Ser ut som en spesiell historie...tinglyst solgt 3.000.000 i november 2016 / 4 måneder senere 4.270.000 - og oppussingen er gjort i ettertid. Virker som om noen gikk seg fullstendig bort i tåka tidlig i 2017 ?. Var jo en spesiell tid, men opp 42% på 4 måneder..... hvis tallene som ligger på finn.no stemmer. Ettersom du kjenner litt til denne - har du forklaringen ?..Generelt vil jeg si at jeg har sett noen eksempler på at folk får tunnelsyn i budrunder - det kan bli ekstremt dyrt - men dette virker spesielt. Ser man på gjennomsnittsprisen fra 4. kvartal 2016 til idag på postnummer 0188 Gamle Oslo er den opp 21-22% (fra ca 75.000 til ca 91.000). Det rimer sånn nogenlunde med 3.000.000 og oppussingen..... I 2016 ble leiligheten solgt for 74% av snittet i bydelen / prisantydning utgjør 79% av snittet nå. Rimer også bra med oppussingen. Slike regnestykker bør man alltid ta når man vurderer en leilighet. Gå tilbake på tidligere omsetninger - ikke bare den siste ! Og ikke bli revet med i budrunder.

Gode objekter går som det suser. Majorstuen, 82 kvm, solgt for litt over 10 mill.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232920283

Vestli, 53kvm, 2 roms nesten 3m: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=233368313
Trodde ikke at 2 roms i dette området skulle tippe 3m så fort

Solgt til prisantydning:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=221677499

Solgt til prisantydning:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=228189394


Denne også
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=218650407


Denne gikk 200k under:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=230204514


400k over:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231038732


75k under:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=227601019


Ikke solgt etter visning i helgen:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231321427

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231848608
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229501601
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229101399
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231364368
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229118057
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232575812
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232225685
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231933343
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229092302


Noen som vet hva disse gikk for?
Hehe:D

Viser gang på gang at 1. etasje er noe man ikke bør kjøpe hvis man ikke må. Flere av dem har som regel gått under takst.
6 020 000
5 800 000
5 650 000
5 000 000
6 200 000
5 600 000
6 400 000
6 100 000
6 300 000

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232576641

Gikk for 4.2m. Av det jeg har sett, så er dette all time high for dette området i denne størrelsen

Ja, da har vel jeg driti meg ut. Æsj...

Nei?, går ikke du i pluss hver måned på leie skattefritt ut en ombygd leilghet med tre hybler, mens du bor i en separat del?




Med mindre jeg tar helt feil kan vel ikke det beskrives som å "drite" seg ut

Stemmer, går ca. 12 000 kr i pluss hver måned dersom man regner avdrag som sparing. Gikk veldig greit å få leid ut. Sånn sett veldig fornøyd. Men det hjelper vel lite dersom "ingen" vil kjøpe første etasje, spesielt på Grønland. Jeg tilbydde faktisk kusina min å bo i leiligheten min en ukes tid, men hun turte rett og slett ikke. Har også annen familie som ikke er så gira på å komme på besøk. Virker som alle innerst inne hater Grønland, selv om de selvfølgelig ikke sier det. Personlig trives jeg godt på Grønland, men det er jo ikke noe hyggelig når andre føler det slik. Får vurdere Bjørvika neste gang.

Det høres rett og slett smart ut. Det er jo også den relative endringen som betyr noe da - tipper du kjøpte gunstig i forhold til 4. eller 5. etasje. Og det høres jo ut som om du har bedrevet verdiskapning (smil). Det riktige er å se på bolig som et sted å bo - trives du godt og i tillegg går 12.000 i måneden i pluss på å bo har du truffet særdeles godt vil jeg si---.

Takk, Kator. Du har for så vidt rett i det. I tillegg har jeg bare 5 minutter å gå til jobb, så har optimalisert det meste. Jobber turnus, så når man begynner kl. 4 om natta er dette gull verdt. Lett å glemme "kostnaden" reisetid til og fra jobb utgjør. Det kommer ekstra tydelig fram når jeg har mulighet til å jobbe overtid til jeg spyr.
Jeg kunne sikkert fått leiligheten billigere, men ikke noe poeng å dvele ved det. Men jeg har lært mye, og kommer nok til å være hardere og mer taktisk i forhandlingene neste gang jeg kommer i en lignende situasjon.
Drømmeboligen er det nok ikke, men det er jo tross alt min første leilighet. Man kan jo ikke få alt med en gang. Men jeg tror det er et veldig godt utgangspunkt.

