Boligprisoppgangen skyldes utvalgsfeil

Olav2
05.06.2020 kl 10:43 14666

Eiendom Norges boligprisstatistikk for mai 2020 viser i tillegg til prisoppgangen i mai i figur 1 også avvik pris/prisantyding mai i figur 14. Sammenstilles de 2 figurene får man følgende prisendring, pris i forhold til prisantydning i mai siste 10 år:

2020: +1,9 %, 0,1 % over prisantydning.
2019: +0,7 %, 0,9 % over prisantydning.
2018: +1,0 %, 1,5 % over prisantydning.
2017: -1,0 %, 2,4 % over prisantydning.
2016: +1,6 %, 4,7 % over prisantydning.

2015: -0,1 %, 3,7 % over prisantydning.
2014: +0,5 %, 1,9 % over prisantydning.
2013: +0,2 %, 3,5 % over prisantydning.
2012: +0,5 %, 4,4 % over prisantydning.
2011: +1,2 %, 3,9 % over prisantydning.

https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/ ..(nedlastingslink nederst på siden)

I mai 2020 steg prisene mer enn noen gang samtidig som oppnådde priser var lavere i forhold til prisantydning enn noen gang. Dvs at hadde man målt prisantydning ville mai 2020 vist dobbelt historisk høy prisantydning i form av historisk høy prisantydningen i forhold til historisk høy oppnådd pris. Prisantydningen til solgte boliger må ha gått i himmelferd i mai 2020. Hvordan oppstår det etter at økonomien stenges i en pandemi?

Selv i et annerledesland er svaret på en slik statistisk hendelse at det man har satt inn i statistikken i mai 2020 ikke er sammenlignbart med det som ble satt inn i statistikken i tidligere år. Pandemien har påvirket hvilken type boliger som har blitt solgt. Boligene som ble solgt i mai 2020 hadde dobbelt historisk høy prisantydning per kvm som følge av at det var de mest attraktive boligene som ble solgt. Boligselgere og meglerstand gikk selvfølgelig ikke i himmelferd i sin prisantydningsfastsettelse i mai 2020. Tvert imot er det vel mer sannsynlig at man var mer forsiktig enn vanlig i prisantydningsfastsettelsen som følge av denne pandemien som allerede i mai 2020 ga vår tids største nedtur i store deler av annerledeslandets økonomi.

Statistikken for mai 2020 lider av utvalgsfeil. Hadde man justert for boligenes attraktivitet ville boligprisene falt i mai 2020.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
sondresb
05.06.2020 kl 11:20 7997

Interessant poeng, men "utvalgsfeil" blir vel i overkant sterkt. Statistikken gjelder solgte boliger. Greit nok at man prøver å korrigere for type bolig og lokasjon, men tror nok kritikken ville blitt heftig når avvik var andre veien om man skulle justere for en (nødvendigvis subjektiv) attraktivitet for faktisk solgte boliger...
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.06.2020 kl 11:51 7968

Det er den riktige forklaringen på den usannsynlige oppgangen som har manglet Sondre og ikke en subjektiv justering av statistikken. Når markedet endrer seg så voldsomt som i dag så blir statistikken misvisende. Et fenomen man har opplevd mange ganger tidligere uten at man heller de gangene har fått riktig forklaring.

Historisk er statistikken for mai 2020 langt fra rekord i statistisk misvisning. Går man drøyt 16 år tilbake i tid finner man overskriften, med etterfølgende forklaring fra statistikkonstruktøren OBOS:

"OBOS-prisene sank med 6,9 prosent fra desember til januar, stikk i strid med den generelle oppgangen."
"Jeg er overrasket over tallene."

https://www.nettavisen.no/bolig/overraskende-prisfall-pa-bolig/181232.html

Dette var tallene for januar 2004. Dvs starten på den voldsomme prisoppgangen med over 10 %-poeng stigning per år i 2004 og de 2 etterfølgende årene provosert av den forutgående kollapsen i rentenivået med et fall på over 5 %-poeng. Hyllevarmere med lav kvm-pris ble solgt i bøtter og spann i januar 2004 som medførte det historisk store prisfallet i statistikken samtidig som boligprisene justert for attraktivitet gikk i himmelferd.

I mai 2020 opplevde man det omvendte av hva man opplevde i januar 2004. Dog i langt fra så alvorlig grad.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Puta1n
05.06.2020 kl 12:51 7904

Tull, eiendom faller aldri i verdi over tid.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Det er flere ting som kan lage det resultatet som kom. Indeksen er justert for boligtype alder og område, så attraktivitet er FORSØKT justert for. Det store problemet er hvordan en bruktboligindeks kan justere for svingninger i hvor mange "nesten nye" boliger som inngår. "Nesten nye" boliger skal være dyre, de har mindre behov for påkost, lavere strømutgifter osv.

