Boligprisene faller videre? Trodde det var boligmangel i Oslo...

Elliot W
03.05.2021 kl 12:47 9732

https://www.dn.no/eiendom/prisfall-for-obos-boliger-i-april/2-1-1004369

Kanskje på tide å få rentene i minus slik at verdiskapningen kan fortsette
Redigert 03.05.2021 kl 12:49 Du må logge inn for å svare
Elliot W
10.05.2021 kl 20:54 3666

Ja, vet nå ikke. Denne nedturen (korreksjon av oppgang fra 1954-2021) kan bringe oss helt ned til prisnivået som var i -87 før det smalt. Det vil nå jeg kalle billig iallefall
Redigert 10.05.2021 kl 20:57 Du må logge inn for å svare

Den som lever får se. Mange som ikke kom seg inn i markedet tidlig på 90 tallet heller da de syntes det var for dyrt:) og det har vært null-rente i Japan i 35 år....
Elliot W
10.05.2021 kl 21:24 3613

Jada, vi har 40 år før oppadgående rentesyklus er over. Ingen grunn til å stresse. 10 års renten i USA har jo allerede gått 240 %poeng (0,5-1,7%) fra aug 2020, reagerte kraftig opp akkurat etter læreboken når den kom på massivt støttenivå. Så Japanske tilstander har vi ikke i Vesten.

Bare å håpe på at ikke temperaturen blir skrudd opp for fort slik at alle froskene hopper ut på en gang. Da kan det fort bli paniske tilstander og trangt ut døren
Redigert 10.05.2021 kl 21:31 Du må logge inn for å svare

Nei har vel bare vært 11-12 år med null/minus rente i EU nå....
Elliot W
10.05.2021 kl 21:35 3584

Ja, riktig det. Var siste spiken ned i 40 årig nedadgående rentesyklus. EU har samtidig klart å ødelegge markedet for sine bonds....Ready to launch!?
Elliot W
12.05.2021 kl 14:56 3299

Inflasjon USA opp 4,2 % = romferden for rentene skal videre opp

Rente 1 % opp = Boligpriser 13 % ned

Rente= inflasjon + risiko + fortjeneste

https://finansavisen.no/nyheter/makro/2021/05/12/7673268/sterkeste-inflasjon-i-usa-pa-naer-13-ar
Elliot W
18.06.2021 kl 10:21 2448

Renteøkninger...hvaforno

Tape penger på eiendom, ikke tale om. Eiendom bare stiger i verdi
<pete>
20.06.2021 kl 10:53 2204

Mens du har lirt av deg om rentene fra gutterommet de siste årene, er jeg på god vei til å ha ett nedbetalt hus.
Kjøpte mens panikken rådde september 2017, og er gjeldfri i 2025, med ett nedbetalt hus.
Om eiendomsprisene går opp eller ned har ikke mye å si for min del.

Bare en digresjon.
Elliot W
20.06.2021 kl 11:20 2162

Så bra, det var hard nedbetaling. Har du finansiert opp boligkjøpet med sjakktrekket å gjøre om boligen til en indianerleir med utleie til partysvensker og byggearbeidere fra Polen eller har du kjøpt Bitcoin. Byggebransjen er det første som ryker og partysvensker forsvinner som dugg for solen med coronaepedemien 😄

Håper du klarer deg helt inn på oppløpssiden og at ikke rentene tar deg, for du har vel ikke lånt 5 ggr inntekt som de fleste

En kontradigresjon
Redigert 20.06.2021 kl 11:23 Du må logge inn for å svare
<pete>
20.06.2021 kl 11:47 2112

Nei ingen leieboere her, verken svenske/polske eller andre.
Ingen Bitcoin heller, men samle på mynter samt sølv og gullmynter har jeg gjort i noen 10-år.

Hadde spart opp 25% egenkapital, før jeg gjorde kjøpet. Pluss litt tørt krutt utenom.
Lånte i underkant av 3 ggr inntekt.

