Av: Advokat/partner Arne Sørsdahl og advokatfullmektig Martine Viken, Bing Hodneland advokatselskap
Saken knyttet seg til spørsmålet om grunneiers rett til erstatning etter etablering av en gondolbane fra Voss jernbanestasjon opp til fjellet Hanguren. Var etableringen av gondolbanenen erstatningsberettiget krenkelse av grunneierens eiendomsrett?
Kjernen i striden om retten til luftrommet – HR-2022-993-A
Sakens tvistetema for Høyesterett var om flere grunneiere kunne anses å ha et ekspropriasjonsrettslig vern, og dermed også anses som parter og erstatningsberettigede ved et ekspropriasjonsskjønn. Sentralt i denne sammenheng var dermed vurderingen av hvor langt eiendomsretten kan anses å strekke seg opp i luftrommet.
Grunneierne i saken hadde ikke avstått grunn til oppføringen av gondolbanen, men den faktiske situasjonen var at banen brakte med seg både støy, økt innsyn, og med stor sannsynlighet en verdiforringelse for de som fikk innretningen rett over sine eiendommer. På travle dager kan gondolbanen i varierende høyde for de ulike eiendommene passere hvert 42. sekund, hvor hver av de ni gondolene kunne frakte 30 passasjerer om gangen.
Eiendomsrettens utstrekning
Eiendomsretten er vernet gjennom lovgivning som beskytter eierposisjoner i ulike sammenhenger, uten at lovgiver har gitt en generell definisjon av eiendomsrettens faktiske utstrekning. Dette har derimot domstolene i ulike sammenhenger bidratt til å klargjøre.
For heldige eiere av strandtomter er det blant annet lagt til grunn i rettspraksis at det foreligger eiendomsrett også et stykke ut i sjøen, men at spørsmålet om hvor langt du eier vil avhenge av grunnforholdene under vann.
Vernet av eiendomsretten kommer blant annet til uttrykk gjennom grunnlovens § 105, som fastslår at dersom det offentlige trenger privat grunn må eier av grunnen økonomisk kompenseres for å avstå sin rådighet, og dermed eksproprieres.
Den europeiske menneskerettskonvensjonen pålegger også Norge å verne eiendomsretten og grunneiers rettigheter, jfr. EMK P1-1. Bestemmelsen uttrykker at enhver har rett til å nyte sin eiendom i fred, og at dette kun kan fratas på de betingelser som er hjemlet i lov.
Det er likevel også slik at man må finne seg i en rekke innskrenkninger i eiendomsretten, uten at dette nødvendigvis kompenseres. Noe som for mange kan oppleves som reelle begrensinger er at det i en rekke sammenhenger kreves offentlige tillatelser for å kunne gjennomføre tiltak på egen eiendom.
Videre kan hjemmelshavere pålegges å hensynta naboens interesser iht. nabolovens bestemmelser, eller å akseptere rådighetsbegrensninger i form av servitutter som påhefter eiendommen. Det er følgelig utvilsomt at eiendomsretten har en rekke begrensninger.
Likevel viser Høyesterett i dommen til at slike begrensninger ikke alltid kan fastsettes konkret, men i noen tilfeller må bero på en skjønnsmessig vurdering hvor eiendommens potensiale og det potensielle tiltakets karakter er sentralt.
For å klargjøre eiendomsrettens utstrekning i luftrommet over grunnen, fastslår Høyesterett at dette vil være avhengig av hvor langt grunneier etter en objektiv vurdering har «en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn.»
Videre klargjør Høyesterett konsekvensen av dette, og uttaler at «i praksis innebærer dette at det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området, uten at det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller er inngått avtale med grunneieren.»
Slike svært skjønnsmessige vurderingsnormer gir ikke grunnlag for å utlede noe eksakt tall for hvor mange meter det kan antas at eiendomsretten strekker seg opp i luftrommet. I denne aktuelle saken var imidlertid høydeforskjellen mellom eiendommene og gondolbanen mellom 10 og 60 meter, noe som ble vurdert å gi grunnlag for erstatning.
Regulering av tiltak i luftrommet
Høyesterett viser i dommen også til at lovgiver anses å ha forutsatt at det foreligger en eiendomsrett både for tomtegrunn og luftrom, men at dette ikke gjelder uten begrensninger.
Det vises til at lovgivning helt siden slutten av 1800-tallet har forutsatt en beskyttelse av eiendomsrett i luftrommet, og at dette i alle fall vil måtte gjelde for tiltak som taubane, kraftlinjer og telefonledninger i den høyden disse normalt blir etablert i.
Likevel fremstår det også som klart at noen inngrep ikke vil kunne anses å være utilbørlige, men som tiltak som må aksepteres. Et relevant eksempel er at en hjemmelshaver naturlig nok ikke kan høres med en anførsel om at normal overflygning i en viss høyde nektes over sin eiendom.
En gondolbane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp, og derfor i liten grad påvirker underliggende eiendommer, vil potensielt heller ikke kunne anses som en krenkelse av noens eiendomsrett.
En «berettiget og saklig» interesse i å nekte aktivitet
Høyesterett konkluderte etter dette med at eiendomsrettens utstrekning opp i luftrommet fortsatt vil bero på hvor høyt grunneier har en interesse av å utnytte eiendommen.
Denne vurderingen må naturlig nok også hensynta fremtidige utviklingsmuligheter, og muligheten for at det kan skje en endring av gjeldende reguleringsbegrensninger.
Videre vil eiendomsretten i luftrommet begrenses ut fra hvor høyt grunneier etter en objektiv vurdering har en «berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over sin eiendom.»
Alle grunneierne i denne saken ble ansett å ha fått sin eiendomsrett krenket som følge av gondolbanen, slik at eiendomsretten måtte anses avstått ved tvang, jf. plan- og bygningslovens § 16-1.
Høyesterett har dermed stadfestet den forståelse som også tidligere er lagt til grunn for eiendomsretten i luftrommet – men fortsatt formulert dette svært skjønnsmessig. Hva som er «berettiget og saklig» grunn til å nekte tiltak, åpner utvilsomt opp for tolkning, og en nødvendig konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.
Etter en slik konkret vurdering vil likevel grunneiere kunne ha ekspropriasjonsrettslig vern som følge av krenkelser av eiendomsrett til luftrommet over egen grunn. I denne saken ble tiltaket ansett å utgjøre et «kvalifisert eiendomsinngrep i luftrommet over eiendommene», og akkurat denne luften var derfor ikke for alle.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Arne Sørsdahl og advokatfullmektig Martine Viken, Bing Hodneland advokatselskap DA.