Bruktboligindeksen for mai 2020 inneholder færre salg enn normalt. Bruktboligindeksen for mai inneholder også en langt større andel "nesten nye" boliger enn noen gang tidligere, kort og godt fordi det er blitt ferdigstillt mer i 2018 og 2019 enn noen gang før, og mye av det selges etter ganske kort tid. Om man går inn og ser på verdiutviklingen på "nesten nye " boliger som ble omsatt i mai 2020 og sammenlikner med nyboligprisen de ble overdratt for i 2017-2019, så vil prisutviklingen se skrekkelig ut. Garantert. Se min tråd om prisfall i randsonen. Der kommer etterhvert oppdaterte salgsverdier for nye boliger ferdigstillt i 2017 som selges for andre gang nå, som "nesten nye" - og dermed inngår i årets maitall.

Heldigvis har vi SSB-indeksen. Den beskriver utviklingen i verdien til boligmassen - ikke prisutviklingen på omsatte.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Jeg er både overrasket og skeptisk til tallene. Hadde jeg blitt spurt på forhånd ville jeg tippet volumet ned 30-40%. Eiendom Norge sier ned 7.5%. Om volumet hadde sunket som jeg antok, kunne en prisoppgang bedre forsvares. Både selgerne og kjøperne uteblir i krisetider, og man vet ikke nok om hvilke boliger som faktisk omsettes. (ref utvalgsfeil). Men pris opp og volum knapt nok ned er merkelig. Kanskje vi ser en justering neste måned!
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Slutte å syte, boligprisene stiger
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Tilsiktet! I følge Mark Twain finnes det 3 tre sorter løgn. Det er løgn, forbannet løgn og statistikk. Hvorfor må dette verktøy i en stat som har innført ”markeds mekanismenes fortrefflighet” selv motta milliarder i offentlige overføringer? Den samme staten med alle sine departementer er også den største rekvirent av det markedsbaserte, offentlige finansierte SSB tjenester. Statens egen eksistens er råvaresalg og konfiskert skatte/avgifts midler fratatt hvem? Jo, dem om må levere tilbake hva de selv er fratatt og stolt som en gås, er bekjent daglig å bli foret med kaskader av fordummende, politisk vås.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Puta1n

Hva definerer du som tid..?
1 generasjon 5 generasjoner..?
I Stavanger regionen har eks eiendomspriser falt med ca 25% siden 2013
I Spania siden 2008
I Japan siden 1988
I Oslo fra 1900 til 1950..osv..
Mvh.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Tror Puta1n kan tolkes med ironi. Han har et par velkjente signaturer forumister har lært å elske
«Bolig faller aldri i verdi over tid» ,
«Bolig i Oslo er billig i forhold til New York og London»,
Og «Det er boligmangel i Norge»
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.06.2020 kl 10:46 7030

I arbeidsmarkedet har pandemien hatt størst negativ effekt for reiseliv, transport og salgsarbeid. Akademiske yrker har hatt minst negativ effekt av pandemien. Pandemien har hatt en lavlønnsprofil i form av å slå hardere ut på de lavtlønte i reiseliv, transport og salg enn på de langt høyere gasjerte akademikerne. Pandemien har i boligsammenheng tatt vekk større del av de med lav inntekt fra å etterspørre bolig enn de med høy inntekt. Dvs at etterspørselen etter boliger med lav kvm-pris har falt mer enn snittet av boliger og dermed redusert salget av slike boliger mer enn snittet. Som da har medført at de boligene som har blitt solgt har i snitt høyere kvm-pris enn normalt.

Etterspørselen etter oppussingsobjekter antas å ha falt voldsomt i denne pandemien. De som kjøper fordi boligene er så billige at de har råd til dem har problemer i arbeidsmarkedet og de som kjøper for å spekulere i at oppussing gjør boligen billigere enn fremtidig kjøp av innflyttingsklar bolig mister motivasjonen. Oppussingsobjekter selges trolig langt mindre i denne pandemien enn normalt som gjør at oppussingsobjektenes lave kvm-pris trekker statistikkprisen mindre ned i pandemien enn normalt.