Hard nedbetaling kjører jeg, så akkurat det hadde du rett i.
Resten av antagelsene dine sto til stryk 😄
Redigert 20.06.2021 kl 11:49 Du må logge inn for å svare
<pete>
20.06.2021 kl 11:58 2088

Elliot W skrev

"Håper du klarer deg helt inn på oppløpssiden og at ikke rentene tar deg, for du har vel ikke lånt 5 ggr inntekt som de fleste"

Tviler sterkt på at rentene stiger såpass mye de neste 3-4 årene, at jeg ikke klarer oppløpssiden.
Om renta stiger til eksempelvis 5% innen 2023/2024, er da lånet såpass lite at det har lite og si totalt sett.
5% rente er lavt, for de av oss som opplevde 1980-tallet og daværende Bankkrise.

Sentralbanksjef Olsen har signalisert renteheving i september, og opp til 3% de kommende årene. Jeg tror dette vil få mange utleiehaier i Oslo til å legge ut objektene sine for salg, som vil medføre fallende boligpriser. Ingen ser helt konsekvensene av dette i dag, men en farlig coctail er økte renter OG en ny rød/grønn regjering, som vil øke skattene.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/M3zpXE/olsen-skal-oeke-renten-etter-gjeldsgalopp-biter-mer-enn-foer
Redigert 20.06.2021 kl 23:03 Du må logge inn for å svare

Krisen er om nybygg stopper opp treverk og stål gjør det 15-25% dyrere og kjøpe.
Boligmarkedet vil stabiliseres men knapphet kan bli et problem da det ikke bygges nok.
Der det er penger vil det stige Stavanger pga olje.
Utenfor Oslo vil det gå opp en god stund pga Osloensere som skal kjøpe billig.
Østfold blir vinneren pga været og deler av vestfold.Hønefoss er for kaldt.
Elliot W
21.06.2021 kl 00:12 1768

Du glemte skyhøy gjeld både i historisk og global sammenheng. De med mange sekundærboliger er svært utsatte da mange av de ikke klarer å subsidiere diff ved 100-200 % økning i renteutg. gjerne i kombinasjon med reduserte leieinntekter
kator
21.06.2021 kl 00:19 1754

Dere får fantasere videre. Mitt utleiebudsjett tilsier at 1,5% renteoppgang - som jeg har lagt inn i budsjetter for lenge siden - reduserer det månedlige overskuddet fra utleiebilen med 16.000 fra 56.000 til 40.000. Skal kunne leve med det. Halvparten tror jeg at jeg kan ta ut gjennom KPI justeringer av husleiene de neste 3 årene. Men det er en plussfaktor jeg ikke har lagt inn i budsjettet.....Jeg er en bitteliten dverghai i dette markedet - tror de aller fleste av oss haier er i en posisjon hvor en slik renteoppgang ikke rokker ved det fundamentale - at å eie leiligheter sentralt i Oslo er en fornuftig del av en total investeringsstrategi.
Redigert 21.06.2021 kl 00:20 Du må logge inn for å svare
mrpotato
21.06.2021 kl 00:23 1746

Hehe...jeg har 3 utleieboliger i Oslo sentrum som ble kjøpt med tanke på rente på ca 4%. Fortsatt skulle det være lønnsomt, og da med utleieprisene som var i 2014-ish. Så har fortsatt litt å gå på :)
kator
21.06.2021 kl 00:37 1723

Uten at det skal bli noen "pisse-konkurranse" har jeg 4 leiligheter sentralt i Oslo som jeg kjøpte i 2010-2014 og hvor jeg baserte meg på en rente 4.95% - som var den renten jeg fikk da. Idag er den 1,39%. Leilighetene har ganske nøyaktig doblet seg i verdi. Gjelden er den samme. Tror det er veldig mange som oss faktisk. Til noens irritasjon. Så får vi se om vi får en positiv overraskelse her også...hvor Norges Bank tror at bare ca halvparten av endringen i folierenten slår ut i boliglånsrenten... https://www.e-pages.dk/finansavisen/5945/ (side 4)
Redigert 21.06.2021 kl 00:52 Du må logge inn for å svare
pedro1
21.06.2021 kl 06:34 1635

