"Utsolgt" i Oslo

Marximat
12.11.2020 kl 08:15 14779

På Finn ligger det nå 795 bruktboliger til salgs (ekskl. parkeringsplasser). Med så lavt tilbud blir "alt" solgt av attraktive og middels attraktive boliger i løpet av rimelig kort tid, og det er sannsynlig at en del av tilbudet består av ukurante boliger og "hyllevarmere".

Med så lavt utbud i november av attraktive boliger begynner vi å nærme oss en kritisk grense der Oslos boligmarked kan komme til å stoppe opp:

Med uklare fremtidsutsikter er det "ingen" som kjøper nyboliger som står ferdig to år frem i tid.

I det øyeblikket det kun er uattraktive boliger som utgjør tilbudssiden, blir det lite fristende å kjøpe hvis man ikke må.

I Oslo kjøper nesten alle før de selger. Hvis det ikke er noen fristende boliger å kjøpe, blir det heller ikke lagt ut noen fristende boliger for salg.

Bevares: Det finnes fortsatt selgere av attraktive boliger i Oslo. De aller fleste ikke-førstegangskjøpere som nylig har kjøpt bolig, skal også selge bolig. Men dersom kjøpspresset fortsetter, kommer markedet sakte, men sikkert til å tørke inn.

795 bruktboliger i begynnelsen av november i en by med 695 000 innbyggere ...
Redigert 21.01.2021 kl 09:14 Du må logge inn for å svare

Hvordan tror du dette vil påvirke prisene?
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Marximat
12.11.2020 kl 10:34 8673

Jeg tror jo på tosifret prisstigning i år og det samme til neste år.

Jeg tror også at boliglånsforskriften virker som bensin på bålet i en slik situasjon: Med rekordlav tilbudsside og lite nybygg i pipelinen er det bare å kjøpe sekundærboliger med begge hendene.

Med hjelp av boliglånsforskriften blir kjøpsrisikoen senket, mens flere og flere solide betalere stenges ute fra boligmarkedet, hvilket igjen fører til lavere risiko for mislighold ved utleie og lavere risiko for at utleieboligen skal få "tomme" måneder.

(Jeg tror det blir slik, men nei, jeg liker det absolutt ikke! Finanstilsynet vedder på rentestigning mot verdens finansmarkeder med kun førstegangskjøpernes kjøpsmuligheter som innsats!)
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
utkant
12.11.2020 kl 10:56 8645

Hvordan vil en kraftig økning i dødsfall i Oslo-regionen slå inn i boligmarkedet? Det kan gå bra, det kan gå ille...
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
kator
12.11.2020 kl 11:19 8571

Denne har vært igjennom 2 visningsrunder uten å bli solgt.

https://www.finn.no/189078239

Synes egentlig det er litt rart - kjenner prosjektet godt og det er et godt prosjekt etter min vurdering.

Moderne 3-roms i 4. etasje med parkeringsplass. Særdeles lave felleskostnader - hovedminuset med leiligheten etter min vurdering er at den fremstår som for smal.....spesielt stua.

Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Marximat
12.11.2020 kl 11:29 8533

Dødsfall i Oslo-regionen? Bensin på bålet for boligmarkedet!

Arv fra beste- og oldeforeldregenerasjonen sendes (i stor grad) videre til barne- og oldebarn i etableringsfasen, "dem som faktisk trenger det", og 15 prosent egenkapital blir easy-peasy, det er bare å gire opp lånet så snart egenkapitalhinderet er forsert!

(Jeg har sett dette skje i praksis - dog ikke pga. korona - har ikke dere?)
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Small og trang. Lailadører til soverom. Man ser rett inn i veggen til naboen. Leiligheten faller nok litt mellom 2 stoler med tanke på pris og planløsning.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
joac
17.11.2020 kl 10:18 8178

Vurderer innkjøp av ny 4-roms (ferdig helst i 2023) til utleie. Har i dag en to-roms annet sted i byen som jeg leier ut. Har vurdert Ensjø og kikket litt i området. Noen som har noen refleksjoner/erfaringer om området? Akkurat nå heller jeg mot Malerhaugveien 25
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
kator
17.11.2020 kl 12:44 8095

Har tro på Ensjø/Helsfyr og Malerhaugveien. Sentralt - og området er i transformasjon til boligområde - ligger litt høyt og "fritt" + Fyrstikktorget er en kvalitet - hyggelig og står i tillegg foran en utbygging.....I området på skrå bak Fyrstikktorget - i mot Grenseveien er det et stort prosjekt hvor de gamle byggene skal rives og erstattes med rundt 400 leiligheter...