Misforstå meg ikke Traktor. At du har kjøpt 1. etasje betyr ikke at du har tapt penger (ihvertfall ikke lang siktig). Det er bare at sjansen for elleville budrunder eller at det selges over takst er veldig mye mindre. Går du long, vil du nok tjene uansett.
Selv har jeg filtrert bort 1. etasje på Finn og av erfaring så ser jeg at de i 1. etasje sjelden går mye over takst.

Kuppet før visning idag for 8 700 000,- https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232875471

Solgt for 9 200 000,- https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232172943

Takker!

Ingen store overraskelser her nei:)

Krydderhagen - 3 roms på 64 m2 i 5. etasje. Prisantydning 5.850.000 / solgt idag 6.490.000 (101.000 pr m2). Tror det er rekord for en "vanlig" 3 roms i dette prosjektet på Hasle/Løren.

https://www.finn.no/233013405

Tar med denne også som setter ny rekord i Konfektfabrikken på Rodeløkka - 4-roms i 4. etasje:

Prisantydning 7.990.000 / solgt 8.750.000 (114.000 pr. m2)

https://www.finn.no/233124659

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=232095770
Veldig rart at denne ikke har blitt solgt. Tilsvarende leilighet i etasjen over ble solgt for 5,8, riktignok med to ekstra vinduer mot øst. Lukter lokkepris og selger som har avslått bud på prisantydning.

Tja, den leiligheten har mye mot seg i mine øyne. Husleien er heller ikke veldig lav. Badet er skikkelig slitent og hele leiligheten trengs en skikkelig overhaling.

Galskap spør du meg

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=228078286
Ikke så voldsomt mye høyere standard på denne som ble solgt for 5,8, men de to ekstra vinduene utgjør overraskende stor forskjell. En etasje opp hjelper også en del, det gir jo faktisk fjordutsikt. Men én million mer synes jeg ikke det er verdt.

Wow, kjenner de som solgte denne litt (to etg over der jeg selv bodde og solgte for ca. ett år siden). Skal dog legges til at det nok er lagt inn et sted rundt 500k i oppussing av denne i 2020, så det bør jo også vises i salgsprisen. Men jeg tenkte at den var "høyt, men riktig" priset da den ble lagt ut. Her har nok noen forelsket seg på visning....

Ja - reagerte på den selv - men ser det er brukt penger utover vanlig standard ja. De kjøpte vel for 7,2 i fjor ? - ihvertfall det som står på tidligere omsetninger. Men kan jo også være noen interne forhold...Tar et ørlite forbehold på prisen ettersom oppnådd pris bare lå ute på annonsen en kort stund - det er det uvanlig at Privatmegleren gjør i det hele tatt. Lurer på om den ble "kuppet" ?. Vi som følger spesielt med i Konfektfabrikken kan jo sjekke om det er et enkeltstående tilfelle ved å se hva denne mere standardutgaven (dog pen) går for i toppetasjen "innerst i kroken" i Malmøgata 2 - til uka. Prisantydning 8,1 https://www.finn.no/234175222 ......

Leser om synkende boligpriser men jeg ser et marked i Oslo som er sterkere enn noen sinne. Hva er det jeg ikke har fått med meg? I de områdene jeg følger med (stort sett Gamle Oslo) går ting for mer enn de har gjort noen gang tidligere. Og utifra hva jeg ser her inne så er det mye som går over prisantydning i andre bydeler også for tiden, og det blir satt nye rekorder hele tiden.

Noen innspill om hvorfor det meldes om synkende priser når virkeligheten oppfattes litt annerledes?

Er nok de gode objektene som fortsatt selges over takst og det er disse som oftest nevnes i denne tråden. Ned 0.8 % i Oslo er ikke den store summen heller (-24k for en 3m leilighet).

Jeg har opplevd det på samme måte i alle månedene det har vært nedgang i Oslo, jeg har tippet prisen opp men får melding om nedgang? Nesten alt jeg har fulgt med på går over prisantydning. Har for det meste fulgt med i St. Hans Haugen/ Ullevål og i Nydalen.

