Ring2
04.01.2025 kl 18:26
6386
"Jeg er ikke nødvendigvis mer intelligent enn forskerne i SSB. Det er ikke forskjell i IQ som er utslagsgivende så lenge rentens påvirkning på boligprisutviklingen ikke krever mer enn å slå på en velfungerende hjerne. Enhver normalt utrustet person klarer å forstå at økt rente gir økt kostnad for en boligeier som hemmer vedkommendes boligforbruk i perfekt harmoni med alle andre boligeiere slik at boligprisen presses nedover av mindre total boligetterspørsel. Det blir ikke færre boliger så da må prisen ned for å dra etterspørselen opp av nedturen renteøkningen har gitt.
Forskjellen mellom forskerne og meg er at de er flokkdyr og jeg er uavhengig. Forskerne lar seg manipulere til å forkaste det forskningen gir av resultat av boligmafiaens overbevisende samstemte løgner om boligprisutviklingen, leieprisutviklingen, tilbudsutviklingen, etterspørselsutviklingen, behovsutviklingen etc i tillegg til at alle forskerne trolig eier egen bolig."
Jeg tror kardinalfeilen du, SSB og noen veldig få økonomer har gjort er at dere har lagt ALT for mye vekt på renteøkningen, og alt for lite vekt på EFFEKTEN av boliglånsforskriften. Under følger spørsmål/svar fra meg selv, til meg selv:
- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?
For å svare på dette spørsmålet må vi først stille oss selv et annet spørsmål:
- Hvilke hovedfaktorer er det som bestemmer prisnivået på boliger?
Faktor 1: Antall boliger
Faktor 2: Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig
Faktor 3: Mengden kapital disse menneskene KAN bruke på bolig
Det er den tredje faktoren som er den viktigste når vi skal forklare hvorfor OP, SBB og noen få økonomer har bommet så ekstremt grovt på prisutviklingen her til lands.
- Er det det frie markedet som bestemmer hvor mye en lånetager kan låne?
Nei!
Stikkordet er boliglånsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2017. Og viktigst av alt: "Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt". Denne loven ble vedtatt spesifikt for å BEGRENSE BOLIGPRISVEKSTEN og nordmenns gjeldsvekst.
Før denne regelen var det i hovedsak bankenes risikovurdering og konkurransen mellom de forskjellige bankene som styrte hvor mye en lånetaker kunne låne. Med andre ord, det var et nærmest fritt marked.
- Reduseres Faktor 2 "Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig" ved innføring av boliglånsforskriften?
Nei!
Dette vil si at vi har hatt 8 år(!), med stadig høyere divergens mellom de REGULERTE BOLIGPRISENE på den ene siden (disse er kunstig lave fordi de er begrenset av staten gjennom boliglånsforskriften) og de FRIE BOLIGPRISENE (m.a.o.: boligprisene slik de ville vært i et fritt marked, gitt at boliglånsforskriften aldri trådte i kraft).
Ingen kan si nøyaktig hvor høye boligprisene ville vært de siste 8 årene dersom staten ikke hadde innført boliglånsforskriften, men alle kan nok være enige om at de ville vært betydelig høyere. Hele grunnen til at forskriften ble innført var jo nettop for å begrense prisveksten.
La oss bryte ned "Faktor 3" og se på de forskjellige elementene. Størrelsen av "Faktor 3" bestemmes av følgende underfaktorer:
1. 5x bruttoinntekt
2. Den totale tilgjengelige kapitalen fra familiebanken
3. Oppspart egenkapital
4. Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader
La oss gå tilbake til det opprinnelige spørsmålet:
- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?
Grunnen er følgende:
1. Tilbud/etterspørsel (Faktor 1 og Faktor 2) har holdt seg sterk som følge av en befolkningsvekst drevet av høy innvandring.
2. Høy inflasjon har gitt høy lønnsvekst. Jo større divergens det blir mellom de FRIE BOLIGPRISENE og de REGULERTE BOLIGPRISENE, jo viktigere blir den ekstremt begrensende faktoren: 5X BRUTTOINNTEKT.
3. Som nevnt i innlegget, en av underfaktorene i "Faktor 3" er "Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader". Folk har høy vilje/mulighet til å begrense det øvrige forbruket, dvs. de kjøper billigere biler, billigere ferier, færre restaurant-/kafébesøk, billigere klær eller færre klesplagg, osv., osv.. Slik kan mange (men absolutt ikke alle) betjene lån på 5xbruttoinntekt, til tross for høyere rentekostnader.
Sagt på en enkel måte:
Hadde markedet vært fritt (ingen boliglånsforskrift) så hadde boligprisene vært MYE høyere i perioden 1.jan. 2017 (da boliglånsforskriften trådte i kraft) til starten av rentehevingene (2. halvår 2021).
