Debattinnlegg: Lars Botten, siviløkonom (MBA)
Boligutleie og formuesskatt, og kombinasjonen av de to, er områder mange mener noe om, men har liten innsikt i.
Siden 2001 har jeg bygget opp en liten portefølje utleieboliger i nærheten av vår faste bopel i Oslo. Familiens sparekapital har i alle år gått til nedbetaling av gjelden på leilighetene. Etter 23 års drift har vi nå solgt oss ned til to utleieboliger, som begge er gjeldfrie. Våre leietakere har bodd i leilighetene i flere år. Til gjengjeld holder vi et moderat leienivå.
Vi mottok i dag skattemeldingen for 2023, som oppsummerer lønnsomheten i vår lille bedrift. Brutto leieinntekt utgjør 322.800 kroner, som med fradrag for kostnader gir et skattbart overskudd på 248.250 kroner. Dette utløser 22 prosent skatt, tilsvarende 54.615 kroner.
Skatteetaten mener at våre to utleieboliger er verdt henholdsvis 5.984.618 kroner og 6.683.765 kroner. Jeg mener dette er godt over markedspris, og er villig til å selge til den som byr meg slike summer for leilighetene. Uansett er det disse summene, samlet 12.668.383 kroner, som er grunnlag for beregning av formuesskatt. Siden leilighetene er gjeldfrie, utlignes det 126.683 kroner i formuesskatt på sekundærboligene.
Regnestykket for utleie av de to leilighetene
| Netto leieinntekt | 248.250 kr |
| Skatt på leieinntekt | - 54.615 kr |
| Formuesskatt | - 126.683 kr |
| Inntekt etter skatt | 66.952 kr |
Dersom ligningskontorets verdifastsettelse legges til grunn for investering, gir dette en avkastning på 5,3 promille. Dette er en marginal forretning selv med gjeldfrie leiligheter. Skulle jeg forrentet et lån, ville forretningen snart blitt ulønnsom. Det er nok tilfellet for mange i dagens marked.
Hva er så alternativene? For tiden tilbyr flere banker fastrente rundt 5 prosent, eksempelvis gir BN-bank 5,0 prosent rente på 12 måneders fastrenteinnskudd.
Regnestykket for bankinnskudd
| Årlig renteinntekt, 5 prosent av 12,6 millioner | 630.000 kr |
| Skatt på renteinntekt | - 138.600 kr |
| Formuesskatt | - 126.683 kr |
| Inntekt etter skatt | 364.717 kr |
For tiden gir altså risikofritt bankinnskudd uten arbeid i form av jevnlig oppussing og vedlikehold en avkastning på 2,8 prosent etter skatt, eller mer enn fem ganger avkastningen ved boligutleie. Alternativt gir en bankrente på rundt 2 prosent (248.250 kroner/12.668.383 kroner) samme netto avkastning som boligutleien.
Alternativt kan jeg selge leilighetene og bruke opp eller gi bort pengene. Bruker vi eksempelvis 3 millioner kroner på oppussing av egen bolig, premieres dette med 30.000 kroner mindre formuesskatt årlig. I et tiårsperspektiv «subsidieres» dermed et slikt forbruk med 300.000 kroner. Annet forbruk, eksempelvis en drømmereise til Alaska som vi har snakket om i flere år, «subsidieres» tilsvarende av det offentlige.
Alternativt, eller i kombinasjon med oppussing og forbruk, kan pengene gis til våre fire barn. Forutsatt at de kjøper egen bolig for pengene, kommer ikke barna i formuesmessig skatteposisjon. Dette inntreffer fordi hvert barn vil få 2,5 til 3 millioner kroner, og fordi egen bolig har en ligningsverdi på 25 prosent. Altså en ligningsmessig formuesøkning på mellom 625.000 kroner og 750.000 kroner. Begge deler godt under fribeløpet for beregning av formuesskatt.
Dette er tankegangen og alternativene en marginal aktør i markedet for utleieboliger står overfor. Jeg undres på i hvilken grad politikere og andre med sterke meninger om «boligspekulantene» forstår alternativene og konsekvensene de innebærer for samfunnet og for dem som av forskjellige grunner ønsker eller må leie bolig.
Lars Botten
Siviløkonom (MBA)
