Nyboligmarkedet i Oslo

donkeykong
18.11.2020 kl 11:31 34915

Tenkte det kunne være fint med en egen tråd for nyboligmarkedet i Oslo. Det er ikke flere prosjekter som pågår nå enn at det går an å holde ganske god oversikt for en med litt interesse for boligmarkedet i hovedstaden.

De aller fleste prosjektene er på Ensjø - en bydel som forandres til det ugjenkjennelige i perioden 2015-2025. Videre er det prosjekter i Bjørvika og på Torshov. På vestkanten er det utrolig lite nybygg. Kanskje nettopp derfor ble det ene prosjektet som har blitt lagt ut der i høst (Sommerrokvartalet på Solli plass) utsolgt på én uke.

Store deler av det som bygges er borettslagsleiligheter i regi av OBOS eller USBL. Hvis man er på jakt etter ren selveier (formålstjenlig for utleie) så er utvalget rimelig skralt.

Forhåpentligvis kan tråden brukes til å dele innspill og erfaringer rundt ulike nyboligprosjekter. Både salgstall og prisendringer er av interesse. Akkurat nå er det spennende å følge med på prisøkninger på prosjekter som har ligget ute siden i vår. Flere prosjekter har den siste måneden økt prisene med 5% "over natta" som følge av den alminnelige prisutviklingen i markedet.

Hva er ditt favorittprosjekt i Oslo?
Redigert 21.01.2021 kl 09:19 Du må logge inn for å svare

Fra det jeg kan se er: 82.5% solgt i bygg 8, 87.5% solgt i bygg 7 og 100% solgt i bygg 6. Høy yield i Oslo-området er vanskelig å oppnå - og sånn sett kunne man like gjerne kjøpt et nedslitt hus i Tromsø og delt den opp i x-antall utleieenheter. Det er her prisveksten slår inn...

Og der var det bare én leilighet igjen til salgs i Clemenskvartalet fra de første tre salgstrinn. Skal si salget har gått unna!

Malerhaugveien 28 har også solgt en del leiligheter i det siste. Fyrstikkbakken 14 hadde budfrist for salgstrinn 2 i dag. Antar alle små leiligheter der også er/blir solgt.

karlman
02.02.2021 kl 19:56 7470

@donkeykong Kjøpte du i Clememskvartalet? jeg kjøpte en 2:a ved trinn 1.

Nei, men det er et interessant prosjekt. Jeg er dog litt usikker på hvor godt clemenskvartalet vil bli sammenlignet med boligene som kommer på løpende bånd ut mot Bispevika. Spesielt vannkunsten syd og prosjektet syd for det igjen (som jeg ikke kan se at har fått et navn, men som ser veldig interessant ut).
Redigert 02.02.2021 kl 21:33 Du må logge inn for å svare
sondresb
03.02.2021 kl 10:04 7296

Ny runde med loddtrekning i Fyrstikkbakken (nå bygg C, til noe økte priser kontra D - men fortsatt relativt gunstig priset) på gang. "Mange" (megler) flere bud enn leiligheter på 2-roms. Har selv inne bud på to alternativer (C203 og C403) så får vi se om man "vinner".

La ikke inn bud, men mine topp 3 var de samme som dine to + C-302. Noen spesiell grunn til at du ikke la inn bud på den?
sondresb
03.02.2021 kl 19:28 7243

C302 ender med 38 m2 P-rom. Jeg føler det kan være greit å ligge på/over 40 m2 ved resalg. Gjør også pris per m2 noe høyere. Ikke stor praktisk betydning for utleie eller å bo der. Var vel nærmere å ha C303 på min liste, men 100k forskjell mellom 2. og 3., mens mindre steg opp til fjerde gjorde at jeg gikk for fjerde (dog så klart veldig usikkert på om "gikk for" får noen som helst praktisk betydning - jeg var litt irritert sist da jeg brukte et par timer på å følge opp bank da de virkelig sjekket finansiering, noe jeg absolutt ikke trodde de gjorde så grundig hvis man IKKE vant loddtrekning og lånet først skal tas opp i 2023).
joac
14.02.2021 kl 18:03 7045

