Over 117 milliarder dollar i privatlån knyttet til kontorbygg må enten tilbakebetales eller refinansieres i løpet av 2024, ifølge Financial Times. Det tilsvarer om lag 1,2 billioner norske kroner.
Mange av lånene ble tatt opp for et tiår siden, i en tid da rentene var mye lavere. Side da har rentene på privatlån nesten doblet seg, mens inntektene fra byggene de har finansiert har sunket.
Det øker sannsynligheten for tap på milliarder av dollar for investorene.
– Det kommer til å bli et problem å få refinansiert noe av lånene, sier John Duncan, leder for finansingspraksis i advokatselskapet Polsinelli, til FT og fortsetter:
– Vi ser at flere avtaler, hvor selv sofistikerte låntagere som gir opp og spør om kreditorene vil ta over byggene.
Tap og tvangssalg
I motsetning til eiendomslån er de fleste privatlånene i Usa tatt opp til flytende rente. På den måten får eiendomstuviklerne lavere månedlige lånekostnader, men må møtes av størrelsen av hele lånet når forfallsdatoen kommer.
Selv om de forventede lånetapene nå er på et mye lavere nivå enn ved finanskrisen i 2008, står investorene fortsatt overfor tap på flere milliarder. Det vil sende flere inn i konkursens land, og lede til flere tvungne salg i et allerede svakt marked for kontorbygg.
– Vi er på vei inn veldig hardt vær i markedet for kontoreiendom, sier Richard Hill, strategisjef for næringseiendom hos Cohen & Steers, og fortsetter:
– Dette er ikke drevet av fundamentale faktorer, men av at finansieringskostnadene stiger.
Renteforventningene i markedet har moderert seg siden toppen av november, da investorer fryktet at inflasjonen ville være mer vedvarende, og Federal Reserve ville måtte rentene «høyere, lengre».
De mer duete utsiktene har vært et lysglimt for noen av eiendomsutviklerne.
Likevel, selv om investorene venter på at Fed skal kutte renetene, blir flere refinansiering av lån gjennomført.
Kan bli store tap
Rundt to tredjedeler av lånene som nærmer seg forfall er utstedt av banker. Misligholdene av lånene øker, men er fortsatt på et lavt nivå. Tall fra bankenes sikringsfond i Usa, Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), viser at andelen forfall var på 1,5 prosent ved slutte av tredje kvartal.
Til tross for den lave misligholdsgraden kan fortsatt tapene på lånene bli store. I desember mente en gruppe amerikanske økonomer at rundt 40 prosent av kontorlån på bankenes balanse kunne stå i fare for å misligholdes. Det kan bli et problem for regionalbankene som har utstedt dem.
– Folk må skjønne at regionalbanker fortsatt er veldig utsatt for problemene innenfor næringseiendom, sier Leo Huang, sjef for næringseiendom ved Ellington Management til FT.
Resten av næringseiendsomslånene er sikret med lånbaserte verdipapirer – commercial mortgaged backed securities (CMBS). Det er en obligasjonstype som typisk gir høyere rentebetalinger enn stats- og selskapsobligasjoner, og eies av forsikringsselskaper, pensjonsfond og enkeltinvestorer.
Nå er det rundt 800 milliarder dollar i CMBS i Usa. Misligholdene av kontorlån som var finansiert av CMBS toppet ut på 6 prosent ved slutten av november, etter en oppgang fra 1,7 et år tidligere.
– CMBS-markedet har gjort en god jobb med å spre risikoen, men det betyr også at tapene vil merkes flere steder, sier Huang.
Ifølge Moody’s vil 224 av 605 kontorbygg hvis lån forfaller snart, ha problemer med å refinansiere lånene sine i år. Det kommer enten av at eiendommene er for tungt belånt, eller fordi eierne tjener for lite på de.
Moody’s spår at med dagens høyrenteregime, vil eiere av bygg som ikke gir en inntekt på minst 9 prosent av gjelden ha problemer med å refinansiere i 2024.