10 års renta sank etter Norges Bank spådom om økte renter…..Hva forteller det ? Et lite jordskjelv på børsene er også eksempler på status quo situasjon. 10 års rentene i USA har stupt de siste dagene…..fortsetter idag. Hvor mye tror dere NB setter rentene opp i dagens situasjon ?? Fullstendig ødeleggende for økonomien hvis NB kjører solo ut her. Sjekk børsene i ASIA denne morgenen .
Elliot W
21.06.2021 kl 09:44 1525

Hvordan ser likviditetssituasjonen ut med 2008 boligrente på 8 % og 40-50 % reduksjon i husleieinntekter

Eiendomsskatt på sekundærboliger kommer også til å øke når skattesubsidieringen forsvinner
Redigert 21.06.2021 kl 09:46 Du må logge inn for å svare
kator
21.06.2021 kl 11:00 1448

Prøver å svare seriøst. Et slikt scenario ser jeg på som totalt usannsynlig - og ikke noe jeg regner på. Jeg har lagt inn en oppgang på 1,61% i rentekostnader - til 3% - som jeg dog ikke tror vi får. Da kan leieinntektene falle med 50% før utleien går i 0. I de 10 årene jeg har drevet med utleie på Grünerløkka har leiene økt år for år - ikke voldsomt, kanskje rundt 3% i snitt hvert år.... Nesten ikke hatt ledighet.

Hvis du tror på dette du beskriver foreslår jeg at du shorter norske eiendomsselskaper - da blir du en rik mann...

Ellers er det en utbredt feiloppfatning at sekundærbolig har betydelig skattesubsidier. Jeg betaler tilsammen ca 150.000 i skatt på mine leieinntekter (22% av overskuddet) og har en årlig formuesskatt på 75.000 fordi jeg har sekundærboliger i stedet for aksjer. Aksjer verdsettes til 55% ved formuesbeskatning. Sekundærboliger verdsettes til 90% / kan gjerne flyttes til 100% for min del. Primærbolig verdsettes til 25%. Det er i all hovedsak primærbolig som subsidieres skattemessig.

For meg er mitt neste store prosjekt ny og større - og dobbelt så dyr - primærbolig med skattefri utleiedel, noe jeg burde gjort for lenge siden for å få ned formuesskatten (med belåning)....Om noen tror på betydelig økt eiendomsskatt med Sp og Ap i regjering må de gjerne gjøre det. Historien viser noe ganske annet..Om den allikevel skulle komme vil det være på et mere symbolsk nivå er mitt tips. Og uansett uproblematisk.
Redigert 21.06.2021 kl 11:31 Du må logge inn for å svare
Elliot W
21.06.2021 kl 12:19 1367

Spm var; Hvordan ser likviditetssituasjonen ut med 2008 boligrente på 8 %

Forsøk igjen uten hersketeknikk
kator
21.06.2021 kl 13:24 1329

Dersom renten går til 8% og inntektene halveres ville jeg solgt andre aktiva og innfridd det meste av gjelden jeg har på sekundær boligene...

I mine 30 år som "omreisende" innenfor finans - antagelig på mere enn 5000 bedriftsbesøk - har jeg enda ikke opplevd en bedrift som ville sagt at det er helt uproblematisk om kostnadene 6 dobles og inntektene halveres. Jeg måtte også gjort noen grep...men handlingsrommet mitt er rimelig godt.

Beklager om du ble krenket av min hersketeknikk. Jeg prøver å være seriøs og svare deg ordentlig.
Redigert 21.06.2021 kl 13:26 Du må logge inn for å svare
Elliot W
21.06.2021 kl 14:23 1269

Ok, Ja da er du nok i samme båt som alle de andre som har flere sekundærboliger. De vil på et tidspkt. Måtte selge pga. likviditetsskvis. De har belaget seg på unaturlig lav rente på 1,5-2,5 % rente i evig tid. Fom 3 % er allerede svært mange ut å kjører. Leieinntektnedgang er bare krydder på toppen. En rente på 6-10 % tror jeg ikke er usannsynlig ila ganske kort tid. Økte jo fra 3,5 til 7,5 % på 3-6 mnd før finanskrisen

For å gjøre det til en pissekonkurranse (så jeg kan tape :) ) så eier jeg ingen eiendom, men skal forhåpentligvis få kjøpt meg 20-30 kvm i Oslo alene det kommende halvåret. Jeg tror grunnen til at mange opplever "irritasjon" fordi de ser hvor ekstremt profitabelt en giret boliginvestering har vært. Jeg tror også at mange er er misinformerte og tror at sekundærboliger har samme skattesatser som primærbolig.

