnadsramme på 10-15 milliarder kroner. Planområdet er utvidet fra 163.000 kvadratmeter til 250.000.

– Høsten 2018 hadde vi et uformelt møte på med Raymond Johansen. Allerede nå skal vi levere planforslaget vårt. Det må være rekord i effektiv planprosess.

Det nye forslaget ble tatt vesentlig bedre imot av byens politikere og etater.

– Det er svært positivt at Økern Sentrum ANS har innsett at byen og fremtiden er bedre tjent med et urbant og mangfoldig sammensatt sentrum på Økern, enn ett stort kjøpesenter som opprinnelig var planlagt, sier Andreas Vaa Bermann, avdelingsleder i Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo.

Også fra rådhuset er signalene positive.

– I og med at dette er en pågående sak hos PBE kan vi ikke ta stilling til prosjektet i detalj. Men på generelt grunnlag er vi imidlertid positive til at blir laget en ny og bedre plan for Økern, da den gamle reguleringen i liten grad la opp til byliv og et godt nærmiljø, sier Arild Hermstad, fungerende byråd for byutvikling.

Mens nok en rekke med t-banevogner sklir inn på Økern stasjon, forteller Holth om opplevelsen inne på Johansens kontor da han fortalte om helomvendingen fra kjøpesenter til boliger og byliv.

– Først var det som om de ikke trodde på det jeg sa. Deretter følte jeg en enorm lettelse i rommet, beskriver han.

– Etter 10 år med motvind har vi fått to år med medvind. Det siste er å foretrekke.

Fått voksenopplæring

Inne på kontoret til byrådslederen var fortsatt planen å rive høyblokka. For det første var det dyrt å rehabilitere den og for det andre passet den ikke inn i planene.

– Hele byggets kledning er full av asbest og det tekniske anlegget må byttes ut. Det er en kostnadskrevende øvelse.

Men Økern Sentrum har lært en viktig ting med byutvikling. Stedets historie må få være med videre. Og i et samfunn der gjenbruk blir mer og mer sentralt, ble konklusjonen at høyblokka får leve videre. Ikke bare blir den stående, den har også blitt en «viktig identitet» for hele prosjektet.

– Å tenke på historien har vært vår voksenopplæring i dette prosjektet. Når vi nå utvikler Økern Sentrum skal vi bevare og forsterke den rike og varierte historien på Økern gjennom en fremtidsrettet byutvikling. Vi skal skape ny identitet gjennom stedets historie, sier Holth.

Da høyblokka ble reist i 1969 var det Norges høyeste forretnings- og kontorbygg, tegnet av arkitektene Håkon Mjelva og Per Norseng. «En modernistisk perle» vil noen si. «Vanvittig stygg» vil andre hevde. Forfatter Tom Egeland husker fascinasjonen for Økern og den blå «skyskraperen» på senteret da han i barndommen tok t-banen fra hjemstedet Kalbakken til sentrum av Oslo.

– Høyblokken var på svimlende 18 etasjer, og det var det nærmeste en tiåring fra Grorud kunne komme en følelse av Manhattan i 1969, sier han.

– For meg var ikke Økernsenteret et ordentlig senter. Det hadde ikke så mye å tilby. For meg var Økern mer et t-banestopp, sier groruddøl og olympisk mester i langrenn, Øystein «Pølsa» Pettersen.

Starter bygging i 2023

Området som nå er best kjent som et trafikalt knutepunkt, skal igjen bli noe mer, som da Økern vokste frem på begynnelsen av 1900-tallet. I kulturminneguiden for Bydel Bjerke skriver Groruddalen historielag om hvordan de store bedriftsetableringene kom like etter første verdenskrig, med Standard Telefon og Kabelfabrikk som den største og lengstlevende. Med bedriftene vokste også innbyggertallet. På 60-tallet var Økern blitt byens store markedsplass.

– Med sin historie og utpekte rolle i utviklingen av fremtidens Oslo, ligger alt til rette for nå å skape «hovedstaden» i Oslo Øst, sier Holth

Økern er den siste brikken som skal på plass i den fremvoksende Hovinbyen. Løren har hatt en massiv utbygging og Ulven er på vei. I dag er Hovinbyen Oslos største utviklingsområde, med planer for 30-40 000 nye boliger, som vil huse totalt 100 000 mennesker. I tillegg kommer 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal som utgjør mellom 50-100 000 nye arbeidsplasser.

Nå skal vi åpne Økern sentrum og Groruddalen, og bryte barrierer i området som i dag er omringet av veier og togskinner, forteller Holth.

– 150.000 mennesker bor i Groruddalen, som vil si at én av fem Osloborgere sokner til Økern, som skriker etter tilbud og møteplasser. Det sier litt om alvoret i oppgaven vi har.

Holth håper den nye reguleringsplanen er på plass høsten 2021 eller tidlig 2022.

– En mulig byggestart vil være i 2023, og planen er å begynne med sentraltorget i området rundt høyblokka. Vi kommer til å bygge i 10 år fremover.

Tre scenarier for høyblokka

«Byliv og opplevelser», «lokal og regional kultursatsing», «naturopplevelser og urbant landskap» er beskrivelser som selges inn. Et sentraltorg med gartnerhall og Bondens marked, et kveldstorg med sportspub og uteservering. Refstadbekken og Hovinbekken skal slippes løs fra sine rør og renne gjennom nye Økern. I samarbeid med Ruter er det planer om å bygge byens største mobilitetshub under bakken med parkering for elbusser, elsykler og elsparkesykler.

– Det vil sette Økern ytterligere på kartet som et knutepunkt. Allerede i dag er Økern det femte største knutepunktet i Oslo med 90 bussavganger i timen og t-baneavganger hvert tredje minutt.

Innbyggerne ble involvert i hvordan området skal utvikles, og 1.300 lokale beboere responderte på en nabolagsundersøkelse. I tillegg er det en pågående prosess med et stort mangfold av lokale aktører for samskaping og aktivering. I Bjerke bydel går det igjen rykter om noe stort som skal skje på Økern.

– De har kommet frem til en ganske fin plan. Økern som et knutepunkt blir enda tydeligere, sier Lars Erik Fuglesang (Ap), leder i Bjerke bydelsutvalg.

– Har dere vært utålmodige?

– Ja, vi har jo det. Samtidig vet vi at sånne prosesser tar tid, spesielt så store utbyggingsprosjekter som dette er. Men nå er det på tide å løfte Økern til et sentrum i inngangen til Groruddalen.

Én ting han savner er svømmebassenget som nå er ute av prosjektet. Holth forteller at de hadde fått med seg et internasjonalt selskap til å drifte et badeland, men da planene for nye Tøyenbadet ble lansert trakk selskapet seg. De mente det ikke var grunnlag for et nytt badeland knappe to kilometer fra det nye, store badeanlegget på Tøyen.

For høyblokka er det flere mulige scenarier. Den kan forblir et kontorbygg, men den kan også bli gjort om til leiligheter eller hotell. 

– Vi har ikke landet på noe ennå. Det vi vet er at de første etasjene skal integreres i sentraltorget med et utvisket skille mellom inne og ute, og det kan for eksempel gjenskapes en travel kolonial og markedsplass. Det er også en fantastisk utsikt fra toppen av bygget som vi ønsker at skal være tilgjengelig for offentligheten, sier Holth.

Høyblokka kan i hvert fall puste lettet ut. Flere år med lidelse er over. Snart blir den kvitt asbesten også.