Finansavisen 13. januar har en artikkel knyttet til Pangea Property Partners' gjennomgang av det norske og nordiske eiendomsmarkedet. Artikkelen inneholder en avsluttende kommentar knyttet til forholdet mellom forventet økt inflasjon og investors avkastningskrav. Artikkelen omhandler næringseiendom, men forholdet er interessant også for boligeiendom.
Om jeg forstår sitatet fra Pangeas adm. direktør Bård Bjølgerud rett, vil investors avkastningskrav stige som følge av økt inflasjon, men snakker han om nominelt avkastningskrav eller et realavkastningskrav?
Næringseiendom vurderes primært ut i fra et realavkastningskrav. Når eksempelvis begrepet yield benyttes som avkastningskrav, tilsvarer yielden det evigvarende realavkastningskravet man bruker for å verdsette en eiendom. Det skal egentlig ikke være noen grunn til at økt inflasjon isolert sett skal heve realavkastningskravet dersom leieinntektene er 100 prosent indeksregulerte – hvilket er normalen i Norge. Økningen i leieinntekter stiger likt med rentepåslaget. Unntaket kan være at man etter hvert forventer lavere realleienivå som følge av vedvarende inflasjon.
Endringer i nominelt avkastningskrav for et aktivum skal ikke ha noe å si for realverdien
Det samme gjelder prinsipielt for boliger som utleieobjekt, men også for bolig i eget eie for egen bruk. Når det gjelder bolig for egen bruk, er det lønnsforventning som spiller inn, og spørsmålet blir om man forventer reallønnsnedgang som følge av vedvarende inflasjon. Om man ikke forventer det så stiger gjeldsbetjeningsevnen likt eller mer enn renteutgiftene.
Endringer i nominelt avkastningskrav for et aktivum skal ikke ha noe å si for realverdien, gitt forutsetningene over.
Ok, lånerenten stiger, men første læresetning i finans var: Investering og finansiering holdes separat.
Poenget er at det er endringer i realrenten som påvirker/skal påvirke eiendomspriser. Denne kan endre seg som følge av generelle forhold i kapitalmarkedet eller spesielle forhold som økt risiko i eiendomsmarkedet isolert sett. Fører økt inflasjon til økt risiko i eiendomsmarkedet isolert sett? Jeg har vanskeligheter med å se rasjonelle grunner for det, og jeg har heller ikke sett empiri som understøtter en eventuell slik hypotese. Over tid tror jeg dog det skal forventes at den nøytrale likevektsrenten vil stige, og da skal eiendomsverdier synke med mindre realinntekten kompenserer.
Harald Bøvre
Hbconsult