I dette scenarioet ville mange låntakere vært mye mer sensitive for rentehevinger (fordi lånene deres ville vært mye høyere), og den påfølgende perioden av rentehevinger (fra 0% til 4.5%) ville medført et mye større fall i boligprisene. Med andre ord, prisene ville vært mye mer volatile.
Forskjellen mellom forskerne og meg er at de er flokkdyr og jeg er uavhengig. Forskerne lar seg manipulere til å forkaste det forskningen gir av resultat av boligmafiaens overbevisende samstemte løgner om boligprisutviklingen, leieprisutviklingen, tilbudsutviklingen, etterspørselsutviklingen, behovsutviklingen etc i tillegg til at alle forskerne trolig eier egen bolig."
Jeg tror kardinalfeilen du, SSB og noen veldig få økonomer har gjort er at dere har lagt ALT for mye vekt på renteøkningen, og alt for lite vekt på EFFEKTEN av boliglånsforskriften. Under følger spørsmål/svar fra meg selv, til meg selv:
- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?
For å svare på dette spørsmålet må vi først stille oss selv et annet spørsmål:
- Hvilke hovedfaktorer er det som bestemmer prisnivået på boliger?
Faktor 1: Antall boliger
Faktor 2: Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig
Faktor 3: Mengden kapital disse menneskene KAN bruke på bolig
Det er den tredje faktoren som er den viktigste når vi skal forklare hvorfor OP, SBB og noen få økonomer har bommet så ekstremt grovt på prisutviklingen her til lands.
- Er det det frie markedet som bestemmer hvor mye en lånetager kan låne?
Nei!
Stikkordet er boliglånsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2017. Og viktigst av alt: "Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt". Denne loven ble vedtatt spesifikt for å BEGRENSE BOLIGPRISVEKSTEN og nordmenns gjeldsvekst.
Før denne regelen var det i hovedsak bankenes risikovurdering og konkurransen mellom de forskjellige bankene som styrte hvor mye en lånetaker kunne låne. Med andre ord, det var et nærmest fritt marked.
- Reduseres Faktor 2 "Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig" ved innføring av boliglånsforskriften?
Nei!
Dette vil si at vi har hatt 8 år(!), med stadig høyere divergens mellom de REGULERTE BOLIGPRISENE på den ene siden (disse er kunstig lave fordi de er begrenset av staten gjennom boliglånsforskriften) og de FRIE BOLIGPRISENE (m.a.o.: boligprisene slik de ville vært i et fritt marked, gitt at boliglånsforskriften aldri trådte i kraft).
Ingen kan si nøyaktig hvor høye boligprisene ville vært de siste 8 årene dersom staten ikke hadde innført boliglånsforskriften, men alle kan nok være enige om at de ville vært betydelig høyere. Hele grunnen til at forskriften ble innført var jo nettop for å begrense prisveksten.
La oss bryte ned "Faktor 3" og se på de forskjellige elementene. Størrelsen av "Faktor 3" bestemmes av følgende underfaktorer:
1. 5x bruttoinntekt
2. Den totale tilgjengelige kapitalen fra familiebanken
3. Oppspart egenkapital
4. Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader
La oss gå tilbake til det opprinnelige spørsmålet:
- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?
Grunnen er følgende:
1. Tilbud/etterspørsel (Faktor 1 og Faktor 2) har holdt seg sterk som følge av en befolkningsvekst drevet av høy innvandring.
2. Høy inflasjon har gitt høy lønnsvekst. Jo større divergens det blir mellom de FRIE BOLIGPRISENE og de REGULERTE BOLIGPRISENE, jo viktigere blir den ekstremt begrensende faktoren: 5X BRUTTOINNTEKT.
3. Som nevnt i innlegget, en av underfaktorene i "Faktor 3" er "Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader". Folk har høy vilje/mulighet til å begrense det øvrige forbruket, dvs. de kjøper billigere biler, billigere ferier, færre restaurant-/kafébesøk, billigere klær eller færre klesplagg, osv., osv.. Slik kan mange (men absolutt ikke alle) betjene lån på 5xbruttoinntekt, til tross for høyere rentekostnader.
Sagt på en enkel måte:
Hadde markedet vært fritt (ingen boliglånsforskrift) så hadde boligprisene vært MYE høyere i perioden 1.jan. 2017 (da boliglånsforskriften trådte i kraft) til starten av rentehevingene (2. halvår 2021).
I dette scenarioet ville mange låntakere vært mye mer sensitive for rentehevinger (fordi lånene deres ville vært mye høyere), og den påfølgende perioden av rentehevinger (fra 0% til 4.5%) ville medført et mye større fall i boligprisene. Med andre ord, prisene ville vært mye mer volatile.