Hvis jeg skal gi min personlige mening...

For det første, har merket selv Grünerløkka ikke er så heit som før, det startet egentlig i fjor. For det andre, så er det segmentet som kjøper på tjukkeste løkka ikke de som er ute etter 4-roms. De som kjøper 4-roms er enten utleiere eller familier med 2+ barn. (ikke at det er så mange 4-roms på løkka heller). Familier er ikke nødvendigvis ute etter å bo tjukkeste byen, snarere kanskje tvert imot. Utleiere er avventende akkurat nå.

Garasje på løkka er et pluss, verdt 350.000 i seg selv, men ofte så betyr det ikke så mye for folk som kjøper på løkka.

Det er en del boliger ute til salgs, så kjøpere er kresne. Ser ut til at leiligheten er helt ned på bakkeplan med vinduer ut mot gata. Gulvbelegget er noe slitt, avflassing på dørkant til badet, bagateller, men trekker inntrykket ned.

For 5 mill kan du også få for eksempel denne her 4-romsen https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=124833252 blir uten garasje da.

Så her er det egentlig mulig å by under vurdering å gjøre et kupp.

Men som Dreyer sa, det er en tendens i år til at leiligheter som ikke blir priset riktig første gang, blir liggende, fordi folk er mistenksomme mot leiligheter som er satt ned i pris og relansert. Veldig mange eksempler på det i år. De vil heller kjøpe de leilighetene andre også vil ha. Teit gruppepsykologi, men går også i kjernen av hvordan vi som mennesker verdsetter ting - vi sammenligner med noe annet.

Stupiditeten går så langt noen ganger som at folk som prøver å finne 3-roms på løkka for rundt 5 mill. ser en 4-roms og tenker "4-roms? Nei hva skal jeg med 4 rom, liksom". Det har jeg opplevd selv.

Prisen er helt feil i forhold til boligen. Må ned i pris.

1) Gammelt bygg
2) Ingen balkong
3) "Stygg" leilighet. Jeg tror jeg måtte mer eller mindre totalrenovert leiligheten for å kunne bo der. Dette er litt smak og behag men badet f.eks var forferdelig i mine øyne.
4) Ingen balkong/terrasse
5) 1. etg
6) 4 rom på 75 kvm? Litt i grenseland, selv om det går. 80 kvm hadde vært bedre.
7) Stylingen. Det er jo møbler og ting overalt. Vanskelig å få et inntrykk av leiligheten
8) "Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette/ulovligheten, kfr. oppdragsansvarlig."
9) osv osv osv osv

1988 er vel ikke gammelt? En tredjedel av Oslo er jo bygget før krigen.

Vil ikke kalle den «stygg». Men hadde sett bedre ut om man kastet all søpla den er «stylet» med på Grønmo først.

Ang. nmr 6 og 8, er det byggingen av et ekstra rom som er årsaken? Skremmer sikkert ikke en cowboy-utleier, men for en vanlig Ola Dunk kan dette være en dealbreaker.

Nå er den tatt ut av Finn.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=124833252 var jo et ganske dårlig kupp. 100 år eldre bygning, ingen garasjeplass og med over 7000 i måneden i fellesutgifter, enda mer når man skal begynne å betale på det avdragsfrie lånet..

Den ser sliten ut, ligger i en mørk 1. etasje og badet ser ut til å være klart for totalrehabilitering..

Nå prøves det på nytt igjen. https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=125666287&fks=125666287

Folk misliker risiko, og styrer unna enheter med kjente feil. Selvom ukjente feil jo kan være mye verre...

Synes man får en del for pengene.

Små leiligheter er lettere å selge enn 'mellomstore. Men "stylingen" og foto er påfallende amatørmessig her, alt rotet gjør det vanskelig å få inntrykk av potensialet.
Prisantydningen virker høy.

Diverse plukk:

- Megler skriver "høy 1.etg." men karmene i underkant ligger på nivå med dem i gammel nabogård,
som har helt vanlig høyde for bydelen. Man ser garantert forbipasserende - og de ser deg.
- Lav takhøyde?
- Skissen fra plantegning.no er nokså misvisende, helt feil bredde og plassering av vinduer.
- Stuegulvet må åpenbart skiftes ut, mange og større skader. Også nevnt i tilstandsrapporten.
- Feil fall på badegulv, ikke mot sluk. Nevnt i tilstandsrapporten.
- Styret har utsatt reparasjon av setningsskader. Noe midler er avsatt. Finnes kostnadsoverslag?
- Kun elektrisk oppvarming. Eier har avslått å informere om strømforbruk. 1.etg. er gulvkaldt..
- Kjøkkenhetten har antagelig ikke avtrekk, bare kullfilter. (Matos i stua.)
- Kjøkkenhage??
- Hvorfor skal det betales to eierskiftegebyr? (Hhv, 5650,- og 5000,-)

Hvis du er på 'kjøpern' og etasje, området og m2 teller: Har du sett denne? Eldre gård men mye er av nyere dato:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=129753333

Solgt for 4.620 etter 4 måneder.