I pandemien selges lavere andel av boligene som legges ut enn før pandemien. Dvs at konkurransen om boligene er lavere i pandemien enn før pandemien. Det er med andre ord lettere for kjøperne i pandemien å få tak i boliger som tilfredsstiller kravene av typen utsikt, sol, balkong, heis, parkering o.l. enn før pandemien og da kjøpes det mindre av de boligene som ikke tilfredsstiller kravene. I pandemien selges boligene som tilfredsstiller kravene i tilnærmet like stor grad som før. Det er de boligene som ikke tilfredsstiller kravene som sliter med å bli solgt. Boliger som tilfredsstiller kravene har høyest kvm-pris og da dras snittprisen opp når de som ikke tilfredsstiller kravene selges i mindre grad enn normalt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Pangaea
07.06.2020 kl 11:54 6976

Dette er et viktig poeng. Jeg er på boligjakt nå, og følger derfor nøye med på Finn. Flere boliger, som etter min vurdering er priset riktig, ligger veldig lenge ute uten å bli solgt. Det er mye mer å velge mellom sammenliknet med før pandemien, hvertfall i sentrum av Oslo, og jeg har ikke registrert noen som er blitt solgt før visning. Jeg var overbevist om en betydelig prisoppgang nå i mai (helt naturlig at mange hopper ned fra gjerdet etter overraskende god statistikk fra april), derfor var aldri mai-statistikken spesielt spennende. Juni, derimot.. Der er jeg mer usikker. Skal jeg tippe tror jeg flere velger å prøve å selge boligen etter to måneder med god statistikk (selgere som i utgangspunktet hadde tenkt å vente enda lenger), og at vi får en forsinket vårflom, en svært lav prisoppgang i juni og en nedgang i juli. Blir spennende å følge dette utover sommeren.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
07.06.2020 kl 13:42 6885

Neste uke tror jeg på 700 solgte boliger i Oslo....markeder rimlig stabilt og derav lønnsomt å eie foran å leie....det vil det være de neste 5 årene også. Null cost og alle man i arbeid iløpet av året q1 2021.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.06.2020 kl 21:23 6742

Boligprisoppgangen i mai 2020 er et norsk fenomen som fyrer opp under tanken om at Norge er annerledeslandet. Annerledeslandet som opplever rekord i boligprisoppgang midt i en pandemi hvor landet stenges ned.

"Økonomer snur og tror på videre boligprisvekst"
skriver Finansavisen med store bokstaver og følger opp med:
"– Norges Bank kan sette opp renten tidligere, om boligprisveksten fortsetter i samme tempo, sier analytiker." https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2020/06/04/7534733/okonomer-snur-og-tror-pa-videre-boligprisvekst

Troen på Norge som annerledeslandet er så sterk at selv de som får meget godt betalt for å vite bedre hausser seg selv og andre opp med positive statistikker som stinker av misvisende oppgang. Ingen med et snev av økonomisk sans kan konkludere med at boligprisene skal stige rekordartet når samfunnet stenges ned i en pandemi. Den rekordartede boligprisoppgangen er helt utrolig og da må man tro meget sterkt for å akseptere statistikken.

Detaljhandelstallene fra SSB for april 2020 var like annerledes som boligprisene. Opp 4,8 % fra forrige måned medførte bl.a.

"– Dette er jo et tegn på annerledeslandet Norge, sier sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets."
https://www.dn.no/makrookonomi/makrookonomi/detaljhandel/shopping/sjefokonom-om-de-overraskende-shoppetallene-forbrukerne-foler-seg-trygge-pa-at-de-ikke-star-overfor-noen-okonomisk-ruin/2-1-815188

De som får meget godt betalt ventet nedgang og jublet 4,8 %-oppgangen inn uten en eneste tanke på annet enn hvor annerledes Norge er.

Skal man få litt fornuft om annerledeslandets utrolige statistikker må man ut av landet. I svensk presse kunne man lese om det norske detaljhandelsunderet i april 2020:

"Hur mycket av lyftet för norsk handel i april som beror på minskad norsk gränshandel i Sverige framgår inte."

https://www.folkbladet.nu/2020-05-27/rekord-for-norsk-detaljhandel-mitt-i-krisen

Redaksjonen i det svenske Folkbladet har (selvfølgelig) langt bedre økonomisk forståelse enn de langt bedre betalte norske økonomiske analytikerne. Nordmenns handel på de Thon-eide kjøpesentrene på svensk side av grensen var tilnærmet null i april 2020. Effekten av at de harryhandlende måtte handle i Norge er større enn den utrolige oppgangen. Hadde grensen vært åpen i april hadde detaljhandelen falt i Norge.

