Nyboligmarkedet i Oslo

donkeykong
18.11.2020 kl 11:31 35112

Tenkte det kunne være fint med en egen tråd for nyboligmarkedet i Oslo. Det er ikke flere prosjekter som pågår nå enn at det går an å holde ganske god oversikt for en med litt interesse for boligmarkedet i hovedstaden.

De aller fleste prosjektene er på Ensjø - en bydel som forandres til det ugjenkjennelige i perioden 2015-2025. Videre er det prosjekter i Bjørvika og på Torshov. På vestkanten er det utrolig lite nybygg. Kanskje nettopp derfor ble det ene prosjektet som har blitt lagt ut der i høst (Sommerrokvartalet på Solli plass) utsolgt på én uke.

Store deler av det som bygges er borettslagsleiligheter i regi av OBOS eller USBL. Hvis man er på jakt etter ren selveier (formålstjenlig for utleie) så er utvalget rimelig skralt.

Forhåpentligvis kan tråden brukes til å dele innspill og erfaringer rundt ulike nyboligprosjekter. Både salgstall og prisendringer er av interesse. Akkurat nå er det spennende å følge med på prisøkninger på prosjekter som har ligget ute siden i vår. Flere prosjekter har den siste måneden økt prisene med 5% "over natta" som følge av den alminnelige prisutviklingen i markedet.

Hva er ditt favorittprosjekt i Oslo?
Redigert 21.01.2021 kl 09:19 Du må logge inn for å svare

Har noen en formening om Vollebekk som område å investere i? Har sett litt på JM sitt prosjekt Passasjen. Men kvadratmeterprisen på rundt 100’ skremmer meg litt. Det ligner jo prisene på Løren.

Flere som følger nyboligmarkedet på Ensjø?

Salgsstart på Malerhaugveien 15 bygg 3 og 4 var i går. Synes det er merkelig at ikke 2R på baksiden av bygg 3 er solgt. Altså B3-405 og B3-505.
45 kvm for under 4 millioner burde være attraktivt. Veldig god standardleveranse i dette prosjektet. Negative er selvsagt at leilighetene ikke har balkong, men dette avhjelpes noe av felles takterrasse på eget tak med både utekjøkken og toalett.

Sammenligningsgrunnlag 1: 2R på fremsiden av bygg 3. For eks. B3-303. Denne kostet 4 250 000,-. Altså 300 000,- mer. Like mange kvm og ca. like god planløsning(?) Da betaler man 300 000,- for en balkong på 5kvm som omtrent aldri har sol og som ligger ut mot vei.

Sammenligningsgrunnlag 2: Humlehagen leilighet 14A303. Denne kostet 3 850 000. Altså 100 000,- mindre. Leiligheten er samtidig 5kvm mindre noe som gir betydelige utslag på plantegningen. Videre er kvaliteten på standardleveransen i Malerhaugveien 15 etter min mening høyere enn Humlehagen. Tomteplasseringen til Malerhaugveien 15 er også klart bedre slik jeg vurderer det.

Konklusjonen min er altså at nevnte B3-405 og B3-505 er gode kjøp.

Redigert 25.05.2021 kl 22:23 Du må logge inn for å svare

Mye som legges ut i nyboligmarkedet nå etter ferien.
Vario på Ensjø torg, nytt byggetrinn i Lumanders hage (OBOS, Ensjø), nytt byggetrinn på Bo i Borgen (Løren), nytt byggetrinn på Løren Botaniske (OBOS), nytt byggetrinn på Tøyentaket (Ensjø) for å nevne noe.

Noen med tanker om de ulike prosjektene?
karlman
25.08.2021 kl 13:17 5998

Følger med Vario på Ensjø Torg, hva syns du om prisen? Selv kjøpte jeg en 3:a på Tigergården (nabobygg) som blir ferdigstilt neste år. Noe tilværende som jeg kjøpte selges for + 1,2 mill.