Har sett litt på Malerhaugveien 25 og 4-roms...M2- prisen synes jeg ser fin ut - fra 80.000 pr. m2 for nytt der er "billig" idag. Litt for høye felleskostnader rundt 3.500 i måneden.

Mange av leilighetene synes å få veldig mye innsyn - fra veldig mange ?? Ikke så mye å si for utleie - men man tenker vel alltid også verdiutvikling ?

Min erfaring med utleie av 4-roms - som jeg har 2 av - er at det er veldig greit om "kvalitetene" på soverommene er relativt like. Med det mener jeg ikke nødvendigvis akkurat like store - men i en av mine er feks 1 soverom på 12 m2 uten "spesielle kvaliteter" - 1 soverom på 9 m2 som har egen veranda og 1 annet soverom på 10 m2 har en stor bod/walking closet...

I dette prosjektet synes jeg det ser ut som om at i det 3. soverommet er veldig lite ? - (er det over 6 m2 ?) - mens 1 stort soverom har bad og 1 er helt middels stort. For feks 3 venninner blir det litt stor forskjell på kvalitetene....kun en observasjon - for hva det måtte være verdt.

Jeg har over litt tid vurdert å bytte ut min minste leilighet - en 3-roms - med en 4-roms. 3-romsen er 7 år gammel nå. Men den gir meg 16.000 i måneden med 1.900 i felleskostnader....så den "står seg" ganske godt egentlig...Og markedsleien idag er nok 17-17.500...En ny 4-roms på Ensjø får du kanskje 20-21.000 for / 3.500 felleskostnader...

Er litt på leting i dette området selv - er spent på prosjektet som jeg nevner - som jeg tror kommer for salg i 2021. Men innen da vil prisene ganske sikkert være dyrere. Så jeg har egentlig ikke noe svar....bare noen tanker...

Ikke ment som innlegg i noen generell diskusjon dette - kun forsøk på noen innspill til deg.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Ensjø blir nok bra. Utrolig bra t-bane med fire linjer rett inn til sentrum. 20 avganger i timen gir reisevei fra utgangsdør til jobb i sentrum på 12-13min helt uavhengig av avreisetidspunkt. Selve banen bruker vel 6 minutter til Stortinget og man må aldri vente på avgang.

Er ikke Malerhaugveien 20 et bedre prosjekt enn 25? Jeg har ikke fulgt 25 så tett, men sett en del på 20 og 28. I både 20 og 28 økte prisene med 5% over natta for noen uker siden, har dette skjedd i 25?
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
kator
17.11.2020 kl 12:57 8079

Enig med deg - mitt favorittprosjekt er Malerhaugveien 20 - men det er vel ganske utplukket nå - så på en 4-roms på "tuppen" der - men der var m2-prisen rundt 100.000 pr. m2. Av de som er igjen har du feks 301/401 i bygg C - men der er også prisene rundt 100.000 pr. m2 P-rom. For stor forskjell i priser i forhold til det andre prosjektet ...? Tror Bunde/Røisland har vært flinke til å justere opp i M 20.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Fulgte budrunden på denne i dag. https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=197807796
Fin leilighet, men ikke optimal planløsning og kanskje et fargevalg som gjør kjøpergruppen noe mindre(?)

Solgt for 425 000 over takst, eller ca. akkurat 5,4mnok totalpris. Gir totalpris på ca. 95k kvm p-rom.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
joac
17.11.2020 kl 13:51 7983

Kator og Donkeykong: takk for deling av perspektiver. Veldig nytttig! Soverommene har jeg faktisk ikke tenkt på, men det er definitivt en faktor. M25 virket attraktivt priset for meg sammnenlignet med M20. Og så er det en fordel (for meg) at overtakelse skjer først i 2023.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Hvis M25 ikke har økt prisene (enda) så ville jeg ikke ventet for lenge. Som nevnt kom det en 5% økning i M20 og M28 "over natta". Etter hva jeg kan se har det blitt solgt leiligheter etter prisøkningen..

Husk også på at det er ca. dobbelt så langt til t-banestasjonen og "sentrum" på Ensjø fra M25 enn M20. Henholdsvis ca. 800m vs. 400m. En ikke uvesentlig forskjell. M20 er vel også en penere tomt med mye grønt rundt og innerst i blindvei.

