Grunneier får seksdoble festeavgiften

I en fersk dom slår Hålogaland lagmannsrett fast at det er rom for å øke festeavgiften også på tomter der det står utleieboliger.

– KAN FÅ STOR BETYDNING: Carina O. Borchgrevink Næss, advokat i Føyen Thorkildsen, om den ferske dommen. Foto: Iván Kverme
Næringseiendom

– Dette kan få stor betydning mange steder i Norge, for eksempel for presteboliger, studentboliger, sykepleierboliger og ansatte i Forsvaret, sier advokat Carina Borchgrevink Næss, som representerer Opplysningsvesenets fond (OVF).

Det var staten mot staten i Hålogaland lagmannsrett tidligere i høst, da OVF og Forsvarsdepartementet møttes på grunn av en konflikt om noen av Forsvarsbyggs boliger i Harstad. OVF, som blant annet forvalter verdier og eiendom for 4,4 milliarder kroner som historisk har vært tilknyttet Den norske kirke, eier tomtene boligene står på og økte festeavgiften fra 36.722 kroner i året til 233.046 kroner.

Dette bestred Forsvarsdepartementet, og viste til at festeforholdet gjelder «tomt til bustadhus». Det er nemlig ikke åpning i Tomtefesteloven for å øke festeavgiften for boliger og hytter mer enn KPI, altså den gjennomsnittlige prisveksten.

Lagmannsretten var imidlertid ikke enig med departementet, og falt ned på at OVF kan øke festeavgiften med mer enn vanlig prisvekst.

Er det for eksempel næring, barnehage eller sykehus kan festeeier bestemme festeavgiften ut fra kontrakten, og øke uavhengig av prisveksten.
Carina Borchgrevink Næss
STRIDENS KJERNE: Disse tomtene i Harstad, eid av Opplysningsvesenets fond (OVF), har fire tomannsboliger og to garasjebygg eid av Forsvarsbygg. Nå har lagmannsretten gitt OVF medhold i at festeavgiften kan økes.

Ingen forbrukerhensyn

For til tross for at Forsvarsbyggs hus på festetomtene brukes som bolig for Forsvarets ansatte, der utleien ikke har som formål å gi økonomisk utbytte, mente lagmannsretten at mye «taler for å likestille tomtefeste for næringsformål med tomtefeste for Forsvarets virksomhet».

«Det er hensynet til effektiv drift av Forsvaret som er begrunnelsen for å etablere boliger nært det militære område, ikke forbrukerhensyn. Staten er heller ikke en fester som det er grunn til å beskytte fra det som måtte være avtalt om avgiftsregulering ved inngåelsen av festeavtalen», heter det i dommen fra Hålogaland lagmannsrett.

«I tillegg kommer at boligene åpenbart er egnet til å gi økonomisk gevinst dersom Forsvarsdepartementet – som de fleste andre eiere av åtte boenheter – hadde valgt å leie ut til markedspris», står det videre.

– Hva slags formål tomten har betyr svært mye for hva grunneier kan gjøre. Tidligere var det bruken av eiendommen som var avgjørende, og hvis festeformålet er bolig har grunneier kun lov til å regulere etter KPI, sier Borchgrevink Næss.

– Er det for eksempel næring, barnehage eller sykehus kan festeeier bestemme festeavgiften ut fra kontrakten, og øke uavhengig av prisveksten, fortsetter hun.

To tidligere dommer

Første rettsrunde mellom OVF og Forsvarsdepartementet fant sted i Trondenes tingrett i fjor vår. Da vant fondet frem, og departementet anket. Nå forkaster lagmannsretten anken fra departementet.

«Lagmannsretten er etter dette kommet til at begrepet «tomt til bustadhus» i tomtefesteloven § 15 første ledd ikke omfatter et tilfelle hvor staten fester tomt til utleieboliger for sine forsvarsansatte. Festeavgiften kan dermed reguleres etter reglene i § 15 andre ledd», heter det i dommen, som ble avsagt i slutten av oktober.

Ifølge Borchgrevink Næss er dette et tema som har vært oppe mange ganger for domstolene. Blant annet er det to dommer fra Høyesterett, i 2013 og 2017, som tar utgangspunkt i tomtefesteloven kun skiller mellom festetomter brukt til bolig og hytte på den ene siden og næring på den andre.

Hun påpeker imidlertid at dommen fra Hålogaland lagmannsrett er den første av sitt slag, ettersom den omhandler tjenesteboliger der fester ikke selv bor i husene på festetomten.

Forsvarsdepartementets advokat Anders Blakstvedt hos Regjeringsadvokaten har ikke besvart Finansavisens henvendelse om departementet vil anke saken videre til Høyesterett.