Vil revitalisere Bogstadveien: Valkyrien åpner på Majorstuen etter 16 års kamp

– Ikke bra for en utålmodig sjel, sier Marianne Tvenge i familieselskapet Fram Eiendom om den vanskelige fremdriften i prosjektet Valkyrien.

KOMPLISERT: – Det er blitt en konsulentmaskin av dimensjoner. Det kommer stadig nye krav om rapportering, sier Marianne Tvenge om rehabiliteringsprosjekter i Oslo. Til høyre broren Magnus Tvenge. Foto: Iván Kverme
Næringseiendom

Ved Valkyrie plass på Oslos vestkant er nesten et helt kvartal pakket inn i presenning. Bak stillasene pågår en av de største handels- og boligutbyggingene i den sentrale delen av byen akkurat nå.

Våren 2020 skal dørene endelige åpne for Valkyrien – 6.500 kvadratmeter med påkostede butikklokaler. I tillegg kommer 55 leiligheter.

Veien dit har vært lang – for å si det forsiktig.

– Du har vel jobbet med dette i 15 år, sier Magnus Tvenge (40), og retter seg mot søsteren Marianne (41):

– Ja, siden jeg begynte i selskapet. Også har Magnus jobbet med det de gangene jeg har vært i permisjon. Nå jobber vi begge aktivt med prosjektet.

FRAM STÅR BAK: Slagordet pryder hjørnet av Bogstadveien/Sorgenfrigata, og har gjort det lenge. Først neste vår åpner dørene. Foto: Iván Kverme

Mange protester

Prosjektet omfatter fem klassiske bygårder, en stall og et nedlagt bakeri fra tiden rundt forrige århundreskifte. I tillegg bygges det en ny gård mot Ole Vigs gate, på en ledig tomt der det i mange år har stått et midlertidig, forfallent bygg med én etasje.

Majorstuen har ikke behov for flere butikker
Karin Beate Theodorsen (SV) til Aftenposten i 2015

Familieselskapet Fram Eiendom, etablert av faren Torstein Tvenge, kjøpte seg inn i fire av eiendommene med en 50-prosentsandel tidlig på 2000-tallet.

Fram Eiendom

  • En av Norges største private eiendomsbesittere, med cirka 410.000 kvadratmeter fordelt på 45 eiendommer.
  • Eies av Torstein Tvenge og barna Marianne, Magnus og Annicken.
  • Opererer primært på Oslos vestkant, i aksen Skøyen til Oslo sentrum, men eier også bygg andre steder, blant annet i Ålesund og Strømstad.

Bygårdene hadde vært i utleie lenge, og var temmelig dårlig vedlikeholdt. Ideen var å rehabilitere og bygge nytt i bakgården, men planene møtte raskt stor motstand, både fra naboer og kommunalt hold.

Naboene har fryktet setningsskader, og har protestert på at nybygget på den ledige tomten og den tidligere parkeringsplassen i bakgården ville ta fra dem lys og utsikt. I tillegg har det vært hevdet at prosjektet vil føre til mer støy og trafikk, selv om det ikke bygges en eneste parkeringsplass.

«Et så stort næringsområde vil forringe boligområdet. Majorstuen har ikke behov for flere butikker», uttalte Karin Beate Theodorsen (SV) i Frogner bydelsutvalg til Aftenposten i 2015.

Dårlig timing for exit

– Vi holdt på «i 100 år» med reguleringen, sier Marianne Tvenge.

Den ble til slutt vedtatt av byrådet i februar 2015.

PÆRESLANG: Dette hundre år gamle pæretreet og den gamle bakeripipen i bakgården skal innlemmes i prosjektet. Foto: Iván Kverme

«Vi ønsker at det blir mer attraktivt å handle her fremfor å sette seg i bilen og kjøre til Sandvika eller Strømmen», sa daværende byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) i en kommentar til Aftenposten.

