OLTs 15 sentre omsatte samlet for 6.099 millioner kroner i 1. kvartal 2021 mot 6.124 millioner kroner i 1. kvartal 2019. Dvs en nedgang på 25 millioner kroner (0,4 %) fra kvartalet året før covid stengte butikkene til årets 1. kvartal med mange covidstengte butikker.

OLTs Storo Storsenter er oslos største kjøpesenter målt i omsetning og var i 1. kvartal 2019 norges 5. største. I 1. kvartal 2021 var Storo Storsenter covidstengt 9,5 uker av kvartalets 13 uker som medførte et omsetningsfall på 242 millioner kroner (42,7 %) fra 1. kvartal 2019 (567 millioner kroner) til 1. kvartal 2021 (325 millioner kroner).

OLTs Sandvika Storsenter var i 1. kvartal 2019 norges største kjøpesenter målt i omsetning. I 1. kvartal 2021 var Sandvika Storsenter covidstengt 7 av kvartalets 13 uker som medførte et omsetningsfall på 142 millioner kroner (20,9 %) fra 1. kvartal 2019 (680 millioner kroner) til 1. kvartal 2021 (538 millioner kroner).

Samlet omsetning for OLTs 14 største sentre når Storo Storsenter ikke er med:

1. kvartal 2021: 6.099 - 325 = 5.774 millioner kroner
1. kvartal 2019: 6.124 - 567 = 5.557 millioner kroner
Endring fra 1. kvartal 2019 til 1. kvartal 2021: +217 millioner kroner (+3,9 %)

Samlet omsetning for OLTs 13 største sentre når Storo Storsenter og Sandvika Storsenter ikke er med:

1. kvartal 2021: 6.099 - 863 = 5.236 millioner kroner
1. kvartal 2019: 6.124 - 1.247 = 4.877 millioner kroner
Endring fra 1. kvartal 2019 til 1. kvartal 2021: + 359 millioner kroner (+7,4 %)

Thons børsnoterte selskap OLT opplevde en omsetningsvekst fra 1. kvartal 2019 til 1. kvartal 2021 på 3,9 % hvis Storo Storsenter holdes utenfor og en omsetningsvekst på 7,4 % hvis Storo og Sandvika Storsenter holdes utenfor. Av de 13 øvrige sentrene var 7 stengte i fra 1,5 til 5 uker.

Sandvika Storsenter måtte stenge parkeringshuset for å begrense kundepågangen etter at senteret åpnet igjen i slutten av april.
https://www.nettavisen.no/okonomi/sandvika-storsenter-gjenapnet-mandag-fredag-var-kundetrykket-sa-stort-at-senteret-matte-ta-drastisk-grep/s/12-95-3424123242

Storo Storsenter opplevde polkø ut av senteret og inn i parkeringshuset da senteret åpnet igjen i begynnelsen av mai.
https://nab.no/her-gar-koen-til-polet-ut-i-p-huset/19.24091

De 2 mest covidrammede OLT-sentrene overlever trolig covid enda bedre enn de overlevde netthandelens vekst. Eieren OLT har i tillegg til førjuls kundetilgang på våren fått hjelp av historiens laveste lånerente etter styringsrenten ble satt til 0 % og leietakernes coronastøtte for betaling av bl.a. husleien fra verdens rikeste regjering.

Eieren OLT nedskrev kjøpesenterporteføljen med 2 milliarder kroner (5 %) i fjor og stoppet utbyttet både i fjor og i år. Gruppemessig er det bare OLTs aksjonærer (med unntak av Thon) som økonomisk har blitt rammet av covid. Selskapet selv klarer seg bedre økonomisk enn noen gang og flertallet av leietakerne kan glede seg over en omsetning i dag de aldri tidligere har opplevd maken til.

Yield kjøpesenter/ yield øvrig næringseiendom i 1. kvartal, gjennomsnittlig 10 års statsrente i året før:

2021: 5,5/4,3 (=1,28), 0,82

2020: 5,6/4,6 (=1,22), 1,49
2019: 5,3/4,5 (=1,18), 1,88
2018: 5,3/4,8 (=1,10), 1,64
2017: 5,3/5,2 (=1,02), 1,33
2016: 5,5/5,6 (=0,98), 1,57

2015: 5,8/6,1 (=0,95), 2,52
2014: 6,0/6,4 (=0,94), 2,58
2013: 6,0/6,7 (=0,90), 2,10
2012: 6,2/7,0 (=0,89), 3,12
2011: 6,3/7,1 (=0,89), 3,52

Yielden (=leie/verdi) for kjøpesententrene har økt med 0,2 prosentpoeng fra året før covid dukket opp til 1. kvartal i år. Yielden for øvrig næringseiendom har falt med 0,2 prosentpoeng fra året før covid dukket opp til 1. kvartal i år. Yielden er eiendomsavkastning i % som normalt følger andre renter som f.eks. 10 års statsrente.

Verdimessig har yieldendringen fra 2019 til 2021 medført:
Kjøpesenter: 5,3/5,5-1= -3,6 %
Øvrig næring: 4,5/4,3-1= +4,7 %

Hadde kjøpesenteryielden falt tilsvarende øvrig næringseiendom hadde kjøpesenterverdiene vært:

1,047/0,964= +8,6 % høyere enn de bokførte per 1. kvartal 2021.

Hadde yielden fulgt hverandre over covid hadde kjøpesenterverdiene vært 8,6 % høyere enn de bokførte verdiene per 1. kvartal 2021. I kroner representerer det 0,086x43,3 milliarder kroner = 3.724 millioner kroner. 3.724 millioner kroner i økt eiendomsverdi er 36 kroner per aksje.

Rentenivået har falt fra 2019 til 2021 som skulle ha medført fall i kjøpesenteryielden. Det er kjøpesenteryielden som ikke følger renteutviklingen slik det har vært fra kjøpesenternegativiteten startet i 2013.

Hadde kjøpesenteryielden falt tilsvarende øvrig næringseiendom de siste 10 år hadde kjøpesenteryielden i 1. kvartal 2021 vært:

4,3x0,89=3,8

3,8 i kjøpsenteryield hadde økt kjøpesenterverdiene i 1. kvartal 2021 med:

5,5/3,8= +44,7 %

44,7 % økte kjøpesenterverdier er 43,3 milliarder kroner x 0,447 = 19.355 millioner kroner.

19.355 millioner kroner er 187 kroner per aksje.

Hadde kjøpesenteryielden oppført seg tilsvarende øvrig næringseiendom de siste 10 årene så hadde OLTs substansverdi i dag vært ca 500 kroner per aksje. Det er mye aksjerabatt i den negative kjøpesenterholdningen som man har hatt både før og etter covid.