Synes Vario er greit priset. Synes Skanska har vært flinke med både Vario og Tigergården. God standardleveranse, utseende og fine plantegninger. Tigergården har nok en bedre tomt.

Litt overrasket over at de tre 2R uten balkong på nordsiden av Vario ble solgt så raskt. 4,2, 4,3 og 4,4 (før evt. budrunde) synes jeg ikke var så billig. Spesielt sammenlignet med de 2R uten balkong i Malerhaugveien 15 nevnt rett over i tråden her. USBL har riktignok økt prisen til 4,1 for begge de to, men fortsatt en bedre deal slik jeg vurderer det. En vesentlig forskjell er riktignok andel vs. selveier og kan vel anta at det er en utleier som har kjøpt de 2R i Vario.
Redigert 25.08.2021 kl 14:17 Du må logge inn for å svare
karlman
25.08.2021 kl 14:24 6068

Riktig, det er mange utleieleiligheter i Ensjø Torg. Vurderer for min egen del om det er bedre å kjøpe en 3:a (ca 50 kvm) på Vario og selge den 3:a (64 kvm) på Tigergården. Tenkte å leie ut, blir vel ikke så mye forskjell når det gjelder leie.

Nå kommer snart siste trinn på Clemenskvartalet i Bjørvika for salg. De foregående trinnene gikk raskt unna. Hva tror dere om prisene der? Hva blir kvmprisene og hva bør prisene ligge på?
Redigert 23.09.2021 kl 12:10 Du må logge inn for å svare

Fortsatt god etterspørsel etter nybolig på Ensjø.

Locus Ensjø, Malerhaugveien 20 og Tigergården utsolgt ca. 12mnd. før overtakelse.

Malerhaugveien 15 har økt prisene for andre gang.
wire1
10.11.2021 kl 14:46 5144

Imponerende. Det går med rakettfart der nå. Gikk forbi Malerhaugveien for et par dager siden og det er hele 5 større boligprosjekter i gang der nå, 6 om man også regner med Tigergården. Det var nesten surrealistisk, og sikkert ganske slitsomt for nåværende beboere. Men de må bare holde ut. Jeg tror det kommer til å bli et veldig bra område med tiden. Fikk et godt inntrykk da jeg gikk ned Gladengveien. Tror det også blir grønt og fint der med parkdraget, og forbindelse opp til Helsfyr som pt. er ganske avskåret.
karlman
10.11.2021 kl 15:31 5125

Da ligger det en kontraktposisjon til salgs i Tigergården, ble kjøpt for 5,2 mill for to år seden.
https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=237346801&q=tigerg%C3%A5rden&sort=PUBLISHED_DESC

Hva syns dere om prising?

Stiv pris for en ganske kjip leilighet blottet for kvaliteter. Svalgang, lang og smal, liten balkong, lailadører og følgelig lite privatliv på hovedsoverom. Jeg ser egentlig ikke noe positivt med denne leiligheten.
Dersom man kjøper for å bo, hvorfor ikke heller kjøpe denne? Ja, man må vente ett år ekstra, men får en vesentlig større leilighet med langt flere kvaliteter, for 300K mindre!
https://www.humlehagen.no/boligvelger/#nummer14-14a301
Redigert 10.11.2021 kl 16:18 Du må logge inn for å svare
karlman
10.11.2021 kl 16:29 5060

Andelsleilighet, tror du ikke det er forskjell på prising?

Jeg vet ikke. Men hvorfor skulle utbyggere egentlig velge å bygge andelsleiligheter dersom de får lavere pris for det?

Ja, akkurat nå er det en eneste stor byggeplass. Malerhaugveien 25, Bonova Kongsløkken, Malerhaugveien 28, Malerhaugveien 15 og Malerhaugveien 20 ligger innenfor en sirkel med radius 200m. I tillegg har du Locus Ensjø, Humlehagen og Tigergården/Vario i umiddelbar nærhet. Nåværende beboere i Malerhaugveien har allerede vært i media: https://www.tv2.no/nyheter/14294946/

Men, jeg er helt enig med deg i at det nok blir et veldig bra område. Kanskje spesielt for Malerhaugveien 20 som ligger gunstig plassert innerst i blindveien og som vil få grøntdrag rundt hele eiendommen. Malerhaugveien 15 vil nyte godt av sentral tverrforbindelse til Helsfyr.