Heldigvis finnes det også nordmenn med økonomisk forståelse. Vinmonopolet skriver i sin kommentar til omsetningen i april 2020 følgende:

"Vinmonopolets salg økte med 40 prosent i april målt samme måned i fjor. Salgsveksten er omtrent som forventet med tanke på at grensehandel, taxfree og skjenking har stoppet nesten helt opp som følge av koronatiltakene. Særlig markert er veksten i Viken, fylket som normalt er sterkest berørt av grensehandel."

https://vmp.sharepoint.com/:x:/s/Vinmonopoletslanseringslister/Eboau8EgNqRGhnJ6Ig7IuNoBwlTZVmFLiJR6okuVvQkj5A?rtime=QTGk3RQL2Eg

Vinmonopolets kommentar er sågar enda mer økonomisk forstående enn den svenske så lenge de ikke bare tar med grensehandel i forklaring på salgsoppgangen, men også nevner taxfree og servering. Både grensehandel, taxfree og servering har stoppet opp i Norge og da øker etterspørselen der man får kjøpt varene, dvs i norske butikker. Omsetning i norske butikker er med i norsk detaljhandelstall. Grensehandel, taxfree og servering er ikke med i norske detaljhandelstall.

De norske husholdningenes konsum falt 6,4 % fra mars til april 2020 etter at husholdningenes konsum falt 13,7 % fra februar til mars. Dvs at husholdningenes konsum har falt 19,2 % fra februar til april 2020.

https://www.ssb.no/nasjonalregnskap-og-konjunkturer/artikler-og-publikasjoner/_attachment/423360?_ts=172833d1570 ....side 32

Annerledeslandets økonomiske utvikling i pandemien er ikke så annerledes andre lands økonomiske utvikling. Det går til helv... økonomisk også i annerledeslandet når man stenger det meste i en pandemi. Dog må man slå på hjernen for å få det med seg og ikke tro alt for sterkt på at Norge er annerledes alle andre land.

Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
noprofit
07.06.2020 kl 21:35 6749

Jaja og i USA tror investorene er annerledeslandet....

Dow nærmer seg nivået før korona, hvordan forklarer du det?
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Kredittilgangen er økt, renta satt ned, folk har lavere reiseutgifter. Bensinprisen er lav. Dette gjelder alle verdens land. Annerledeslandelenentet for Norge er den generøse permiteringsordningen. Men det er massiv effekt av alle de andre elementene, siden de færreste jo har mistet jobb eller blitt permitert
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.06.2020 kl 09:31 6493

Pris/prisantydning måler solgte boligers oppnådde pris i forhold til prisantydning. I mai 2020 viste denne målingen 0,1 % høyere oppnådd pris enn prisantydning som er den laveste maimålingen av oppnådde pris i forhold til prisantydning som Eiendom Norge har registrert.

Omsetningstid måler antall dager fra boligene ble første gang annonsert. I mai 2020 viste denne målingen 54 dager som er den lengste omsetningstiden i mai som Eiendom Norge har registrert. https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/?article=1731#filesDownloadElement__

Oppnådd pris i forhold til prisantydning viser hvor hett boligmarkedet er. Oppnås høy pris i forhold til prisantydning så er boligmarkedet hett. Oppnås lav pris i forhold til prisantydning så er boligmarkedet kaldt. Hett marked viser prisoppgang og kaldt marked viser prisnedgang. Eiendoms Norges tall for mai 2020 viser et kaldt marked som viser prisnedgang.

Omsetningstid viser hvor hett boligmarkedet er. Kort omsetningstid viser et hett marked og lang omsetningstid viser et kaldt marked. Hett marked viser prisoppgang og kaldt marked viser prisnedgang. Eiendoms Norges omsetningstall for mai 2020 viser et kaldt marked som viser prisnedgang.

Både pris/prisantydning og omsetningstid i mai 2020 viser den kraftigste prisnedgangen Eiendom Norge har registrert i mai.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Norge er annerledeslandet, det er en enkelt å forstå. Verdens beste velferdsordninger og et oljefond man kan øse penger fra gjør noerge veldig annerledes.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
noprofit
08.06.2020 kl 09:49 6466

Syntes du det er rart???

Vi har og holder på å gå igjennom en periode som nærmest kan sammenlignes med 30-åra og krigen, så kommer du med at markedet er kaldt???

Legg inn krig krig og 30-åra i modellen din så vil du se at de parameterne du nevner slettes ikke er så gale.

Og det er ikke riktig som du sier at dette er de eneste to tingene som avgjør om markedet er hett eller ikke. Det er akkumuleringen av boliger (særlig brukt) som viser hvor hett markedet er, men ikke uenig at også omsetningstid er en god indikator, hvis du vet hvordan de regner den ut.