I siste årsrapports note 14 (side 50 i rapporten) opplyser OLT om kjøpesenteryielden som er brukt som input til verdsettelsene. Per 31.12.20 var yieldinputen:

Avkastningskrav (intervall): 5,10 % - 9,05 %.

https://www.olt.no/globalassets/arsrapport-2020/pdf-noen/godkjent-arsrapport-2020-ipdf.pdf

Dvs at ingen av OLTs 61 kjøpesentre hadde en lavere yield enn 5,1 %. OLT har de mestomsettende sentrene i Norge, inkludert oslos største Storo Storsenter og Bærums største Sandvika Storsenter. Yielden faller normalt med økt størrelse. Aker Brygge, Oslo City og Byporten er beliggenhetsmessig så attraktive at de kan forsvare noe lavere yield enn OLTs beste. For øvrig er det ingen andre norske sentre som forsvarer lavere yield enn Storo og Sandvika Storsenter.

Aker Brygges eier NPRO (Fredriksen) har per 1. kvartal 2021 bokført CBD-porteføljen med en yield på 3,3 %. I denne porteføljen er 28 tusen kvm kjøpesenter (butikker og restauranter) på Brygga og 82 tusen kvm kontorer på Brygga. I tillegg er 30 tusen kvm lager/parkering på Brygga og 2 eiendommer i Drammensveien og Grensen. Med 3,25 % prime CBD-kontoryield kan ikke kjøpesenteret på Brygga ha en yield over 3,5 %. Det er ikke alle kjøpesentereierne i Norge som er så bokføringsnegative i yieldsettingen som Thon.

5,1 % nettoavkastning ved kjøp av Storo og Sandvika Storsenter fremstår selv i dagens kjøpesenternegativitet som så billig at OLT- aksjens 45 % rabatt i forhold til de bokførte verdiene av Storo og Sandvika Storsenter fremstår som et eller annet like økonomisk ufornuftig som å kjøpe utvunnet kryptoluft for 36 tusen dollar per stk.

OLTs børsverdi var på fredag 18,7 milliarder kroner som er 17,0 milliarder kroner mindre enn 35,7 milliarder kroner som er summen av aksjonærenes egenkapital (28,5 milliarder kroner) og utsatt skatt (7,2 milliarder kroner). OLTs bokførte eiendomsverdi (inkludert deleide kjøpesentre): 59,0 milliarder kroner.

ENTRAs børsverdi var på fredag 35,7 milliarder kroner som er 0,4 milliarder kroner mer enn 35,3 milliarder kroner som er summen av aksjonærenes egenkapital (28,1 milliarder kroner) og utsatt skatt (7,2 milliarder kroner). ENTRAs bokførte eiendomsverdi: 58,1 milliarder kroner.

Det er her 2 store forskjeller mellom de 2 største norske børsnoterte eiendomsselskapene.

1. OLT er i hovedsak et kjøpesenterselskap (43,3 av 59,0 milliarder er kjøpesenter), mot at ENTRA ikke har et eneste kjøpesenter i porteføljen.

2. ENTRA prises til 100 % av ubeskattet egenkapital (ek + utsatt skatt), mot at OLT prises til bare drøyt 50 % av ubeskattet egenkapital.

Forutsetter man at kjøpesentrene til OLT er årsaken til de 17 milliarder kronene i lavere børsverdi enn ubeskattet egenkapital så kan man redusere kjøpesenterverdiene med 17 milliarder kroner fra 43,3 til 26,3 milliarder kroner. 26,3 milliarder kroner i kjøpesenterverdi gir

5,5 x 43,3 / 26,3 = 9,1 i yield for OLTs kjøpesentre
5,1 x 43,3 / 26,3 = 8,4 i yield for Storo og Sandvika Storsenter

Kjøpesentrene til OLT gir en nettoavkastning på 9,1 % hvis kjøpesentrene verdsettes via OLTs børsverdi.
Storo og Sandvika Storsenter gir en nettoavkastning på 8,4 % hvis kjøpesentrene verdsettes via OLTs børsverdi.

Markedsleieutvikling siste 4 år for OLTs 16 største kjøpesentre målt i leie. 01.01.21 - 01.01.17 (i millioner kroner per år)

Sandvika Storsenter: 283 - 264 = +19 (+7,2 %)
Amfi Moa: 193 - 146 = +47 (+32,2 %)
Storo Storsenter: 186 - 154 = +32 (+20,8 %)
Åsane Storsenter: 138 - 115 = +23 (+20,0 %)

Sartor Storsenter: 135 - 146 = -11 (-7,5 %)
Vestkanten Storsenter: 114 - 112 = +2 (+1,8 %)
Lagunen Storsenter: 105 - 70 = +35 (+50,0 %)
Amfi Roseby: 86 - 67 = +19 (+28,4 %)

Bergen Storsenter: 83 - 68 = +15 (+22,1 %)
Jessheim Storsenter: 78 - 64 = +14 (+21,9 %)
Sørlandssenteret: 74 - 76 = -2 (-2,6 %)
Amfi Madla: 72 - 60 = +12 (+20,0 %)

Amfi Steinkjer: 61 - 56 = + 5 (+8,9 %)
Amfi Alta: 54 - 48 = +6 (+12,5 %)
Sandens: 51 - 51 = 0 (0,0 %)
Oasen Storsenter: 50 - 39 = +11 (+28,2 %)

Sum OLTs 16 største: 1.763 - 1.536 = +227 (+14,8 %)

OLTs 16 største kjøpesentre målt i årlig markedsleie (OLTs andel av leien der OLT er deleier) har økt med 227 millioner kroner (14,8 %) fra 1.536 millioner kroner per 1. januar 2017 til 1.763 millioner kroner per 1. januar 2021. 13 sentre har økt leie, 1 senter har uendret leie og 2 sentre har opplevd fall i leien. Disse 16 sentrene gir ca halvparten av OLTs totale leieinntekter.

Til tross for de 4 siste årenes vekst i netthandel og covid har markedsleien i OLTs sentre utviklet seg positivt. Leieutviklingen siste 4 år gir ikke noe godt argument for 9,1 % avkastningskrav i kjøpesenterporteføljen. Ei heller noe godt argument for 8,4 % avkastningskrav for Storo og Sandvika Storsenter.

Sandvika Storsenter var stengt nest lengst og opplevde nest størst prosentvis omsetningsfall i 1. kvartal av alle OLTs sentre. Kun Storo Storsenter opplevde lengre stenging og større prosentvis omsetningsfall i 1. kvartal enn Sandvika Storsenter. Sandvika Storsenter var Norges største kjøpesenter målt i omsetning før covid og har i mange år vært kjøpesenteret i Norge med høyest årlig leieinntekt.

Det siste året har flere av leietakerne på Sandvika Storsenter måtte gi seg som følge av tiltakene mot covid. Som ellers i samfunnet har man også på Sandvika Storsenter spådd alvorlig butikkdød med etterfølgende stor ledighet og leiefall for eieren OLT. For dette senteret enda mer enn de aller fleste andre sentre så lenge man kun i Oslo måtte stenge mer enn i Bærum.