Aksjer har de siste årene fått bedre verdsettelsesrabatt med en økning de siste årene. Frem til 2018 var beskatningen lik og etter det har den gått i favør aksjer. Så jeg føler ikke det blir helt riktig å vinkle det som om akjser er foretrukket skattemessig når det er ganske nylig at disse endringene har skjedd.
Selv om beskaningen begynner å bli rettferdig er fortsatt skatt på fortjeneste svært forskjellig 31% vs 22%, samtidig kan du kreve trekk for oppusning og dermed øke verdien "gratis", du får igjen renter og hvis du gidder å bo der i et år før salg betaler du ingen skatt. Vil fortsatt hevde at eiendom har bedre skatteforutsetninger.

Hvordan settes ligninsverdien egentlig?, Ekesempelvis https://e24.no/privatoekonomi/i/JJlj66/ga-28-millioner-for-16-kvadrat-dette-begynner-aa-bli-trist , betalte 2.8 mill for 16 kvm. Kommer virkelig denne leiligheten til å ligningsverdi på 2.8 millioner i skattemeldingen?, jeg brukte skatteetatens kalkulator og den ga verdi under 2 mill, men den kan jo være upresis.

Og til Elliot W,

Hva er du rabler om?, hvis du finner på et scenario hvor boligmarkedet går dukken beviser det ingenting. Vet ikke hvilke aksjer du sitter i om dagen, men hva skjer dersom selskapet får baksmell på skatten 10000 mrd, styreleder brenner ned kontorene, renten settes opp 9555% og intektetene deres faller til en femøring?

Videre synes jeg det ganske korttenkt å skulle latterliggjøre eiendomsvinvestorer og harselere med bolig fordi det har vært 3 mnd med negativ utvikling i Oslo, resten av landet har jo økt!!. Det siste året er markedet fortsatt opp 11% i Norge og rundt 13-14% i Oslo. Boligmarkedet har vært megasterkt de siste 10 årene og du kommer med dette etter 3 mnd med fall i Oslo???

Jeg forstår ikke helt logikken


kator
21.06.2021 kl 14:50 1229

Du har mye rett i forhold til skatt...For meg er de 2,6 millionene jeg gikk inn med for å kjøpe 4 boliger under oppføring i 2010-2014 blitt til ca 16 millioner før salgskostnader/skatt. Sikkert grådig irriterende. Jeg kjøpte bevisst bare 3 og 4 roms for å få mest mulig m2 eksponering. Skatten vil fort utgjøre i størrelsesorden 3 millioner ved salg uten botid - så det vil være naturlig å oppfylle botid og selge skattefritt. Om jeg skulle gjøre det - noe som neppe blir aktuelt. Ville ikke overraske meg om en rød/grønn regjering øker krav botid...På den annen side bør man vel også ha med ASK reglene som gjør at jeg kan selge mine aksjer skattefritt og reinvestere i andre aksjer - men selvfølgelig betale skatt når jeg skal ha gevinsten ut...Så om man tenker at gevinster skal reinvesteres i samme type aktivum blir det vel ganske likt ? Men valgfriheten er selvfølgelig større med en boliggevinst - men de fleste skal jo fortsette å bo og låser opp gevinsten i en større/bedre bolig ?

Ellers ser jeg verdien for bolig i fob med skattemeldingen er kommet mye nærmere virkelig verdi de senere årene - men de bruker nok en skjematisk m2-pris ut fra bydel/postnummer som ikke fanger opp de høye m2-prisene for småleiligheter...