Jeg følger med på lagernivået på FINN, denne kan jeg se hver dag. Etter min mening ser det ut som markedet for tiden er i en grei balanse ihvertfall når det gjelder Oslo (eneste j følger med på).
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.06.2020 kl 10:02 6449

Figur 11 viser antall usolgte boliger siste 5 år som per 1. mai var høyest i 2020.
Figur 10 viser registrerte omsetninger i mai siste 5 år som var nest lavest i 2020.

Antall boliger omsatt i måneden dividert på antall usolgte boliger i månedens begynnelse viser hvor hett boligmarkedet er. Er forholdstallet høyt er boligmarkedet hett som viser prisoppgang. Er forholdstallet lavt er boligmarkedet kaldt som viser prisnedgang.

Forholdstallet antall boliger solgt i måneden dividert på antall usolgte boliger i månedens begynnelse var desidert lavest i 2020 av de siste 5 årene. Forholdstallet viser at 2020 var så mye kaldere enn de 4 foregående år at det viser prisnedgang.

Sammenligningen med 2017 er den beste indikatoren da man opplevde sesongjustert prisfall i alle de 8 siste månedene av 2017. I mai 2020 ble det solgt færre boliger enn i mai 2017. 1. mai 2020 var det flere usolgte boliger enn 1. mai 2017. Med lavere teller og høyere nevner i 2020 enn i 2017 blir det åpenbart mye lavere forholdstall i år enn i boligprisfallsåret 2017. Og dermed også åpenbart mye kaldere i 2020 enn i 2017 med åpenbart mye større boligprisfall i 2020 enn i 2017.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Jeg er enig med deg i at markedet er ganske kjølig nå, hvertfall utenfor Oslo.
I 2017 var det meget kjølig, og det ble et meget kraftig fall. Det skal veldig mye til at det blir tilsvarende ille for 2020 som 2017, gitt den starten 2020 har hatt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Klodrik
08.06.2020 kl 15:17 6264

Godt å ha Olav2 tilbake på eiendomsforumet igjen i god form.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.06.2020 kl 16:44 6237

"Figur 12 Liggetid usolgte boliger" viser gjennomsnittlig (median) alder på usolgte boliger per måned. Over året starter liggetiden på årets topp i januar for å falle frem til årets bunn i mai og juni, for deretter å stige til sommertoppen i juli og august, for deretter å falle tll høstbunnen i september. Ut året stiger liggetiden.

Det er antall boliger lagt ut til salgs per tidsenhet som påvirker liggetiden over året. Når det legges ut stort antall boliger per tidsenhet så faller liggetiden som følge av at andelen nylig utlagte boliger stiger som trekker gjennomsnittsalderen ned. Når det legges ut et lavt antall boliger per tidsenhet så stiger liggetiden som følge av at andelen nylig utlagte boliger faller som trekker gjennomsnittsalderen opp.

Antall boliger lagt ut for salg i 2020:

januar: 7.209
februar: 7.562
mars: 8.659
april: 8.523
mai: 11.217

Liggetiden i 2020:

januar: 81 dager
februar: 72 dager
mars: 43 dager
april: 42 dager
mai: 43 dager

Antall boliger lagt ut for salg i 2020 fulgte samme utvikling som i de foregående årene med økt antall per tidsenhet fra lavest i januar til høyest i mai. Liggetiden i 2020 fulgte samme utvikling i januar til april som i foregående år i form av fall i liggetiden som følge av økt antall utlagte boliger per tidsenhet.

I mai 2020 sluttet liggetiden å oppføre seg som i tidligere år da liggetiden økte med 1 dag fra april til mai i sterk kontrast til hva som skjedde i de foregående 4 årene da liggetiden falt med fra 5 til 10 dager fra april til mai.

Økt liggetid etter høyt antall utlagte boliger per tidsenhet oppstår når boliger som har ligget lenge blir solgt i mindre grad enn normalt. Dvs når andelen hyllevarmersalg faller slik som i mai 2020. Effekten i mai 2020 er meget stor så lenge liggetiden økte med 2 % i en måned da liggetiden skulle ha falt med mellom 10 og 20 %.

Det skjeve utvalget i mai i form av historisk høy andel attraktive boliger solgt kan man lese ut av den økte liggetiden på 1 dag i mai 2020 da liggetiden skulle ha falt med mellom 5 og 10 dager.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Eiendom Norge har endret metode/definisjon av liggetid. Alle boliger som har ligget over 6 mnd trunkeres /tas ut.

