Gjestekommentar: Mille Opdahl Müller, senior kredittanalytiker i Danske Bank
Renten har virkelig vært i forsetet det siste året. For noen bedrifter slår oppgangen hardere enn for andre. Industrier som bygger verdier for lånte penger, har fått økonomisk motvind og sitter i dag igjen med dårligere finanser enn for tre år siden, da styringsrenten lå på null. Eiendomsbransjen er en av bransjene hvor renten har slått hardt, en bransje der kapital, og helst fremmedkapital, er en viktig innsatsfaktor. I tillegg til å gi svakere likviditet påvirker også den høyere renten tilgangen til penger, og evnen til å beholde lånte midler.
Lån gis ofte med kovenanter, eller lånevilkår, som selskapene må opprettholde for at lånet skal være gyldig. Typiske kovenanter for eiendomsselskaper fokuserer på gjeldsgrad og rentedekningsgrad. Det ventes at det største fallet i eiendomsverdier er unnagjort, og gjeldsgraden, altså gjeld/eiendomsverdier, kan ventes å være relativt stabil.
Rentedekningsgraden belyser bedriftens evne til å dekke inn de løpende låneforpliktelsene, altså rentekostnader i forhold til driftsoverskuddet. Denne måles på løpende 12-måneders basis, og følges nøye av banker, investorer og kredittanalytikere. Ofte vil et brudd på en kovenant, altså en rapportert rentedekningsgrad på typisk under 1,4–1,5, medføre strenge krav om endring. Ellers vil lånet bli tvangsinnløst, med påfølgende ripe i lakken eller enda verre, konkurs for selskapet.
Vanskelig snuoperasjon
I motsetning til gjeldsgrad, som “relativt enkelt” kan reddes inn ved å selge eiendom eller øke egenkapitalen, vil ethvert salg av eiendom medføre ikke bare reduksjon av gjeld og renter, men også redusere løpende inntjening. Både telleren og nevneren i brøken reduseres. Derfor er det tungt å selge seg til en bedre rentedekningsgrad. Ved å øke egenkapitalen kan selskapet derimot redusere gjelden uten å gå på bekostning av driftsoverskuddet.
Entra er et eksempel på et selskap hvor mye måtte selges for å komme i mål uten innskudd av egenkapital. Rentedekningsgraden til Entra var i tilnærmet fritt fall siden sommeren 2022. Entra har to store eiere som selv driver innen eiendom, og som opplevde stadig svekkede balanser. Deres eierposisjon i Entra var bokført til kostpris i balansen, og en kapitalutvidelse ville repriset deres posisjoner, og lagt ytterligere press på deres egne balanser.
Dermed ble eierskapet en hemsko for å kunne øke egenkapitalen. Kredittkvaliteten til Entra sank, og selskapet måtte til slutt selge unna betydelige deler av porteføljen; 10 prosent av porteføljen ble avhendet i første kvartal i år. I dag har de en stabil finansiell posisjon.
Økende renter, tross mulig fall
Rentesensitive selskaper sikrer ofte store deler av rentene sine, altså avtaler en fast rente de skal betale over en gitt periode istedenfor en volatil flytende rente. Dette gir verdifull transparens, men gjør også at renteøkningene ruller saktere inn i regnskapene enn de ellers ville gjort. Derfor vil en rask renteøkning med påfølgende rask senkning ikke slå like hardt som at renten stabiliserer seg på et høyere nivå.
Kredittmarginene til de fleste selskapene har kommet godt inn både i bank- og obligasjonsmarkedet, men swap-rentene holder seg høye, og det totale rentetrykket er fortsatt høyt. Dette vil fortsette å skape utfordringer for eiendomsselskapene i alle størrelser i månedene som kommer. Dermed er det bare for eiendomsselskapene å forberede seg på høstens viktigste spørsmål fra bankene: Hvordan ser rentedekningsgraden ut?