Lykke til med leting etter bosted - personlig tror jeg du kan gjøre noen bra kjøp i løpet av senhøst/forvinter - vil ikke overraske meg om vi skal 4-5% ned til i Oslo i den perioden...Men akkurat nå er det vel mange studentpappaer som dukker opp på visning i det segmentet du skal kjøpe vil jeg tro.
Redigert 21.06.2021 kl 14:56 Du må logge inn for å svare
Elliot W
21.06.2021 kl 14:55 1217

Du nevner selv at boligmarkedet har vært råsterkt siste 10 år. Ja, selvfølgelig, renten har jo falt fra 7,5 til 1,5. Nå har den lange rentesyklusen snudd og har startet oppturen

Det som drev markedet opp kommer nå like effektivt til å drive det ned. Om ikke fortere slik vi så i -87 eller/og hvis inflasjonen løper løpsk

Jeg irriterer meg ikke over at folk tjener penger. Om noen tjener 5 mill på eiendom eller aksjer er det fint for dem. Det som jeg synes er irriterende er alle de fordelene boligeiere får som ikke leietakere/akjseinvestorer får. For meg blir det litt som om at staten har startet et hedgefond hvor kun folk med arv/foreldre eller folk med mye spenn får være med. Det er det som er demotiverende. Beste eksempelet er de som kjøpte bolig, men fortsatt fikk BSU skattefradrag. For min del mistet jeg stipendet under studiene siden jeg hadde for høy formue, mens andre som sitter med boligverdier for nesten to mill fortsatt fikk stipendet pga verdsettelsesrabatten.

Ellers synes jeg generelt folk som klager over boligmarkedet er overraskende "dumme", skatt har de ofte ikke peiling på, tror at prisveksten skydles hovedsakling sekundærbolig investorer, ikke ser at eiendom koster penger(forsikring, renter, vedlikehold(kan reduserers med skattefratrekk) og at megler koster skjorta ved salg) slik at reell fortjeneste er noe lavere enn det man tror( ref som disse to venninnene https://www.dn.no/eiendom/over-halvparten-av-forstegangskjoperne-gjor-som-dette-venneparet-kjoper-bolig-sammen-med-en-annen/2-1-1023585?utm_source=front&utm_campaign=lsrjgr, som skal evaluere samkjøpet om to år. Har du to år som horisont er du på bærtur). De skjønner gjerne ikke at avkastningen i boligmarkedet hovedsaklig kommer fra griring og tror at problemene løses dersom politikerene setter tak på antall eiendommer en kan eie(kan sikkert hjelpe litt, men problemet er vel fortsatt at vi har for få boliger).

Takk for det!, håper markedet flater/dupper litt nå, men tenker at gjenåpning + studentene som du nevner kommer til dra mitt segment litt opp. Jeg er hvertfall ikke bekymret for eiendomskjøp i Oslo, dersom renta dras opp tilstrekkelig vil økonomien gå så dårlig at jeg tror NB må sette ned renten igjen.

For ordens skyld, jeg er ikke sur på folk som eier eiendom. Det er ikke deres skyld at utbyggerne ikke evner å øke igangsettelsene, at tomteeiere ikke vil selge fordi de vet at om en måned er tomten noen % mer verdt og at politikerne bare sitter å peker fingre på andre. Kanskje de kunne bygget bedre kollektivinfrastruktur og bygget i utkanten?, kanskje oppheve skjenkeringen så det er mer attraktivt å ikke bo i sentrum? kanskje tillate utbygger å bygge større? Ikke bruke 5 år på å regulere tomter? osv

Til Elliot W
Klart det vil påvirke prisene negativt. Jeg er bare redd for at verden har gjort seg så avhengig av lave renter sentralbankene ikke vil klare å heve renten til noe kritisk nivå. Gjelden i hele verden vokser og vokser, ser ikke for meg at noen sentralbank plutselig bestemmer seg for "nå er tidspunktet for at alt skal betales tilbake". Vi får se
Redigert 21.06.2021 kl 15:42 Du må logge inn for å svare