– Vil bli solgt dramatisk mange utleieboliger

Vegard Liven er mest kjent for å ha startet Norges største treningskjede SATS. Rundt 2010 begynte han med utleieboliger. Det har vært god butikk. Det er det ikke lenger. Selv med 70 prosent egenkapital og kraftige leieprisøkninger går Liven underskudd på boligutleie.

– Etter at vi solgte SATS måtte jeg lære meg noe nytt, og jeg bestemte meg for eiendom. Jeg investerte i bygårder og prosjekter. For to-tre år siden hadde jeg 80-90 leiligheter, men jeg er 68 år og ingen ville overta. Nå har jeg 45. Planen er å fortsette å selge, sier Liven som i stedet tjener penger på andre type prosjekter og investeringer.

På topp hadde han boligverdier for 250 millioner.

– Til tross for det har jeg ikke tjent særlig penger på drift. De færreste har gjort det. Men verdistigningen har vært enorm.

– De som er formuende blir alltid slaktet, og det er ikke det at det er synd på meg. Jeg har det bra, sier Liven.

– De det er synd på er studenter og andre som ikke får et sted å bo, og man opererer med ulike teorier, men ingen belyser problemet, sier han.

HUNDREVIS FOR SALG: – Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger, sier Vegard Liven. Foto: Eivind Yggeseth

Dundrende underskudd

– Jeg skal forklare med et konkret eksempel. Det minste selskapet i vår portefølje har fem gode utleieobjekter i Oslo. Tre av dem er på Frogner. To er på Grünerløkka.

Han oppgir at Balder Apartements har en verdi på 33 millioner, en gjeld på 12 millioner og netto leieinntekter etter felleskostnader på 900.000. Selv med 21 millioner i egenkapital går han dundrende minus.

– Som eier må jeg tappe selskapet for 378.400 kroner bare for å kunne betale formuesskatten. Med 5 prosent renteutgifter snakker vi om 600.000 kroner. Altså utgjør formuesskatt og renter 978.400 kroner, sier Liven.

Han går følgelig underskudd før egen kostnader når han inkluderer eierkostnadene som ikke belastes selskapet – selv hvis alle leilighetene er fullt utleid hele tiden.

–I realiteten blir leiligheter stående tomme i perioder mellom leietagere. Det skjer oftere enn man har inntrykk av. Og utleiemegleren skal ha 6-8 prosent. Så har vi administrasjonskostnader selv og vedlikehold på type 5 prosent av leieverdien uten at jeg tar i. Det skjer alltid noe med leilighetene, og hvert tiende år må de kanskje pusses opp.

Regnestykket betyr at selv med 70 prosent egenkapital og 30 prosent gjeld gir det et årlig underskudd på 364.800 kroner.

– Blir solgt dramatisk mange

Liven deler utleieaktørene inn i tre kategorier.

– Én gruppe sitter og venter på at det skal skje en forandring. En annen gruppe gidder ikke vente, og selger unna. Det antallet er stort. Jeg vet om mange hundre leiligheter som kommer for salg i Oslo om kort tid.

– Det å tyne ut den siste kronen i utleiepris er for meg «fy». Det er ikke det at jeg er så etisk, men da jakter de noe billigere, og flytter. Jeg går for medium pris og god kvalitet.

– Jeg leste at Trine Rein tok 35.000 kroner for en 2-roms leilighet. Jeg tar 15.000 for en slik. Ellers mister jeg bare leietageren.

Men nå har han også bestemt seg for at han er gruppe 2. Han vil selge.

– Alle disse 5 leilighetene i Balder Apartement vil bli lagt ut for salg når de blir ledige. Tre av dem blir solgt de nærmeste månedene. Jeg skal også selge leiligheter i andre selskaper, sier han.

– Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger. Den eneste som sier han skal kjøpe er Bjørn Dæhlie, smiler Liven.

– Vil bli manko på utleieboliger

– Det er rett og slett langt fra lønnsomt å ha utleieboliger. Derfor har det blitt 9.000 færre slike boliger bare i Oslo, sier han.

– Høyere leie er ikke i nærheten av å kunne bedre bildet vesentlig. Men det er ingen som utdyper dette nok i media.

På få år er ligningsverdien av sekundærboliger økt fra 40 til 100 prosent. Liven, som har sine utleieboliger i aksjeselskap, har på to år fått kuttet aksjerabatten fra 45 til 20 prosent, mens utbytteskatt og formuesskatt er økt. Kombinasjonen betyr dobling av formuesskatten.

Når han har fått renteoppgangen på toppen er regnestykket mildt sagt elendig.

– Jeg tror det blir mye færre utleieboliger. Og jeg tror eiendomsprisene kommer til å skyte i været på grunn av manglende bygging og lavere renter, selv om de ikke skal så lavt som før.

– Boligutleie kommer ikke til å bli butikk uansett om man kun har egenkapital. Før myndighetene gjør det attraktiv å leie ut vil det bli mer og mer manko på utleieboliger, sier Liven.

– Musepiss i havet

Selv tilbringer han mye tid i Nice, der han har leilighet. Der er det gjort grep.

– Myndighetene har gjort det skattefritt å leie ut fordi de ønsker at eiendommene skal være bebodd, sier Liven.

Han peker på at det i Norge snakkes om kommunal boligbygging.

– Kommunen er ikke i nærheten. Hvis 9.000 utleieboliger i Oslo er borte, så må de først erstatte de, og kanskje 10.000 i tillegg. Men det de snakker om er 5-600 boliger. Behovet er så stort at markedet ikke kan ta det inn over seg. Det er musepiss i havet. Kommunen klarer ikke engang å vedlikeholde de eiendommene de har.

Da har han mer tro på utlendinger.

– Jeg vet det er utenlandske oppkjøpsfond som er i markedet for å kjøpe porteføljer av boliger. Jeg klarer ikke å skjønne myndighetene. Vi gjør det motsatte av utlendinger når det gjelder å skaffe til veie utleieboliger. Skal man få til det, så må man kunne leve av det, men der er vi langt i fra, sier Liven.