Et halvt år før hadde den andre investoren, Geir Brumoen, gått lei og solgt sin andel til Fram.

Etterhvert kom hjørnegården i Bogstadveien 45 med i prosjektet, og for rundt to år siden sikret Tvenge-familien seg også nabogården i Sorgenfrigata 14.

Prosjektet er altså blitt utvidet til flere adresser, men utnyttelsesgraden er redusert siden planmyndighetene først fikk servert planene – og takket nei. Tre ulike arkitektfirmaer har vært involvert; først Hille Melbye Arkitekter, deretter Snøhetta og nå Mellbye Arkitektur Interiør, med Ajas Mellbye i spissen.

– De mange rundene og tidsbruken må ha kostet mye penger?

– Vi har hatt en grei cashflow fra utleien underveis, som har dekket prosjektkostnadene. Men sånt er jo ikke bra for en utålmodig sjel, sier Marianne Tvenge.

Vanskelig tomt

Byggeplassen kan gi selv den mest hardføre handyman et kronisk oppussingstraume. Fasadene til de gamle murgårdene er selvsagt verneverdige, og i et trangt bymiljø skal det innpasses både nybygg og komplekse løsninger som forhåpentligvis vil ende opp som spektakulære butikklokaler.

NESTE SOMMER: Fasadene bevares, men innsiden blir radikalt annerledes. Noe à la dette vil Valkyrien se ut fra Valkyrie plass. Illustrasjon: Mellbye Arkitektur Interiør

Alt står på ustabil leirgrunn. Det er nok å nevne gamle (og nedlagte) Valkyrie stasjon, som ligger på den andre siden av gaten. T-banestasjonen skulle aldri vært der, men da gaten raste ned i tunnelen under byggingen i 1912, ble den etablert der.

– Vi har gravd oss ned i kjelleren for å få fire meters takhøyde. Det var mye jobb, sier Marianne Tvenge.

Lover nye konsepter

Rundt 85 prosent av handelslokalene er utleid. H&M Home tar samtlige tre etasjer i hjørnegården Bogstadveien 45, der DNB og 7-Eleven tidligere holdt til. I nabogården Valkyriegata 1 kommer et annet H&M-konsept: & Other Stories debuterer i Norge med butikk over flere etasjer, mens Valkyriegata 3 vil inneholde flere konsepter, blant annet et multibrandkonsept med eksklusive klesmerker. Søsknene lover nye konsepter som ikke finnes i strøket i dag.

– Bogstadveien har slitt litt med tiltagende kjedeetableringer og «ørtogførti» Espresso House og Nille-butikker, sier Marianne Tvenge.

MULTIBRANDKONSEPT: Skisse av innsiden i Valkyrien. Lokalene vil få stor variasjon i utforming. Illustrasjon: Fram Eiendom

I kjelleren kommer flere serveringssteder, deriblant en utvidet versjon av Kaffebrenneriet. Vinmonopolet flytter også inn.

– Colina Agency, selskapet bak mulitbrandbutikken, har engasjert Snøhetta til å tegne lokalene sine i Valkyriegata 3, som blir på 800 kvadratmeter, sier broren.

I bakgården kommer «SOT», hamburgere og øl i en gammel stall. Fra utsiden vil bygårdene se ut som de alltid har gjort, om enn i nyoppusset stand.

Om NCC: «Utfordrende»

Entreprenøren NCC startet arbeidene i januar 2017. Da var det meningen at alt skulle stå ferdig i første kvartal 2019. Prosjektet er med andre ord mer enn ett år forsinket, på toppen av de tidligere problemene.

Det blir dyrt nok. Vi skulle gjerne sett at det kostet litt mindre
Marianne Tvenge, Fram Eiendom

– Det har vært et litt utfordrende samarbeid, sier Marianne Tvenge.

Kontraktsverdien var 235 millioner kroner. Da er arbeidene med Sorgenfrigata 14 og innredningen av næringsarealet holdt utenom.