Klinte til og kjøpte en 4-roms i malerhaugveien 25 i januar. Fikk den utstyrt slik at den blir 3-roms med ekstra utleiedel. Ville egentlig kjøpe i 2. etg (for utleie), men den ble tatt så da ble det 3.etg. Krysser fingrene for at det blir bra. Kommer vel forøvrig nytt byggetrinn for salg veldig snart
wire1
14.02.2021 kl 18:35 7060

Hvilken kjøpte du, og hvorfor ville du heller ha 2. etg?
joac
14.02.2021 kl 19:27 7022

Heisann, kjøpte N01-H0302. Synes 3.etg er fin altså, men for utleie tenkte jeg nok at 2.etg var nok og at de 200.000 ikke var verdt det, men blir sikkert bra det altså
Springer
16.02.2021 kl 12:35 6985

Sommerrokvartalet på Solliplass. Utsolgt nå, men vet noen hva de gikk for? Snitt pr kvm? Regner med at det var dyrt.
0001Oslo
17.02.2021 kl 20:26 6836

Hva tenker folk om Løren Botaniske? (Obos)
F. eks leilighet 2010 i hus 4?
Er jo ikke en skremmende pris for 78kvm og 3 soverom og balkong (riktignok ikke optimale solforhold der, vel?)

Eller hva tenker man om andre leiligheter for den saks skyld?
Er generelt litt usikker på å kjøpe med lavt innskudd og høy fellesgjeld, det er jo litt skummelt/risky?
Men om man greier å opparbeide seg nok cash til å dekke innskuddet, så man kan komme seg inn på markedet med sin første sekundærbolig?
Burde gi brukbare leie-inntekter med 3 soverom

Har hørt rykter om at Obos krever bekreftelse på finansiering for både kjøpesum og fellesgjeld. Og er ikke dette borettslag? Fungerer vel dårlig til utleie.
0001Oslo
17.02.2021 kl 20:39 6991

Om man stiller egen primærbolig som sikkerhet for fellesgjelden da?
Og har en veldig lav belåningsgrad på primærboligen.

Ah, så ikke at det var borettslag.. det forandrer jo en del

Illustrerende leiligheter for at litt tilvalg på nybygg ofte kan gjøre seg. Leilighetene er identiske og ligger rett over hverandre i bygget. Øverste link har tilvalg, men nederste virker helt standard. Synes det var litt vel med maling på veggene, men legg merke til tilvalg kjøkken, bad og gulv blant annet.
Øverste ble solgt for 4 925 000,- i november. Nederste ble lagt ut denne uken (den har garasjeplass.)

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=197807796

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=208761472
Redigert 25.02.2021 kl 10:22 Du må logge inn for å svare

Min opplevelse er at tilvalg som regel er prisa for høyt til at det betaler seg. Men når utgangspunktet er så kjipt som badet i den øverste annonsen må man jo bare. Ville valgt med omhu i hvert fall. Hvitevarer lønner seg for eksempel som regel å sette inn selv om man gidder.
wire1
25.02.2021 kl 17:18 6807

Du mener den nederste? Badene ser da veldig like ut annet enn annen farge på flis og annen type vask/skap. Smak og behag men personlig synes jeg den røde var mye finere. Den hvite blir alt for steril og kald imo. Parkett har jeg ikke så veldig mye preferanse til, så lenge den ikke er veldig brun og/eller lakkert. Ser ut som den ene er 1-stav og den andre 3-stav? Kjøkken ser like og billige ut med laminat benkeplate, dog kjipere kjøleskap på den ene men som jo er det enkleste å gjøre noe med. Vil tro det er garasjeplass som trekker mye opp. Det er vel i seg selv verdt minst 500k.

Mente gulvflisene på den nederste ja. Naturligvis smakssak. Poenget var egentlig at utbyggerne overpriser tilvalg
Redigert 25.02.2021 kl 18:11 Du må logge inn for å svare
wire1
25.02.2021 kl 18:17 6803

Hehe helt klart. Det er som med det meste, enten det er ekstrautstyr i en bil eller bagasje hos Ryanair.

Det er store forskjeller rundt både kvaliteten på standardleveranse og priser for tilvalg mellom de ulike utbyggere.

Noen prosjekter har absolutt simpleste kjøkken uten integrert oppvaskmaskin, kjøleskap, og har en platetopp som ikke er induksjon! For å få dette må man ofte kjøpe en pakke som gjerne koster 100 000,-. Det er frekt.

