Eiendomsselskapet Plot.ai følger nyboligmarkedet i Norge med argusøyne. Selskapet leverer månedlige rapporter og analyser til både utbyggere og andre aktører i bransjen. I nyere tid har de også utarbeidet en oversikt som viser utviklingen i befolkningsvekst, boligbehov, salgsstarter og byggeaktivitet.
– Situasjonen i markedet vil være prekær allerede fra og med neste år om ikke noe gjøres, påpeker adm. direktør i selskapet, Ravn Wiik Steinsvåg til Finansavisen.
Voldsom knapphet allerede fra 2025
Blant hovedpunktene i selskapets ferskeste rapport, kommer det frem at befolkningsveksten og boligbehovet i hovedstaden er på en sterkt oppadgående trend, etter noen år med lav vekst under pandemien.
– Dette gjelder også i de andre storbyene, men endringene er størst i Oslo. Antallet salgsstarter og igangsettinger var høyest fra høsten 2020, frem til første halvår 2022, før det gikk dramatisk ned etter det. Fjoråret var et bunnpunkt, særlig i Oslo.
Det høye antallet igangsettinger for et par år siden har gitt en god tilførsel av nye boliger frem til i år.
– Men det er i ferd med å falle drastisk nå, i takt med den lave byggetakten fra høsten 2022, og vil gi mest utslag fra og med neste år.
Et høyt antall igangsettelser i randsonene rundt hovedstaden har kompensert for noe av underdekningen i Oslo, men også her er det i ferd med å gå over til det som betegnes som en markant underdekning.
Bra i Trondheim, ille i Oslo og Bergen
– At eiendomssektoren er syklisk er en ting, men innblandingen fra myndighetene, både i form av økt skattetrykk på eksempelvis sekundærboliger og utleieboliger og ved å være kostnadsdrivere i dårlig gjennomførte reguleringsprosesser er uheldig, sier analysesjefen videre.
Han bruker Oslo og Trondheim som eksempler på to rake motsetninger hva gjelder gjennomføring av reguleringsprosesser. Førstnevnte kommer altså dårligst ut, hvilket bidrar til høyere priser og lavere salgsvolum.
– Man burde iverksette skattemessige fordeler og gunstige finansieringsløsninger i tidligfase av prosjekter for tilstrekkelig igangsetting, og spesielt rettet mot områder og perioder med for lav byggeaktivitet, mener Wiik Steinsvåg.
Dette kunne ifølge selskapet særlig vært aktuelt i Oslo og Bergen, hvor det blir igangsatt betydelig færre boliger enn behovet skulle tilsi, hvilket fører til en «ekstremt prisvekst».
– I sentrum av Oslo er det nå kun 62 enheter for salg, dette er jo altfor lavt, sier han.
I Bergen er det totale antallet for salg mer enn halvert siden forrige topp.
– Også i Oslo er varelageret lavt nå, men med særlige utslag i enkelte byområder – sentrum, øst og vest, samtidig som det i nordøstlige byområder fortsatt er ganske bra antall for salg og en brukbar byggetakt, sier Wiik Steinsvåg.
Utbyggingene i Bjørvika bidro til en god vekst i sentrumskjernen inntil nylig.
– Men nå er boliger i sentrum i ferd med å bli et veldig knapphetsgode, sier han.
– Man burde hatt reguleringsprosesser som også i større grad hindret slike knappheter, og heller sørget for god tilførsel over tid. I Trondheim har man greid dette, men i Oslo og Bergen har dette vært litt mer tilfeldig.
Prekær situasjon i leiemarkedet
Wiik Steinsvåg kaller også situasjonen som er i ferd med å utspille seg i utleiemarkedet for prekær.
– Man burde reversere skattereglene som dagens regjering innførte på sekundærboliger/utleieboliger, og også gå enda lengre – ikke bare reversering, men redusere skattetrykket både for private og profesjonelle aktører, i hvert fall i perioder med knapphet som nå. Det vil hindre videre nedsalg av sekundærboliger, mener han.
At man innførte dette har særlig uheldig effekt på tilbudet av utleieboliger der knappheten på boliger nå er i ferd med å bli unødvendig stor, som i Oslo og Bergen, fremheves det i rapporten.
Wiik Steinsvåg stiller også spørsmål ved om innføringen av disse skattene var gjennomtenkt, eller mest symbolpolitikk.
– Nedsalg og lavere andel utleieboliger i marked med tiltagende knapphet på boliger vil naturligvis påvirke balansen og priser i leiesegmentet, og en del – blant annet viktig arbeidskraft – vil rett og slett bli hindret fra å flytte til Osloregionen med det underskuddet på tilgjengelige objekter som vi ser, sier han.
– Det er problematisk at politikerne er raske til å innføre nye regler og hindre, mens andre veien med forenkling og virkemidler går tregt.
