Kontormarkedsleien i Oslo vil krakke


Markedsleie i Oslo Sentrum (kroner per kvm):

2009: 2.321
2010: 2.375
2011: 2.573
2012: 2.780
2013: 2.907
2014: 3.025
2015: 2.883
2016: 2.950
2017: 3.083
2018: 3.345
2019: 3.586

https://entra.no/storage/uploads/article-documents/2016-januar-konsensusrapport.pdf
https://entra.no/storage/uploads/article-documents/1_entra-konsensusrapport-4-kvartal-2019.pdf

Ifølge Entras konsensusrapport har markedsleien i Oslo Sentrum steget fra kr 2.321,- i 2009 til kr 3.586,- i 2019. Dvs at markedsleien i Oslo Sentrum har steget med 54,5 % de 10 årene fra 2009 til 2019.

Fra 2009 til 2019 steg konsumprisindeksen fra 89,9 i 2009 til 110,8 i 2019. Dvs at konsumprisindeksen steg med 23,2 %.

https://www.ssb.no/kpi

Sammenstilles markedsleien og kpi har markedsleien i Oslo Sentrum steget 1,545/1,232-1=25,4 % mer enn konsumprisindeksen. Dvs at de 10 års leiekontraktene som ble inngått i 2009 med 100 % kpi-justering av leien måtte forvente en 25 % oppjustering av leien i 2019 hvis de ønsket å forlenge leiekontrakten. Dvs at leietakerne etter 23 % oppjustering av leien i 10 års perioden som følge av økt konsumpris måtte forvente ytterligere 25 % oppjustering i 2019 for å fortsette å leie hos Entra.

Før coronaviruset slo til var markedsleien i Oslo Sentrum 25 % høyere enn leien i de 10-års kontraktene som utløp i 2019/2020. Entras forhandlere satt med eiendommene og et opphetet marked på sin side av bordet. Leietakerne satt med fortsatt behov for kontor og ingen annen eiendom å leie til lavere pris. Det var rått parti før forhandlingen startet som medførte at leieprisen fikk et "rental uptick" på 25 % før ny leieperiode med 100 % kpi-justering igangsettes i ny leiekontrakt. Et stadig større "rental uptick" de siste årene som Entras Anders Olstad har skrytt av i hver eneste kvartalspresentasjon.

Nå etter coronavirusets ankomst har antall sysselsatte på kontor falt, andelen kontoransatte på hjemmekontor økt og selskapene som sysselsetter kontoransatte fått forverret økonomi. Leietakerne er for å si det forsiktig ikke veldig motiverte for 25 % økt leie for å forlenge leien av de kontorene de har mindre bruk for i dag enn tidligere. Tvert imot går motivet i dag i retning lavere leiekostnad enn hva de frem til nå har betalt. Lavere leiekostnad fordi man har dårligere økonomi, man har færre ansatte å dele leien på og man har større andel ansatte som sitter hjemme og arbeider istedenfor å være på kontoret.

Entra har ca 10 % av eiendomsmassen i Oslo under rehabilitering og ca 10 % av eiendomsmassen i Oslo tømt for leietakere i påvente av igangsatt rehabilitering. En igangsetting som Ellen Horn i siste kvartalspresentasjon uttalte er satt på vent pga markedssituasjonen etter coronavirusets ankomst.

Eiendomsmassen under rehabilitering var per q1-2020 ca 30 % utleid for innflytting etter ferdigstillelse. Dvs at Entra per q1-2020 har etterfølgende andel av eiendomsmassen i Oslo uten kontraktsfestet fremtidig leie:

10 % tømte lokaler for rehabilitering
7 % av lokaler under rehabilitering som ikke er leid ut
3 % ledighet i oslo-porteføljen

Entra har i dag 20 % av eiendomsmassen i Oslo uten fremtidige leietakere. Å starte forhandlingene i dag med eksisterende leietakere som ønsker å forlenge leiekontrakten med krav om 25 % "rental uptick" fremstår så malplassert grådig at det vil nok Entra kvie seg for å gjøre. Å starte på eksisterende leienivå og håpe på at leietakeren ikke krever rabatt er vel det eneste Entra kan gjøre.

Markedsleien i Oslo vil minst falle 20 % fra nivået før coronavirusets ankomst.
Redigert 21.01.2021 kl 09:30 Du må logge inn for å svare
Oyod
30.05.2020 kl 10:17 7409

Interessant innlegg, men er ikke enig i overskrift/konklusjon.