Jeg har spesiell interesse i tre prosjekter hhv Konfektfabrikken på Rodeløkka med ca 250 leiligheter og Krydderhagen på Hasle/Løren med ca 700 leiligheter (inkl Vinslottet) og Grenslunden på Ensjø/Helsfyr med ca 250 leiligheter. Følger omsetninger tett her. Veldig tydelig for meg at de leilighetene med noen spesielt gode kvaliteter oppnår fenomenale priser, mens de som ikke er like attraktive sliter mye mer. Mye større forskjeller mellom godt og mindre godt nå. Har vist 2 veldig sterke over. Her er en i Konfektfabrikken i 1. etasje med utsyn ut mot Freias produksjons område som ikke har blitt solgt. Lagt ut først for 5,5 (dream on) - så redusert til 5,25 og nå er prisantydningen 4,95. Prisantydningen er antagelig litt for høy nå også...Hadde den ligget i 5. etasje hadde den gått for 5,5 +. God planløsning/dårlig intern beliggenhet. https://www.finn.no/220173261

For de som har abbo ( Hvis ikke anbefaler jeg prøveperiode på 1 kr for en mnd, AO har mye bra artikler): https://www.ao.no/samboerne-kim-andre-og-silje-flyttet-tilbake-til-oslo-det-ble-nesten-litt-for-rolig-her/s/5-128-188695

For de som ikke har abbo, så er korte versjonen:

Samboerne Kim Andre Østergaard og Silje Mømb Seterseter valgte å flytte tilbake til Oslo etter at livet ble litt for rolig på Brandval.
Paret flyttet til Brandval i 2019 for å gi hjemtraktene en sjanse, men både Silje og Kim André gikk lenge med en merkelig magefølelse.

– Jeg er jo veldig hjemmekjær. Det var jo min idé å flytte hjemover og Kim var med på den. Deretter var det også jeg som foreslo å flytte tilbake til Oslo igjen. Da merket jeg at Kim var enda mer med og da forsto vi vel begge to, sier hun med et smil.

Antar dette ikke er enkelt tilfelle når ting går tilbake til normalen.

Greit nok men jeg følger jo med utenfor forumet her også. Jeg har selv noen leiligheter i Gamle Oslo og rundt i de områdene så slåes det nye rekorder stadig vekk. Og det er ikke nødvendigvis de fineste eller beste leilighetene. En 40kvm leilighet i andre etasje i nabolaget her gikk for 4.400 nå nylig. Det var ingenting spesielt med den, tvert imot. En på 91 kvm i første gikk for 7.5. Ingenting spesielt med den heller. Begge uten garasje. Mange flere sånne.

Derfor jeg synes det hele er litt rart...men det stemmer sikkert, bare litt rart

Har du noen tanker om hvilke områder i Gamlebyen som er "best"?


Titter litt i området skjønner du, men har aldri bodd der selv

Veldig spent på hva denne gikk for!

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=233359072


(Ja, den er nærme toget og utbygging etc, men likevel)

Jeg har en slags "trekant" som jeg har stor tro på, og det er fra Bjørvika til Kværnerbyen videre til Lodalen og tilbake til Bjørvika. Hvis det ga mening?

https://maps.app.goo.gl/7VnJfRL175K1qT2D9

Alt rundt det området i det kartet der synes jeg er interessant.

Takker!

Gir mening det:) Jeg er litt usikker på Kværnerbyen, synes det er vanskelig å spå utviklingen der. Men leilighetene opp i bakken og opp i etasjene der kan funke:) Litt mer skeptisk til solforholdene nedi dumpa der i en 1./2. etasje typ.

Hva tenker du om gater som Vikengata, Østfoldgata, Vestfoldgata, Myklegardgata, Klostergata, Jarlegata osv?

Og for så vidt Schweigaards gate?

Og Mosseveien 4-22? Den rekka i høyden bak Middelalderparken

Jeg mener at Kværnerbyen er undervurdert. Det må oppleves for å forståes. Jeg hadde også (som mange andre) masse fordommer mot Kværnerbyen tidligere, men de siste årene har det endret seg. Det er litt det at jeg har endret mening men også det at det aller meste av byggingen er ferdig.

Det er jo praktisk talt Oslo sentrum så man må regne med at ting er litt tett i tett, men utenom det er det mange fordeler. Nye og moderne bygg, stor og fin kiwi, cafe, restaurant, apotek, treningssenter, barnehager osv. Og det kommer mer. Veldig nære Bjørvika og den nye middelalderparken. Så fort den parken er ferdig vil den knytte gamlebyen sammen med Bjørvika og det vil smitte videre på Kværnerbyen. Helheten vil bli en helt annen. I St.Halvardsgate finner man en "ny" greie med Fuglen kaffe og et kult pizzasted som lager egen cider osv. Veldig populært og kun "et steinkast" (som en megler ville sagt) unna Kværnerbyen. Jeg tror det kommer flere sånne ting i det området.