Da er nok noen fornøyd ! forhåpentligvis både kjøper og selger, ser den ble lagt ut for 4.890.000 den 8.8 og prisantydningen nedjustert til 4.640.000 den 30.10. Solgt etter 98 dager - så må vel kalles en hyllevarmer .... m2-prisen er også relativt lav på 64.000 pr. m2 - drøye 15% under snittet for bydelen.

Selger kjøpte for 9 år siden for 2.430.000 så han har vel fått omtrent markedsmessig avkastning på drøye 90%.

Generelt på Grünerløkka er snittpris leiligheter siste måned (til og med i går) 76.900 pr. m2 / for 1 år siden var den 70.300. Oppgang på 9,4%. Siste måned en oppgang på 1.200 pr. m2 - dog er siste 14 dager rimelig flatt i forhold til foregående 14 dager - så det er litt forskjellige signaler.... Det er solgt 301 leiligheter siste måned og p.t. ligger 280 for salg - (på eiendomsverdi). Er registrert 157 nye siste måned. Salg som er gjort siste måned er i snitt 1,3% over prisantydning.

Tror bydelen holder seg bra.

Oslo pr. midten av måneden er ganske flatt i forhold til foregående måned (når man ser midt i måned/midt i forrige måned). Det er solgt ca 2000 leiligheter siste måned og ligger ca 2000 leiligheter for salg.lagt ut 1000 siste måned. Salg som er gjort er i snitt gjort 1% over prisantydning. Så markedet har tatt godt unna. Ser ikke ut til å bli noen oversvømmelse..og tror det for noen meget etterlengtede krakket ikke kommer i Oslo i høst. Så får vi se hva 2019 bringer.

Grunnen til at Grunerløkka stiger er nok alle nybyggene som ferdigstilles og/eller reselges etter kort tid. Eller har du tatt hensyn til dette i tallene dine?
Er festlig hvis overprisede nybygg er det som skal til for å holde liv i boblen/veksten :)

En presisering; Nei i disse tallene for Grünerløkka er det kun 4 leiligheter fra 2018 og 4 fra 2017. Disse utgjør da under 3% av utvalget.

293 er bygget i perioden 1870 - 2016. Det er tinglyste overdragelser som tas med.

Markedet er ikke som du ønsker deg !!

Markedet er veldig veldig selektivt. Lav1. etasje, som denne er, kan være vanskelig selge om man ikke setter prisen riktig. Jeg følger litt med på St Hanshaugen og det er det samme der, noe blir liggende eller går under takst mens gode objekter går langt over takst. Eksempel er denne som gikk for 7,2 mill. 700.000 over takst og en kvm pris på over 107.000. Ingen god standard eller parkering heller men beliggenheten er glimrende. https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=133081218

Prisen på denne er på nivå med den utleieboligen jeg solgte i juli i samme område. Måtte også litt ned i pris. Det er ikke mange utleiekjøpere i markedet for tida. Det har nok både med lav yield som kan bli enda lavere om renta stiger, og at det er mye vanskeligere å få lån til kjøp av sekundærbolig. Det var typisk at kjøper av min leilighet var en som hadde arvet penger og handlet med egenkapital. Han hadde mye å velge i, og viste interesse tidlig, men til lav pris. Jeg hadde is i magen lenge, men måtte gå med på å redusere pris etterhvert fordi ingen var interessert i å by prisantydning.

Er ikke helt sikker på at den historiske betegnelsen typisk "utleiebolig/objekt" er riktig lenger. Kravene som både investor og leietaker stiller til "objekt" er blitt vesentlig skjerpet ila noen få år. Mitt inntrykk er at det er en del investorer som kjøper for utlele - men at de tenker både på løpende cashflow og utgang/salg. De kjøper heller en nyere/bedre bolig med en noe lavere cash-flow - som har en sikrere utgang som salgsobjekt. Og legger heller inn mer egenkapital. Slik har i hvertfall jeg alltid tenkt. Og ser man på det som er til leie i Oslo er det mitt inntrykk at kvaliteten på utleie-objektene er bedre enn for feks 5 år siden. Men dette er bare i avdelingen for "halvkvalifisert synsing" ----.

Krakket kommer og det kommer fort.