Sammenliknet med tidligere år er liggetidene nå ekstreme.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
08.06.2020 kl 18:43 6253

Vet at 700 boliger er sinnsykt mye.....men det har startet ok. Trenger 250 nye imorgen + 100 pr dag resten av uken. Noen som tror det går ? Ttipper vi må opp i over 75% solgte på onkels liste for å klare det.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Lansky
08.06.2020 kl 19:26 6214

Herlig å se navnet Olav2 på forumet, kommer nok aldri til å glemme hvordan du nærmest stod alene om å spå oppgang i boligmarkedet under finanskrisen i 07/08. Vi vet hvem som traff der... Viser hvordan et kaldt analyserende hode som forholder seg til fakta trumfer det meste. Uten tvil viste den krisen hvordan renten har en formidabel effekt på det Norske boligmarkedet. Det er nærmest slik at man ikke kan overvurdere effekten renten har. Allikevel virker det som den undervurderes gang på gang. Ikke det at "ekspertenes" mening burde ha noe verdi, de bygger ofte på svært tynne grunnlag og har en pinlig treffprosent. Men jeg klarer ihvertfall ikke utelukke at renten kan nærmest nullstille pandemien og føre til en betydelig oppgang etter den har roet seg ned.

Ville vært svært interessant å høre om du har noen formening om hva sommeren og høsten vil bringe? Hvordan prisutviklingen vil gå fremover. Sikkert svært vanskelig å svare på nå, med tanke på det du har skrevet hittil. Men setter pris på betraktningene dine rundt dette.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
09.06.2020 kl 10:02 6185

I finanskrisen var det mulig å forutsi den fremtidige prisutviklingen Lansky, som det nok vil vise seg at det er mulig å forutsi den fremtidige prisutviklingen i dag også. Det er som du skriver et spørsmål om å holde hodet kaldt og bruke den informasjonen som er tilgjengelig.

Finanskrisen medførte finansieringsproblemer som forverret den negative effekten det alt for høye rentenivået hadde på et boligmarked i prisfall. Fra Lehman B.s fall i september 2008 fikk vi derfor et akselererende prisfall ut 2008 inntil sentralbanken satte styringsrenten så lavt i desember 2008 at boligprisene snudde fra nedgang i slutten av 2008 til oppgang i 2009. Økonomisk stopp høsten 2008 var med på å dra boligprisene nedover og bedret tilgang på kreditt fra slutten av 2008 var med på å dra boligprisene oppover. Holdt man hodet kaldt høsten 2008 var det mulig å forutsi sentralbankens fremtidige ageringer og hvilken effekt det ville få på den fremtidige boligprisutviklingen.

Pandemien har fått den politiske ledelsen i hele verden til å slå av den økonomiske bryteren. Aldri tidligere har man opplevd et slikt unisont og massivt økonomisk mordforsøk. Som man aldri tidligere har opplevd en slik opphevelse av individets rettigheter og da særlig barns rettigheter. Selv i krig har man aldri tidligere opplevd et slikt fullstendig og unisont fravær av respekt for barns rettigheter. Aldri tidligere har man tatt fra så mange barn et verdig opplæringmiljø, et sosialt liv, muligheten til fysisk aktivitet, lek, frisk luft og muligheten til å slippe vekk fra mishandlende voksne. Man har i stor grad fengslet den yngre generasjonen i langt dårligere soningsforhold enn det Breivik fikk medhold av Oslo Tingrett til at var så dårlige at han ble tilkjent flere hundre tusen kroner i erstatning. For å redde seg selv fra å bli alvorlig syk av en sykdom som stort sett bare rammer eldre har verdens alt for gamle politiske ledelse latt barn betale en langt høyere pris enn dem selv. Barn som sykdommen ikke rammer har blitt stengt inne for at de eldre som sykdommen rammer skal unngå å stenge seg inne. Det er ikke bare Donald som har oppført seg som en Trump. Hele verdens politiske ledelse har oppført seg som narsissistiske despoter som bare tenker på seg selv og sine. Ettermelet til dagens politiske ledere bør de skrive selv.

Hvordan dette og rentenedgangen påvirker det norske boligmarkedet er tross alt ikke rakettforskning. Selv litt sløv analysekniv bør konkludere med at man har to sterke krefter som drar i hver sin retning. Det økonomiske mordforsøket trekker boligprisene i negativ retning og rentenedgangen trekker boligprisene i positiv retning. Hvilken kraft vinner er det en litt for sløv analysekniv fort henger seg opp i. Henger seg opp i så lenge svaret både er åpenbart og todelt. Mordforsøket virker sterkest til å begynne med for etterhvert å bli utkonkurrert av rentenedgangen.

