Av: Advokat/partner Paal I. Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Felles for borettslag og sameier, som ser seg tjent med å engasjere profesjonell styreleder, kan være at ingen av andelseierne/seksjonseierne ønsker å påta seg vervet.
Hverken borettsloven eller eierseksjonsloven inneholder imidlertid særskilte regler om for eksempel rolleforventninger, armlengdes avstand til forretningsfører, tjenesteytere m.m.
Økende tendens
I løpet av de siste årene er det vår erfaring at stadig flere boligselskaper velger såkalt «profesjonell styreleder». Ofte er årsaken at arbeidsmengden i boligselskapet er så stor at de færreste har tid til å være styreleder i kombinasjon med jobb og familie.
Flere sameier har også valgt å slå seg sammen etter endringen av eierseksjonslovens § 20,en regel som gjør sammenslåing enklere. Disse store sammenslåtte sameiene vil normalt oppnå betydelige besparelser gjennom stordriftsfordeler. Men baksiden av medaljen er arbeidsmengden som påføres styret, og særlig styreleder. Da kan det være hensiktsmessig å engasjere en profesjonell styreleder.
En rekke boligselskaper velger også profesjonell styreleder som følge av at særlig utfordrende tiltak står på trappene, som f.eks. rehabilitering av bygningsmassen. I slike tilfeller er det de færreste som har tid til å delta i avklaringsmøter, kontraktsforhandlinger, byggemøter, oppfølgning av byggherreombud, osv. Mange vil også tenke at man mangler kompetanse.
Profesjonelle styreledere tar seg som hovedregel betalt for sitt arbeid basert på en forventning om et visst antall timer. Hva som er normalt timesats er meg ukjent. En rekkeboligselskaper har god erfaring med profesjonelle styreledere, men det er dessverre ikke til å stikke under en stol at innsats, kunnskap og etikk er sterkt varierende.
Sertifisering?
Pr i dag vet ikke boligselskapene hva de får når de velger en profesjonell styreleder.
De er kort og godt prisgitt referanser, og i en del tilfeller har jeg mistanke om at pristilbudet vektes for høyt.
Det sier seg selv at risikoen for å ha engasjert en profesjonell styreleder som ikke har den nødvendige kompetanse, er betydelig. Er man uheldig med valget, kan det bli en dyrekjøpt erfaring for boligselskapet.
Etter min oppfatning, og flere med meg, er det betenkelig at hvem som helst kan tilby sine tjenester som profesjonell styreleder. Det stilles ingen formelle krav til denne personens utdannelse, erfaring, kunnskap om regnskap, sentrale bestemmelser i borettsloven, eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven, ei hellerpersonens kunnskap om entreprisekontrakter, prosesser ved tilbudsinnhenting på tekniske tjenester, bygningsmessige arbeider og vedlikehold.
Flere i bransjen har tatt til orde for en sertifiseringsordning. Personlig mener jeg dette ville være et betydelig fremskritt. Krav til kurs innenfor relevante fagområder, etiske regler m.m. ville gitt boligselskapene en langt større grad av trygghet enn i dag.
Lovendringer og rettspraksis
Pr. i dag inneholder borettsloven og eierseksjonsloven regler om habilitet og generelle regler om valg av styre og styrets arbeid og oppgaver.
Det er allment kjent at enkelte forretningsførselselskaper tilbyr profesjonell styreleder som etter å ha blitt valgt oppfordrer til at boligselskapet skal inngå forretningsførselsavtale med det forvaltningsselskapet denne er ansatt i. Dette er en klar sammenblanding av roller. Det bør vedtas lovbestemmelser om armlengdes avstand mellom profesjonell styreleder og forretningsfører. Den gjensidige kontrollfunksjonen mellom styret og forretningsfører vil ellers gå tapt.
Det finnes også eksempler på at styreleder har betinget seg særskilt vederlag fra tilbyder av bygningsarbeid uten å opplyse resten av styret om dette. Også for slike tilfeller kan det være behov for lovregulering. Styreleder/det profesjonelle styrelederselskapet bør ikke ha egen økonomisk interesse i de valg og beslutninger styret tar.
Jeg kan vanskelig se at lovgiver kan sette vilkår for hvem som kan kalle seg «profesjonell styreleder». Her vil jeg tro at en frivillig sertifiseringsordning vil kunne være den beste løsningen. Byggebransjens ordning med «Sentral godkjenning» som kvalitetsstempel synes å ha hatt en positiv effekt. En liknende løsning kan kanskje være retningsgivende for en sertifiseringsordning.
Styreansvar
Hittil har domstolene vært tilbakeholdne med å ilegge styreansvar der et styre/styremedlemmer har opptrådt kritikkverdig i sitt styrearbeid. Domstolene har m. a. o. lagtlisten høyt når man har vurdert om styret/styremedlemmer har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Dette er vel og bra når den vanlige beboer stiller til valg i sitt boligselskap.
Saken stiller seg annerledes når en styreleder selger seg inn som profesjonell, og mot et helt annet vederlag. Det riktige må da være at domstolene for fremtiden legger en strengere norm til grunn ved vurderingen av profesjonelle styremedlemmers handlinger.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Paal I. Haugaard, Bing Hodneland advokatselskap DA.
