Salgspriser i det siste

Cain666
22.07.2020 kl 08:17 306840

Jeg har fulgt med salgspriser på de objekter jeg finner interessant og er innen for 3.5m i Oslo området. Har sett at alle de jeg har fulgt med har blitt solgt godt over prisantydning siste mnd.
Et godt eksempel er denne: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=184862313
Forventet at den skulle gå rundt 100-150k over prisantydning, men denne gikk visst for 3.6m. Antar veldig mange var med på budrunden da den gikk 500k over prisantydning.
De fleste jeg har sett har ligget på ca 100k over prisantydning.
Denne gikk 1.2m over prisantydning : https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=182377155
Ser ut som alle eksperter tok feil igjen..
Redigert 21.01.2021 kl 09:38 Du må logge inn for å svare

Dæven! Jeg syntes den var lavt priset, men trodde ikke den skulle gå så mye over.
0001Oslo
30.08.2021 kl 00:17 4762

Kjenner ikke området/kvm-pris-segmentet godt nok til å kunne gi noe godt svar på det dessverre.. kanskje noen andre kjenner området bedre?
Cain666
30.08.2021 kl 08:45 4712

4 750 000
5 850 000
4 250 000
6 000 000
5 950 000
5 710 000
5 620 000
5 600 000

Skylder meg en øl nå...
0001Oslo
30.08.2021 kl 13:08 4626

Takker!

Skylder deg en sixpack nå!! :)

De fleste gikk til ganske gode priser her ja
kator
31.08.2021 kl 17:05 4479

Jeg er jo opphengt i mitt sameie Konfektfabrikken på Rodeløkka/Grünerløkka og salgene som skjer der. Det er til sammen 250 leiligheter her - av forskjellig størrelse - så gir et bra "tverr blikk" på markedet sentralt i Oslo. Leilighetene er forholdsvis nye - ferdigstilt i perioden 2012-2014.

Fulgte budrunden på denne idag :

https://www.finn.no/229305547

Prisantydning 7.300.000 / solgt 7.875.000 (102.000 pr. m2). Bra marked virker det som....
0001Oslo
31.08.2021 kl 23:28 4378

Ikke dårlig!

Garasje, balkong, heis, hybeldel, relativt ny standard osv trekker så klart en god del opp, men det er likevel en leilighet med ganske kjip utsikt rett mot nabobygget.. vet ikke hvordan solforholdene er der heller, med nabobygg som blokkerer og overbygg over balkongen, skillevegg mot nabo-balkong osv.

Sånn har boligmarkedet blitt dessverre, man må tåle å se rett inn i naboblokka om man skal ha noe med ok størrelse, standard og balkong og garasje.
Er du et par med relativt ok inntekter, f eks 700k hver, må man likevel ha i hvert fall 1 mill i EK for å ha råd til dette, om ikke mer (når man trekker fra studiegjeld fra 5x inntektsgrensen).

Men det er et fint område, og ser ut som et bra sameie:)
kator
31.08.2021 kl 23:50 4397

Tja - Verksgata er en gågate her og bygget man ser over på er det gamle historiske - og flotte - hovedkontoret til Freia - som idag er boliger/studentboliger. Man bor i en by - men det er klart - utsikten kunne vært bedre. Til gjengeld har man et flott stor fellesareal/park i "bakgården" på 2,5 mål som også inneholder en barnehage hvor beboerne i sameiet har fortrinnsrett til plass. Et særdeles populært sameie for familier som vil bo sentralt i byen.
Redigert 31.08.2021 kl 23:52 Du må logge inn for å svare
0001Oslo
01.09.2021 kl 00:36 4398

Ja, det er mulig jeg fremsto litt mer negativ enn jeg mente, leiligheten har definitivt kvaliteter altså, og det var mer en generell betraktning om hvordan det er å bo i "fremtidens urbane by" med utsikt rett i naboblokka, enn noe spesifikt negativt mot dette sameiet:)

At det er populært tror jeg absolutt på! Bra område, fine leiligheter og mange kvaliteter som balkong, heis, garasje etc, i tillegg til bakgården som du nevner:)