Skal man ha tyngde fra historien for en slik fremtidsvisjon så må man tilbake til boligprisnedgangen i 2017 med den etterfølgende oppgang i 2018. Med historiens til da laveste rentenivå (0,5 % styringsrente) gikk boligprisene inn i krakkmodus da Siv og co utestengte mange førstegangsetablerere og private utleiebaroner fra å etterspørre bolig. Boliglånsforskriften som ble innført fra 1. januar 2017 dro så mange av etterspørrerne vekk fra boligmarkedet at boligmarkedet gikk fra etterspørselsoverskudd til tilbudsoverskudd med den effekt at boligprisene gikk fra oppgang i 2016 til nedgang i 2017. Det rekordlave rentenivåets langsiktige effekt i form av å trekke boligprisene i retning "kostnaden ved å eie = kostnaden ved å leie" slo etterhvert igjennom via at de som fortsatt kunne finansiere bolig økte sin etterspørsel nok til å motvirke effekten av de som hadde blitt borte. Det historisk lave rentenivået var så lavt at boligprisene i 2017 var for lave for å gi langsiktig likevekt.

Pandemien har tatt vekk så mange etterspørrere fra boligmarkedet med umiddelbar effekt at rentenedgangen på kort sikt ikke har nok kraft til å motvirke etterspørselsfallet. Boligprisene vil falle i år gitt dagens rammebetingelser for å begynne å stige igjen utover i 2021 når rentenedgangens etterspørselseffekt blir så sterk at den overdøver den negative effekten mordforsøket har hatt.

Skal man visualisere så kan man tenke seg at boligprisene er farten på en jumbojet som blir trukket av en Fiat 600 hvor flyet og bilen er festet til hverandre med en lang strikk. Pandemien har fått bilen til å bråstoppe så kraftig at flyet nesten har tatt den igjen. Rentenedgangen har startet bilen igjen og fått den til å kjøre fortere enn flyets fart. Inntil bilen har kommet så langt foran flyet at strikken strammer seg igjen reduseres flyets fart. Når strikken med tiden blir stram nok vil bilens høyere fart enn flyet etterhvert også øke flyets fart. Gitt alt annet likt vil det anslagsvis ta et års tid før strikken er stram nok til at flyet igjen øker farten.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
10.06.2020 kl 21:53 5896

456 er dagens tall.....trenger 120 pr dag resten av uken for å nå 700.....skal holde hardt. 😮
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

I dag er det vel solgt mer enn mandag så i nærheten av 700 blir det nok tror jeg.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
12.06.2020 kl 07:14 5757

Ja, det virker som om det er godt salg gjennom hele uken, med tirsdag fortsatt på topp . Vanlig med over 100 salg både torsdager og fredager nå, mot tidligere mellom 40-70. Markedet ta iallefall godt unna 😊
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare

Den største korreksjonen jeg vet om i boligmarkedet er 50 % i Holland på ett døgn. Så var boligen din verdt 10 mill da du la deg var den verdt 5 mill da du sto opp. Minner om denne

florida real estate bubble OR land boom

Greit å hedge boligen med GULL ETFer og Globale aksjefond. Bygg opp valutafond (aksjer i ulike valutaer) når du er ung og NOK er sterk. Da kan du eliminere valutarisikoen og låne til langt lavere rente. Gir ikke danskene boliglånsrente på 0.75 %. Hegnar ville nok svart. Hva er det du surrer om KoronaFinans. Er det ikke bedre å selge de danske aksjene og kjøpe boligen kontant? Nei, ikke om man liker diversifisering og har den brannmuren i utenlandske aksjer til man nærmer seg pensjonsalderen.
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
13.06.2020 kl 16:26 5494

Da ble fasiten 629 leiligheter solgt gjennom uken. Ingen dårlig uke i Oslo varmen. Iallefall ingen lav aktivitet. Tipper trykk neste uke også.....selv om det er meldt tropevarme i tigerstaden 😁
Redigert 21.01.2021 kl 08:29 Du må logge inn for å svare
Olav2
13.06.2020 kl 21:59 7852

Prisdannelsen i bruktboligmarkedet i Norge skjer via budgivning. I et hett marked vil prisene bys oppover og i et kaldt marked vil budene bli lavere og lavere. Et hett bruktmarked gir prisoppgang og et kaldt bruktmarked gir prisnedgang.