Sist torsdag dukket butikkdødfasiten opp i en overskrift i Asker og Bærums Budstikke:

"Nå er det ingen ledige lokaler igjen på Storsenteret"

https://www.budstikka.no/nyheter/kjoepesenter/

Og da er Sandvika Storsenter tilbake til der senteret kom fra før covid dukket opp med null ledighet og en fortsatt stigende leie slik Norges mestinnbringende kjøpesenter alltid har opplevd. 8,4 % avkastningskrav i verdsettelsen finner heller ingen fornuft i ledighetstallene.

Yield (leie/verdi i %) per 31.12: OLTs kjøpesentre - OLTs øvrige eiendommer - Citycons norske kjøpesentre - Entra i Oslo

2020: 5,54 - 4,31 - 5,6 - 4,1
2019: 5,36 - 4,33 - 5,5 - 4,5
2018: 5,28 - 4,53 - 5,4 - 4,8

2017: 5,23 - 4,92 - 5,4 - 4,9
2016: 5,34 - 5,23 - 5,3 - 5,5
2015: 5,45 - 5,68 - 5,2 - 5,6

OLTs kjøpesenteryield falt fra 2015 til 2017 med 0,22 prosentpoeng for å stige de neste 3 årene med 0,31 prosentpoeng slik at yielden per 31.12.2020 er 0,09 prosentpoeng høyere enn 5 år tidligere.

OLTs yield for øvrige eiendommer falt med 1,37 prosentpoeng på de 5 årene fra 2015 til 2020

Citycons kjøpesenteryield i Norge steg med 0,4 prosentpoeng på de 5 årene fra 2015 til 2020.

Entras osloyield falt med 1,5 prosentpoeng på de 5 årene fra 2015 til 2020.

Verdimessig har yieldutviklingen medført følgende endringer på de 5 årene fra 2015 til 2020:

OLT kjøpesenter: 5,45 / 5,54 - 1 = -1,6 %
OLT øvrige: 5,68 / 4,31 - 1 = +31,8 %
Citycon: 5,2 / 5,6 - 1 = -7,1 %
Entra: 5,6 / 4,1 = +36,6 %

Kjøpesenterverdiene har falt i verdi siste 5 år som følge av yieldøkning. OLT har falt med 1,6 % mot Citycons fall på 7,1 %. Det større fallet for Citycon enn OLT kan forklares med en betydelig dårligere utvikling i ledigheten for Citycon enn for OLT siste 5 år. I tillegg var nok yielden i laveste laget da Citycon kjøpte sine norske kjøpesentre av Stordalen & co i 2015:

Ledighet i kjøpesentre per 31.12 (i %): OLT - Citycon
2020: 4,3 - 7,3
2019: 2,9 - 3,9
2018: 2,6 - 2,0
2017: 2,5 - 1,6
2016: 3,6 - 1,3
2015: 3,0 - 1,4

Øvrige eiendommer enn kjøpesentre har økt i verdi siste 5 år som følge av yieldfall. OLT har økt med 31,8 % mot Entras økning på 36,6 %. Den større økningen for Entra enn for OLT kan forklares med at Entra kommer fra statlig eierskap hvor de bokførte verdiene var lave i forhold til markedsverdier (dvs høyere yield enn markedsyield) i overgangen fra statlig eier til børsnotert selskap. Lave bokførte verdier som i løpet av de siste 5 årene har blitt mindre lave.

Kjøpesenterverdiene har ikke fulgt den positive verdiutviklingen rentefallet har medført. Tvert imot har kjøpesenterverdiene falt som følge av høyere yield i en periode med rentefall. Avstanden mellom verdsettelsen av kjøpesentre og øvrige eiendommer har blitt større og større de siste årene. Tar man utgangspunkt i at OLTs kjøpesentre har en yield på 0,9 ganger yielden for øvrige eiendommer i en normalsituasjon har man opplevd følgende utvikling siste 10 år:

OLT: Kjøpesenteryield - yield øvrige eiendommer - normalyield kjøpesentre : kjøpesentres økte verdi hvis normalsituasjon (per 31.12):

2020: 5,54 - 4,31 - 3,88 : +42,8 %
2019: 5,36 - 4,43 - 3,99 : +34,4 %
2018: 5,28 - 4,53 - 4,08 : +29,5 %
2017: 5,23 - 4,92 - 4,43 : +18,1 %
2016: 5,34 - 5,23 - 4,71 : +13,5 %

2015: 5,45 - 5,68 - 5,11 : +6,6 %
2014: 5,85 - 6,15 - 5,54 : +5,7 %
2013: 6,01 - 6,40 - 5,76 : +4,3 %
2012: 6,10 - 6,80 - 6,12 : -0,3 %
2011: 6,20 - 7,00 - 6,30 : -1,6 %

2010: 6,40 - 7,10 - 6,39 : +0,2 %

Fra en normalsituasjon med kjøpesenteryielden lik 0,9 ganger øvrige eiendommer i årene 2010 til 2012 har yieldutviklingen frem til i dag vært i retning større og større avvik mellom hva kjøpesentrene normalt har som yieldprovosert verdi og hva eiendommene har hatt som bokførte verdier. Verdiøkningspotensialet ved en tilbakekomst til en normalsituasjon har de siste 8 år økt til den i 2020 har kommet opp i 42,8 % verdiøkning.

Leiefall 31.12 for å oppnå normalyield:

2020: 3,88/5,54-1 = -30,0 %
2019: 3,99/5,36-1 = -25,6 %
2018: 4,08/5,28-1 = -22,8 %
2017: 4,43/5,23-1 = -15,3 %
2016: 4,71/5,34-1 = -11,9 %

2015: 5,11/5,45-1 = -6,2 %
2014: 5,54/5,85-1 = -5,4 %
2013: 5,76/6,01-1 = -4,2 %
2012: 6,12/6,10-1 = +0,3 %
2011: 6,30/6,20-1 = +1,6 %

2010: 6,39/6,40-1 = -0,2 %

Faller leien 31.12.20 med 30 % samtidig som verdien forblir uforandret, medfører det at yielden faller fra 5,54 til 5,54x0,7=3,88. Ved 30 % leiefall vil yielden falle ned fra det unormalt høye nivået på 5,54 til det beregnede normalnivået på 3,88.

Yielden per 31.12.20 på 5,54 % kan oppfattes som at man har priset inn et leiefall på 30 % så lenge et slik leiefall ville fått yielden ned på normalnivået 3,88 %. For hele perioden får man da:

2020: 30,0 % leiefall var priset inn
2019: 25,6 % leiefall var priset inn
2018: 22,8 % leiefall var priset inn
...
2010: 0,2 % leiefall var priset inn

Fra 2013 forteller yielden at man har priset inn i de bokførte verdiene et stadig høyere fremtidig leiefall som startet på 4,2 % i 2013 og som nådde sin foreløpige topp i 2020 på 30,0 %.