Til tross for situasjonen vi står oppe i og at forhold mtp hjemmekontor osv har endret seg for godt, så tror jeg etterspørsel etter riktige produktet og riktig beliggenhet vil vedvare. Nettopp at de er i påvente av å tehabiliteres, gjør at man kan gjøre riktige fremtidsrettede grep. Portefølgen har god beliggenhet og trolig vil deler av arealene fylles med offentlige leietakere. Det er vel 60% av Entras portefølge som har offentlig leietaker, så naturlig å snta dette for de fremtidige kontraktene også.

Hadde vært mer skeptisk til randsonen. Økern feks. Der har Skanska feks ført opp «Parrallell». Bygget er oppført på spek, uten leietakere og det står helt ledig. De ønsker vel å fylle det opp med leietakere og selge hele pakka til type pensjonfond o.l. Her er det skumlere med leieprisene. Tomtelån og byggelån surrer og går og marginene skvises. Stor konkurranse fra naboen Økern Portal også.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Det motsatte viI trolig skje. I London regner man med at kontormarkedet vil holde seg godt selv om mange flere vil benytte seg av hjemmekontor. En enkel grunn, folk vil ikke sitte tett og kontorlandskap er ut, derfor trenger man mer plass, samme kriterier kommer sikkert til å gjelde i Oslo.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
04.06.2020 kl 13:30 6952

Entra har i dag registrert 7 prosjekter i Oslo med et samlet kontorareal på 140 tusen kvm. Per 31.03.20 var 3 prosjekter på totalt 55 tusen kvm registrert som igangsatte og 4 prosjekter på totalt 85 tusen kvm registrert som tømt for leietakere og klare for igangsetting. Dette er 7 prosjekter hvor Entra hovedsakelig rehabiliterer eksisterende eiendomsmasse.

For 2 år siden hadde Entra registrert 2 prosjekter i Oslo med samlet areal på 30 tusen kvm. På 2 år har Entra i Oslo økt antall kvm i prosjekt med 110 tusen. Dvs at Entra de siste 2 årene netto har tømt ca 100 tusen kvm i Oslo for leietakere. Entra har redusert tilgjengelig kontorareal i Oslo med 100 tusen kvm de siste 2 årene. Entras tømming av kontorareal i Oslo for rehabilitering har vært en av årsakene til det trange kontorleiemarkedet i Oslo og dermed også en av årsakene til den kraftige økningen av markedsleien i Oslo. Med i denne tilbudsreduksjonen av kontorareal i Oslo har bl.a. Storebrand vært med på laget i form av rivingen av 26 tusen kvm kontorarealer og 16 tusen handelsarealer i Ruseløkkveien 26 (Vika) for bygging av nytt kombinert kontor- og handelsbygg. De siste årene har rehabilitering/riving for bygging av nytt i betydelig grad redusert antall kontorkvadratmetre i Oslo.

Før coronaviruset opplevde Oslo en periode med vekst i etterspørselen etter kontorareal i kombinasjon med reduksjon i tilbudet av kontorareal som følge av rehabilitering og riving for bygging av nytt. Med resultat fallende kontorledighet og økte markedsleier.

Etter coronaviruset vil Oslo oppleve en periode med fallende etterspørsel etter kontorareal i kombinasjon med økt tilbud av kontorareal som følge av stopp i nye prosjekter og prosjekter som blir ferdig. De kontorarealene som Entra, Storebrand og andre har tatt ut av markedet kommer tilbake uten at nye arealer tas ut. Med resultat økt kontorledighet og fallende markedsleier.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.06.2020 kl 11:34 6769

"Rebel" (Universitetsgaten 2) er Entras største igangsatte prosjekt med sine 28,1 tusen kvm. Rebel er fortsatt kun 18 % utleid. Kontordelen av Oslo City (Stenersgata 1) er Entras største planlagte prosjekt som er tømt for leietakere med sine 33,7 tusen kvm. Entra har foreløpig ikke skaffet nye leietakere til Oslo City.

Entra har i realiteten blåst opp en prisboble i oslos kontorleiemarked. Entra har på klassisk boblemåte presset opp leieprisene via å trekke eiendom ut av markedet for rehabilitering, eventuelt riving og bygging av nytt, uten å ha fremtidige leietakere på plass. Entra har brukt sin dominerende markedsmakt i Oslo kontorleiemarked til å være bjellesauen i å presse opp kontorleieprisene i Oslo via å trekke eiendommer fra leiemarkedet. Det Entra har gjort er i stor grad det samme som de store utbyggerne gjorde for drøyt 10 år siden helt sør i Europa som skapte eiendomsboblen som sprakk sommeren 2008 da den største spanske utbyggeren gikk på ryggen i god tid før Lehman B. kastet inn årene og igangsatte finanskrisen.