USBL kommer med det som ser ut til å være et godt prosjekt rett på oversiden av M20. Salgsstart er utsatt fra i høst til q1 2021. https://www.usbl.no/bolig/nye-boliger/malerhaugveien
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
wire1
17.11.2020 kl 18:24 7754

Jeg tror også M20 står sterkere enn M25 på flere måter:

- Nærmere sentrum og t-bane
- Mindre innsyn da det er i enden av en blindvei
- I direkte tilknytning til grøntareal. Mener det skal etableres et parkdrag forbi M20
- Sannsynligvis bedre solforhold. Hestesko vendt mot vest med nedtrappende volumer
- Lund og Slaatto (M20) tegner ofte bedre boliger enn Spor (M25)

Har selv sett litt på dette prosjektet men de minste leilighetene forsvant med en gang som det pleier å gjøre på nybygg.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
joac
17.11.2020 kl 19:12 7692

Spennende. Er enig i at M20 har en bedre lokasjon og også sol og utsikt. Samtidig er jo prisene på det som er igjen et par hakk høyere enn M25.
Donkeykong: I forhold til M28 og USBL sitt prosjekt så er jo det borettslag. Vil ikke det være problematisk ved utleie?
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Joac: Ja - det har du helt rett i. Glemte å presisere det i sta, trakk det mer frem som et spennende prosjekt på Ensjø.

Er det noen som sitter med eldre prisliste for Malerhaugveien 20? Skulle gjerne likt å vite prisen de gikk ut med for B1-H0602 og B2-H0501.
Edit: Fant selv. B1-H0602 ser ut til å være solgt før salgsstart da den er blank på opprinnelig prisliste. B2-H0501 kostet 5,3mnok.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
kator
18.11.2020 kl 09:46 7426

Artig om du holder oss orientert om hva du gjør !
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
karlman
18.11.2020 kl 10:15 7377

Som flere av dere, liker jeg også Ensjø området. Har en 2-roms leilighet (byggår 2016) der som er leid ut nå. Har kjøpt et nytt prosjekt (3-rom, 6 etg) på Ensjø torg som blir ferdigstilt 2022.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Er det vi er vitne til en reprising rett og slett ? For kjøpesterke er bolig "for billig" i dag med 0 rente situasjonen. Prisene pushes stadig høyere fordi kjøpere har råd til større utgifter i måneden enn dagens priser gir. Millioner blir bare abstrakte tall som skal driftes over 30 år uten renter. Går det mot 150.000 per kvm ?
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
wire1
18.11.2020 kl 23:13 7154

Neppe, renta skal opp på et tidspunkt. Blir dessuten innstramminger i boliglånforskriften innen det tar helt av, tror jeg da. Tar man et øyeblikksbilde akkurat nå så kunne det sett ut som det kunne sved opp til 150k, men viktig å huske på at det aldri er en god indikajson å spå ved å se på øyeblikket. Alle husker hvor mye boligprisene skulle ned i fra mars, så mye som 20% ifølge Andreassen, men så ble renta satt ned da..
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Men det er jo ingen indikasjon på at renta skal vesentlig opp første årene.
Sånn som galoppen er nå så rekker vel prisene å gå opp voldsomt nå fremover mnd for mnd. Jeg tror det skal kraftig opp i populære områder.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
wire1
19.11.2020 kl 08:12 6972

Ja men det var heller ingen indikasjon på at renta skulle ned i våres heller, ihvertall ikke før Korona. Norges bank har jo selv sagt at de flørte med tidligere renteheving pga. den overrasskende boligprisveksten og veksten i økonomien generelt, pr nå estimert andre halvår 2022? Poenget er egentlig bare at det er vanskelig å spå noe som helst i en så usikker tid som dette. Det er veldig psykologisk å tro på evig vekst når man er i en positiv trend, men det kan fort snu. Det er jo til syvende og sist det som driver prisene, psykologi og forventning om hvor prisene går.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
kator
19.11.2020 kl 10:44 6837