Andre prosjekter har alt dette inkludert i standardleveranse.

For kjøkken er det videre står forskjell på om utbygger har slike pakkeløsninger, eller om hver enkelt kjøper kan sette opp sitt eget kjøkken med konsulent fra for eks. HTH. Sistnevnte er selvsagt klart å foretrekke.

Redigert 25.02.2021 kl 22:07 Du må logge inn for å svare
sondresb
26.02.2021 kl 09:00 6804

"hver enkelt kjøper kan sette opp sitt eget kjøkken med konsulent fra for eks. HTH. Sistnevnte er selvsagt klart å foretrekke."

-> Dette er det da ingen av de "normale" prosjektene som opererer med? Helt sikkert noen higher end boutique-stil som prøver å teste betalingsviljen, men da er det vel småprosjekter med en håndfull enheter? Eller har du eksempel på et prosjekt med 50+ leiligheter hvor det er slik? Selv det som er veldig dyre m2 som jeg har sett på har kommet med et sett med standardløsninger for kjøkken (men gjerne fra litt bedre brand). Slik var det eksempelvis også i Waldemars Hage, der jeg kjøpte nytt, selv om de markedsførte seg hardt på kjøkken (det morsomste der var for øvrig at et "utstyrsinnlegg" - tenk shiny ostehøvel som har sin helt skreddersydde plass i skuffen - som var vist i skuffen på alle leilighetene kostet et par tusen i tilvalg)

I Fyrstikkbakken som er mer budsjettopplegg synes jeg de har dette ryddig beskrevet med god forventningsstyring og bra standard inkludert samt fine standardopsjoner og pakker også på romløsning. Har dog ikke fått tilslag på noen av leilighetene jeg har bydd på der og har etterhvert mistet litt lysten, men skal sjekke prisene i salgstrinn tre som kommer snart også.

Mulig jeg var upresis.

Det jeg mente er at utbygger selvsagt har et forslag til standardkjøkken (og tilvalgspakker), men at det er mulig med all verdens tilpasninger gjennom egen konsulent hos HTH. For eks. endre kun vask til underlimt, endre skap til skuffer, annen benkeplate, sette inn ekstra overskap osv. På den måten får man en individuell tilvalgsavtale med HTH. Prisene var standard HTH-priser, men utbygger skulle ha 15% i adm.kostnad.

Et eksempel med slik ordning er Malerhaugveien 20. (Bunde Bygg.)

For øvrig enig i at Fyrstikkbakken ser ut til å ha god standardleveranse og fine tilvalgspakker.
Redigert 26.02.2021 kl 10:05 Du må logge inn for å svare

Da gikk denne for 6 000 000,-.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=208761472

Altså 6 445 000 totalpris. Trekk fra garasjeplass så er det ca. 6mnok for leiligheten.

Altså 600 000,- dyrere enn tilsvarende leilighet med flere tilvalg i etasjen over solgt før jul!
(Denne: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=197807796 )

joac
02.03.2021 kl 20:16 6445

To leiligheter med samme prisantydning solgt på Malerhaugen i dag. Den ene gikk for 7.4 den andre for 6.61...
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=208712291
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=208027318

Noen som har kikket på dem og skjønner hvorfor den ene gikk så mye høyeren enn den andre? Bare uheldig for den ene at alle andre var i den andre budrunden?
0001Oslo
02.03.2021 kl 20:42 6427

Uten å ha satt meg sånn veldig nøye inn i de, så har blant annet den ene 2 bad og 1 balkong, mens den andre har 2 balkonger og 1 bad.
Det er også 6 kvm som skiller de.

Og litt forskjellig planløsning.

Obs: Ser også ut som den ene har inngang fra bakkeplan, dvs. soverommene ligger i 1. etasje, står noe om at stue+balkong er i 2. etasje fordi bygget ligger i en skråning?
wire1
17.03.2021 kl 17:00 5511

Nå legges snart Malerhaugveien 15 trinn 1 ut for salg. Frist for å melde forkjøpsrett er tirsdag 23. mars klokken 10.00 (må melde seg inn i usbl). Et av de bedre prosjektene i Malerhaugveien, og et godt alternativ hvis man vil bo nært Ensjø men samtidig grønt og stille til enn midt i asfaltjungel og støy ved torget. Ligger fint til mellom Ensjø og Helsfyr som også skal gjennom store endringer de neste årene.

