Råd førstegangskjøper
Ullsokken
05.03.2021 kl 13:39
4501
Heisann!
Jeg er en førstegangskjøper som lurer på om jeg kan spørre dere mer drevne på forumet om råd. Jeg er i den situasjonen at jeg nettopp har kjøpt en leilighet sentralt i Oslo, men må pga. endringer i livet regne med å flytte allerede om 2 år.
Vil det være lurt å selge leiligheten i Oslo med en gang nå som markedet er så hett, eller vente 2 år? Hvis tidsperspektivet er 5 år, er det fortsatt lurt å selge leiligheten?
Jeg trenger egenkapitalen i boligen til bolig på nytt sted og er redd for et prisfall, samtidig om boligprisene fortsetter å stige de neste 2-5 årene er jeg redd for at jeg aldri kommer meg inn på boligmarkedet. Noen her som har vært i samme situasjon? Hva ville dere gjort?
Jeg er en førstegangskjøper som lurer på om jeg kan spørre dere mer drevne på forumet om råd. Jeg er i den situasjonen at jeg nettopp har kjøpt en leilighet sentralt i Oslo, men må pga. endringer i livet regne med å flytte allerede om 2 år.
Vil det være lurt å selge leiligheten i Oslo med en gang nå som markedet er så hett, eller vente 2 år? Hvis tidsperspektivet er 5 år, er det fortsatt lurt å selge leiligheten?
Jeg trenger egenkapitalen i boligen til bolig på nytt sted og er redd for et prisfall, samtidig om boligprisene fortsetter å stige de neste 2-5 årene er jeg redd for at jeg aldri kommer meg inn på boligmarkedet. Noen her som har vært i samme situasjon? Hva ville dere gjort?
Cain666
05.03.2021 kl 14:00
4471
Kommer kanskje litt an på. Er det 100% sikker at du må flytte ut av Oslo om 2 år?
Når kjøpte du leiligheten og hvor mye betalte du over takst?
Har sett flere leiligheter som ble kjøpt i 2016 (da var boligmarkedet like hett) og som legges ut til nesten samme pris idag. De leilighetene ble da kjøpt for 500k over takst, ala det som skjer i dagens marked. Du må uansett ha et sted å bo i Oslo de neste 2 årene eller kan du allere flytte ut og kjøpe der du skal bli?
Når kjøpte du leiligheten og hvor mye betalte du over takst?
Har sett flere leiligheter som ble kjøpt i 2016 (da var boligmarkedet like hett) og som legges ut til nesten samme pris idag. De leilighetene ble da kjøpt for 500k over takst, ala det som skjer i dagens marked. Du må uansett ha et sted å bo i Oslo de neste 2 årene eller kan du allere flytte ut og kjøpe der du skal bli?
Har du kjøpt andel eller selveier? (føringer for dok.avgift og evt. begrensning i utleie).
Forventer du å få mer for leiligheten om du selger den i dag enn da du nylig kjøpte? (Vant du en heftig budrunde der du var den eneste i verden som var villig til å gi så mye for denne leiligheten, eller gikk kjøpet litt under radaren)
Skal du flytte ut av Oslo om 2 år eller innad i Oslo om 2 år? Går markedet litt ned vil du jo selge og kjøpe i samme Oslo-marked, og da har det ikke så mye å si om prisene går verken ned eller opp. Hvis du selger i dag, hvor skal du da bo de neste 2 årene?
Du skriver du trenger egenkapital til bolig på nytt sted. Må du selge? Er det et alternativ å leie et annet sted (i et billigere leiemarked et annet sted enn Oslo) mens du beholder og leier ut leiligheten i Oslo og får "Oslo-utvikling" de neste årene? Greier du å beholde denne i 5 år er du (historisk) nesten garantert verdiøkning. Er det aktuelt å flytte tilbake igjen til leiligheten på et senere tidspunkt?
Omkostninger i dok.avg. ved kjøp og salg påløper uansett. I et 2-årsperspektiv er det langt fra sikkert at boligen stiger nok i verdi til at du får en gevinst totalt sett, da du kun har 2 år å fordele disse kostnadene på. Har du et 5-årsperspektiv er regnestykket ganske annerledes i ditt favør. Kronebeløpet blir dog det samme. Har du mulighet å beholde leiligheten i 5 år er sjansen (historisk) større for verdiøkning enn om 2 år. Men kjøper du en leilighet i samme marked får du jo verdiøkningen på denne også. I og med at du er inne i markedet er det eneste du egentlig risikerer å tape omkostningene ved kjøp og salg. Selger du innen 1 år etter at du kjøpte leiligheten kan du fradragsføre disse kostnadene på skatten (22%).