Om det skulle være slik at vi skal leve med boliglånsrenter på rundt 1,1 - 1,5% har ikke prisene i spesielt "forgjellede" Oslo fått tilpasset seg til dette nivået pga boliglånsforskriften - er min påstand. Uten den tipper jeg vi ville hatt 30-40% høyere priser. Så den har helt klart dempet presset. Men det er et stort spørsmål om hva som skjer med renten. Norges Bank har flyttet det de definerer som sin normalrente til intervallet 2-2,5% (den var rundt 5% for 10 år siden) - som tilsvarer boliglånsrente et sted rundt 3-3,5%. Mens boliglånskundene i bank skal tåle 6,5% i stresstester....Enig i at psykologi og forventninger er viktig - men i min vurdering rundt om jeg skal beholde eller redusere min bolig-eksponering er renten helt avgjørende - den er atomknappen i boliglånsmarkedet - som en klokere mann enn meg sa. Det sammen med tilbud/etterspørsel i nyboligmarkedet er for meg viktigere enn kortsiktige svingninger i psykologi/forventninger. De siste 3 10 årsperioder har boligprisene mer enn doblet seg hvert 10. år i Oslo. Jeg heller mot at dette fortsetter....med lav rente i 1-2 år til + minimal ferdigstillelse av nye boliger peker det mot sterk stigning i Oslo i 2021 og 2022. 2023 tørr jeg ikke spå - kommer som oftest en korreksjon etter sterk stigning - men tipper som sagt at 10 års syklusene fortsetter.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Deler dine betraktninger kator.
I Oslo vil man få en alvorlig boligmangel. Etter hva jeg har lest så er årlig igangsettingstillatelser snart nede på 1000 boliger. Ned fra 4000 boliger i 2016 og 2017. Med andre ord ble det i 2019 ferdigstilt ca. 4000 boliger. Fremover vil dette tallet synke betydelig. Kanskje får man 2500 ferdigstilte boliger i 2021, 2000 i 2022 og 1500 i 2023. Hva skjer med prisene da?

Det blir også interessant å se endringene i boliglånsforskriften. Slik jeg har oppfattet det hintes det om særegne regler for førstegangskjøpere. For eksempel 10% EK eller at man kan låne mer enn 5x inntekt - mot at lånet er fastrente. Videre kan det bli krav om 40% EK for sekundærbolig for hele landet - ikke bare Oslo. For Oslo isolert vil jo det virke positivt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Nettopp! Og det er jo svært naivt om staten tror at en oppmykning kun for førstegangskjøpere ikke vil påvirke resten av markedet i Oslo. Når prisene på 2-roms presses opp mot prisene for 3-roms med tilsvarende kvaliteter er det ikke vanskelig å se for seg hva som kommer til å skje. Ett par med gjennomsnittslønn og grei egenkapital har fortsatt mye å gå på med dagens rentenivå!
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Ghost64
19.11.2020 kl 11:59 6732

Jeg mener at boligprodusentenes forening har oppgitt ferdigstilte i Oslo: 1800 i 2021 og 1700 i 2022 med forbehold om endringer underveis
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Marximat
19.11.2020 kl 15:18 6538

"Akkumulert salg av nye boliger hittil i år er likt med bunnåret 2010 som var i kjølvannet av finanskrisen. Akkumulert igangsetting hittil i år er den laveste vi har registrert siden vi startet målingene i 2010"

Når salget hittil i år er 9 % under samme periode i 2019, ser det ut til at 2019 også var et år med lav igangsetting.

I tillegg _antar_ jeg at tallene er enda verre for Oslo, som allerede i flere år har slitt med for lite nybygging.

Da oljekrisen slo inn, kuttet NB renten et par prosentpoeng. Boligmarkedet reagerte først et par år senere, i 2016, da markedet (endelig) sluttet å stole på NBs (evig forskjøvede) rentebane og spådommer om "tilbake på normalnivå".

Og i 2016 var igangsettingen høyere samtidig som befolkningstallet var lavere.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Marximat
07.12.2020 kl 01:50 5970

På Finn er det i skrivende stund 695 bruktboliger til salgs i Oslo.

Utbudet er riktig nok alltid redusert i desember, men under 700 bruktboliger i Oslo den første mandagen i desember er tall vi muligens aldri har sett i løpet av hele Finns eksistens.

I tillegg regner meglerstanden med en uvanlig desember i år, med høyere aktivitet i boligmarkedet; potensielle kjøpere har jo tid til å booke inn og gå på visninger; ingen julebord, juleavslutninger og knapt med (butikk-)juleshopping.

For å gjenta meg selv til det kjedsommelige: Hvis det ikke skjer noe spesielt i januar, altså at det viser seg å finnes en oppdemmet tilbudsside som flommer over markedet -, kommer tittelen på denne tråden til å være så reell at Oslos boligmarked kan nærmest "stoppe opp".