Er kjøpesentrene årsaken til OLTs lave børsverdi i forhold til underliggende verdier så var kjøpesenteryielden via børskursen per 31.12.20 9,1 %. 9,1 % kjøpesenteryield priset inn et leiefall på 3,88/9,10-1 = -57,4 %.

Børsen priset 31.12.20 via børskursen inn et fremtidig leiefall for OLTs kjøpesentre på 57,4 %.

OLT har brukt anslått markedsyield i verdsettelsen av eiendommene slik andre børsnoterte eiendomsselskaper, som f.eks. Entra, NPRO, Citycon og Klepierre, også gjør. Det yieldnivået OLT ligger på er tilsvarende yieldnivået de andre børsnoterte eiendomsselskapene bruker. Kjøpesenteryielden som OLT verdsetter til er på samme nivå som kjøpesenteryieldene til Citycon og Klepierre. Det fremtidige leiefallet som OLT priser inn i verdsettelsen av kjøpesentrene er dermed på samme nivå i Citycon og Klepierre. Dvs at per 31.12.20 har både Citycon og Klepierre priset inn et fremtidig leiefall i kjøpesentrene på ca 30 %.

Børsen er enda mer negativ til kjøpesentre enn det eiendomsselskapenes bokføring er. Både Citycon og Klepierre børsprises betydelig lavere enn underliggende (bokførte) verdier slik OLT opplever. Dog er ikke underprisingen like ekstrem i Citycon og Klepierre som i OLT. Citycons norske kjøpesentre har en yield på drøyt 7 % via børsverdien som indikerer at et fremtidig leiefall på ca 45 % er priset inn.

Per 31.03.21 hadde OLT en ubeskattet egenkapital på 35,7 milliarder kroner bestående av aksjonærenes egenkapital på 28,5 milliarder kroner og utsatt skatt på 7,2 milliarder kroner. Per 31.03.21 hadde OLT en kjøpesenteryield på 5,5 % og en beregnet normal kjøpesenteryield på 3,8 % som gir en normal kjøpesenterverdi 5,5/3,8-1=44,7 % høyere enn bokført kjøpesenterverdi. Dvs 43,3x0,447=19,4 milliarder kroner høyere normal kjøpesenterverdi enn bokført kjøpesenterverdi. Børsverdien til OLT sluttet i går på 18,5 milliarder kroner. Dette gir:

Børsverdi: 18,5 milliarder kroner - 178 kroner per aksje
Ubeskattet egenkapital: 35,7 milliarder kroner - 344 kroner per aksje
Ubeskattet egenkapital med normal kjøpesenteryield: 35,7+19,4=55,1 milliarder kroner - 531 kroner per aksje

Prises OLT til ubeskattet egenkapital, slik Entra prises, øker børskursen med 166 kroner til 344 kroner per aksje.
Prises OLT til ubeskattet egenkapital med normal kjøpesenteryield øker børskursen med 353 kroner til 531 kroner per aksje.

Den unormalt høye yielden trekker verdien per OLT-aksje ned med 187 kroner fra 531 til 344 kroner. Børsens ytterligere negativitet til kjøpesentre ut over det som bokføres trekker verdien per OLT-aksje ned med ytterligere 166 kroner fra 344 til 178 kroner.

Bokføringseffekten i form av den unormalt høye yielden er 187 kroner som er en 21 kroner større effekt enn børsens underprising på 166 kroner.

Ledighet i kjøpesentre per 31.12 (i %): OLT - Citycon (norske sentre) - Klepierre (norske sentre):
2020: 4,3 - 7,3 - 7,5
2019: 2,9 - 3,9 - 3,6
2018: 2,6 - 2,0 - 3,3
2017: 2,5 - 1,6 - 2,2
2016: 3,6 - 1,3 - 2,6
2015: 3,0 - 1,4 - 2,8

For 5 år og 5 mnd siden hadde OLT en ledighet i kjøpesenterporteføljen på 3,0 % som da var den høyeste ledigheten av de tre største børsnoterte kjøpesentereierne i Norge med 0,2 prosentpoeng høyere ledighet enn Klepierre og 1,6 prosentpoeng høyere ledighet enn Citycon. 5 år senere har OLT den laveste ledigheten av de 3 etter følgende endring av ledigheten på 5 år:

OLTs ledighet har steget med 1,3 prosentpoeng
Citycons ledighet har steget med 5,9 prosentpoeng
Klepierres ledighet har steget med 4,7 prosentpoeng

OLTs ledighetsvekst siste 5 år skyldes utelukkende effekten av covid i 2020 da ledigheten i de 4 foregående årene falt med 0,1 %. Ledighetsveksten til Citycon og Klepierre startet derimot allerede i 2018 hvor ledighetsveksten var godt igang da covid dukket opp i 2020. En ulik ledighetsvekst for de 3 selskapene som man bl.a. også ser igjen i omsetningstallene.

Omsetning i 2017 og 2020. Kjøpesentre på topp 60-listen til Kvarud i begge årene:

OLTs 15 sentre:
2020: 30.256 millioner kroner
2017: 27.521 millioner kroner
Endring: + 2.735 millioner kroner (+ 9,9 %)

CItycons 11 sentre:
2020: 13.198 millioner kroner
2017: 12.825 millioner kroner
Endring: + 373 millioner kroner (+ 2,9 %)

Klepierres 6 sentre:
2020: 8.399 millioner kroner
2017: 8.958 millioner kroner
Endring: - 559 millioner kroner (- 6,2 %)

Omsetningsendring fra 2017 til 2020 (i millioner kroner):

1. Oasen Storsenter (OLT): + 25,3 %, fra 797 til 999
2. Lagunen (OLT): + 24,4 %, fra 2.825 til 3.513
3. Vinterbro (Klepierre): + 22,9 %, fra 1.518 til 1.866
4. Down Town (Citycon): + 21,8 %, fra 772 til 940
5. Amfi Madla (OLT): + 20,5 %, fra 1.329 til 1.602

6. Metro Senter (Klepierre): + 17,3 %, fra 1.207 til 1.416
7. Storo Storsenter (OLT): + 16,4 %, fra 2.331 til 2.713
8. Buskerud Storsenter (Citycon): + 12,8 %, fra 1.347 til 1.520
9. Åsane Storsenter (OLT): + 12,1 %, fra 1.660 til 1.861
10. Liertoppen (Citycon): + 12,0 %, fra 1.034 til 1.158

11. Amfi Roseby (OLT): + 11,0 %, fra 995 til 1.104
12. Trekanten (Citycon): + 10,6 %, fra 899 til 994
13. Amfi Steinkjer (OLT): + 9,0 %, fra 1.438 til 1.567
14. Jessheim Storsenter (OLT): + 8,0 %, fra 1.813 til 1.958
15. Sørlandssenteret (OLT): + 7,5 %, fra 2.504 til 2.692