Prisdannelsen i nyboligmarkedet i Norge skjer i hovedsak av utbyggerne via deres salg til fastpris. I et hett marked vil salget øke og i et kaldt marked vil salget falle uten at prisene endrer seg på kort sikt.

Hett marked gir økte priser i bruktboligmarkedet og økt salg i nyboligmarkedet.
Kaldt marked gir reduserte priser i bruktboligmarkedet og redusert salg i nyboligmarkedet.

Etter finanskrisen har vi hatt 2 betydelige prisfall i bruktmarkedet i form av prisfallet i 2. halvår av 2013 og prisfallet i 2017.
jfr f.eks. (siste side):
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1591090729/Prisstatistikk/Prisstatistikk_mai_2020.pdf

Etter finanskrisen har vi hatt 2 betydelige omsetningsfall i nyboligmarkedet i form av omsetningsfallet fra august 2013 og fra januar 2017.
jfr f.eks. (7. side):
https://www.boligprodusentene.no/siteassets/dokumenter/boligbarometeret/2020/boligprodusentenes-forening-presentasjon-pressemelding-mai-tall-2020.pdf

Prisutviklingen i bruktboligmarkedet og salget i nyboligmarkedet går hånd i hånd når statistikken som måler utviklingen måler riktig.

Bruktboligmarkedet i mai 2020: "Største mai-oppgang for norske boligpriser noensinne"
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/pLzo1X/stoerste-mai-oppgang-for-norske-boligpriser-noensinne

Nyboligmarkedet i mai 2020: "Nyboligsalget faller videre: – Dårligste maimåned noensinne"
https://e24.no/naeringsliv/i/501WJX/nyboligsalget-faller-videre-daarligste-maimaaned-noensinne

Enten er Eiendom Norges prisstatistikk misvisende eller så er omsetningstallene til Boligprodusentenes Forening misvisende. Svaret i denne pandemien er selvfølgelig at prisstatistikken er feil.
Redigert 20.01.2021 kl 22:10 Du må logge inn for å svare
tza
14.06.2020 kl 00:12 7767

Er helt enig i logikken, men tror at realitetene rundt karantene + lav rente har presset en liten andel ut på jakt etter større leilighet/hus - og skal man ha større så går man ikke for nybygg.

Når varelagre blir fyllt opp og mindre attraktive objekter blir liggende ser jeg for meg at bruktboliger statistisk også begynner å falle utover året. Spørsmålet er hva vil nybygg velge å gjøre.

Her er hva jeg ville kalle for en form for priskutt på nybygg: https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=99365256&area_from=0&area_to=65&price_collective_from=1150000&price_collective_to=3000000&published=1&published=1&published=1&location=2.20016.20318.20504&location=1.20016.20318&location=0.20016&location=2.20016.20318.20501&location=2.20016.20318.20502&location=2.20016.20318.20505

"Trym Bolig sponser dine boutgifter i 6 måneder". Etter min mening et veldig godt salgstriks som kan føre til en del impulskjøp.
Redigert 20.01.2021 kl 22:10 Du må logge inn for å svare
Puta1n
14.06.2020 kl 01:06 7732

Hva med en gratis Tesla ved kjøp av bolig?

https://www.budstikka.no/nyheter/lokker-boligkjopere-i-asker-med-bmw/41830!/

"Sagen Eiendomsutvikling og DNB Eiendom vil sammen selge 11 eksklusive leiligheter i prosjektet Gullhellapynten. Det salget går trått; kun tre av 11 boliger er solgt. Nå vil megler Sverre Nielsen i DNB Eiendom gi en gratis BMW i3 elbil til neste kjøper."
Redigert 20.01.2021 kl 22:10 Du må logge inn for å svare

Bra innlegg.

Skrev hovedoppgave om prisdannelse og inflasjon til sosialøkonomisk embetseksamen godkjent av Nobel pris vinner i økonomi Trygve Haavelmo.

Relative priser (aksjer / bolig / råvarer / rentebærende aktiva) må ikke forveksles med absolutte priser, inflasjon som er et monetært fenomen. Personlig mener jeg boligmarkedet er inflatert, men det har jeg ment lenge.

Redigert 20.01.2021 kl 22:10 Du må logge inn for å svare
UCTS
14.06.2020 kl 15:38 7481

Olav2:
Enig i at boligmarkedet reelt sett er mindre sprekt akkurat nå enn mai-tallene indikerer. Hva tror du utviklingen i 2020, 2021 og 2022 blir for leiligheter sentralt i Oslo sentrum/vest?
Redigert 20.01.2021 kl 22:10 Du må logge inn for å svare