Dette er for øvrig andel så ikke utleievennelig.

https://nr15.no/
Redigert 17.03.2021 kl 17:01 Du må logge inn for å svare

Hva tenker folk om Gregers Kvartal Trinn 2?
kator
27.03.2021 kl 11:45 5240

Har sett litt på det idag - 3 romsene - og synes det ser interessant ut - men i forhold til det jeg driver med - utleie - er det negativt at det er så stor forskjell på soverommene. Men for noen som skal bo der og brukte begge - eller leie ut 1 er det helt greit da - toglinje foran, men der tror jeg det er ganske minimalt med aktivitet - godstog linje står det...Prisingen er vel helt ok - kanskje til og med gunstig i forhold til mye annet. Skal ikke kjøpe selv...
Redigert 27.03.2021 kl 11:45 Du må logge inn for å svare

Hvorfor er det egentlig så negativt at det er stor forskjell på soverommene ved utleie?
kator
27.03.2021 kl 15:45 5153

Det er sikkert forskjellig erfaringer her, men når jeg har leid ut til 2 eller 3 studievenninner er min erfaring at det er enklere når kvaliteten på soverommene er relativt lik - blir ikke så mye interne diskusjoner da. Blir nok intriger uten det (smil). Men skal ikke påberope meg å ha fasit - bare det jeg har opplevd gjennom en del forskjellige leieforhold...I en 3 roms er det også et pluss at soverommene ligger i hver sin ende av leiligheten synes jeg. Ikke vegg i vegg. Ikke noe "must" - igjen bare min erfaring...
Redigert 27.03.2021 kl 15:47 Du må logge inn for å svare

Noen som har mottatt varsel om krav om tilleggsfrist i medhold av bustadoppføringslova §11 c fra utbygger i det siste? Begrunnelsen er at grensen til Norge ikke er åpen for utenlandsk arbeidskraft, og at byggingen dermed blir forsinket.

Redigert 21.04.2021 kl 14:12 Du må logge inn for å svare

Dette problemet tror jeg er undervurdert og vil føre til ekstra prisvekst fremover.

Jeg mottok det i fjor sommer og de har tatt forbehold hele veien, men ser ut til at det blir levert som planlagt

Da har Ferd lansert Humlehagen på Ensjø. https://www.humlehagen.no/

Leilighetene synes jeg var veldig stivt priset. I tillegg skal de kjøre budrunder - det er jeg usikker på om det blir et stort behov for.

Etter min mening har dette prosjektet klart dårligere beliggenhet enn de mange prosjektene i Malerhaugveien, særlig aktuell sammenligning er nr. 15 som selges nå. Standarden på Humlehagen virker å være helt alminnelig, bortsett fra at de dropper vannbåren gulvvarme (som har blitt vanlig på nybygg i det siste), og skal ha viftekonvektor eller aktivkonvektor som primær oppvarmingskilde.

Hva tenker dere?
Redigert 01.05.2021 kl 10:55 Du må logge inn for å svare

Er dette sameie eller borettslag? Etter en rask titt på prislista synes jeg ikke prisene var så verst. 3,7 for 40 kvm 2-roms for eksempel er jo ikke verst.

Andelsleiligheter. Tja, det er jo uten balkong.

2R på 40kvm med balkong koster 4,4.

Syns det virka som ganske ordinære priser på de større leilighetene. Dyrere på de små men tipper de selger
Redigert 01.05.2021 kl 17:19 Du må logge inn for å svare

https://www.humlehagen.no/boligvelger/#nummer14-14a501
Hva tenker folk om denne? Foreldrene mine vurderer den. Eventuelt den i etasjen under som koster 250 000 mindre. Mye støy fra veien? Eventuelt noen bedre forslag i samme området?

Hadde heller gått for denne: https://www.humlehagen.no/boligvelger/#nummer14-14a202

Mye bedre solforhold og mindre støy. 400 000,- billigere enn etasjen over virker også merkelig, men er jo budrunder.
Redigert 02.05.2021 kl 18:03 Du må logge inn for å svare