De boble- og krakkorienterte kan endelig kose seg med en ekte eiendomsboble i Norge skapt av det delvis statseide Entra. Det spennende er i hvor stor grad Entra er villig til å holde liv i boblen. Konkret i størst grad i form av hva Entra vil gjøre med de tømte lokalene i Oslo City. Vil Entra sprekke boblen raskt i form av å legge prosjektet på is og leie ut lokalene igjen, eller vil Entra gjennomføre prosjektet og dermed holde liv i boblen? Og så er det en viss spenning i hvorvidt Entras boblekonstruksjon blir kjent og akseptert.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
11.07.2020 kl 01:53 6339

Entras 2. kvartalstall overrasket positivt i form av 6 millioner mer i leieinntekter, 3 millioner mer i eiendomsdrift og 359 millioner mer i verdistigning enn forventet av analytikerne. Børsen overrasket med å sende Entra-kursen ned kr 1,30 til tross for bedre regnskap enn forventet.

Kursfallet er en positiv overraskelse så lenge kursfallet er fortjent. Entras "prosjektportefølje" er enda mer skremmende og enda mer gjemt i 2. kvartal enn hva den var i 1. kvartal. Det som var dårlig presentasjon for 3 måneder siden har blitt enda dårligere presentasjon.

Både i 1. kvartal og 2. kvartal presenterer Entra prosjektporteføljen nederst på side 12 som:

Kristian August gate 13
Universitetsgata 7-9
Universitetsgata 2 - Rebel

Under "The property portfolio" på side 10 er prosjektporteføljen angitt som:
- i 1. kvartal: 8 eiendommer
- i 2. kvartal: 9 eiendommer

De 5 tømte eiendommene som ikke ble presentert som prosjekter i 1. kvartal har blitt til 6 tømte eiendommer i 2. kvartal.

Eiendommene er:

- Schweigaards gate 15
- St. Olavs plass 5
- Stenersgata 1 (Kontordelen av Oslo City)
- Tordenskiolds gate 12
- Siste del av Tullinløkkautbyggingen (1.810 kvm)
- Kongens gate 87

De 5 første eiendommene er osloeiendommer og de som var skjult i 1. kvartal. Den siste eiendommen ligger i Trondheim og er nykommer i 2. kvartal. De 6 eiendommene fremstår med en samlet bokført verdi på mellom 2,5 og 3 milliarder kroner og et samlet areal på ca 75 tusen kvm.

Nykommeren Kongens gate 87 i Trondheim var frem til 2. kvartal leid av Skatteetaten i Trondheim. En skatteetat som allerede for 5 år siden signaliserte at de ville flytte, jfr.

https://www.adressa.no/nyheter/okonomi/article11166424.ece

Entra har minst hatt 5 år på seg for å finne ut hva de skal gjøre med eiendommen når Skatteetaten flytter. De har etter 5 år kun klart å gjemme eiendommen i rapporteringen som et ubenevnt ikke-igangsatt prosjekt. Tilsvarende historie som Tordenskioldsgate 12 som frem til 1. kvartal huset Fylkesmannen i Oslo. Fortsatt ikke annet enn et ubenevt ikke-igangsatt prosjekt. Som de 4 andre eiendommene også er.

Selv en sløv revisor vil stusse over at eiendommer uten leietakere og uten igangsatte prosjekter over flere kvartaler kun blir presentert samlet på en linje uten annen angivelse enn i et samlet antall "prosjekteiendommer" med et samlet antall angitte kvm og samlet antall millioner kroner i bokført verdi. Eiendommene skulle selvfølgelig vært presentert som det de er i form av ledige lokaler.



Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
11.07.2020 kl 03:11 6297

Virker selektivt å velge tidsperioden 2009-2019, ellers interessant å lese. Uenig i en del konklusjoner og refleksjoner, men et valid perspektiv og god informasjon.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Hvorfor er det selektivt utvalg synes du?
Siste 10 år, og inneholder en lokal topp i 2014, og kanskje en topp i 2020?
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
11.07.2020 kl 17:44 6073

Var en del som skjedde i årene tett opp mot 2009, for å si det mildt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
11.07.2020 kl 19:16 6017

Jeg vet ikke om 3500.- kr pr m2 er så veldig dyrt når du ser hvor mange arbeidere de klarer å stue inn i kontor landskapene.
For at regnestykket skal bli relevant må du nesten vite hvor mange arbeidere det går pr m2
I det tilfelle de må redusere arbeidere i lokalet ved å dele på 3 så tredobles areal behovet og da må det bygges mye mere.
Hva er prisen for å leie butikklokale på gateplan i samme område du refererer til i innledningen?

Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Mange bedrifter er tydelig på at de nå skal øke hjemmekontorbruk og bremse vekst i arealbruk, i noen tilfeller redusere arealbruk.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
12.07.2020 kl 15:12 5826

Entras "like-for-like growth rental income", dvs økt leie for samme areal fra 1 år tilbake:

q2-20: 0,7 %
q1-20: 2,3 %

q4-19: 3,1 %
q3-19: 4,8 %

(side 4 i kvartalsrapportene)

Fra 2. kvartal i fjor til 2. kvartal i år har leien for samme areal steget med 0,7 %. Hvordan har Entra klart det negative kunststykket når de samtidig sier:

- 17 % leieøkning i reforhandlede leiekontrakter. (tid 4:37-4:42 i q2-20 webpresentasjon)
- Kpi-justeringen ved nyttår +1,6 %. (s. 4 i q2-20 rapporten)
- Markedsleien for Entras lokaler har steget med 5 % fra i fjor. (side 10 i q2-20 rapporten)

Leieøkningen på 0,7 % fra i fjor er ikke bare katastrofalt dårlig både i seg selv og i forhold til hva Entra tidligere har rapportert. Den katastrofalt dårlige leieutviklingen slår også beina under tilliten til det Entra forøvrig sier om leiemarkedet.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
12.07.2020 kl 18:00 5755

Nesten 2/3 offentlige leietakere, resten solide selskaper. Altså liten motpartsrisiko.

Historisk lav rente som sannsynligvis vil vedvare.

Eier og driver noen av landets mest attraktive eiendommer og har blitt dominerende i de mest attraktive områdene hvor de utvikler hele området.

Stordriftsfordeler har de også.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
13.07.2020 kl 15:35 5589

Det er ikke leietakernes soliditet som er Entras leietakerproblem Hefner, ei heller at leietakerne er offentlige eller private.

Entras leietakerproblem er at selskapet ikke klarer å skaffe nok nye leietakere til erstatning for de som faller fra.

Per 30.06.19 hadde Entra 6 tusen kvm i prosjektporteføljen som ikke var påbegynt som prosjekt. Per 30.06.20 hadde Entra 75 tusen kvm i prosjektporteføljen som ikke var påbegynt som prosjekt. På 1 år har antall kvadratmetre i prosjektporteføljen som ikke er påbegynt som prosjekt økt med 69 tusen kvm.

Entra har ikke klart å skaffe leietakere til sine prosjekter og har derfor satt de på vent og/eller Entra har flyttet ledige lokaler som de ikke klarer å leie ut over i prosjektporteføljen for å unngå å rapportere de som ledige.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
14.07.2020 kl 23:52 5381

Igangsatte prosjekter (i 1.000 kvm):

30.06.20: 54
31.03.20: 54

31.12.19: 66
30.09.19: 99
30.06.19: 96

"Prosjekter" som ikke er igangsatt (i 1.000 kvm):

30.06.20: 75
31.03.20: 67

31.12.19: 41
30.09.19: 0
30.06.19: 6

Fra i 30. juni i fjor til 30. juni i år har Entras igangsatte prosjekter falt med 42 tusen kvm fra 96 tusen kvm i fjor til 54 tusen kvm i år.

Fra i 30. juni i fjor til 30. juni i år har Entras beholdning av prosjekter som ikke er igangsatt økt med 69 tusen kvm fra 6 tusen kvm i fjor til 75 tusen kvm i år.

(tallene hentet fra tabellen under "The property portfolio" og tabellen under "Project development" I kvartalsrapportene)

Ny adm.direktør viste positiv utvikling i sitt første kvartal Q3-19 i form av å øke antall kvm i prosjekt med 3 tusen og i form av å redusere antall kvm i ikke-igangsatte prosjekt med 6 tusen. Fra 30. september i fjor har hvert eneste kvartal vist både fall i antall kvm i prosjekt og økning i antall kvm i "prosjekter" som ikke er igangsatt.

Den negative prosjektutviklingen er ikke et resultat av coronaviruset så lenge utviklingen startet et halvt år før coronaviruset ble et problem. Den negative prosjektutviklingen er vel heller ikke et resultat av ny adm.direktør så lenge dette nok mer er et resultat av forgjengerens opplegg enn av dårlig ledelse av dagens leder. De prosjektene som ikke er igangsatt i dag er tømte lokaler pga det som skjedde før sjefsbyttet og ikke etter.

