Investere i eiendom

Rukvick
12.04.2021 kl 04:28 1585

Hei. Er litt nysgjerrig på investering av eiendom. Er 24 år og planlegger å kjøpe leilighet. Har relativt bra egenkapital, men det og 5x årsinntekt holder nok kun til en leilighet. Ser det er krav til 40% egenkapital for sekundærbolig, i tillegg til 5x årsinntekt. Lurer på om det finnes noe andre veier for å kunne ha mulighet til å investere i utleie borlig/leilighet?
Cain666
12.04.2021 kl 07:02 1527

Dette er grunnen til at 5x inntekt og 40% på sekundærbolig ble innført.
pengex
12.04.2021 kl 08:42 1418

Ikke AS . Da må du ut med skatt på gevinst. Du kan eie opptil 5 enheter før AS. Uansett så har du vel ikke råd til 2 leigheter. Begynn med en. Spar. Godsnakk og legg frem planen til banken. Kjør pantsetting på leiligeten før du kjøper neste.

For så vidt enig i at AS ikke er veldig lurt før man absolutt må, men det er en mulighet. Det absolutt mest optimale er nok å kjøpe en leilighet med utleiedel om du har mulighet til det.
Redigert 12.04.2021 kl 09:38 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
12.04.2021 kl 10:51 1321

Kjøp leilighet med utleiedel. Egenutleie av del av primærbolig er den helt klart mest lønnsomme utleieinvesteringen du kan gjøre. Da blir leieinntekten skattefri og evt. verdiøkning blir også skattefri. Så kjøp den største leiligheten du klarer å finansiere og lei ut under halvparten (av leieverdien).

Edit. Ser at Traktor har skrevet det samme, var ikke meningen å spamme. Men, leilighet med utleiedel er mener jeg uansett er det beste rådet og kan gjerne gjentas så jeg lar den stå.
Redigert 12.04.2021 kl 10:53 Du må logge inn for å svare
kator
12.04.2021 kl 11:03 1298

Egentlig enig med de fleste her.....

Men har lyst til å trekke frem et alternativ - som jeg har tenkt en del på de senere år. Aksjeinveseringer / ASK i kvalitetsselskaper som betaler bra utbytter og er sterkt eksponert mot boligeiendom. Feks Veidekke, AF Gruppen, Selvaag Bolig og Pareto Bank. Fordelen er likviditeten og verdsettelsen formuesmessig blant annet. Og å slippe arbeidet med leietakere etc. Ulempen er selvfølgelig primært gearingeffekten på din egenkapital. Å belåne aksjer på samme måte som bolig får du ikke til...og er heller ikke å anbefale i forhold til tvangssalg ved brudd etc....Jeg har begynt å tenke mer og mer sånn - men for meg som et supplement ettersom jeg stanger i taket på hva jeg kan ha av utleie før det blir næringsvirksomhet..
Redigert 13.04.2021 kl 05:12 Du må logge inn for å svare

Mulig det er nettopp dette Onkel tenker på, men se også på muligheten til å kjøpe en stor leilighet som du på sikt kan bygge om med en permanent utleiedel.
Selv kjøpte jeg en leilighet på 80 KVM, satte inn lyddør til stua, hvor jeg bodde selv, og leide ut 2 soverom skattefritt. Vi delte da kjøkken og bad. Bodde slik i ca. ett år mens jeg jobbet og sparte opp alt jeg kunne, ca. 600 000 kr. Nå driver jeg å bygger den om. Det blir 3 små "hybler" med felles kjøkken og bad. Og en egen del med eget kjøkken og bad til meg selv. Har i tillegg en garasjeplass slik at jeg akkurat får utleieverdien til å gå opp skattemessig. Forhåpentligvis vil dette genererer 17-18 000 kr i måneden. Masse fordeler med dette, også med tanke på sparte løpende kostnader vs egen utleieleilighet. Felleskostnadene på hele leiligheten er bare knappe 2500 kr, inkludert tv og internett. Betaler kun ett fastbeløp på nettleien osv.
Redigert 12.04.2021 kl 11:24 Du må logge inn for å svare
pengex
12.04.2021 kl 11:19 1268

Tja, nå er det 32% på aksjeskatt og bare 22% på utleie. Samt skattefritt salg på bolig hvis man behager seg å ha adresse der ett år. Dette er måten markedet er rigget idag. Bruk det.
Onkel_S
12.04.2021 kl 11:23 1257

Traktor94,
Det er i hvert fall et meget godt eksempel på hvordan man kan bygge opp verdier i boligmarkedet uten å eie mer enn primærboligen, og et eksempel til etterlevelse. Ditt neste steg kan da være å flytte ut av leiligheten og leie den ut i sin helhet når du kjøper din neste primærbolig, eller selge skattefritt og kjøpe en større primærbolig med flere utleieenheter.
kator
12.04.2021 kl 11:24 1252

Ja - helt enig. Jeg har bygget opp en liten portefølje på min ASK - utbytte og kursstigning skattefritt så lenge du ikke tar ut penger....Og blir vel 55% verdsettelse formuesmessig mot 90% på mine utleieboliger. For meg betyr det litt. "Plutselig" var jammen meg verdien på ASK konto 1,2 mill over innskutte midler (tok 1 drøyt år da). Skal selvfølgelig beskattes med 31% (- skjerming) når jeg tar det ut..som kanskje blir om 4-5 år. Inntil da bruker jeg skattefriheten for utbyttet til å bygge verdier gjennom reinvesteringer i markedet. Forventet utbytte gir en direkteavkastning på ca 7% før skatt i forhold til børskurs, mens mine 4 utleieleiligheter på Grünerløkka har en direkteavkyastning ca 3,25% i forhold til dagens verdi. Men så kommer gearing inn (belåning leiligheter idag ca 45% / aksjer 0%) og viktigst - verdiutvikling over tid. Og forskjellige skatteregler. Tror det er klokt å "bredde" seg litt - jeg har ihvertfall valgt det.
Redigert 12.04.2021 kl 14:42 Du må logge inn for å svare

Jeg tror dette blir veldig bra. Planen er, som du er inne på, å på sikt leie ut hele leiligheten, som etter mine beregninger da vil gi en yield på nesten 7%. Det er ikke verst midt i Oslo.
thewire
12.04.2021 kl 14:45 1125

Personlig ville jeg gjort som denne siden: https://finanseksperten.no/investere-i-eiendom/ anbefaler og heller valgt eiendomsaksjer eller eiendomsfond om du ønsker å investere i eiendom.

En ting er regnestykket på hva som lønner seg best, en annen ting er magesåret du kan pådra deg om du får en dårlig leietaker i hus. Har flere venner og bekjente som har drevet med utleie, og samtlige har skrekkhistorier å komme med.

Om du like vel vil investere i fysisk eiendom så er en egen bolig med utleiedel det som skattemessig lønner seg. På den måten har du mye større kontroll på hva leieboeren foretar seg også.