Boligmarkedenes dilemmaer

Siden Christian Kvarts tid har norsk boligutvikling vært resultatet av politiske valg – eller mangel på sådanne. I utgangspunktet er mulighetene mange. Norge er stort, befolkningen liten og det er mange vakre steder å bo. 

Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen, Eika. Foto: Eivind Yggeseth

Samtlige norske familier kunne ha bodd i eneboliger med epletrehage om det var det vi ville. Alternativt kunne vi ha bygd høyhus, og innkvartert det meste av befolkningen i sentrum av en håndfull norske storbyer. Det som er umulig er å få nok eneboliger til alle i storbyene.

Så dette er det første av i alt seks dilemmaer: Spredt versus sentral bosetning.

Over halvparten av befolkningsveksten frem til 2050 ventes å komme i Oslo og det gamle Viken.

Bostøtte eller næringsstøtte?

Et annet dilemma er satsing på bostøtte versus næringsutvikling. Bostøtte til folk som bor grisgrendt, eller hvor som helst der politikerne ønsker å styrke befolkningsveksten, er den opplagte løsning, hvis du ønsker at folk skal bo i en utvalgt kommune eller foretrukket landsdel. En løsning ingen politiske partier liker. 

Så der er vi: Den eneste løsningen som garantert gir den ønskede region- og boligutvikling er utelukket. 

Næringsstøtte derimot, som ikke virker, er alle politiske partier (og deres sponsorer) forelsket i. Ta landbruksstøtten. Jo mer investeringsmidler du tilfører sektoren, desto færre gårdsbruk trenger du. En klok næringsutvikling gir effektivisering og befolkningsnedgang. Men hadde du betalt folk for å bo på småbruk – ikke for hva de produserer – kunne antall gårder blitt nøyaktig slik du ønsket.

Boligpriser og boligbygging

Der tredje dilemma er boligpriser versus boligbygging. Jo høyere boligpriser, desto skjørere blir bankenes finansielle stabilitet. Men høye priser bidrar også til at mer blir bygget. Dermed er rentehevinger, som er myntet på å dempe boligprisene, også en måte å redusere boligbyggingen på – med fremtidig boligmangel og unødig høye boligpriser på lang sikt som det endelige resultat.

Det fjerde dilemma ligger i hvem som skal få kjøpe. I vår tid lar vi rike får lov til å kjøpe så mye de vil, men begrenser fattigfolks evne til å låne til bolig via en boliglånsforskrift. Over tid skapes nye klasseskiller som ikke har noe med hvor hardt du jobber, eller hvor godt du gjør det på jobben. 

Med en særs streng boliglånsforskrift gjenoppstår middelalderens leilendingssystem.

Nei, det nye klasseskillet går på om du har myndighetenes tillatelse til å få et fornuftig boliglån! Og kommer du deg ikke inn på boligmarkedet nå, kommer neppe dine barn eller barnebarn inn heller. Med en særs streng boliglånsforskrift gjenoppstår middelalderens leilendingssystem.

Marked mot kvoter

Dagens system skaper også et dilemma når det gjelder bruken av markedsmekanismer versus kvoter. De rike får låne så mye de vil og kjøpe så mye de vil. De fattige stilles overfor kvoter i begge markeder. Bedre da å bruke skatter som verktøy for uønsket adferd i bolig- og lånemarkedene for både fattig og rik. Som for alt annet får du lov til å kjøpe så mye på kreditt, og så mange boliger, som du vil. Men låner du for mye i forhold til inntekten, eller kjøper du for mange boliger, bør du betale mer i skatt.

Det er også en avveining mellom unge og gamle. De unge som har desperat behov bolig har naturlig nok lav lønn i forhold til de godt voksne som plukker opp leiligheter som om de var frimerker. En låneregel basert på dagens inntekt diskriminerer de unge som er i startgropen på sin karriere. Det til tross for at de kan være en vel så god kreditt som oss over 50. De har jo en lang karriere med stigende inntekter foran seg. Et dilemma som forsterkes av at Norge har relativt høye skatter på lønn, men lave kapitalskatter. 

Alle disse dilemmaer blir stadig mer akutte, nå som Norge har vunnet uventede store energiinntekter

Alle disse dilemmaer blir stadig mer akutte, nå som Norge har vunnet uventede store energiinntekter. Mange tror at boligprisene nå vil flate ut. Det kommer neppe til å skje. Forsiktige anslag tilsier at Norges handelsbalanse blir 2.000-3.000 milliarder kroner bedre på 2020-tallet enn vi trodde for bare ett år siden. Penger som før eller siden tilføres husholdningene.

Dette er løsningene

Det er på tide at Norge får en omforent region-, bolig-, skatte- og kredittpolitikk. Her er mine forslag til løsning av de ulike dilemmaer:

• Dropp statlige prestisjebygg i de store byer, og stimuler flytting av statsansatte til hjemmekontor i grisgrendte strøk
• Innfør 100.000 kroner i boligstøtte per år der myndighetene vil ha flere folk, og én million kroner i etableringsstøtte for familier som flytter dit
• Gi bøndene apanasje knyttet til gården de bor på, ikke investeringsstøtte
• La folk i etableringsfasen få låne ti ganger sin inntekt, avdragsfritt så lenge de har små barn
• Innfør en formuesskatt på fem promille av boligens verdi for alle som eier flere boliger
• Lag et statlig investeringsselskap som kan kjøpe opp boliger i uår, og selge dem ut igjen i perioder med sterk prisoppgang. Slik stabiliseres boligbyggingen over tid.