Barnehage i bakgården høres både veldig praktisk ut, men også jævlig bråkete?
kator
01.09.2021 kl 09:34 4341

Barnehagen er i et hjørne i bakgården - med utearealer der og "utvendig" på forsiden. Klart det blir noe lyd av det ! Men er jo i hovedsak 8-16 - men har man feks hjemmekontor og vil sitte på balkongen - og har balkong mot bakgård - er det klart det kan være forstyrrende. For noen er det også moro å høre litt liv...(som meg). Og for de fleste er etter 16 og helger tidspunkter hvor man benytter balkongen mest.
Redigert 01.09.2021 kl 09:34 Du må logge inn for å svare

Hva leies hyblene typisk ut for her, og er de lette å leie ut? Hybelen virker i minste laget, blir veldig mye kjøkken.
kator
01.09.2021 kl 15:20 4283

Ikke veldig stor - men funksjonell - for en student/ukependler.

Jeg har en 3 roms med en separat hybel på 17 m2 som leies ut for 8.700. Folk leier typisk for 1 eller 2 år.
Cain666
01.09.2021 kl 18:58 4252

Hei,

trenger hjelp av de med erfaring for utleie av sekundær bolig. Leser at det er skattepliktig fra første krone og man kan kreve fradag for diverse utgifter (fellesutgifter)
Et eksempel:

Låner 3m og kjøper en sekundær bolig som jeg kan leie ut til 10000 ink alt.
Jeg sitter da med følgende utgifter:
Lån = 12k ink renter og avdrag
Fellesutgifter = 1500 kroner
Strøm = 500 kroner

hvordan vil regnestykke for skatten se ut?

takk!
Redigert 01.09.2021 kl 18:59 Du må logge inn for å svare
0001Oslo
01.09.2021 kl 19:37 4235

Er det i Oslo?

I så fall må man ha EK på 40%. Dvs 2 mill, og totalsum på 5 mill?
Vil anta du kan finne leiligheter til 5 mill som gir mer enn 10k i leieinntekt?:)

Lave fellesutgifter da, det gir bra utslag på yielden


(Kan ikke så mye som skatte-delen av regnestykket dessverre, der må nok noen andre hjelpe deg:) )
Cain666
01.09.2021 kl 21:07 4233

Det er Oslo ja. Har allerede snakket med banken og fått lånebevis.
Redigert 01.09.2021 kl 21:27 Du må logge inn for å svare
Cain666
01.09.2021 kl 21:15 4231

OK takk, da er regnstykket at jeg skal skatte for ca 8000 kr. Noe som tilsvarer 1760 kr pr mnd.
Dette tilsvarer at jeg må punge ut ca 5760 kr pr mnd, men da:

skatter jeg mindre pga gjeld og renter
Endel av det jeg betaler til banken er avdrag og blir sett på som en form for sparing
Hvis verdistigning er 2.5% pr år, så "tjener" jeg ca 75k pr år
+- andre ting jeg ikke har tatt med.

Redigert 01.09.2021 kl 22:22 Du må logge inn for å svare

Hvordan kommer du fram til at du tjener 75K/mnd?
Cain666
01.09.2021 kl 22:22 4210

rettet, mente pr år :)
Snesopp
02.09.2021 kl 08:51 4107

Takker :)

Trodde det skulle være mer.
Jeg får begynne å kuppe selv hvis det ikke skal mer til
mrpotato
02.09.2021 kl 09:59 4071

Utgangspunktet for skatten din er: 120.000 i inntekt hvert år.

Du betaler da 6000 kr pr år i strøm, så det kan du trekke ifra. Da er skattbar inntekt 114.000 det året.

Så må du trekke fra felleskostnader. Viktig at dette er rene felleskostnader og ikke kapitalkostnader (nedbetaling av fellesgjeld, renter på fellesgjeld osv).

Da trekker du fra 18.000 til så sitter du igjen med 96.000 i skattbar inntekt.

Så fortsetter du sånn med alle fradrag du kan tenke deg. F.eks slitasje på møbler hvis du leier ut møblert osv.

Det beløpet du sitter igjen med da skal du skatte 22% av.