Dagens kunnskap om prosjektutviklingen setter avgangen til forrige leder og nestkommanderendes nei til å ta over tronen i et litt annet lys. Det er langt lettere å forstå hvorfor forrige leder fremstod som han gikk ned et par hakk i posisjon da han gikk til ny stilling som det er langt lettere å forstå at nestleder valgte å si nei til å ta over. At dagens leder er første fra sitt kjønn i en slik stilling er synd for de som gjerne vil ha begge kjønn også på toppen av norsk eiendom. Det er lett å legge skylden på dagens leder når hun skyver problemene foran seg isteden for å konfrontere problemet i form av å presentere de ledige lokalene som det de er og ikke som "prosjekter" som ikke er igangsatt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
15.07.2020 kl 00:15 5358

Trend i bransjen med etterspørsel etter lokaler «costum-made» for kunden, som krever mer prosjektering.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Oyod
15.07.2020 kl 07:49 5243

Bra poenger Olav2. La oss spørre IR eller på neste prestentasjon?!
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
15.07.2020 kl 10:27 5180

Et konkret spørsmål kan f.eks. være hva som har skjedd med "prosjektet" i Stenersgata 1 (kontordelen til Oslo City).

Med "Entra ASA og Malling & Co Markets" nederst på siden er det lett å tro at dette er prosjektet for fornyelsen av Entras dyreste kjøpte eiendom. I prosjektbeskrivelsen står bl.a.:

"Eiendommen totalrehabiliteres innvendig og utvendig."
"30 500 kvm"
"10 lyse etasjer"
"Flotte fellesfasiliteter for alle"
"Velværeavdeling i byggets 8. etasje"
"Fantastisk takterrasse"
"Møteromsavdeling i 9. etasje"

https://www.sg1.no/om-stenersgata-1-3/

En prosjektbeskrivelse som stemmer overens med informasjonen aksjonærer og andre fikk av Entra for snart 1 år siden. Oslo Citys kontordel skulle bli noe av det beste kontormessig så sentralt som det er mulig i nisseluens hjemland.

På side 11 i Q4-19 rapporten står bl.a. følgende:

"Significant contracts signed in the quarter:
• Renegotiated lease contract for 5 years and 7,600 sqm in Stenersgata 1 in Oslo with the Immigration Appeals Board"

https://entra.no/storage/uploads/reports/129/q4-2019-report.pdf

I fjorårets 4. kvartal forlenget Utlendingsnemnda leiekontrakten i Oslo Citys kontordel med nye 5 år. På kontaktsiden til Utlendingsnemnda sist oppdatert 25.03.20 står bl.a. følgende:

"Gateadresse: 6. etasje i Stenersgaten 1 B/C, samme bygg som Oslo City"

https://www.une.no/om-une/kontakt-une/

Utlendingsnemnda er fortsatt i "samme bygg som Oslo City" og da er det mer naturlig å tro på informasjonen i Q4-19 rapporten om forlenget leie i "prosjektet" enn å tro på "prosjektet" til Entra og Malling.

Det som var planlagt å være et prosjekt i Entras dyreste kjøpte eiendom har blitt et "prosjekt".
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
15.07.2020 kl 11:14 5145

Neste spørsmål kan f.eks. være hva skjer med "prosjektet" i Tordenskiolds gate 12.

I Q4-18 webpresentasjonen (tid 3:08-3:44) forteller avtroppende adm.direktør (han sa opp stillingen noen dager etter presentasjonen) at Fylkesmannen i Oslo og Akershus flytter ut av Tordenskioldsgate 12 på slutten av 2019 og at eiendommen da skal totalrehabiliteres til det som trolig vil bli en av topp kontorbygningene i Oslo.

http://players.brightcove.net/3734026319001/experience_5c5c38f7144ee3001833c5af/share.html

Estate nyheter følger opp med en artikkel 10.05.19 om "prosjektet" hvor de bl.a. skriver:

"Entra har engasjert Aase for prosjektledelse av rehabiliteringen av Tordenskioldsgate 12 i Oslo. Prosjektet er i oppstart nå, og arbeidet starter ved juletider."

https://www.estatenyheter.no/pusser-opp-hos-fylkesmannen/247532

Det er nå over 1 år siden Estate påstod at "prosjektet" var i oppstart og over 6 måneder siden arbeidet skulle starte opp.

Prosjektet ved siden av Rådhuset (bygget har en meget attraktiv beliggenhet) har blitt et "prosjekt".
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
15.07.2020 kl 23:18 5032

Malling & Co har i tillegg til kontordelen til Oslo City også meglingen av "prosjektet" St. Olavsplass 5 og "prosjektet" Schweigaards gate 15. Begge totalrehabiliteres ifølge Malling og begge annonseres fortsatt som alt ledig.

https://mpaper.no/eiendommer/kontor/st-olavs-plass-5/
https://mpaper.no/eiendommer/kontor/schweigaardsgate-15/

I tillegg til de 4 nevnte totalrehabiliteringsprosjektene i Oslo består porteføljen av "prosjekter" av 1.810 kvm i Tullinløkkakvartalet og Kongens gate 87 i Trondheim som skatteetaten nylig har fraflyttet. De 4 totalrehabilitetsprosjektene i Oslo er tilsammen på 65 tusen kvm når man kun tar med det som ut fra Entras rapportering fremstår som 13 tusen kvm prosjektlokaler i Oslo City og ikke hele bygningens/prosjektets 33 tusen kvm.