Se illustrasjon av Østre parkdrag: https://www.ensjo.org/wp-content/uploads/2021/04/%C3%98P-1.jpg
Se illustrasjon av tverrforbindelse: https://www.ensjo.org/wp-content/uploads/2020/11/malerhaugveien-13.jpg
Redigert 10.11.2021 kl 17:14 Du må logge inn for å svare

Oslo kommune har nå laget en egen nettside for omtalte Østre parkdrag på Ensjø. Relevant for flere boligprosjekter i nærområdet.
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ostre-parkdrag/#gref
Redigert 01.01.2022 kl 19:10 Du må logge inn for å svare

Utbyggere velger å kjøre borettslag fordi den latente skatten på tomten blir liggende igjen i borettslaget og utbygger da sparer masse penger

Kommet to 3R for resalg i Kongsløkken på Ensjø siste dagene:

https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=247031355

https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=244587546

Hvis disse blir solgt til prisantydning har vel selger hatt 100-200% avkastning på EK på litt over ett år.

Friskt med 110.000-120.000 kvm på 3-roms uten noen særskilte kvaliteter nesten på Helsfyr. Mener riktignok å huske at dette prosjektet hadde en god del lavere kvmpris sammrnlignet med andre prosjekter på Ensjø.
Redigert 04.02.2022 kl 17:44 Du må logge inn for å svare
0001Oslo
05.02.2022 kl 02:04 3436

Hvor ser du opprinnelig kjøpspris?

Og hva er dette for noe tull? :
Transportgebyr til utbygger: Kr. 75.000,-
Redigert 05.02.2022 kl 02:05 Du må logge inn for å svare

Har ikke tilgang på de lenger, men fulgte med i salgsstarten. Så vidt jeg husker kostet disse leilighetene ca. en million mindre enn det de er lagt ut for nå. Ikke spesielt god standardleveranse i dette prosjektet heller. blant annet er det ikke integrerte hvitevarer og ikke gulvvarme på soverom.

Transportgebyret er en kontraktsfestet sum utbygger skal ha for å godta debitorskifte. Det er ikke uvanlig, men 75.000,- var høyt.
Redigert 07.02.2022 kl 07:25 Du må logge inn for å svare
Tito
20.03.2022 kl 20:08 2621

Fatter ikke at vanlige folk kan kjøpe til slike priser
kator
20.03.2022 kl 20:36 2594

Enig med deg. Synes dette var for noe for dyrt. 10% ? Er vel opprinnelig et Bonum-prosjekt som Øie (Per Berg m familie) har overtatt mener jeg at jeg leste et sted.....Flere av leilighetene har dårlige planløsninger også synes jeg da...Men kan godt hende de får solgt - jeg ville ikke vurdert det.
Redigert 20.03.2022 kl 20:38 Du må logge inn for å svare
wire1
06.04.2022 kl 18:33 2210

Nå er de kvalifiserte synserne på banen igjen: https://www.dn.no/eiendom/boligmarkedet/bolig/boligpriser/na-venter-sjefokonomen-full-prisbrems-det-er-ikke-utenkelig-at-boligprisene-er-lavere-i-desember-enn-de-er-i-dag/2-1-1196798

Er det overhodet noen som tar disse seriøst? At de så vekk fra nye regler i avhendings-loven i den analysen sier det meste. Jeg siterer bare fra juli 2021:
"– Vi tror fremdeles boligprisene vil korrigere seg nedover gjennom høsten når renteøkningen kommer og forbruket vrir seg over fra bolig til alt annet vi har savnet under pandemien, sier sjeføkonom Nejra Macic til E24."
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/weyrGP/sjefoekonom-om-boligbremsen-i-oslo-paa-vei-over-til-kjoepers-marked