UT MED LEIRE: Kjelleren er gravd ut slik at takhøyden er blitt romslig. Hit flytter blant annet Vinmonopolet. Foto: Iván Kverme

– Det blir dyrt nok. Vi skulle gjerne sett at det kostet litt mindre.

– Er det blitt mange overskridelser?

– Vi visste jo at prosjektet var komplisert da vi satte i gang, sier Magnus Tvenge.

– Det viktigste for oss er å møte kontraktene som er inngått.

– Har noen trukket seg?

– Det er blitt nye datoer, men ingen avtaler er kansellert, sier søsteren.

Ingen leiligheter solgt

Leilighetene skal legges ut for salg, mens næringslokalene beholdes i familieselskapet. Søsknene priser seg lykkelig over å ha ventet med leilighetssalget. De kraftige forsinkelsene ville betydd store konflikter med kjøperne.

– Takk til DNB for det. De syntes det var en lur strategi, sier Magnus Tvenge om at banken droppet kravet til 50 prosents forhåndssalg.

– Du kan ikke gjøre det slik hvis det er 400 leiligheter, men med 55 leiligheter er det en overkommelig risiko, sier søsteren.

De mener dessuten at det vil bli lettere å selge leilighetene når alt står ferdig.

– Vi gjør dem ferdige med plassbygde løsninger, effektbelysning og alt, og får ferdigstilt parkanlegget også. Det tror vi blir veldig bra, sier hun.

Parkanlegget bygges på et tak i midten av prosjektet, der det tidligere var en asfaltert plass.

6.500 KVADRATMETER: H&M Home, & Other Stories og en klesbutikk med mange frittstående merker er blant konseptene som skal inn. (1 / 6)

Lei av rehabilitering

15 år med tautrekking og diverse problemer har likevel satt spor. Søsknene er lite imponert over smidigheten fra Oslo kommune.

– Vi har rehabilitert ti gamle, flotte bygg, men det tar mer og mer tid. Prosessene med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren blir mer og mer omfattende. Snart er det vel bare utbyggere med lange briller og god balanse som kan drive med det, sier Magnus Tvenge.

– Det er blitt en konsulentmaskin av dimensjoner. Det kommer stadig nye krav om rapportering. Én ting er Byantikvaren, som kommer med veldig mange tilbakemeldinger og dikterer bestemmelsene overfor Plan- og bygningsetaten, men vi opplever at Plan- og bygningsetaten sender hver eneste avklaring til Byantikvaren uten å gjøre egne avveininger, så man må gå runde på runde på runde, sier Marianne Tvenge.

FORSINKET: Leilighetene i nybygget bak er ennå ikke lagt ut for salg. – Takk til DNB for det. De syntes det var en lur strategi, sier Magnus Tvenge. Søsteren Marianne Tvenge til venstre. Foto: Iván Kverme

Hun mener kommunen har utvist liten vilje til samarbeid.

– Det er mange skrivebordsøvelser, få kommer på befaring. Vi synes disse gamle gårdene er superfine, og har et sterkt ønske om å bevare de historiske detaljene. Vi har ikke lyst til å rive eller ødelegge, men vi må ha tilgang til byggene. Det tok halvannet år å få godkjent inngang fra Bogstadveien, kommunen mente vi måtte ha trange, opprinnelige dører med trapp hvor vi ikke kunne fått inn hverken barnevogner eller rullestoler.

– Hadde dere gjort det igjen?

– Akkurat nå synes jeg det er ganske slitsomt. Men idet vi åpner tror jeg at alt er glemt, sier hun.

– Det som hjelper i krevende prosjekter er at vi har et evighetsperspektiv. Vi skal ikke selge dette, sier Magnus Tvenge.

fram
torstein tvenge
majorstuen
bogstadveien
handel
Oslo
valkyrien