Malling har forøvrig to annonser for kontordelen av Oslo City:
- korttidsleie av inntil 5 tusen kvm i 5 år fra slutten av 2020
https://mpaper.no/eiendommer/kontor/stenersgata-1-3-eksisterende/
- hele prosjektet
https://mpaper.no/eiendommer/kontor/stenersgata-1-3/

Verken Entra eller Malling har klart å finne leietakere til disse prosjektene og da har man for Oslo Citys del, trolig i desperasjon, forhandlet frem 5 års videreføring av leiekontrakten med Utlendingsnemnda for deretter å forsøke å leie ut resten av bygget på 5 års kontrakter til andre.

Går man til de tre prosjektene som er igangsatte i dag så er Kristian August gate 13 helt "utleid" til et selskap som skal leie ut videre og Universitetsgata 2 delvis (35 %) utleid i Rebelprosjektet. Den eneste av de 3 igangsatte prosjektene som er utleid på mer ordinær måte er Universitetsgaten 7-9 som er delvis (52 %) utleid. Nesten alt som er utleid i Universitetsgaten 7-9 er til 2 advokatfirmaer som er leietakere til Entra i dag i andre bygninger. Når Universitetsgaten 7-9 er ferdig vil det oppstå ledighet i Entras øvrige eiendommer.

I dagens situasjon fremstår utleie i nyprosjektene til eksisterende leietakere i andre av selskapets bygninger som å flytte et ledighetsproblem fra en bygning til en annen. Man må forvente at Entra ser dette poenget og da fremstår utleien i Universitetsgaten 7-9 like desperat som forlengelsen av leieforholdet til Ulendingsnemnda i Oslo City.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
16.07.2020 kl 15:13 4874

26. april 2019 ledet avtroppende adm.direktør q1-19 presentasjonen for Entra. Presentasjonen var hans siste for Entra.

Det siste presentasjonsbildet med tittelen "Closing remarks" viser 4 bilder av osloprosjektene Tordenskioldsgate 12, Schweigaardsgate 15, Stenersgate 1 (Oslo City) og Universitetsgaten 2. De 3 første prosjektene er nå 15 måneder senere fortsatt ikke igangsatte og fortsatt uten en eneste fremtidig leietaker. Det siste prosjektet Universitetsgaten 2 er igangsatt som Rebelprosjektet og har derfor heller ikke en eneste fremtidig "normal" leietaker. Ingen av de 4 prosjektene har på 15 måneder klart å friste en eneste "normal" leietaker i det som avtroppende adm.direktør betegnet som "et veldig sterkt marked med liten konkurranse fra andre eiendomseiere".

https://players.brightcove.net/3734026319001/experience_5cbf080b4be5fe00238bdb09/share.html
https://entra.no/storage/uploads/reports/124/q1-presentation-final.pdf

Det er en teoretisk mulighet for at avtroppende adm.direktør fullstendig misforstod leiemarkedet i Oslo som det er en teoretisk mulighet for at leiemarkedet i Oslo endret seg totalt i negativ retning etter 26. april 2019. Men det blir vel bare i teorien. Den meget kompetente avtroppende direktøren som forut for sin avgang knapt hadde feilberegnet noe som helst visste trolig bedre enn noen annen hvilket marked prosjektene ville møte. Og da visste han også hva han burde gjøre karrieremessig for å unngå det negative som fremtiden ville bringe.

Avtroppende adm.direktørs siste Entra-presentasjon drar tankene i retning Titanics siste reise. Til forskjell fra Titanics kaptein agerte dog Entras kaptein egoistisk da isfjellet i form av et umulig leiemarked for selskapets prosjekter ble synlig i horisonten. Entras kaptein tok den mest luksuriøse livbåten og dro før både mannskapet og passasjerene fikk øye på den kommende prosjektkatastrofen. Som hilsen på veien til sin trofaste styrmann sa han:

"det er godt å se at du blir opphisset av finansiell mix" (tid 28:10-28.22 i webpresentasjonen)

med en mer glad latter enn han noen gang tidligere har vist i noen presentasjon. En trofast styrmann som trolig også hadde sett den kommende katastrofen i horisonten og derfor ble værende på sin post uten å ta over kapteinsbindet fra han som dro da hans gjerning var på det mest nødvendige. Opp fra maskinrommet måtte derfor maskinsjefen komme for å ta over kapteinsbindet mens Entraskipet i høy fart kom nærmere og nærmere den prosjektkatastrofen som det ikke lenger var mulig å unngå.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
16.07.2020 kl 15:34 4855