16. Oasen kjøpesenter (Citycon): + 7,0 %, fra 1.078 til 1.153
17. Amfi Moa (OLT): + 6,9 %, fra 2.840 til 3.035
18. Vestkanten (OLT): + 6,5 %, fra 1.583 til1.686
19. Amfi Alta (OLT): + 5,0 %, fra 873 til 917
20. Sartor (OLT): + 3,1 %, fra 2.160 til 2.226

21. Sandvika Storsenter (OLT): + 1,0 %, fra 3.271 til 3.305
22. Torvbyen (Citycon): + 0,9 %, fra 1.020 til 1.029
23. Strandtorget (Citycon): 0,0 %, uendret 1.280
24. Stovner Senter (Citycon): - 1,2 %, fra 997 til 985
25. Bergen Storsenter (OLT): - 2,2 %, fra 1.102 til 1.078

26. City Syd (Citycon): - 3,1 %, fra 1.897 til 1.838
27. Farmandstredet (Klepierre): - 4,2 %, fra 1.387 til 1.329
28. Herkules (Citycon): - 6,8 %, fra 1.431 til 1.333
29. Solsiden (Citycon): - 9,5 %, fra 1.070 til 968
30. Amanda (Klepierre): - 19,2 %, fra 1.325 til 1.071

31. Gulskogen (Klepierre): - 21,5 %, fra 1.582 til 1.242
32. Oslo City (Klepierre): - 23,9 %, fra 1.939 til 1.475

Dårligst omsetningsutvikling fra 2017 til 2020:

OLT: Bergen Storsenter: - 2,2 %
Citycon: Solsiden: - 9,5 %
Klepierre: Oslo City: - 23,9 %

OLTs dårligste ligger i Bergen sentrum, Citycons dårligste ligger i Trondheim sentrum og Klepierres dårligste ligger i Oslo sentrum. For alle 3 har tiltakene mot covid vært avgjørende for at de har kommet dårligst ut. Sentrum av storbyene har blitt langt mer skadelidende av tiltakene mot covid enn resten av Norge. De 3 sentrumssentrene har ikke problemer med å komme tilbake når tiltakene oppheves.

OLTs nest dårligste omsetningsmessig er Sandvika Storsenter med en omsetningsvekst på 1,0 % fra 2017 til 2020. Alle ledige lokaler som covid fremprovoserte er nå leid ut igjen slik at norges mestinnbringende kjøpesenter kommer omsetningsmessig tilbake når tiltakene er opphevet.

Justert for utbygging kommer Amfi Moa dårligst ut omsetningsmessig av OLTs 15 største sentre. Amfi Moa har vært igjennom en gigantisk utbygging av samme omfang som OLTs Lagunen og da blir Amfi Moas 6,9 % omsetningsvekst dårlig i forhold til Lagunens 24,4 % vekst. Det har tatt lang tid å få på plass mange av de nye leietakerne på Amfi Moa som medfører at Amfi Moa i dag har norges mest omfattende liste over nye leietakere på et kjøpesenter. Følgende leietakere er på vei inn på Amfi Moa som i fremtiden vil kjempe om tittelen norges største kjøpesenter i omsetning:

PetXL og VetXL: Ekstra stor dyrebutikk med ekstra stor veterinærklinikk.
KVIKKbar, Tasty Corner og Racoon Coffee: 3 spisesteder
b.young: klesbutikk
Liv og Røre: Opplevelsessenter med møterom, 2 barer, 2 streetfoodkjøkken, karaokerom, shuffleboard, biljard, bordtennis, bowling, dart, flipper etc
Lampehuset, Intersport og Kicks utvider eller flytter til større lokaler.
https://amfi.no/amfi-moa/nyhet/nytt-pa-amfi-moa/

Alle OLTs 15 største sentre har klart seg godt over corona frem til nå.

De 3 sentrene med desidert dårligst omsetningsutvikling fra 2017 til 2020 er alle eid av Klepierre. Det dårligste senteret Oslo City med 23,9 % omsetningsfall skyldes beliggenheten midt i Oslo sentrum. Det nest dårligste senteret Gulskogen med 21,5 % omsetningsfall skyldes at deler av senteret ble stengt i 2018 pga setningsskader. Først i oktober 2020 gjenåpnet man senteret igjen.

Det er først når man kommer til det tredje dårligste senteret Amanda med 19,2 % omsetningsfall at man kommer til et senter hvor omsetningsfallet skyldes problemer som ikke er løst eller ser ut til at kommer til å bli løst.

Klepierres Amanda Storsenter ligger ca 5 km sør for Haugesund sentrum slik også OLTs Oasen Storsenter gjør. Amanda Storsenter og Oasen Storsenter er hverandres konkurrenter beliggende under 3 km fra hverandre. 2 kjøpesentre som viser hvor stor forskjell det er på Klepierre og Thon som eiere av norske kjøpesentre.

Omsetningsendring fra 2017 til 2020:

OLTs Oasen Storsenter: + 202 millioner kroner (+25,3 %) fra 797 til 999 millioner kroner
Klepierres Amanda Storsenter: - 254 millioner kroner (-19,2 %) fra 1.325 til 1.071 millioner kroner

På 3 år har Klepierres kjøpesenter gått fra å være 528 million kroner større til å være 72 millioner kroner større enn OLTs kjøpesenter bare 3 km unna. Årsaken skyldes leietakermixen eller mangel på sådan hos Klepierre.

Amanda Storsenter har ikke:
- Matbutikk
- Elektrokjede
- Clas Ohlson
- Helseforetak
- XXL
- Vinmonopol
- Normal

Amanda Storsenter har:
- 7 ledige lokaler i 1. etasje
- 7 ledige lokaler i 2. etasje

Oasen Storsenter har ikke:
- Ledige lokaler

Oasen Storsenter har:
- Meny og Rema 1000
- Elkjøp
- Clas Ohlson
- Tannlege, legesenter, fysikalsk institutt og massasjeterapi
- XXL
- Vinmonopol
- Normal

Klepierres Amanda Storsenter er moteorientert med HM som den dominerende leietakeren. Amanda Storsenter har ikke de viktigste omsetningsdriverene i dagens kjøpesentre matforretning og vinmonopol. Ei heller har Amanda Storsenter omsetningsdriverne Elkjøp, Clas Ohlson, XXL eller Normal. Oasen Storsenter har alt det Amanda Storsenter ikke har.

Klepierres Amanda Storsenter har i lang tid ikke tiltrukket seg nye leietakere etter at leietakere har flytte ut. Amanda Storsenter er skrekkeksempelet på hvordan man ikke skal drive et kjøpesenter i de endringene man opplever i dagens marked. Slik Klepierre som kjøpesentereier i Norge i stor grad også er et skrekkeksempel på eierskap. Klepierre tilpasser sentrene sine alt for passivt og sendrektig til de endringene som skjer og blir derfor så til de grader utkonkurrert av ikke bare kjøpesenterkongen Thon, men også av den finske konkurrenten Citycon.

