Boligutbyggerne står i et krevende marked, preget av økende byggekostnader, stigende renter og høy inflasjon. I tillegg må årelange reguleringsprosesser håndteres, spesielt i byer som Oslo og Bergen. Disse utfordringene har presset marginene, og for mange utbyggere er det nå en kamp å få prosjektene til å gå rundt. I et slikt marked blir enhver forretningsmessig fordel, som den borettslagsmodellen tilbyr, avgjørende for å opprettholde lønnsomheten.
Selv om borettslagsmodellen kan gi betydelige skattefordeler, er disse ofte allerede innkalkulert i prosjektets økonomi. I konkurransen om tomter må boligutbyggere ofte medregne potensielle skattebesparelser for å tilby tomtebesitterne en pris som vinner frem i budrunden. Det betyr i realiteten at tomtebesitterne høster gevinst, ikke boligutbyggerne. En uventet endring eller innstramming i skattepraksisen kan dermed få alvorlige konsekvenser. Verdien på tomter vil påvirkes over natten, som i sin tur vesentlig reduserer – eller totalt eliminerer – lønnsomheten i nyboligprosjektene. Dette kan føre til utsettelser og i verste fall konkurser. Slike konkurser vil ikke bare ramme boligutbyggerne, men svekke tilgangen på nye boliger. Spesielt i Oslo vil voksende mangel på tilgjengelige boliger føre til økt prispress.
Skulle grunnlaget for en sunn økonomi i prosjektene fjernes, vil konsekvensene være uunngåelige. Borettslagets død
Hvorfor er borettslagsmodellen viktig? Noen (ikke-uttømmende) fordeler med borettslag:
- Bokvaliteten er påstått bedre enn selveierleilighet ettersom det begrenser (og i enkelte tilfeller forbyr) utleie slik at eieren(e) av andelen faktisk bor der.
- Modellen krever ofte lavere egenkapital. Kjøpesummen finansieres med egenkapital, lån og fellesgjeld som deles mellom andelseierne. Det gir mulighet for flere å komme inn på boligmarkedet.
- Lav dokumentavgift ved videresalg. Dokumentavgiften for en selveierleilighet er 2,5 prosent av totalsummen og finansieres vanligvis med egenkapital.
- Felles vedlikeholdsansvar av andeler, bygninger og fellesarealer kan være en fordel for andelseiere som ikke ønsker å håndtere dette selv. Det inkluderer utvendig vedlikehold, oppgraderinger og renovering.
En boligutbygger som anvender borettslagmodellen forpliktes til å følge lovpålagte retningslinjer som opprettholder nevnte fordeler. Obos, Norges største boligbyggelag, bruker konsekvent modellen. Det reiser spørsmålet: er valget av borettslagmodell hovedsakelig drevet av skattemessige hensyn, eller er det de faktiske fordelene for kjøperne som ligger til grunn? Antageligvis en kombinasjon av begge deler.
Praksisen med skattebesparelser knyttet til borettslagsmodellen kan virke i overkant gunstig, men er nødvendig for å gi boligutbyggerne tilstrekkelig motivasjon til å velge modellen. I en tid hvor sosiale bomodeller og tilgjengelige boliger er høyt på agendaen, er det avgjørende med forutsigbarhet. Det råder nå uro i bransjen vedrørende muligheten for endringer allerede 7. oktober i kommende forslag til statsbudsjett. Borettslagsmodellen er ikke bare en skattefordel, men en videreføring av en tradisjon som har bidratt til å skape stabile og trygge bomiljøer.
Boligbyggelagene vil trolig videreføre borettslagmodellen i egne prosjekter selv uten skattefordelene, men uten det økonomiske grunnlaget kan selv Obos møte utfordringer. Ja, modellen er gunstig, men endringer kan undergrave hele strukturen som gjør borettslag levedyktige. Skulle grunnlaget for en sunn økonomi i prosjektene fjernes, vil konsekvensene være uunngåelige. Borettslagets død.
Kim Lam
Investeringssjef i Skanska Bolig