Underholdende novelle du skriver:)
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
16.07.2020 kl 17:57 4787

"Underholdende", "novelle" og ":)" er så uskyldig latterliggjøring Hefner at det trolig ikke biter negativt på noen. Dog viser latterliggjøring et eller annet om den som latterliggjør som også er interessant i sammenheng med det som har skjedd i Entra. Latterliggjøring sier vanligvis at den som latterliggjør har kommet til kort på en eller annen måte. Og da er man tilbake på Entraskipet 26.04.19 og kapteinen som hilser sin trofaste styrmann med latterliggjøring med sexuell undertone før han skryter av tidligere prosjekter, og dermed av seg selv, før han presenterer det han påstår er fantastiske prosjekter som både han og styrmannen vet møter et nærmest umulig leiemarked.

Kapteinens latterliggjøring med sexuell undertone av sin mest trofaste medarbeider før han forlater Entraskipet skyldes at han føler seg liten selv. Liten moralskt og liten som mann. Kapteinens latterliggjøring bekrefter at han vet om de problemene Entra står foran og som han burde ha stått i.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Hefner
16.07.2020 kl 18:26 4761

Olav2 sitter ved datamaskinen i kontoret hvor bestefar pleide å røyke sigarer tilbake på 80-tallet. Fingrene stryker over tastaturet da noen solstråler treffer ansiktet til Olav2. I en sammenhengende og rolig bevegelse trekker han persiennen ned, før han fortsetter tastingen. I det fjerne hører han kvitringen av spurv og meis. Olav2 er nå i sonen. De kreative tankene strømmer på. Virkelighet blir til fiksjon farlig raskt. Hvorfor han tenker som han gjør vet ingen, men det er fra dette grunnlaget at myten om mannen får vokse fritt. Han er velformulert og trekker frem ubetydelige detaljer for å konkludere nøyaktig slik han ønsker. Dette gjennomføres mesterlig. Et skriftlig kunstverk. Hva som er motivet eller bakgrunnen til denne mannen, eller myten om man vil, er også et mysterium. For en thriller.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
17.07.2020 kl 11:59 4612

I klassen distraherende innlegg er ditt siste innlegg Hefner et av de beste jeg har sett. Det er både kreativt, velskrevet og morsomt. Jeg lo godt da jeg leste det og ble så distrahert at jeg la skrivingen på hylla resten av dagen.

Tilbake til noe av det du kaller ubetydelige detaljer. Arealene er hentet fra siste årsrapport side 176-178. https://entra.no/storage/uploads/reports/130/entra-annual-report-2019-eng-web-ny.pdf

De 4 osloprosjektene som ble presentert for 15 måneder siden av avtroppende adm.direktør:
Schweigaardsgate 15: 22.797 kvm
Stenersgate 1 (Oslo City): 40.283 kvm
Tordenskioldsgate 12: 12.920 kvm
Universitetsgata 2: 28.146 kvm
Totalt de 4: 104.146 kvm

De 3 osloprosjektene som er igangsatte og som ikke ble presentert for 15 måneder siden:
Kristian August gate 13: 4.297 kvm
Resten av Tullinløkka: 1.810 kvm
Universitetsgaten 7-9: 21.985 kvm
Totalt de 3: 28.092 kvm

Osloprosjektet som ikke er igangsatte og som ikke ble presentert for 15 måneder siden:
St.Olavs plass 5: 16.500 kvm

Totalt de 8 osloprosjektene: 148.738 kvm

Hele Entras Osloportefølje (fra tabell s 10 i q2-20 rapporten): 557.984+120.981=678.965 kvm

De 8 osloprosjektene i prosent av Entras Osloportefølje: 148.738/678.965=21,9 %

Med unntak av noen tusen kvm i Oslo City er alle de 8 osloprosjektene tømt for leietakere. Av de 558 tusen kvm som ikke er i prosjekt er det ifølge Entras q2-20 tabell 2,6 % ledighet, dvs 15 tusen kvm ledige lokaler. Forutsetter man at dagens leietakere i Oslo City okkuperer knappe 15 tusen kvm så kommer man frem til følgende:

I Entras Osloportefølje er 150 tusen kvm ledige lokaler som representer 22 % av totalt areal.

Av de ledige lokalene har 11 tusen kvm kontrakt om fremtidig utleie hvorav 10 tusen kvm er utleie til eksisterende leietakere til Entra, 4 tusen kvm kontrakt om fremtidig leie til et selskap som skal leie ut videre og 10 tusen kvm kontrakt i Rebelprosjektet.