Litt vanskelig å si noe om man har vært i samme situasjon uten litt mer info.
Forventer du å få mer for leiligheten om du selger den i dag enn da du nylig kjøpte? (Vant du en heftig budrunde der du var den eneste i verden som var villig til å gi så mye for denne leiligheten, eller gikk kjøpet litt under radaren)
Skal du flytte ut av Oslo om 2 år eller innad i Oslo om 2 år? Går markedet litt ned vil du jo selge og kjøpe i samme Oslo-marked, og da har det ikke så mye å si om prisene går verken ned eller opp. Hvis du selger i dag, hvor skal du da bo de neste 2 årene?
Du skriver du trenger egenkapital til bolig på nytt sted. Må du selge? Er det et alternativ å leie et annet sted (i et billigere leiemarked et annet sted enn Oslo) mens du beholder og leier ut leiligheten i Oslo og får "Oslo-utvikling" de neste årene? Greier du å beholde denne i 5 år er du (historisk) nesten garantert verdiøkning. Er det aktuelt å flytte tilbake igjen til leiligheten på et senere tidspunkt?
Omkostninger i dok.avg. ved kjøp og salg påløper uansett. I et 2-årsperspektiv er det langt fra sikkert at boligen stiger nok i verdi til at du får en gevinst totalt sett, da du kun har 2 år å fordele disse kostnadene på. Har du et 5-årsperspektiv er regnestykket ganske annerledes i ditt favør. Kronebeløpet blir dog det samme. Har du mulighet å beholde leiligheten i 5 år er sjansen (historisk) større for verdiøkning enn om 2 år. Men kjøper du en leilighet i samme marked får du jo verdiøkningen på denne også. I og med at du er inne i markedet er det eneste du egentlig risikerer å tape omkostningene ved kjøp og salg. Selger du innen 1 år etter at du kjøpte leiligheten kan du fradragsføre disse kostnadene på skatten (22%).
Litt vanskelig å si noe om man har vært i samme situasjon uten litt mer info.
Ullsokken
05.03.2021 kl 14:56
4390
Hei Cain666 og Sjakalen99, Tusen takk for hjelpen, dere er supersnille. For å gi litt mer info er det en selveier, nybygg så kjøpte den til fastpris uten budrunde og jeg har eid den siden starten av året, en liten 2 roms som eventuelt kan gjøres om til en (bitteliten) 3 roms, kvmpris ca 95 000. Jeg har dessverre ikke et annet sted å bo og må leie, men åpen for å bo i billig kollektiv. Jeg er ikke helt sikker på jobbsituasjonen min framover, men trolig om jeg flytter vil det bli til Fornebu/Lysaker/Bærumsområdet, som dessverre virker minst like dyrt (har fulgt budrundene der over tid og alt i min prisklasse har gått langt over prisantydning). Om jeg selger nå, kan jeg i beste fall gå i null tror jeg, i verstefall minus ca 100 000 kr.
Cain666
05.03.2021 kl 15:30
4342
skjønner, nå vet jeg ikke hva du jobber med og om det er lett for deg å finne annen jobb i Oslo. Er jo ikke all verdens å pendle til nevnte område heller.
Hadde det vært meg, så ville jeg først sjekke om sjansen for at jeg mister jobben og om det er lett å få en annen lignende jobb i Oslo.
Mister du jobben, så lever du kanskje trangt en stund men skal kunne betjene gjelden? Regn ut dette først og sitt rolig i båten :)
Hadde det vært meg, så ville jeg først sjekke om sjansen for at jeg mister jobben og om det er lett å få en annen lignende jobb i Oslo.
Mister du jobben, så lever du kanskje trangt en stund men skal kunne betjene gjelden? Regn ut dette først og sitt rolig i båten :)
For meg høres det ut som du har gjort et godt kjøp hvis du kjøpte et nybygg med fastpris for 1-2 år siden med ferdigstillelse og innflytning 2021. Hvis du kjøpte den til fastpris i 2021 etter at den var ferdig bygd er saken litt annerledes, for da betyr det at denne leiligheten har ligget usolgt gjennom hele prosjektperioden. Små leiligheter i nybygg er mangelvare i Oslo og kjøpergruppen er stor og vil sannsynligvis være stor fremover også når samfunnet kommer litt tilbake til normalen. Hvis du ser på nye prosjekter som ligger til salgs (ferdigstillelse 2022-23) er denne type leiligheter revet bort tidlig fra prosjektene, da det er mange om beinet på de mindre leiligheter til rundt 4 mill. Disse kan man typisk leie ut for 13.000+ og både få avkastning på egenkapital og prisstigning fremover.
