Med bøssebærerene ned i kjelleren

Goldsmith
SOLON 02.06.2020 kl 10:27 2739

Solon leverte sitt kvartalsresultat i forrige uke. Her var det mange interessante fakta som ikke lover godt for selskapets fremtid:

1. Prosjektmarginen faller: Regnskapet avslører at selskapets prosjektmargin faller. De tre siste kvartalene har marginen vært 23.7%, 26.1% og 21%. Snittet siste to år er 27.2%. Fallende marginer er alvorlig når det faller sammen med lavt salg. DEt kan tyde på at selskapets prosjekter er for dyre og at markedet ikek vil ha leilighetene til en prisen de blir lagt ut til. Det siste året har selskapet solgt kun 88 leiligheter til eksterne kjøpere. Når selskapet har 640 enheter under bygging, er det katastrofalt lite.

2. Salget fortsetter å være lavt: I kvartalet solgte selskapet bare 29 enheter til eksterne kjøpere. Det er en enhet hver 3. dag. Katastrofe.

3. Synkende andel solgte leiligheter under bygging: I kvartalet hadde selskapet solgt 72.1% av enhetene under bygging. De fire siste kvartalene har solgt andel vært 83.2%, 83.1%, 78.3% og 72.1%. Trekker vi ut enhetene som er solgt til Solon Realkapital helt - mao vi konsoliderer Realkapital inn i konsernet - så faller solgt andel til 54.1%. Det er langt under lånebetingelsen for konsernet på 67.5%. MED ET KONSOLIDERT REALKAPITAL ER SOLON I BRUDD MED LÅNEBETINGELSENE allerede. En reell, ekstern salgsandel på 54.1% er rett og slett oppsiktsvekkende dårlig.

4. Selskapet vil gå med underskudd i 2020: Dersom rentenivået holder seg på dagens nivå (mao ingen reversering av tapet i første kvartal), så vil Solon gå med et betydelig underskudd i 2020. Selv med en reversering av renteavtale tapet i 1Q vil selskapet gå i pluss/minus null.

5. Gjelden øker og gjelden vil øke enda mer: På ett år har den langsiktige gjelden i Solon konserent DOBLET seg. Den har økt fra 1.64 mrd til 3.29 mrd. Fremover blir det enda mer. Da kommer Kruse Smith eiendom inn med enda mer gjeld og et oppkjøp som er betydelig gjeldsfinansiert. Samtidig skal Solon ut med mer gjeld ifm overlevering av enheter til Realkapital og det ligger betydelig gjeld i de JV som Solon overtar ifm oppkjøpet av Kruse Smith. Vi snakker nå om kanskje over 5 mrd i total gjeld i systemet inklusive alle "samarbeidsprosjekter". Med en EK på 1.2 mrd er det ganske voksent i et fallende nybyggingsmarked. Dette er hva man kaller finansielt hasard. Her vil det tvinge seg frem en ytterligere og større emisjon ganske raskt - dersom bankene gjør jobben sin.

Totalt sett viste 1. kvartalsrapporten at inntjeningen i Solon er fallende, gjelden økende og at Solon tar mer og mer prisrisiko i utbyggingen vist med en fallende forhåndssalgsandel for enheter under bygging. Faktisk så er bare 50% av enhetene de bygger forhåndssolgt utenfor konsernet. DET ER ET GEDIGENT RØDT FLAGG.

Vil du bli bøssebærer sammen med Vatne, Voldberg og den nye bøssebæreren Thorsen, så er det bare å tviholde på Solonaksjene. Her går det mot emisjon og rett i kjelleren ganske raskt.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Skifer
02.06.2020 kl 10:57 2700

Hei Goldsmith, du har innimellom noen interessante betraktninger, dog med litt slagside. Hva er din motivasjon for å følge selskapet så tett? Alltid greit å vite når man skal vekte argumentene.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
paneldata
02.06.2020 kl 12:27 2612