I tillegg har man nærhet til Ekeberg, svartdalsparken, Vålerenga osv. Gode kollektivforbindelser til byen. Nærhet til E6 for som jobber andre steder og må kjøre, osv osv.

Og prisene er foreløpig ok, men jeg tror ikke det er lenge igjen før de gjør et hopp. Gikk som tidligere nevnt en 40kvm i andre eller tredje etasje for 4.4 nå nylig. Det er jo Bjørvikapriser. Men det er fortsatt mulig å gjøre gode kjøp.

Jeg vil da nevne at man bør se etter blant annet:

- 3. etasje eller høyere (med mindre man har barn og vil slippe de rett ut i fellesområdene, i såfall funker 1. etasje i enkelte av borettslagene)
- Balkong med ok størrelse og gode solforhold. Det er ikke de beste solforholdene i Kværnerbyen til å begynne med, men til tross for dette er det mange som har svært gode solforhold, spesielt på sommeren. Det er ingen problem å bli solbrent på balkongen 🌞
- Ikke direkte innsyn fra andre leiligheter
- God planløsning. Enkelte leiligheter sløser en del kvm på tull, men det gjelder vel overalt
- Takhøyde på 2.60 eller mer, noe som mange av de nye byggene i Kværnerbyen har
- Internbeliggenhet alt ettersom hva som er viktig for deg
- Parkering er ikke så viktig med mindre man har bil, men er selvfølgelig fordel. Kan uansett leies ut hvis man ikke bruker
- Gjerne bygg med felles takterrasse
- Da det meste er borettslag ville jeg sjekket betingelser på fellesgjeld. Såvidt jeg vet har alle flytende og gode renter.

Solforhold i dumpa som du nevner er fine fra ca april-september. På vinteren "ser du ikke sola" med mindre du bor høyt oppe. Men det er helt ok etter min mening, det er jo ikke all verden med sol på vinteren uansett.

Ang de andre områdene svarer jeg i egen post senere :)

Takker så meget for godt og utfyllende svar!

Det settes veldig pris på:)

Var en tur innom Kværnerbyen i sommer, og det var fint der altså, føles bare litt «avsidesliggende» til å være så nærme f eks Bjørvika i luftlinje, men er nok som du sier, at det vil bli bedre fremover med ferdigstillelse av bla.a. Middelalderparken etc:)

Det er helt riktig at det føles litt øde, men det er også litt av greia. Det er stille og rolig, ingen gjennomgangstrafikk og folk kommer ikke til Kværnerbyen med mindre de har noe å gjøre der. Hvis man ikke hører hjemme der blir man fort lagt merke til. Det føles veldig trygt sånn sett. Noen ganger kan det til og med bli litt for mye av dette, folk følger med og passer på hverandre. Men heller det enn at det er innbrudd, ran og andre ting.

I tillegg er det seriøse borettslag/sameier her med god økonomi som tar godt vare på området. Med sykkel/elektrisk sparkesykkel tar det ca 5 minutter til Bjørvika. I tillegg er det kort vei med bussen.

Angående de andre områdene du nevner;

dette er igjen kun min mening, men de aller fleste av byggene som er der ville jeg ikke satset på. Grunnen til det er enkel for meg:

- Som regel ingen eller "dårlige" balkonger

- Samme med heis. Noen ganger finner man ettermonterte heiser, men det blir jo ikke helt det samme uansett

- Som regel ingen parkeringskjellere som kan være turn-off for en evt ny kjøper. Selv om du ikke trenger det i dag så kan det være enklere å selge i fremtiden hvis man kan tilby det til ny selger. Enten ved at det følger med leiligheten eller ved at ny kjøper kan kjøpe/leie det selv

- Gamle bygg kan være dårlig isolert både mtp støy og temperaturer

- Hvis man har uflaks kan det være behov for en del rehab på bygget, noe som vil koste for alle som bor der

- Ref forrige punkt, når det bygges i nærheten av gamle bygg kan det gå utover de gamle byggene. Til og med trafikken kan skade byggene

"– Naturlig nok er foreldre bekymret for barna, som går til og fra Gamlebyen Skole langs denne veien. 1800-tallsgårdene rister og får setningsskader når busser og tungtransport passerer, skrev Ihde." - https://vartoslo.no/anne-skifjeld-gamle-oslo-kollektivtrafikk/beboerne-i-schweigaards-gate-lofter-trafikkbekymringene-sine-inn-i-bystyret/172378

- Ved oppussing må man kanskje følge Tek17 som ikke alltid er like enkelt i gamle bygg

Det finnes jo også selvsagt unntak i disse områdene, ikke alle byggene er slik jeg beskriver.
Men som sagt, dette er kun min mening. Noen elsker gamle bygg og alt det har å tilby. For meg er det helt uforståelig, men hver sin smak.