Klepierre er ifølge seg selv Europas ledende kjøpesenteraktør og Klepierres hovedeier Simon Property Group er ifølge seg selv verdens ledende kjøpesenteraktør. Klepierres skandinaviske kjøpesentre er eid via sin 56,1 % eierandel i Steen & Strøm. Steen & Strøm er ifølge Klepierre "Scandinavia’s number one shopping center owner and manager."

Thon er i hvertfall uenig i den siste påstanden:

Steen & Strøms brutto leieinntekter fra skandinaviske kjøpesentre i Q1-21: 41,5 millioner euro
OLTs netto leieinntekter fra skandinaviske kjøpesentre i Q1-21: 545 millioner kroner

OLT er bare en del av Thons kjøpesenterimperium. I tillegg til OLT eier Thon flere norske og svenske kjøpesentre, bl.a. Norges nest største omsetningsmessig Strømmen Storsenter og Skandinavias største omsetningsmessig Nordby Shoppingcenter. Regnet i omsetning er Thon mer enn dobbelt så stor som Steen & Strøm i Skandinavia.

Den skandinaviske kjøpesenterkongen Thon kan ikke være helt ukjent for Klepierre da deres Scandinavian Number One Steen & Strøm har solgt skandinaviske kjøpesentre for milliarder til Thon:

I 2014 solgte Steen og Strøm de 5 svenske kjøpesentrene Sollentuna i Stockholm, Mitt i City i Karlstad, Mirum i Norrköbing, Etage i Trollhättan og Familia i Hyllinge til Thon for 3,3 milliarder svenske kroner.
I 2016 solgte Steen og Strøm Åsane Storsenter i Bergen til Thon for 1,9 milliarder norske kroner.
I 2016 solgte Steen og Strøm Torp Køpcenter i Uddevalla til Thon for 1,3 milliarder svenske kroner.

Selv om man tror man er størst så husker man den man har solgt eiendom til for 700 millioner euro. Leieinntektsmessig representerer salget til Thon ca 25 % av det Steen & Strøm sitter igjen med etter salget. 20 % av det som var Klepierres Scandinavian Number One er nå 10 % av Skandinavias største Thon.

Det er nok større mulighet for at Klepierre tror de er ledende i Skandinavia enn at de lyver om sin posisjon. Det er nok heller arroganse som er årsaken til feiloppfatningen enn løgn. En arroganse som man ser igjen i Klepierres eierskap i norske kjøpesentre. Klepierre er så arrogant at kjøpesentrene ikke fylles opp med ny type leietakere når motebutikkene faller fra. Klepierres norske kjøpesentre skal både være moteorientert og være leietakermessig dominert av Hennes & Mauritz. Klepierre har tviholdt på sin moteorienterte HM dominering uansett hvor åpenbart lite økonomisk fornuftig det har vist seg å være. På hjemmesiden til Oslo City starter beskrivelsen av H&M med:

"På Oslo City ligger Norges 2. største Hennes & Mauritz butikk i hele fire etasjer!"

https://oslo-city.steenstrom.no/butikker-restauranter/h-m

Med utropstegn til slutt presiseres den økonomiske uforstanden. Selv ikke i dag har Klepierre klart å få nesa ned så mye at de negative konsekvensene av arroganse tas til følge. Oslo City er Klepierres desidert mest verdifulle kjøpesenter i Norge og er da selvfølgelig i fokus fra den franske eieren i retning det velstående nord. I tillegg til HM og andre motehus i alt for mange etasjer har Oslo City skremmende mange ledige lokaler i oversikten som ligger ute på deres nettsted. Norges best beliggende kjøpesenter har de letteste lokalene å leie ut. Står lokalene ledige er det noe alvorlig galt med den som leier ut.

https://oslo-city.steenstrom.no

Senterleder Aasgaard på Storo Storsenter 24.11.20:

"Når kafékonseptet Joe & The Juice flytter inn her, er alle Storo Storsenters lokaler leid ut."
https://nab.no/kaf-kjede-apner-nytt-utsalgssted-her/19.22440

Selv i covidtider fylles oslos største kjøpesenter opp de lokalene som blir ledige. Det siste ledige lokalet i form av et hjørne i 1. etasje i den bygningen som i tillegg til Joe & The Juice huser 5 andre spisesteder, et hotell, et kinosenter, en bilreparatør, et tannlegesenter, sportskjeden XXL, en møbelforretning og 149 utleieleiligheter. Alt utleid i denne bygningen, inkludert alle leilighetene. Som alt er utleid i nabobygningen som er det opprinnelige Storo Storsenter hvor de alle fleste butikkene ligger. Midt i covids dødelige angrep på norske kjøpesentre leies alt ut uansett hva bygningsmassen benyttes til.

Det er ingen genistrek som krever en rakettforskers presisjonsnivå å leie ut lokaler i Storo Storsenter. Det er bare å utnytte bygningsmassens fleksibilitet og prise lokalene til det potensielle leietakere er villige til å betale. Senterleder Aasgaard trenger ikke å være et geni. Hun trenger bare å gjøre jobben sin slik hun er lært opp til og som er forventet i Thonkonsernet.

Kjøpesenterkrisen i Norge som medfører latterlig lav prising av samtlige norske kjøpesentre, enten det er prising for bokføring eller salg, skyldes ikke at man ikke klarer å leie ut lokalene til en akseptabel leie. Kjøpesenterkrisen i Norge skyldes de aktørene som dominerer kjøpesentermarkedet i verden og som av en eller annen merkelig grunn ikke har klart å forstå at norske kjøpesentre er den letteste bygningsmassen å tjene seg rik på som eier. Dominerende kjøpesentereiere av typen Klepierre som børser og andre henter sin kjøpesenteroppfatning fra. Lettest å leie ut norske kjøpesentre fordi bygningsmassen er så fleksibel at den rommer nærmest alt. Man trenger bare å prise lokalene riktig og være fleksibel med hvem og hva man leier ut til. Slik Thon gjør i motsetning til de som skryter av at de er størst og later som at de er best.

Les artikkelen om kjøpesentre i Norge og hva eiendomsfirmaer med kapital mener om bransjen. Nå starter de nytt kjøpesenterselskap ved å slå sammen flere av de små og bli litt konkurrent til Amfi senteren. Så bra for da får vi også prisingen opp på OLT slik at aksjene prises med en normal rabatt på 10 til 15 prosent

Ifølge Kvarud omsatte Vinterbro Senter 1.866 millioner kroner og Amanda Storsenter 1.071 millioner kroner i 2020. Dvs at 2 av de 4 kjøpesentrene Aurora Eiendom har kjøpt omsatte tilsammen 2.937 millioner kroner i 2020. Ifølge alle mediehus som har meldt om saken omsatte de 4 sentrene tilsammen for 3,2 milliarder kroner slik at det blir 263 millioner kroner igjen på de 2 andre sentrene Nerstranda og Nordbyen.