Takk. Dette var veldig interessant. Jeg tror ikke Solon er alene om å være i trøbbel. Obos er også i trøbbel med mange usolgte. Det blir stygt i byggebransjen. Jeg tror falske salg for å få startet byggingen har pågått i flere selskaper enn Solon.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
HP17
02.06.2020 kl 12:30 2602

Falske salg?
Er det lovlig?
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
paneldata
02.06.2020 kl 14:12 2529

Goldsmith:
Kjenner du til selskapet Nye Lioness AS, som er et Runar Vatne selskap?
Det er kjent at Nye Lioness har kjøpt drøssevis av kontraktposisjoner av JM bygg, som har et svært prosjekt I ei myr inntil jernbanen ved Myrvoll stasjon i Nordre Follo.

Svindelen er komplett om JM har gjort gjensidige kjøp av kontraktposisjoner i Vatne/Solon-systemet.

Kan det undersøkes om følgende har skjedd(?):
1) Vatne kjøper posisjoner hos JM via Nye Lioness.
2) JM kjøper kontraktposisjoner (muligens via et annet selskap) av Solon.
3) Bankene gir grønt lys som følge av det gode forhåndssalget.


Har du eller andre tips om dette?

En gammel tråd om dette temaet, der jeg tok feil om mulige Vatne-forbindelser og ChristianReal oppklarte:
https://finansavisen.no/forum/thread/73246/view
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Goldsmith
02.06.2020 kl 18:38 2414

Hei,

Jeg investerer i aksjer og av og til kommer jeg over selskaper som overrasker meg spesielt positivt eller negativt. Solon er et selskap som har overrasket meg spesielt negativt. Da skriver jeg noen ganger om det. Det har jeg gjort tidligere også; som med EMGS og Vardia - nå INSR. Her kan du gå tilbake i gammelt forum og se mine advarsler på disse selskapene.
Som du sikkert har forstått valgte jeg ikke å investere i Solon. Da er forumet min kanal for å fortelle andre hvorfor jeg landet på den konklusjonen jeg gjorde.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
paneldata
02.06.2020 kl 20:12 2354

Jeg tror det er stor grad av kontraktfrihet. Det ulovlige er å tilbakeholde informasjon om slike kontrakter.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Skifer
02.06.2020 kl 21:03 2318

Ok, fint å få vurderingene dine selv om du formulerer dem som dommedagprofetier og konkluderer basert på en ensidig negativ forventning til nyboligmarkedet. Jeg stusser mest på at Solon Realkapital i flere kanaler presenteres som en nyhet og nærmest en skandale. Dette firmaet ble etablert i 2018 og det har fulgt grei informasjon med kjøpene, se f.eks. børsmelding 9.sep. 2019 da avtalen om 62 enheter i Magasinparken ble inngått. Selv sitter jeg på noen aksjer og ser en solid oppside med dagens ledelse og investorer. Det er hentet inn mye kapital på nivået 36-38 kroner de siste par årene, så det skal et virkelig "worst case"-scenario til før en eventuell ny emisjon havner i kjelleren fra dagens kurs. Uansett bare spekulasjoner, det handler om hvilken tro man har på markedet.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Goldsmith
02.06.2020 kl 22:37 2239

Jeg føler ikke at jeg har klart å formidle hovedargumentasjonen for hvorfor du bør holde deg langt unna selskapet og/eller selge aksjene dine.

A: Selskapet går dårligere og dårligere. Ja, nyboligmarkedet tror jeg vil være dårlig fremover. Men viktigere er det at Solon i et svært godt marked de siste to årene, har solgt veldig dårlig, har synkende prosjektmargin, økende gjeld og sterkt synkende forhåndssalg av igangsatte boliger slik at prisrisikoen i den igangsatte porteføljen øker. Mao uavhengig av markedet gjør Solon det dårligere og dårligere i markedet.

