Thomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling Gard Setsaas

Gjestekommentar: Thomas Ramcilovic, analysedirektør DNB Næringsmegling

For til tross for at det bygges lite kontor steg kontorledigheten med 0,90 prosentpoeng, etter en økning i ti av tolv kontorklynger. Finndata bearbeidet av Create Solutions viser at tendensen er den samme på landsbasis – i de aller fleste byregioner i Norge stiger kontorledigheten. Det hører med til historien at vi kommer fra en lang periode med tilsvarende bred fallende ledighet.

Vi kommer fra lav ledighet

En markant brems i nybyggprosjekter er en sentral årsak til at kontorledigheten har falt de siste årene, og den tendensen er ikke endret. Byggekostnadene har steget markant i senere år, og ofte klarer ikke utbyggerne å oppnå lønnsomhet i dagens leiemarked. Det til tross for at kontorleiene har hatt realvekst i mange bysentra. Lav kontorledighet står i sterk kontrast til en rekke storbyer i andre land, i USA har for eksempel kontorledigheten skutt i været i etterkant av coronapandemien som ga utstrakt bruk av hjemmekontor.

Bedriftene bremser

Etterspørselen etter kontor har holdt seg sterk i Norge, men har falt bredt det siste halve året. Man kan stille seg spørsmålet om hjemmekontoreffekten, som har bidratt til å utradere store eiendomsverdier utenlands, omsider treffer det norske markedet? 

Vi tror ikke det er en hovedårsak, men at sysselsettingsutviklingen og forsiktige bedrifter forklarer bremsen. Ledighetsøkningen i Oslo var i tråd med vår prognose fra i fjor, rett nok marginalt høyere enn vi spådde. Den årlige veksten i antall arbeidsforhold i landets fire største byer var i fjerdekvartal i fjor på det laveste nivået siden coronapandemien, ifølge SSB. Bedriftene har opplevd en markant økning i finansierings- og andre kostnader. DNBs kortdata viser også at forbrukerne brukte mindre penger gjennom mesteparten av 2023 sammenlignet med året før om man justerer for inflasjon. Dermed er det ikke overraskende at kontorleietakere avventer vekst i både ansatte og kontorareal.

Hjemmekontoreffekt i Norge?

DNB Næringsmegling har gjennomført undersøkelser blant norske kontorleietakere siden 2020, for å følge endringer i bedriftenes preferanser. Ikke overraskende har hjemmekontorbruken økt markant siden starten av 2020, fra mellom null til en dag i uken pr. ansatt i snitt før pandemien til rundt to dager i uken nå.

Etter at coronarøyken la seg, har bedriftene hele veien oppgitt at de forventer å bruke like mye kontorareal i fremtiden som før. Men fleksible lokaler, i den forstand at lokalene enkelt kan endres etter behov, har blitt viktigere for brukerne de siste årene. Vi forventer ikke at hjemmekontor vil treffe det norske kontormarkedet på langt nær like hardt som i store amerikanske byer. Blant årsakene er at norske kontorarbeidere ofte har kortere reisevei, samt mer fritid og fleksibilitet i utgangspunktet. Ikke minst utgjør kontorareal kun en liten del av kostnaden ved en arbeidstaker. 

Gjennomsnittsleien i Oslo er ifølge Arealstatistikk på under 3.000 kroner pr. kvadratmeter pr. år. Hvis vi forutsetter at det leies 20 kvadratmeter kontor pr. ansatt, vil selv en 25 prosent reduksjon i areal gi en besparelse på 15.000 kroner pr. år pr. ansatt.

Forsiktige bedrifter

Men i tider med nedkjøling i økonomien vil norske bedrifter med flere ansatte på hjemmekontor kunne vente lenger med å øke kontorarealet eller rett og slett kutte i areal. Det kan skape en bråere oppbremsing enn man vanligvis ser under konjunkturbrems i økonomien. Vi forventer likevel at kontormarkedet vil klare seg bra i Oslo og de fleste norske byer. Kostnadene ved å bygge nytt kontorareal gjør at markedet tilføres svært lite areal de kommende årene, spesielt i de mest etterspurte sentrumsområdene. Årelang tilbudssidebrems kompenserer for en stor del for syklisk fall i etterspørsel.