Nerstranda omsatte for 348 millioner kroner i 2019 og Nordbyen omsatte for 582 millioner kroner i 2014 som er de siste omsetningstallene som ligger ute på nett. De 930 millionene til sammen i 2014/2019 kan nesten ikke ha blitt 263 millioner i 2020. Selv for Klepierre blir et slikt omsetningsfall i største laget. Det er nok ikke alt som er helt riktig i det man har fått presentert om den største kjøpesenterhandelen i Norge på mange år.

At Løset skal styre butikken og være investor er nok riktig som at både Stordalen og Ringnes er med på investorsiden. I tillegg er det vel riktig at eiere av både Norgesgruppen og Varner er med. Det vil si at yngste blad i familien som bygde opp Amfi-kjeden skal styre butikken med en eiergruppering som består av den samme familien i tillegg til den norske hotellkongen Stordalen, Eiendomsspars guru Ringnes, eier av Norges største matkonsern og eier av Norges største motekonsern. At de alle allerede er eller har vært engasjerte i kjøpesentre bør vel også med før man konkluderer: Det er vanskelig å bli mer imponert av kjøpersiden i en kjøpesenterhandel i Norge enn man blir i denne handelen. Det måtte isåfall vært hvis kjøperen hadde vært Thon.

"Kjøpesentersektoren er feilpriset" sier Ringnes til Finansavisen som forklaring på hvorfor han er med. Så lenge han er kjøper er det underpriset han mener. En holdning som trolig er gjengs for hele investorgruppen. Den imponerende kjøpergruppen mener at det prisnivået norske kjøpesentre ligger på, som f.eks. OLT bruker i sin bokføring, er feil i form av at det er for lavt.

Børsen priser alle eiere av kjøpesentre lavere enn hva de bokførte verdiene skulle tilsi. Børsen mener også at kjøpesentersektoren er feilpriset. Dog i en helt annen retning enn den imponerende kjøpergruppen. Børsen mener at norske kjøpesentre er overpriset.

Det er et interessant fenomen når børsen til de grader er uenig med en slik dominerende gruppe av investorer. En uenighet som neppe varer til evig tid så lenge den dominerende investorgruppen også engasjerer seg på børs.

Investoren som synes mest i denne kjøpesenterhandelen er Stordalen som startet karrieren i 1992 i Steen & Strøm. En karriere som varte i 4 år inntil han ble sparket fra jobben etter uenighet med styret. En uenighet man kan forstå ut fra følgene svar på Hegnar spørsmålet "nå har du ingenting igjen i kjøpesentre?" på julaften for 1,5 år siden:

" Nei, det betyr ikke at jeg ikke fortsatt tror på kjøpesentre, men jeg tror at kjøpesentres innhold i fremtiden vil være 50 prosent butikk sånn vi kjenner det, sånn City Syd var da vi åpnet det, så blir nok 50 prosent andre ting. Kjøpesentre må redefinere seg."

https://finansavisen.no/nyheter/naeringseiendom/2019/12/24/7484033/stordalen-solgte-sektor-til-citycon-etter-a-ha-lest-om-det-amerikanske-markedet

Med en slik holdning er det egentlig rart at Stordalen ble så lenge som 4 år i Steen & Strøm som helt frem til i dag har sverget til at kjøpesentre skal leies ut til klesbutikker selv når det medfører at lokaler blir stående tomme.

Om Auroras adm.direktør Løseth og hans familie sier Stordalen:

"deres kompetanse var avgjørende for at han satser på kjøpesentre nå og investorene gikk inn i prosjektet.
– Jeg bare elsket måten de tenkte på, måten de drev det på, forteller Stordalen."

https://e24.no/naeringsliv/i/0K5RoE/petter-stordalen-om-kjoepesenter-comeback-alle-gode-ting-er-tre

Adm.direktør gikk i lære hos Thon før han tok over styringen av Løsetfamiliens kjøpesentre som kommer fra årelangt samarbeid med Thon. Stordalen er nok minst like enig med Løseths måte, og dermed Thons måte, å eie kjøpesentre på som han har vært uenig med Steen & Strøm. De andre investorene har vært med Stordalen før i å eie kjøpesentre. Det er ikke bare en meget imponerende kjøpergruppe ut fra investorstyrke og -kompetanse i denne handelen. Det er nok også en imponerende enighet i kjøpegruppen om hvordan kjøpesentre skal eies.

Netthandelens innhogg i butikkhandelen er til å leve med hvis kjøpesentereieren sørger for å leie ut lokaler til noe annet enn butikk når butikker blir borte. Med stopp i bygging av nytt kjøpesenterareal og stor konvertering av butikklokaler til noe annet enn eksisterende butikktyper blir fort det fremtidige problemet heller mangel på kjøpesenterareal enn det omvendte. Den nye grupperingen til Løseth, Stordalen & co kommer til å være like konverteringsorienterte som Thon og da er det enda flere norske kjøpesentre som fremover kommer til å bevise at dagens prising av norske kjøpesentre er alt for lav. Alt for lav fordi det er lagt inn i dagens prisnivå et så stort fremtidig leieprisfall at selv ikke Klepierre/Steen & Strøm vil oppleve det.

Det danske eiendomsfondet Nordic Real Estate Partners (NREP) er også med på investorlaget til Løseth, Stordalen & co. NREP ble sist lagt merke til i Norge 01.12.20 da fondets kjøp av Coops hovedlager på Gardermoen ble offentliggjort. Dette er både den høyeste prisen og den laveste yielden noen logistikkeiendom har gått for i Norge. Prisen var 3 milliarder kroner med en leie på 3,9 % av kjøpesummen (3,9 % bruttoyield).

NREP har eiendom i Skandinavia for 70 milliarder kroner hvor de nesten uten unntak eier hele eiendommer alene. NREPs hovedsegmenter er Bolig, Omsorg, Logistikk, Kontorer og Real Estate Teck. Under andre eiendomssegmenter har NREP Revitalisere bykjerne, Hotell med grønn fremtid, lokalt nødvendig tjenestetilbud og nytt liv til en trøblete bygning. Det er ikke noe om kjøpesenter i NREP verken i hovedsegmentene eller i det øvrige.

NREPs leder for kontorsegmentet i Norge har i dag uttalt seg om deres engasjement i Aurora Eiendoms kjøpesentersatsing. Overskriften:

"Dette er en uvanlig investering for NREP"

under bildet av lederen for kontorsegmentet i Norge:

"For å opprettholde kjøpesentrene som møteplass, må vi re-kalibrere leietakermiksen"

https://www.estatenyheter.no/pluss/kjopesenter-dealen--dette-er-en-uvanlig-investering-for-nrep/298019

Hans "leietakermiks" indikerer et annen kjøpesenterfokus enn den mer brukte "butikkmiks" når man snakker om kjøpesentre. Han er som Løseth, Stordalen & co opptatt av at et kjøpesenter ikke bare er en samling av butikker. Og da blir hans re-kalibrering et uttrykk for at kjøpesentrene må endres i retning mer annet enn butikk slik Stordalen for 1,5 år siden var opptatt av da han snakket med Hegnar.

