Eiendomsmilliardær slakter Oslos boligpolitikk: – Det må være noen voksne hjemme

– Det er en tillitskrise mellom den private byggenæringen og Plan- og bygningsetaten (PBE). Man er inne i en ond spiral hvor man ikke har nødvendig tillit til hverandre, og jeg håper snart det blir bedre, sier Anders Opsahl.

Etter 30 år som eiendomsutvikler, har Opsahl bygget opp et selskap med nettoverdier på over 2 milliarder kroner. Hovedaktiviteten er boligbygging og næringseiendom. Etter et svært lønnsom 2022 med et resultat på 227 millioner kroner etter skatt, sto det bare 7 millioner kroner igjen på bunnlinjen i fjor.

– 2022 var ekstraordinært godt. Vi solgte et større boligprosjekt til en annen utvikler, og i tillegg solgte vi et næringsbygg, forteller Opsahl.

Tomten ved siden av kjøpesenteret på Lambertseter ble kjøpt for cirka 20 millioner kroner for tretten år siden, og etter ferdig regulering ble den solgt for 462 millioner kroner. Det var elleve budgivere i prosessen.

– Det var mitt fornuftige styre som mente vi burde selge, og at verden begynte å se litt skummel ut. Jeg hører på dem som har levd en stund, sier Opsahl.

Fått mye gratis av markedet

Nedbetaling av gjeld, og sikring av renten, har bidratt til en sikrere økonomisk stilling i et tøft marked. Rentekostnadene økte med drøyt 50 prosent til 94 millioner kroner, men kunne vært langt høyere uten sikringene. Mange gode år i eiendom har økt den verdijusterte egenkapitalen til drøyt 1,9 milliarder kroner. Opsahl innrømmer at en god porsjon av verdiene er skapt av et oppadgående marked.

– Om jeg skal være litt tøff med oss selv, så vil jeg anslå at vi kan takke det gode markedet for halvparten. Den andre halvparten er det vi har skapt selv.

Selskapet holder på med flere mindre reguleringer blant annet i Lørenskog, Ski og Ås. Planen var at tomten på Lambertseter skulle være læring for organisasjonen før de tok fatt på den store utbyggingen som vil skje rundt kontorlokalene på Skullerud. Nå kom de to prosessene så nær hverandre at det var mest rasjonelt å selge tomten. Opsahl har jobbet med regulering på Skullerud i over ti år, og skal etter planen bygge rundt 1.000 boliger. Tomtene det skal bygges på ble ekspropriert av Oslo kommune fra bestefaren for mange tiår siden. Nå er tomtene kjøpt tilbake fra kommunen, og det ble dyrt når ting tar så lang tid å regulere. 

Anders Opsahl FOTO: Jørgen Hyvang

Kostbar reguleringsprosess

Et reguleringsforslag på Skullerud ligger til godkjenning i bystyret. Opsahl og PBE er fortsatt uenige om en del spørsmål, men utbyggeren håper og tror at det borgerlige byrådet skal godkjenne prosjektet i løpet av høsten.

– Det koster 25 millioner kroner i året å drive en sånn reguleringsprosess. Det summerer seg nok opp mot 1 million kroner pr. boenhet i offentlige påløpte kostnader og krav fra kommunen. Det i et område som burde være for folk flest. Det er ingen steder du nå får nybolig til under 100.000 kroner kvadratmeteren. Det blir tøft å bære for en brannmann, eller en sykepleier, mener Opsahl.

Han mener byråkratiseringen har gått alt for langt, og at det er blitt svært kostbart å få et prosjekt byggeklart.

– Byråkratiseringen er det som slår hardest. Vi møter mye motstand, og det må gjøres så mye tidlig i prosessen. Det er utredninger om alt. Det er ikke rart de store konsulentselskapene går godt.

Opsahl innrømmer at han tidvis må ta seg en luftetur for å få ut frustrasjonen det skaper. Han mener politikerne må komme sterkere på banen for å sette tydelig rammer og ambisjoner for områdene som skal bygges ut.

– Nå handler det bare om hvor høyt det skal bygges. Men rammene er for uklare. Resultatet er ofte kompromisser som blir dårlig på flere måter, sier Opsahl.

Etterlyser voksne

Opsahl mener Oslo kommune har vært for lite opptatt av å bygge boliger under Raymond Johansens styre, men tror det vil bedre seg med borgerlig byråd. Boligbygging skaper ofte konflikt og uro i nabolaget. Det gjør hele sakskomplekset lite attraktivt for folkevalgte som ønsker seg gjenvalg.

– Enkelt sagt kan man si at; med byggingen av ett nytt hus i Oslo får du ti sure naboer som ikke stemmer på deg. Det er en demokratisk hengemyr det er vanskelig å komme seg ut av. Alle politikerne er enige om at det trengs flere boliger, og at de ikke ønsker seg en delt by hvor få har råd til å bo, men det er ingen som vil fronte saken, mener Opsahl. Det er på en måte sånn at alle vil ha flere boliger, men ingen vil ha det i sitt eget nabolag.

Opsahl etterlyser politikere som i større grad tør å sette ambisjonsnivået, og være tøffere overfor de ulike etatene for å kreve resultater.

– Det må være noen voksne hjemme som tør å bestemme, og den effekten håper jeg kommer med det nye byrådet. Det er en bekymring at ting tar så lang tid. Hadde jeg ikke vært så seig, ville jeg gitt opp eller solgt hele eller deler av Skullerud-prosjektet til en større utbygger for lenge siden, mener Opsahl.

Den økte tidsbruken, og kostnadene som følger med, kan også påvirke hvordan byen blir seende ut over tid.

– Faren er at det bare blir de aller største utbyggerne som klarer seg. At alt fra privatpersoner, små, mellomstore (ofte lokale) og store nasjonale utbyggere, er involvert, bidrar til at vi får en større variasjon, sier Opsahl.