B. Du kan ikke ha tillitt til styre og ledelse overhode. Det er riktig at selskapet har kommunisert noe om Solon Realkapital, men de har ikke kommunisert i nærheten av hele bildet og det hele bildet er faktisk en skandale. Hvorfor: Se på salgsmeldingen for 2. kvartal 2018. Er det overhode nevnt at Realkapital kjøpte 19 enheter? Er det noe sted gitt informasjon om Realkapitals samlede kjøp - før DN begynte å grave i materien? Er det nevnt noen steder at Realkapital ikke betaler forskudd, eller gjør noteverket i årsrapporten inntrykk av at de gjør det? Bech har nå ved flere anledninger bekreftet at det finnes en aksjonæravtale mellom eierne av Realkapital som i realiteten bekrefter det inntrykket man har; at Solon styrer Realkapital - men at partene er likeverdige og derfor må være enige om alle større beslutninger (ellers kan veto legges ned). Det betyr at partene reelt er 50/50 eiere - selv om de eier 49/51. Du vil nå få se at Finanstilsynets gjennomgang vil konkludere med at Realkapital skal konsolideres (hvis de ikke er smarte nok til å gjøre det med en gang slik at de slipper skandalen) noe som kommer til å gjøre det synlig at de er i brudd med konsernbetingelsen for forhåndssalg av boliger. Da vil salget være 54% av igangsatte boliger mot betingelsen på 67.5%. Begge deler vil være en katastrofe - og medføre at styreleder og CEO må gå.

Totaliteten av dårligere drift og at du ikke kan ha tillitt til selskapet er at Solon trenger penger. De kan ikke leve med et forhåndssalg på 54% og et kjempebrudd på lånebetingelsene, massivt økende gjeld og en hovedeier som må gå som styreleder. Enkelte analytikere mener selskapet trenger så mye som 1.5 milliarder i ny egenkapital i lys av at balansen vil svulme videre etter kjøpet av Kruse Smith. Det er omtrent 75% av dagens markedsverdi. Du kan være trygg på at dagens hovedaksjonærer ikke vil makte å ta sin relative andel i denne emisjonen og da vil hele korthuset rakne - tror jeg.

Derfor er jeg veldig negativ!
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Goldsmith
02.06.2020 kl 22:42 2225

Nei, det er ikke falske salg.
Men realiteten er at de selger til seg selv.
Men riktig regnskapsføring (Realkapital skal konsolideres) så ville ikke salgene blitt regnet med i konsernets samlede salg.
Da hadde du fått et riktig bilde av Solons faktiske salg.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Goldsmith
03.06.2020 kl 08:28 2091

Her glemte jeg jo under B. Du kan ikke ha tillitt til styre og ledelse overhode.- de bevisste støttekjøpene selskapet i symbiose med hovedaksjonærene gjennomfører. I over ett år nå har hovedaksjonærene og selskapet støttekjøpt aksjen med små, hyppige aksjekjøp. I mars, april og mai 2020 - da selskapet gjennomførte tilbakekjøp, hadde selskapet over 80% av kjøpene på enkeltdager. Dette er bevisst kursmanipulasjon. Jeg minner om at børsens retningslinjer for tilbakekjøp setter 25% som en grense for tilbakekjøpenes andel av totale kjøp for aksjen per dag.

Det som er helt sikkert er at når selskapet så konsekvent "kutter hjørner" i rapportering, tilbakekjøp, armlengdes avstand til hovedaksjonærer, osv, så skjer det mer grums enn det som har kommet frem. Det kan du være 100% sikker på. Da er det også svært sannsynlig at vi bare har sett starten på avsløringene om Solon. F.eks så har enda ikke pressen sett at konsolidering av Realkapital vil implisere at konsernet er i brudd med lånebetingelsene.

Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Skifer
03.06.2020 kl 15:17 1924

La oss se på emisjoner og det motsatte (tilbakekjøp) i 2020. Hvis jeg har telt rett har Solon siden januar solgt 4,2 mill aksjer til store investorer for 38,-/stk og kjøpt tilbake knapt 0,8 mill aksjer for en langt lavere pris (ca 26-27kr). På hvilken måte kan dette vris til noe ufordelaktig for småaksjonærer?