Med unntak av NPROs stavangerportefølje er Entras Osloportefølje den minst utleide porteføljen jeg har sett. I Oslo er Entras portefølje rekord for meg i ledighet.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
24.07.2020 kl 11:05 4322

I vårt århundre har kontormarkedet i Oslo blitt påvirket av flere hendelser som har endret kontorarealet med tilhørende leieprisfall eller leieprisøkning. De 2 mest kjente hendelsene:

Barcodeutbyggingen: I årene 2007 til 2016 ble barcodens 180 tusen kvm ferdigstilt fra den første bygningen i form av PWC-bygget i 2007 via den største bygningen i form av DnB-komplekset i 2012-14 til den siste bygningen i form av "The Wedge" i 2016. Barcodeutbyggingen økte i løpet av 9 år kontorareal i bruk med 180 tusen kvm som har påvirket kontorleieprisene i Oslo i negativ retning.

Breiviks bombing av Regjeringskvartalet: I 2011 bombet Breivik Regjeringskvartalet som medførte at 80 tusen kvm av Regjeringskvartalets 180 tusen kvm ble så ødelagt at de ikke har vært i bruk siden. Breiviks bombing av Regjeringskvartalet reduserte over natten 22.07.11 kontorarealet i bruk med 80 tusen kvm som har påvirket kontorleieprisene i Oslo i positiv retning.

Den foreløpig nærmest ukjente hendelsen har Entra vært den største bidragsyteren til. Det tidligere statlige eiendomsselskapet har vært bjellesauen i det å tømme kontorarealer i Oslo for totalrehabilitering med konsekvens at kontorarealet i bruk har blitt redusert. Entras bidrag har det siste drøye året vært på ca 125 tusen kvm i form av prosjektenes 148 tusen kvm minus 10 tusen kvm som Universitetsgata 7 har blitt utvidet med og minus anslagsvis 13 tusen kvm i Oslo City. Tar man med andre bidragsytere i det samme totalrehabiliteringsopplegget, f.eks. det som skjer i Vika, havner man trolig over 200 tusen kvm kontorareal i Oslo som i dag ikke er i bruk. Effekten frem til i dag på kontorledigheten har vært i retning mindre ledighet og effekten på leieprisene i retning høyere leier. Effektene fremover vil bli i omvendt retning etterhvert som prosjektene blir ferdigstilte, eventuelt at de prosjektene som ikke er igangsatte må leies ut uten rehabilitering.

Rehabiliteringsopplegget med Entra som bjellesau er det som har påvirket kontorleieprisene i mest positiv retning i dette århundret og som fremover vil påvirke kontorleieprisene i mest negativ retning. En meget betydelig påvirkning som foreløpig fremstår som ukjent.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Takk for denne Olav2. Hva er ditt røffe anslag på Entras eierandel (av kvm kontor til leie) for Oslo?
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Det virker som du har veldig peil Olav; jeg tror på historien din og har solgt meg ut av Entra. Den står jo å vipper rundt langsiktig teknisk støtte. Hvis du har rett kommer den til å falle rett gjennom. MEN: Ferd driver jo å hamstrer næringseiendom i Oslo. De har jo vanligvis peiling på det de holder på med. Eller tenker du at ENTRA holdr kortene så tett til brystet at ingen andre har fått med seg at ledigheten øker, og at yielden kommer til å få seg en knekk?
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Er det noen fare for at en del kontorlokaler i Oslo blir konvertert til boligformål? Slik at tilbudssiden av boliger får seg en uventet boost noen år frem i tid? Har dette skjedd i stor skala tidligere? Ligger kvmprisen over eller under kvmprisen for boliger?
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare

Det er ikke alle bygg som egner seg for konvertering men lønnsomt er det. Kvm pris i bykjernen er nesten det dobbelte på boliger (80-100 tusen) ift næring (ca. 50 tusen). Med unntak av lokaler på gateplan selvfølgelig.
Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare
wire1
22.10.2020 kl 13:05 1738

Kankje ikke bygg, men det er vel mye næringseiendom som blir/ og burde bli konvertert til boligformål? Man snakker jo om plassmangel i byen men kjører man østover ligger det jo bøttevis med ledig kontorlokale. En myte er vel at de store eierene ikke dumper prisene der ute da det naturligvis vil påvirke prisene i sentrum, så det er mer lønnsomt å ha høye leielpriser og heller sitte på litt ledig uattraktivt næringseiendom som de omregulerer og selger som boligeiendom når området er nok etablert. Det er jo ingen som vil legge første sten, sier seg selv.

Dagens nyhet: https://e24.no/naeringsliv/i/X8grVB/leieprisene-for-butikklokaler-i-oslo-stuper

Redigert 21.01.2021 kl 08:02 Du må logge inn for å svare