Når det gjelder selve lånet blir det et eget regnestykke. Du får selvsagt ikke fradrag for nedbetaling av lån, men du får fradrag på skatten for rentekostnader. Dette blir rapportert av banken din automatisk og skal ikke blandes inn i det andre regnestykket.

F.eks , du låner 3 millioner med rente på 2%. Det koster deg 60.000 i rentekostnader det året. Av dette så får du igjen 22% på skatten, så i realiteten betaler du 46.800 i rentekostnader det året.

Edit: dine årlige utgifter blir da renter på 46.800 + skatt på ca 20.000, + strøm og felleskostnader 22.000. Totalt ca 88.800. I tillegg kan du det komme kostnader for vedlikehold, finn.no annonse, depositumskonto osv. Så det er fort gjort av overskuddet blir noe sånt som 20.000 eller mindre pr år. Så her vil jeg si at du er avhengig av verdistigning for at det skal være et interessant prosjekt, og det i seg selv kan være skummelt.

Men, jeg ville jo trodd at du får mer enn 10000 inn pr mnd hvis du kjøper et utleieobjekt til 5 millioner? Eller er det en misforståelse her, og du skal kjøpe til 3 millioner?

Ps! Hvis jeg har skrevet noe feil her må noen gjerne rette på meg :)
Redigert 02.09.2021 kl 10:15 Du må logge inn for å svare
Cain666
02.09.2021 kl 11:26 4131

fra erfaring, så er dagens kupp veldig lite av i Oslo. De som kuppes er ikke lenger 500k over takst, men 2-300 over takst
Cain666
02.09.2021 kl 11:29 4130

Hei takk for svar. Regnestykket er på 3m totalt.
Ja, regner ikke med man får noe fortjeneste i tidlig fase. Dette er mer ment som en ekstra pensjon jeg kan leve av når jeg blir gammel. Ergo langsiktig plan
mrpotato
02.09.2021 kl 12:22 4174

Med 3 millioner totalt så blir det jo mer lønnsomt.

Med 40% egenkapital da så så blir lånet på 1.800.000 og da blir det renter på 36.000 (med 2% rente) minus rentefradrag så blir det ca 28.000. Da er det ca 20.000 opp i forhold til tidligere. Det blir jo litt mer interessant, spesielt hvis du tenker langsiktig.

Det kan jo godt hende and Cain har nok EK i annen eiendom, slik at h*n faktisk 100% lånefinansierer dette kjøpet.
kator
02.09.2021 kl 18:46 4159

Gode priser ! Sentrale 3-roms med balkong virker å være MNOK 5 - 6 sentralt i Oslo nå.

Kun en ørliten refleksjon - hva kan være "koselig" med en balkong som er 80 cm ut /dyp.....til og med så koselig ar vi må ha det i overskriften (smil). Bedre enn ingenting - jeg skjønner jo det ---- men koselig.
Redigert 02.09.2021 kl 18:50 Du må logge inn for å svare
Snesopp
02.09.2021 kl 20:28 4117

Følger ikke så nye med, trodde bare måtte mer til for å lokke selgere :)
Selgers tap da jeg sikkert hadde bydd over det.
Cain666
03.09.2021 kl 06:46 3990

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=227707684
Er det pga lokasjon og fellesutgifter det ikke er solgt enda?
Usikker hvor mye trikken bråker her, men soverommene vender vel mot stille bakgård
Cain666
03.09.2021 kl 06:57 4052

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229560971
Gikk for 6 080 000, nesten halv mill over takst.

Jeg var på visning og soverommet hadde annen farge på veggen og skapene. I tillegg så var det et område rett over bordet der det var hvitt, som om noen malte rundt et bilde. Trodde ikke slikt manupulasjon var lovlig.
Ellers var det jo fint området, syned balkongen hadde litt for mye innsyn.
wire1
07.09.2021 kl 15:01 3567

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=230069927

Solgt til 4 640 000 i dag / 740k / 19% over.
Man snakker om prisnedgang siden februar, men dette ser jeg lite til. Jeg følger ikke så nøye med lenger, men av de 33 salgene jeg har fått med meg siden begynnelsen av mars, er snittet 8% / 300k over takst til salsgpris 96k per m2 for 46 m2. Alt innenfor ring 3.