Av: Advokat / assosiert partner Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap
Et eierseksjonssameie plikter å sikre at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagte parkeringsplasser dersom slike er etablert. Regelen er inntatt i eierseksjonsloven § 26 annet ledd som trådte i kraft 1. januar 2018.
Slike regler kan enten være etablert som vedtektsfestet bytteordning eller på annen måte. Sameiet står med andre ord fritt til å bestemme på hvilken måte man skal sikre at HC-plasser blir tilgjengelige for dem som trenger dem. Det er styrets oppgave å bearbeide vedtektene i samsvar med lovens ordning. Selve beslutningen må tas av årsmøtet.
Tilsvarende regel er (foreløpig) ikke inntatt for borettslag.
Har du kjøpt deg en ekstra bred parkeringsplass for å ha god plass til SUV-en nede i parkeringskjelleren? Ja da kan du risikere å måtte bytte bort plassen til en beboer med nedsatt funksjonsevne. Men regelen gjelder ikke ubetinget.
Kun dersom byggetillatelsen oppstiller krav om HC-plasser
Bytteretten gjelder kun dersom bygningsmyndigheten har oppstilt krav i rammetillatelsen om opparbeidelse av parkering for personer med nedsatt funksjonsevne. Er sameiet usikker på om dette er tilfellet for deres sameie må en søke etter svaret i rammetillatelsen.
Bestemmelsen har nok størst praktisk betydning i nyere sameier, ettersom det som hovedregel i nyere byggerier stilles krav om at det skal opparbeides et antall HC-plasser som forutsetning for rammetillatelse. Men også eksisterende eldre sameier må innta slike regler dersom det med hjemmel i rammetillatelsen er opparbeidet HC-plasser. Kravet om å innføre vedtekter som sikrer at plassene gjøres tilgjengelige gjelder også for etablerte sameier Det følger av lovens overgangsbestemmelse § 67, fjerde ledd.
Kun bytterett for den som eier parkeringsplass
En viktig begrensning i bytteretten er at den kun gjelder for seksjonseiere med dokumentert nedsatt funksjonsevne som også disponerer (eier) en parkeringsplass i sameiet. Likestilt med eiere er medlemmer av eiers husstand.
Bytteordningen kan med andre ord ikke påberopes av personer med nedsatt funksjonsevne som ikke eier parkeringsplass i sameiet.
Videre er dethelt på det rene at bytteordningen ikke er ment som et permanent bytte. Bytte skal derfor ikke tinglyses. Dersom den berettigede eier flytter eller nedsettelsen av funksjonsevne er forbigående, må plassen selvsagt tilbake til den opprinnelige eier.
P-plass som tilleggsdel – hva da?
Har det noen betydning for bytteordningen om HC- plassen er kjøpt som tilleggsdel til seksjonen? Som tilleggsdel er P-plassen både juridisk og faktisk en del av seksjonen.
I lovens forarbeider synes det å være forutsatt at bytteordningen også må gjelde i de tilfellene(HC)P-plassen er etablert som tilleggsdel til seksjonen. Men det kan stilles spørsmål om en slik regel kan være i strid med Grunnlovens tilbakevirkningsforbud for sameier opprettet før den nye loven. Spørsmålet er ikke problematisert i lovens forarbeider, og må i siste instans avgjøres av domstolene.
Rett på kompensasjon?
Forarbeidene til eierseksjonsloven omtaler ikke denne problemstillingen. Formålet bak bestemmelsen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen, blir gjort tilgjengelige for de som faktisk har behov for slik plass. Dette innebærer ikke nødvendigvis at den som har behov for tilrettelagt plass kan kreve at byttet skal skje vederlagsfritt.
Spørsmålet har etter hva vi er kjent med ikke vært behandlet av domstolene. Kommunal- og distriktdepartementet har uttalt seg om hvordan regelen skal forstås, og uttalelsen vil være veiledende for forståelsen.
Departementet legger til grunn at bytteordningen som utgangspunkt ikke gir grunnlag for et krav om økonomisk kompensasjon. Men dette modereres likevel noe: «Alminnelige rimelighetsbetraktninger tilsier imidlertid at det for øvrig antagelig må være en viss grad av likeverdighet mellom plassene.
Dersom den som må bytte fra seg sin tilrettelagte parkeringsplass eksempelvis har etablert en ladestasjon, tilsier rimelighetsbetraktninger, etter departementets syn, at vedkommende må kunne kreve at det etableres en ladestasjon på plassen som det byttes til og at kostnadene forbundet med dette må bæres av den som får byttet til seg en tilrettelagt plass. Et slikt resultat støttes av at bytteordningen er ment å være midlertidig, og at en eventuelt verdiøkning derfor i siste omgang vil tilfalle den som eier plassen.»
I lys av departementets uttalelse kan det ikke utelukkes at den som må bytte til en plass uten lader, eller må bytte en innendørs plass med en utendørs, kan ha krav på en eller annen form for kompensasjon.
Ut fra lovens klare ordlyd og intensjon må den som må bytter fra seg en plass i utgangspunktet tåle at plassen han får byttet til seg har dårligere kvalitet, men at det også i disse tilfellene antagelig vil gå en grense for hva vedkommende må akseptere uten kompensasjon
Oppsummert kan alminnelige rimelighetsbetraktninger lede til at den som blir pålagt å bytte bort en plass som er oppgradert med ladestasjon (eller lignende) kan kreve at den som får byttet til seg plassen bekoster etablering av en tilsvarende stasjon på plassen det byttes til. I siste instans blir det opp til domstolene å trekke de nærmere grensene.
Ingen bytteordning i vedtekten
For det tilfellet at vedtektene ikke inneholder slik bytteordning som loven krever, kan en berettiget seksjonseier likevel kreve at styret gir pålegg om bytte. Det er styret i sameiet som er ansvarlig for å foreslå en vedtektsbestemt bytteordning i samsvar med den plikt som loven oppstiller.
Styret står rimelig fritt til å foreslå innretningen på bytteordningen. Vårt råd er at det i vedtektene inntas bestemmelser om hvem som må gi fra seg plassen, bestemmelser om kompensasjon og hvem som skal bære kostnaden dersom bytte skal kompenseres. Dette vil sikre en mer rettferdig, forutsigbar og smidig bytteordning internt. I motsatt fall kan et bytte oppleves svært urimelig og skape unødvendig dårlig naboskap.
Artikkelen er skrevet av advokat/assosiert partner Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA
