Et annet eksempel på skattepliktig realisasjon av borettslagets eiendom vil være dersom borettslaget er seksjonert, og borettslaget selger en seksjon som det ikke tidligere har vært knyttet en andel til. Det kan typisk være tilfelle ved salg av en næringsseksjon.
Salg av utbyggingsrett og økning av antall andeler er ikke realisasjon
Realisasjon forutsetter som nevnt at borettslaget overfører eiendomsretten mot vederlag.
Dersom borettslaget i stedet for å selge arealet, selger utbyggingsretten til arealet, vil utbygger erverve en rett til å bygge ut arealet i samsvar med avtalen med borettslaget. Byggeriet vil tilfalle borettslaget ved ferdigstillelse, mens utbyggeren på sin side kan selge nye andeler i borettslaget til boligkjøpere.
For at utbygger skal kunne selge nye andeler til boligkjøpere når leilighetene er ferdigstilt, må det knyttes andeler til leilighetene. Det vil si at andelskapitalen i laget må økes ved utstedelse av et antall nye andeler tilsvarende antall nye boenheter som utbyggeren skal bygge etter avtalen med borettslaget, jf. borettslagsloven § 3-2.
Skattedirektoratet har i flere uttalelser lagt til grunn at utstedelse av nye andeler i et borettslag med tilhørende borett ikke anses som realisasjon av borettslagets eiendom.
Dersom det er aktuelt å oppføre nye bygg på deler av borettslagets tomt, vil det altså være skattemessig gunstig at borettslaget selger utbyggingsretten til tomta framfor tomta. Videre slik at borettslaget øker antall andeler i borettslaget, som utbygger kan selge.
Andelene som utstedes av borettslaget må ha likt pålydende som øvrige andeler i borettslaget. De nye andelene tegnes til en overkurs slik at vederlaget for andelen tilsvarer den andelen av den reelle egenkapitalen i laget som erververen får tilgang til.
Bør borettslaget selv stå for utbyggingen og salg av andelene?
Dersom utbyggingsretten selges, vil utbygger selge andelene som borettslaget utsteder. Det vil dermed være utbygger som sitter igjen med eventuell fortjeneste i byggeprosjektet. Det kan derfor umiddelbart virke fristende at borettslaget selv står for utbygging og salg av andelene slik at borettslaget selv får tilgang til fortjenesten i byggeprosjektet.
Det vil si at borettslaget for egen regning og risiko forestår byggingen av nytt bygg på egen grunn, eller ombygging av tidligere fellesarealer til nye leiligheter, og deretter selv står for salget av andeler til sluttbruker. En slik fremgangsmåte vil imidlertid i de aller fleste tilfeller medføre at gevinsten ved salget er skattepliktig virksomhetsinntekt for borettslaget og dermed for andelshaverne. Dette fordi aktiviteten med å bygge nye leiligheter med påfølgende salg av andeler, vil kunne karakteriseres som en aktivitet som drives for borettslagets regning og risiko, som tar sikte på å ha en viss varighet og et visst omfang og som er egnet til å gi overskudd.
Dersom byggingen skjer i regi av en utbygger som beholder overskuddet ved salg av andelene, vil utbyggerens aktivitet på borettslagets eiendom ikke være egnet til å gi borettslaget overskudd. Borettslaget vil dermed ikke anses å drive virksomhet.
Uavhengig av skattereglene, vil byggeprosjekt i egen regi kunne påføre borettslaget større risiko enn borettslaget har kompetanse og kapasitet til å håndtere selv. Dette kan lett føre til at prosjektet blir vesentlig dyrere enn forutsatt, og at borettslaget uansett ikke vil oppnå den merfortjenesten etter skatt, som en har regnet med.
Dersom borettslaget selger utbyggingsretten til en seriøs aktør, og sørger for å inngå en god utbyggingsavtale der borettslaget har minst mulig risiko, vil borettslaget ha større sannsynlighet for et vellykket prosjekt innenfor de økonomiske rammer som borettslaget er komfortabel med.
Deling/fisjon av borettslag
Dersom borettslaget skiller ut deler av tomta til oppføring av nytt bygg, kan det være lite hensiktsmessig at de nye boenhetene tilknyttes det eksisterende borettslaget. Dette fordi forskjellig alder på bygningsmassen potensielt kan medføre at det oppstår interessemotsetning mellom andelseiere i eksisterende bygg og andelseiere i det nye bygget. Det kan blant annet gjelde prioritering av vedlikeholdsoppgaver og utgiftsfordeling knyttet til dette.
Borettslaget kan imidlertid selge utbygningsretten til utbygger slik som angitt ovenfor. Ved ferdigstillelse kan borettslaget velge å fisjonere borettslaget slik at det nye bygget blir liggende i et eget borettslag. En slik fisjon kan på nærmere vilkår gjennomføres skattefritt.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Camilla Fiskevoll, Bing Hodneland advokatselskap DA.