Jeg skjønner heller ikke hvorfor det er et dårlig signal at de største eierne, som kjenner selskapet ut og inn, øker egen eksponering (det du kaller støttekjøp). Børsens retningslinjer er mye mer nyansert enn 25% pr. dag. Jeg har ikke finregnet, men vil gjerne se dokumentasjon på eventuelle brudd. Forøvrig er det bare snakk om tilbakekjøp på ca 1% av aksjekapitalen, alt er i tråd med vedtak på generalforsamlingen i 2019.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
BioBull
03.06.2020 kl 18:35 1791

«Gangsters Paradise» - fryder meg ar Vatne får smake egen medisin fra en minst like stor «bakgårdskatt» Karl Erik Krefting ( Ref. beskrivelse av fra hans egen pappa) etter en krangel om rettigheter rundt eierskapet på eiendomssalg fra Søylen Eiendom.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
04.06.2020 kl 07:37 1667

Hvis regnskapene er feil - det vil si mangelfulle eller eksplisitt feil, da vanker en saftig bot og refs fra Finanstilsynet. Revisor vil få ettersyn. Hvis andre deler av rapporteringen er feil, og kommunikasjon med banker gjort på sviktende grunnlag tror jeg vi kan være trygge på at det kommer en enorm emisjon her. Vatne saksøker krefting med påstand om salg av restene i søylen tyder vel på at også han har identifisert et kapital behov i feks Solon.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare
Goldsmith
04.06.2020 kl 08:46 1613

Her tror jeg vi har ulikt syn på disse spørsmålene:
Hvordan kan tilbakekjøp av aksjer etter emisjon på 38 være feil: Vel, som du har fått med deg er ikke Sissener blant annet fornøyd med å ha investert på 38 for å finansiere oppkjøpet av Kruse Smith for så og se at 15% av pengene går til å kjøpe tilbake egne aksjer - på et tidspunkt hvor selskapet allerede har alt for mye gjeld. Som jeg har skrevet over har Solon alt for mye gjeld. Nå har de finansiert Kruse Smith eiendom med enda mer gjeld. Blant annet har de utvidet kassekreditten til NOK 300 millioner for å klare å betale kjøpet av Kruse Smith. Solon trenger sårt penger. Det ser du av dagens melding hvor de skiller ut tomtebanken som effektivt vil bli en emisjon. Så her kjøper man tilbake aksjer for penger man ikke har og som man har lovet til noe annet - slik at man i neste omgang må emittere enda mer - nå på (kanskje) enda lavere kurser.

Negativt at store aksjonærer øker eksponeringen: Ville de store aksjonærene kjøpe mer aksjere kunne de kjøpt mye aksjer en gang. Her kjøper de 5,000 aksjer og 6,000 aksjer mange ganger. Det er kursmanipulasjon og det har de klart over lengre tid o fått til emisjoner i 2019 og 2020 på alt for høye kurser. De prøvde seg i mai også med et større kjøp på 2 millioner aksjer men det så markedet igjennom. Det kjøpet var for øvrig det sikreste tegnet på at det kommer en emisjon. Et siste desperat forsøk på å få opp kursen.

Retningslinjer tilbakekjøp: Det er riktig at retningslinjene gir muligeht for mer kjøp enn 25% hver dag. Men fornuftige selskaper brukter det hvis de har god likviditet i aksjen. Solon gjorde det allikevel. Dokumentasjon på at de har kjøpt over 80% av aksjene på enkeltdag får du fra børsmeldingene om tilbakekjøpet.

Emisjon: Ja, da tok du feil. Nå skiller de ut tomtebanken og da henter de penger for å betale ned gjeld. Med kjøpet av igangsatte boliger fra Kruse samt Kruse Smith Eiendom så er balansen så strukket at noen analytikere mener at de trenger 1.5 mrd i ny egenkapital. De er nok realistisk, men vanskelig å vite. Solon vil nemlig ikke vise frem balansen for et oppkjøpte selskapet Kruse Smith eiendom. Merkelig? Nå vet vi hvorfor. Da hadde vi med en gang skjønt at selskapet trengte penger.
Disse gutta er litt for smarte for seg selv.
Redigert 21.01.2021 kl 05:38 Du må logge inn for å svare