Da vil prisutviklingen peke ubehagelig bratt oppover på de kurante objektene som faktisk legges ut.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Ghost64
07.12.2020 kl 17:17 5672

Det er 32% færre boliger ute i Oslo i forhold til samme dato i 2019 egen statistikk
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Marximat
07.12.2020 kl 17:25 5641

Hvis jeg husker riktig, diskuterte vi allerede da at tilbudssiden var i ferd med å reduseres mer enn hva som var ideelt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Dette lover godt! Noterer meg også at det knapt finnes 4-roms leiligheter innenfor ring 2 til under 6 millioner.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
noprofit
07.12.2020 kl 18:16 5568

Helt riktig, dette er en tilstand som har vart en stund.

Uten korona hadde det fremdeles vært et meget sterkt marked, men d ble selvsagt verre når rente nedsettelsen kom.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Ja, de som har fulgt med her har hatt god mulighet til å kjøpe seg inn i tide. Fra 2017 til sommer 2019-ish var det tilbudsoverskudd. Fra høsten 2019 varslet de fleste skribenter her kraftig tilstramming i 2020. Var vel omtrent bare paneldata som hadde et annet syn. Det var basert på inntrykk fra lokale annonser på Kolbotn.

Silberman
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Ingen innstramning av forskriften. Da er det det garantert at det blir kraftig prisvekst i Oslo neste år. Jeg tipper vi runder 15%

https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/videreforer-reguleringen-av-bankenes-utlanspraksis/id2790822/
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Ghost64
09.12.2020 kl 13:09 4984

I liket med deg, tipper jeg også rundt 25-30 % økning neste to år. Ferdigstillelse av boliger ligger vel på ca 1800 i 2021 og rundt 1700 i 2022 i følge boligprod. forening for en tid tilbake. Nå gjenstår det å se hvor forsinket entreprenørene blir også med tanke på pandemien, slik at den reelle situasjonen kan se verre ut. Det skal nok veldig kraftig politisk skyts til om dette skal unngås. Tror virkelig ikke at det skjer heller. Det blir vel ikke bedre av at Oslo kommune skal kjøpe 800 boliger i samme tidsrom dvs (2019-2023) i et allerede, litt uttørket marked. Markedet er jo allerede ca 32% mindre enn samme tid i fjor. Dette synes jeg er en varslet "katastrofe" men kan vel inntreffe noe som endrer dette, men ser ikke helt hva dette skulle være.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Ja, ikke ofte man kan spå med såpass sikkerhet som vi kan i Oslo nå. Det aller meste som ferdigstilles i 2021 og 2022 er også solgt. Så blir veldig lite tilbud til nye kjøpere fremover.

Men vil ikke kalle dette en varslet katastrofe. Alt i alt er stigende boligpriser bra for de som bor i Oslo. Dette er heller ikke noe som politikerne kan gjøre så mye med.

Silberman
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare
Ghost64
09.12.2020 kl 19:48 4775

Det er klart at myndighetene kan gjøre noe, men tror ikke det vil skje. De må jo tenke på sykepleier-indeksen og de unge, så de er nok sjakk matt. Men jo brattere prisstigningen blir, jo verre kan tiltakene blir, særlig fra den røde fløyen. Men, ja Silberman blir nok kraftig stigning fremover. Når jeg skriver i anførselstegn, varslet "katastrofe" er det jo et faktum at alle tegn og tall har vært tilgjengelige for alle med øyne og et åpent sinn. Selv paneldata har jo kastet inn håndkleet på dette temaet :-)
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Det er sant. Spørsmålet blir bare hvor kraftig prisveksten blir.

Ellers er det jo mye politkerne kunne gjort, men det er mer på lang sikt. Manglerudtunnelen og holdeplass på Stensrud ville for eksempel åpnet opp store områder for bygging. Prosjektene er samfunnsøkonomisk lønnsomme og sterkt ønsket av alle andre enn politkerne virker det som. Ap gikk til lokalvalg på å øke boligbyggingen, det ser ut til å være glemt.
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare

Et helt annet spørsmål. Har lagt merke til at prisstatistikken til Krogsveen er godt samkjørt med den fra eiendom Norge når man ser på Oslo som helhet. Det jeg ikke skjønner er hvordan prisutviklingen for hver av bydelene ser ut til å være lavere enn snittet. Noen som har noen ide om hvordan det kan henge sammen?

https://www.krogsveen.no/prisstatistikk/oslo
Redigert 21.01.2021 kl 08:03 Du må logge inn for å svare