Det var selvfølgelig ingen som kunne forutse krig i Ukraina, men boligprisene steg mye også før krigen. Jeg frykter det blir trangt i markedet fremover med stor mangel på materialer, fraktproblemer og høye energikostnader. Flere utbyggere varsler byggestans om problemene vedvarer. https://www.bygg.no/krigen-i-ukraina-forer-til-stans-i-nybygg/1495131!/

Nybygg blir betydelig dyrere fremover, om de overhodet blir realisert i tide. På toppen av dette kommer innstramming i småhusplanen i Oslo.

Alt dette mens samfunnet åpner opp etter Covid og folk smått begynner å vende tilbake til Norge, og ikke minst storbyene.
Redigert 06.04.2022 kl 18:41 Du må logge inn for å svare

Jaja selvsagt, de faktorene du nevner pluss rentefradrag, formuereduksjon, null skatt på gevinst, politikere som skal "fikse" boligmarkedet med låne ut mer penger til de utenfor(fremfor å øke tilbudet), høy lønnsøkning og urbanisering kommer til å smadre ennhver effekt renteøkning har. Prisene skal selvsagt videre opp, selv om vi får noen måneder med rundt 0 i sesongjustert prisvekst
wire1
06.04.2022 kl 20:53 2117

Savner kritiske spørsmål til disse økonomene. Avisene fungerer jo bare som ekkokammer. Det er dessuten ganske ironisk at Oslo iverksetter en "tredje boligsektor" samtidig som de ikke gjør noe med leilighetsnormen og nå strammer inn på småhusplanen. Blir som å behandle pest med smertestillende.
Hirsh
07.04.2022 kl 11:43 1989

Lenge siden har jeg sett innlegg jeg var så enig. Jeg skjønner ikke disse analyser. De forventer at prisene skal gå ned litt eller holde seg mens alt annet går opp (inkl. inntekter). Om det var stort lagger av ledige boliger var det kanskje en mulighet til det. Det blir enten bygg stans og ubalanse etter hvert eller inflasjon spiral. Bransjen + etatene selv gjør alt de kan at de blir dyrere å bygge. Oppussing er som regel dyrere. Enten eller prisene skal opp om ikke lenge. Det er allerede nå vanskelig å finne bolig i rimelig segment hvor jeg bor. Små utbud i flere måneder. Antall i Oslo ligger stabilt lavt også. Jeg jobber en del med innkjøp og ser hva som skjer i energi markedet. Tipper eiendom om 2 år dvs. vår 2024 blir 15-20% dyrere men ellers treg marked med mindre utbud og antall transaksjoner.
Rentene er fortsatt lave og selv om de er opp til 2,5% (NB) i 2024 dvs. 3,5-4% boliglån er det fortsatt ganske lavt.

Spesielt denne Macic er helt i særklasse! Påfallende hvor mye bedre de i kommentarfeltet traff.
Redigert 07.04.2022 kl 12:08 Du må logge inn for å svare
noprofit
07.04.2022 kl 12:07 1953

Det siste nå er småhusplanen for Oslo fra PBE, de har satt alle tiltak på hold og de vurderer strenge regler til bygging av nye boliger mht til avstand.

Dette vil gjøre at det vil komme enda færre større boliger inn i markedet, da såkalte eplehager ikke kan bygges ut på samme måte. Vinnerne er de som har "store" boliger og taperne er de med et gammelt hus (særlig de før 1945) og stor tomt. Tomten vil ikke lenger være verdt like mye ettersom de ikke vil få utnyttet tomten like mye som før.