Skal være forsiktig med å komme med tips, men hvis du har en leilighet sentralt i Oslo og skal jobbe på Lysaker..? Hvorfor ikke bare bo sentralt i Oslo da?
Om du skal velge mellom å fortsatt bo i Oslo og "pendle" til Fornebu eller å kjøpe en leilighet på Fornebu ville jeg helt klart valgt å beholde leiligheten i Oslo i åree fremover på et eller annet vis :)
Skal være forsiktig med å komme med tips, men hvis du har en leilighet sentralt i Oslo og skal jobbe på Lysaker..? Hvorfor ikke bare bo sentralt i Oslo da?
Om du skal velge mellom å fortsatt bo i Oslo og "pendle" til Fornebu eller å kjøpe en leilighet på Fornebu ville jeg helt klart valgt å beholde leiligheten i Oslo i åree fremover på et eller annet vis :)
Krækknissen
05.03.2021 kl 15:47
4309
Anbefaler å sitte med leiligheten så lenge du har mulighet til det. Lei ut om du må flytte. Prisene vil stige over tid og det er omkostninger knyttet til kjøp/salg. Nybygg er undervurdert. Antageligvis har du gjort et godt kjøp.
Ullsokken
05.03.2021 kl 18:19
4220
Tusen takk for svar alle sammen. Det er mange gode råd. Ja, er ikke så godt kjent i området, men ja kanskje er det like greit å pendle, har inntrykk av at det er ålreit kollektivdekning i Oslo/Bærums-området. Det er en mellomting tror jeg, et renovert fabrikkbygg men med nybygg-garanti 5 år, og ble ikke lagt ut til salg før i årskiftet i år. Leiligheten er på Sagene/Torshov og ca 45 kvm. Betalte 95 000 per kvm for den, så er hvertfall markedspris tror jeg. Ja sikkert lurt å regne ut om man kan holde på den selv uten jobb dersom det blir krise, jeg betaler ca 14000 i avdrag, renter og felleskostnader, en slags trøst at det iallfall koster like mye som å leie noe tilsvarende. Jeg får gå litt i tenkeboksen. Takk uansett for super hjelp, det hjelper med råd fra andre med mer livserfaring.
sondresb
07.03.2021 kl 08:02
3938
"avdrag, renter og felleskostnader" er ikke akkurat tre segmenter av samme sirkel ;) To er rene kostnader og en er ren sparing. Slik renten er nå, vil avdragsdelen være ekstremt høy og viktig for økonomien i ditt regnestykket. Også viktig at du sørger for at du har blant de beste rentene i markedet, slår også veldig ut på samme regnestykke. Antar du kvalifiserer for div. ung-programmer som gir deg topprente.
Omkostningene ved kjøp/salg får du jo uansett, så bare tull å selge for å leie i Oslo. Eksakt timing av markedet klarer man aldri, men mer sannsynlig at prisene går opp fram til du skal selge om et par år, så når du allerede har kjøpt er det bare å vente.
Å selge i Oslo fordi det er for langt å pendle til Fornebu/Lysaker tror jeg for øvrig jeg nesten aldri har hørt om. Fra Sagene kan du faktisk sykle dit, men det er faktisk en av kombinasjonene som kan være litt knot kollektivt (tipper buss til National + tog er blant det mer effektive til Lysaker, evt. bytte til ekspressbuss i Vika som vel også funker for Fornebu - uten at jeg har sjekket).
Omkostningene ved kjøp/salg får du jo uansett, så bare tull å selge for å leie i Oslo. Eksakt timing av markedet klarer man aldri, men mer sannsynlig at prisene går opp fram til du skal selge om et par år, så når du allerede har kjøpt er det bare å vente.
Å selge i Oslo fordi det er for langt å pendle til Fornebu/Lysaker tror jeg for øvrig jeg nesten aldri har hørt om. Fra Sagene kan du faktisk sykle dit, men det er faktisk en av kombinasjonene som kan være litt knot kollektivt (tipper buss til National + tog er blant det mer effektive til Lysaker, evt. bytte til ekspressbuss i Vika som vel også funker for Fornebu - uten at jeg har sjekket).
kak3188
07.03.2021 kl 09:46
3821
Skjønner ikke hvorfor du vurderer å selge om du tror du går i null.
Har du mye egenkapital tilknyttet leiligheten?
Må huske på at du kjøper og selger i samme marked. Oslo er selve motoren i boligmarkedet. Går markedet ned, vil markedet mest sannsynligvis også gå ned i Bærum. Og du vil usnsett ha mulighet til å kjøpe nor annet. Om markedet går opp vil du få mere egenkapital, og muligheten til å låne mer/kjøpe større.
