Synes ikke dette var så veldig spesielt. De fleste som kjøpte på topp i '17 har måttet selge med tap helt frem til årsskifte '19/'20. 80K var mye for leilighet i det området i '17. Da den ble kjøpt i april '17 var snittet 70K og da den ble solgt nov '20 var snittet 76K. Sannsynligvis var snittene enda nærmere hverandre da det gjerne tar et par mnd. før det blir tinglyst. Så tilkommer selvfølgelig individuelle forskjeller, der pris er i favør dårlige objekter i oppgangstider og disfavør i nedgangstider, noe som tilsynelatende er tilfellet her.

... Og regnet mot alternativkost har selger like fullt tjent på å ha kjøpt og eid sammenlignet med å ha leid tilsvarende leilighet i samme periode.

Nja. Renter og fellesutgifter på dette blir nok fort 10.000 i måneden. Så har du meglerutgifter og dokumentavgift i tillegg til verdifallet.. tviler på at dette gikk i pluss akkurat

Gj.snitt boligrente i denne perioden etter skatt: 1,9%
Leiligheten var i deres eie i 43 mnd.
Jeg har lagt til grunn at det er en enslig med inntekt 500k som har kjøpt som vil medføre et lån på 2 425 000,- Det gir månedlige kostander på:
Dok.avg: 2822,-
Megler: 1145,-
FK: 3181,-
Renter: 3850,-
Sum: 10 998,-

Å leie en slik leilighet ville kostet minst 15 000 i mnd. De har dermed spart 172 088 - 125 000 = 47 088. Så nei, ikke så mye, men de er i hvert fall i pluss :)

Hva vil du regne som akseptabel avkastning på alternativ plassering av egenkapitalen i perioden det har blitt eiet . ?
forøvrig får man jo fradrag for tap ved salg av bolig. Samt rentefradrag...

Absolutt mulig at kjøper tok for hardt i i 2017, ja. Og hadde vedkommende ventet litt lenger eller gjennomført et bedre salg hadde man kanskje gått i null og vel så det før man regner på de månedlige kostnader ved å bo - og dermed gått bra i pluss alt i alt.

Alt i alt et godt eksempel på at det må en viss tidshorisont til å kunne forvente å gå i pluss ved bolighandel, og at det er de lavere månedlige kostnadene ved å eie kontra leie som er den gevinsten man kan forvente og bør regne på / med. OG på at selv et dårlig kjøp kan bli helt OK med en grei tidshorisont (som vanligvis bør være lenger enn 2,5 år).

Akseptabel avkastning på egenkapitalen for selvboere som kjøper en toroms / skal kjøpe en toroms om tre år, er bankens innskuddsrente.

Får man virkelig fradrag for tap ved salg av bolig, Landis?

Må vel være symmetri der, uten at jeg har sjekket oppdaterte regler. Så om du ikke har bodd der siste 12 mnd (teknisk sett er det vel 12 av siste 24 mnd), får man fradrag. Om ting *virkelig* har krasjet, kan det lønne seg å flytte og leie ut en stund, slik det lønner seg å flytte til et objekt før salg når ting har gått opp. Papirflytting tror jeg faktisk Skatteetaten til en viss grad slår ned på, så det ville jeg vært forsiktig med - men det er et sidespor.

Tap ved salg av utleieleilighet får man fradrag for, inkludert salgskostnadene. Men ingen av regnestykkene i denne saken gjelder utleieleilighet; da ville jo saken blitt en ganske annen.

Slik jeg leser Landis' innlegg, tror hen at selvboere får skattefri gevinst eller skattefradrag ved tap. Det stemmer altså ikke.

Det blir vel som med botid? Har man ikke bodd der et av de siste to årene må man skatte av gevinst, og tilsvarende fradrag på tap?

Ja, det er symmetrisk. Er man selvoer, skatter man ikke av gevinst og får heller ikke fradrag for tap.

Leier man ut, skatter man av gevinst (og nettoinntekter), og man får fradrag for tap.