0001Oslo
07.04.2022 kl 12:58 1926

Er det overhodet noen som tar disse seriøst? At de så vekk fra nye regler i avhendings-loven i den analysen sier det meste. Jeg siterer bare fra juli 2021:
"– Vi tror fremdeles boligprisene vil korrigere seg nedover gjennom høsten når renteøkningen kommer og forbruket vrir seg over fra bolig til alt annet vi har savnet under pandemien, sier sjeføkonom Nejra Macic til E24."
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/weyrGP/sjefoekonom-om-boligbremsen-i-oslo-paa-vei-over-til-kjoepers-marked


Sank ikke boligprisene bittelitt også i perioden September-Desember da? I så fall hadde hun vel rett
kator
07.04.2022 kl 16:41 1847

Er jo veldig tabloide overskrifter og vinklinger - "full stopp" osv.....Hun sier at hun tror boligprisene mot slutten av året er omtrent som idag. Ikke så galt tips når Oslo har steget rundt 7% allerede i år. Det meste av boligprisveksten tas ut jan, februar, mars, april + august hvert eneste år.....Tror omtrent på det samme selv - kanskje opp 1-3% til - men håper virkelig ikke på over 10% prisvekst. Det er mere fremtiden (2023 og utover) med større ubalanser tilbud/etterspørsel jeg tror vil gi større / "verre" prisstigning i Oslo - kanskje spesielt dersom vi ikke får de boligrentene på 4% som Norges Bank og noen andre tror på. Jeg tror på det samme som han med de stilige brillene i Swedbank / rundt 3%.
Redigert 07.04.2022 kl 16:45 Du må logge inn for å svare
0001Oslo
07.04.2022 kl 17:19 1814

Mitt innlegg om at hun hadde rett handler forresten om 2021, ikke 2022:)
mrpotato
07.04.2022 kl 23:07 1741

50% solgt....skjønner ikke helt hva som skjer? Nyboligmarkedet, bruktbolig og leiemarkedet er helt crazy nå. Jeg trodde aldri jeg skulle si det, men jeg håper faktisk det roer seg litt....
wire1
08.04.2022 kl 19:06 1605

Teknisk sett hadde hun rett, men det hjelper lite når "fallet" er hentet inn igjen på 2 dager i januar :D
Mathias2
08.04.2022 kl 23:01 1546

Leilighetene på 54m2 var veldig fint priset, og det er de som har solgt best. Jeg la inn bud på to stykker, de hadde 11 og 8 budgivere - ble avgjort på loddtrekning. De burde kanskje ha gått for budrunder...
kator
09.04.2022 kl 06:41 1480

Tror du har rett - det skjer veldig mye nå med grunnleggende faktorer i forhold til boligpriser i Oslo...Jeg har endret oppfatning de siste ukene og har sagt i andre sammenhenger at jeg ser for meg år med meget sterk boligpris vekst i Oslo - spesielt innenfor familiebolig segmentet...men også for vanlige boliger med sentral og attraktiv beliggenhet. Om 5 år blir jeg ikke overrasket om normen for gode boliger "her", på Ensjø / Løren / Grünerløkka osv er 150.000 pr. m2. Tror viktigste drivere blir vesentlig færre nye boliger, større etterspørsel, høyere materialkostnader, høy generell inflasjon men fortsatt reallønnsvekst og en renteoppgang som ikke blir opp til 4% - men stopper et sted mellom 3% og 3,5%. Blir det slik vil jeg kvitte meg med mine leiligheter i Oslo på de nivåene om 5 år. Håper ikke det - synes jeg har en god langsiktig plan for bolig / aksjeinvesteringer (hvor en fremtidig boligprisvekst i snitt i Oslo er forutsatt å være rundt 3-6% pr. år).
Redigert 09.04.2022 kl 06:42 Du må logge inn for å svare
landis
09.04.2022 kl 09:36 1420