Ingen klarer å time markedet 100%, og det er veldig vanskelig. Historisk sett er det enklere og bedre å sitte rolig i båten.
Ikke ta i mot lav e-takst. Sørg for å finne en megler som gir deg høy e-takst. Da vil du uansett ha mulighet til å kjøpe deg noe nytt med mellomfinansiering. Om megler har bommet, og banken har gitt deg for høy finansiering; så er ikke det ditt problem. Du vil gå på et tap i forhold til e-takst, men du kan uansett oppjustere nytt kjøp med ny e-takst. Du vil da dekke inn «tapet», med forbedret tall - og det vil se ut som du har like mye eller mer egenkapital.
Hver langsiktig i eiendom, og andre aktiva. Penger er bare tall, og pengetrykkingen som pågår gjør at penger mistet sin verdi. Alle gjeldsbaserte eiendeler vil mest sannsynlig fortsette en kraftig vekst med dagens pengepolitikk.
Har du mye egenkapital tilknyttet leiligheten?
Må huske på at du kjøper og selger i samme marked. Oslo er selve motoren i boligmarkedet. Går markedet ned, vil markedet mest sannsynligvis også gå ned i Bærum. Og du vil usnsett ha mulighet til å kjøpe nor annet. Om markedet går opp vil du få mere egenkapital, og muligheten til å låne mer/kjøpe større.
Ingen klarer å time markedet 100%, og det er veldig vanskelig. Historisk sett er det enklere og bedre å sitte rolig i båten.
Ikke ta i mot lav e-takst. Sørg for å finne en megler som gir deg høy e-takst. Da vil du uansett ha mulighet til å kjøpe deg noe nytt med mellomfinansiering. Om megler har bommet, og banken har gitt deg for høy finansiering; så er ikke det ditt problem. Du vil gå på et tap i forhold til e-takst, men du kan uansett oppjustere nytt kjøp med ny e-takst. Du vil da dekke inn «tapet», med forbedret tall - og det vil se ut som du har like mye eller mer egenkapital.
Hver langsiktig i eiendom, og andre aktiva. Penger er bare tall, og pengetrykkingen som pågår gjør at penger mistet sin verdi. Alle gjeldsbaserte eiendeler vil mest sannsynlig fortsette en kraftig vekst med dagens pengepolitikk.
0001Oslo
07.03.2021 kl 16:00
3643
Ullsokken
07.03.2021 kl 21:10
3495
Takk for gode råd begge dere to siste! Det skal jeg ta med meg videre. Spesielt avdragsdelen og e-takst er noe jeg ikke har tenkt så altfor mye på tidligere, det var lurt. Det ble til at jeg videresolgte leiligheten videre nå i helgen. Mye pga. usikkerhet jobb og jeg er nyutdannet og fant ut at forsikringer og dagpenger og slikt ikke gjelder før noen måneder ut i ny jobb, derfor tenker jeg det er bedre å kjøpe noe litt mindre/ha mindre lån i første omgang uten å låne 5x inntekt. Det er sikkert dumt med tanke på boligprisene og estimert vekst, samtidig er jeg veldig takknemlig for å slippe å stresse med økonomien og samtidig ha råd til minst en stor kanelbolle hver dag. Takk uansett for så god hjelp her inne, det setter jeg stor pris på. Jeg håper dere også har det bra og ønsker God helg videre til alle sammen!
kak3188
08.03.2021 kl 07:37
3316
Det er meningsløst å ikke belåne seg 5x som førstegangskjøper. Sørg heller for å fjerne avdragene. Dette gjør man ved å gjøre gode kjøp som du gjorde, og oppjustere verdien. Har du en god inngangsverdi, er det ikke umulig å finne noen som kan gi deg en raus vurdering.
sondresb
08.03.2021 kl 14:28
3200
Sorry, men min konklusjon er at du her holder oss for narr. Selv om markedet er bra, så vil jo eneste fornuftige måten å videreselge på være å legge den på Finn - og det går rett og slett ikke så fort at man videreselger i helgen etter å ikke vite hva man skal gjøre på fredag. Så enten har du tatt et merkelig valg ved salget, eller så har du en merkelig interesse av å diskutere hypotetiske situasjoner på forum.
Ullsokken
08.03.2021 kl 15:16
3158
Hei Sondre, solgte off-market igår håper det gav mening, takk uansett.
sondresb
08.03.2021 kl 15:46
3119
Nei, det gir null mening - i såpass stor grad at jeg ikke tror det er tilfellet.
kak3188
08.03.2021 kl 15:55
3094
Si fra neste gang du kjøper prosjekt, og får kalde føtter og er villig til å gå i null. Jeg kjøper gjerne av deg off-market.