Meg innsiktsfulle og nyttige betraktninger. Kan jeg spørre om du har noen tanker om Grønland? Står vel på mange måter i sterk kontrast til Kværnerbyen, både på godt og vondt. Men det ligger jo i umiddelbar nærhet til blant annet Bjørvika.

Grønland er litt vanskelig. For 10 år siden trodde jeg de skulle ha kommet lengre enn de har nå. Men ting tar tid.

Det har vært press fra kantene de siste 5-10 årene, spesielt fra Grønlandsleiret.
G61.no sto ferdig i 2015 (https://www.pilotarkitekter.no/g61)
Ikke lenge etter kom GRØ73 (http://logg.no/prosjekter/gro73).
Så ble nr 59 totaltrenovert (https://bonum.no/prosjekter/gronlandsleiret-59)
Hollenderkvartalet ble ferdigstilt i 2018 (https://www.banenoreiendom.no/hollenderkvartalet-boligprosjekt)

http://www.G55.no burde også være ferdigstilt om 1-2 år, men vanskelig å si. Denne er allerede kraftig forsinket.

Så har man jo den store jokern, Landsbrukskvartalet (https://www.landbrukskvartalet.no/)

Så fra denne kanten er det uten tvil press fra utbyggere. Det smitter videre innover.

Lenger inn i Grønland har flere og flere mobilsjapper, frisører osv, blitt presset ut til fordel for Starbucks, Yummy Heaven, Backstube etc. Dette vil nok fortsette.

Bakover mot Urtegata har det ikke skjedd så mye som jeg vet, men jeg følger ikke så nøye med den veien heller. Det gamle hovedkontoret til Securitas i Urtegata 9 blir (eller skal bli?) brukt av Høyskolen i Kristiania, dette må vel være positivt slik jeg ser det. Mulig det andre ting her også som har skjedd den siste tiden?

Teaterkvartalet er jo greit nok som det er i dag, så det er positivt for Grønland.

Fra Brugata har man jo tilgang til den nye Storgata, det har blitt mye finere nå. Selveste Brugata og Gunerius mangler fortsatt, men regner med at det kommer etterhvert.

I tillegg er det en del andre faktorer som kan bidra til å løfte Grønland på sikt, uten at jeg skal gå inn på detaljer her:

https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/konseptvalgutredning-kvu-for-schweigaards-gate-og-nylandsveien/#gref
https://nyegallerioslo.no/
https://www.futurebuilt.no/Forbildeprosjekter#!/Forbildeprosjekter/Lilletorget-1
https://www.urtekvartalet.no/
https://journalisten.no/botsen-jon-espen-lohne-nrk/vil-bytte-ut-oslo-fengsel-med-nrk/399376
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/klosterenga-park/#gref
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/omradeloft-gronland-og-toyen/#gref
https://www.estatenyheter.no/slik-onsker-eieren-a-utvide-oslo-spektrum/256123
https://www.banenoreiendom.no/schweigaards-gate-41-51-naringsbygg

Så alt i alt skjer det mye i og rundt Grønland, men tidsmessig er det vanskelig å vite når ting skjer. Alt tar veldig lang tid, og det må veies opp mot andre steder som kanskje har mer verdi pr i dag, men som også kommer til å få nytte av positive endringer på Grønland. Derav min "magiske trekant" som går Bjørvika - Kværnerbyen - Lodalen - Bjørvika. Alle disse områdene mener jeg kommer til å dra nytte av positive endringer på Grønland, men samtidig er man ikke avhengig av å vente på at ting skal skje på Grønland fordi områdene allerede har mye positivt på gang.

Men hvis spørsmålet er om jeg har langsiktig tro på Grønland, så er svaret absolutt ja. Jeg nekter å tro at grådigheten til utbyggere ikke er stor nok til å transformere Grønland til noe helt annet enn det det er i dag.

Takker for meget gode betraktninger mrpotato! Settes pris på! Skal definitivt ha disse tingene i bakhodet når jeg titter:)

For øvrig er det ekstremt lite spennende objekter innenfor Ring 3 om dagen, og jeg ser ikke noe tegn til bedring i tilbudssiden fremover.. Det er rett og slett ordentlig vanskelig å finne noe interessant, som er bedre enn det jeg har i dag, samtidig som det er innenfor budsjettet..