Med en prisvekst på 7% årlig så dobles prisene ca. hvert 10 år... At dette skal være mulig for den gjengse nordmann selv med hyggelige lønnsøkninger og bra inflasjon, er vel ikke helt realistisk.
Matematisk sett i alle fall.
Renten stiger, kanskje ikke til 4%, men likevel. Drivstoff, strøm mat og håndtverkertjenester mm. har steget radikalt. Ola nordmann & co. har spart seg opp penger under corona epidemien, men bufferen forsvinner fort viser tall fra bankene.
Jeg vil ikke påstå at toppen er nådd, men handlingsrommet i familieøkonomien for videre prisstigning er veldig begrenset. En økning i renten slik forespeilet vil begynne å bite såpass at mange butter i mot på 5% renteøkning regelen i stedet for 5x inntekt, noe som begrenser tilgangen på penger en hel del. Unntaksregelen som i dag nok bidrar en del til prisveksten vil også falle bort da 5% regelen er mer ufravikelig.
Framtidig sett så kommer nok strøm til å forbli dyrt. Drivstoff likeså. Mat kommer definitivt ikke til å falle i pris, og skulle det skje vil kjedene stappe overskuddet i egen lomme. Kommunale avgifter kan du bare drømme om at vil falle, disse er på vei til å eksplodere gitt det enorme vedlikeholdsetterslepet i kommunene, og økningen i offentlig ansatte som skal sysselsettes med diverse kverulering. !
Nybygging er avhengige av å tilpasse seg slik at de fortsatt får solgt, hvis ikke må de legge ned, så byggekost kommer nok til å roe seg ned etterhvert.Har god tro på at tilbudet kommer til å falle litt, men ikke kollapse helt som mange mener.
I alt, lite boligprisvekst i AS Norge fremover, men som alltid best avkastning avhenger av de 3 viktigste faktorene, beliggenhet beliggenhet og beliggenhet.
kator
09.04.2022 kl 10:04 1401

Ja Landis - prisene har doblet seg hvert 10. år i Oslo de siste 3 10 årene. Godt og vel...med høye og lave renter. Selv tror jeg tilbud/etterspørsel boliger og arbeidsmarked er viktigere enn om renten går opp eller ned 1% eller 2.

Denne utviklingen har gjort at det har blitt bygget opp solide formuer formuer i veldig mange helt "vanlige" Oslo familier. Fortjent eller ufortjent - mest det siste. Som skal videre til neste generasjon.....dette har begynt og vil bli veldig mye sterkere med generasjonsskiftene fremover. Har sagt det før - men Familie Banken er kanskje byens viktigste bank i boligmarkedet. Ekstremt prisdrivende.

Ellers håper jeg fra bunnen av mitt hjerte at du har rett. Men tror det ikke.
Redigert 09.04.2022 kl 10:17 Du må logge inn for å svare

Jeg tror, som alltid, hvert eneste år, uten særlig unntak, at vi får samme utflating(rundt en% opp/ned pr mnd) og så får vi "overaskende" og bekymringsfull vekst igjen. Det bygges for lite, foreldre har for mye penger i egen bolig og hjelper sine barn, lønnsveksten er sterk, matrialprisøkningen og at man i Norge ikke har noe alternativ til å eie bolig.

Det har pågått slik i 30 år. Er det gode tider unner vi oss større/bedre bolig og er det dårlige tider unner vi oss tryggheten eiendom. Når politkerne skal løse prisveksten med å øke husbanklån og avvikskvoten skjønner man at dette kommer til å vedvare. Politkerne mener da at skarpstigenede priser skal løses med mer penger. Fatter ikke at de ikke går løs på tilbudssiden i stedet. De fattige prosentene lånet stiger er peanuts i forhold.

Har ingen tro på at dette kommer til å endre seg og derfor har jeg begynt å tenke at det rettferdige er å skattelegge bolig må på linje med aksjer. Samme formuesrabatt, samme gevinstbeskaning og ikke rentefradrag(eller noe redusert). For sånn som systemet er utformet nå er alle godene låst vekk i et statlig drevet lukket hedgefond hvor du må være rikere enn en sykepleier for å få innpass.

Tror det kunne dempet prisveksten noe, og viktigere man kan faktisk avveie om man ønkser å spare i eiendom eller aksjer.

Siden vi alle "vet" at eiendom skal stige i pris, hva tenker dere at man burde gjøre?





Redigert 09.04.2022 kl 10:48 Du må logge inn for å svare