NREP har kastet over bord all tidligere motstand mot kjøpesentre og medeierskap for å være med på kjøpesenteropplegget til Løseth, Stordalen & co. Det sier mye om hvor attraktivt ledelsen i NREP mener det er å komme seg inn som investor i norske kjøpesentre. De har trolig hengt seg på for å lære av de som kan norske kjøpesentre. For etterpå å investere alene.

600 meter sør for Coops hovedlager på Gardermoen startet OLT i fjor byggingen av et lager på 23 tusen kvm for 180 millioner kroner og et lager på 23,6 tusen kvm for 181 milioner kroner. Begge beløp eksklusive mva slik at OLTs totale byggekostnad for de 2 byggene blir 361x1,25=451 millioner kroner. Fra før har OLT 87,9 tusen kvm på denne tomten som gir en årlig leieinntekt på 97 millioner kroner. Dvs 1.104 kr/kvm for OLTs eksisterende lagerbygg 600 meter fra NREPs kjøpte lager.

NREP kjøpte i fjor Coops hovedlager på 84.800 kvm for 3 milliarder kroner. Bygget gir en årlig leie til NREP på 117 millioner kroner. Dvs 1.380 kr/kvm.

NREPs lagerbygg gir høyere kvm-leie enn OLTs eksisterende lagerbygg. Det skyldes vel i hovedsak at NREPs lagerbygg er yngre enn OLTs. De lagrene OLT nå bygger bør pga av alderen på byggene derfor ha en leie per kvm på minst det samme som NREP sitt bygg. Forutsettes det en leie på OLTs nye lagerbygg på 1.400 kr/kvm blir årlig leie for de to byggene 46,6x1,4=65,24 millioner kroner.

Forutsettes videre en yield på OLTs bygg lik NREPs bygg blir verdien av OLTs 2 nye lagerbygg 65,24/0,039=1.673 millioner kroner.

Med forutsetningene om 1.400 kr/kvm i leie og yield lik 3,9 % vil utviklingsgevinsten for OLT for de 2 lagerbyggene de bygger på Gardermoen bli 1.673-451=1.222 millioner kroner som representerer ca 12 kroner per OLT-aksje.

Benyttes 3,9 % yield også på OLTs eksisterende lagerbygg har de en verdi på 97/0,039=2.487 millioner kroner. Dvs at OLT vil ha lagerbygg på Gardermoen med en totalverdi på 1.673+2.487=4.160 millioner kroner når de 2 nye lagerbyggene er ferdige i begynnelsen av neste år.

OLT er ikke bare kjøpesentre og tjener da heller ikke bare på utvikling av kjøpesentre. Mer enn 4 milliarder kroner i lagerverdi og årlig leie på mer enn 160 millioner kroner fra lager gjør OLT til knapt 40 % større enn NREP på lager på Gardermoen. I areal blir OLT mer enn 50 % større.

https://www.bygg.no/veidekke-skal-bygge-til-felleskjopet-pa-gardermoen/1438096!/
http://veidekke.no/om-oss/nyheter-og-media/pressemeldinger/article34613.ece
https://www.olt.no/Virksomheten/Naringseiendom/
https://www.olt.no/Virksomheten/Prosjekter/

Hvilke yield ligger til grunn for verdivurderingen av kjøpesenter-delen?

Takk for veldig god info:)

Per 31.03.21 var kjøpesenteryielden til OLT 5,52 %. Det er en nettoyield i form av at det er nettoleie i prosent av eiendomsverdi. Yielden er et gjennomsnitt for både norske og svenske kjøpesentre.

Takk!

Så da blir verdien på kjøpesenter-porteføljen:

= Leieinntekter/Yielden (5,52%) ?

Og bruker kjøpesentre inflasjonsjusterte leiekontrakter, eventuelt til hvilken grad?

OLT får fra kjøpesenterets leietakere grunnleie som er inflasjonsjustert pluss et omsetningsbassert tillegg. I tillegg får OLT leie fra parkeringsarealene der parkering koster. Verdi = leie / yield.

Per 30.06.2017:
Senter: Verdi - Årlig nettoleie - Netto yield - Butikk- og kontorareal - ledighet (i millioner kroner og 1.000 kvm)

Vinterbro: 1.446 - 73,3 - 5,1 % - 41,6 - 2,0 %
Amanda: 890 - 50,8 - 5,7 % - 14,5 - 1,2 %
Nordbyen: 659 - 34,5 - 5,2 % - 16,0 - 1,6 %
Nerstranda: 589 - 31,2 - 5,3 % - 11,7 - 4,2 %
Auroras 4 nye: 3.584 - 189,8 - 5,3 % - 83,8 - 2,1 %
https://www.steenstrom.com/content/uploads/2017/09/SST-bond-market-presentation_September-2017.pdf

For 4 år siden var de 4 kjøpesentrene som Aurora har kjøpt for 3,0 milliarder kroner verdsatte til 3,6 milliarder kroner. Kjøperne har fått en rabatt på drøyt 16 % fra de nyeste verdsettelsene som ligger ute. For 4 år siden var samlet årlig nettoleie 190 millioner kroner som neppe er veldig forskjellig fra hva nettoleien er i dag. Den gjennomsnittlige nettoyielden var 5,3 %. Med en pris i dag på 3 milliarder kroner og en forutsetning om fortsatt 190 millioner i nettoleie er dagens nettoyield 6,3 %. Dvs en økning på 1 prosentpoeng de siste 4 år. Ledigheten var 2,1 % for 4 år siden. Ledigheten i dag er trolig minst 5 prosentpoeng høyere så lenge alle Steen & Strøms norske kjøpesentre opplevde en gjennomsnittlig ledighetsøkning på 5,3 prosentpoeng fra 31.12.17 til 31.12.20.

Dagens pris på 3 milliarder kroner fremstår som verken spesielt god eller spesielt dårlig i dagens markedet. Et greit kjøp og et greit salg i det negative markedet som man har i dag for norske kjøpesentre.

De 4 sentrene har tilsammen 83,8 tusen kvm i butikklokaler og kontorer. Fellesarealer, parkeringsarealer og lagerarealer er ikke medregnet. Coops hovedlager på Gardermoen har et bruttoareal på 84,8 tusen kvm. Dvs 1 tusen kvm større bruttoareal enn de 4 sentrenes areal uten fellesarealer, parkering og lager.

De 4 sentrene hadde antagelig en årlig nettoleie ved kjøpet på ca 190 millioner kroner som gir en nettoyield på 6,3 %. Coops hovedlager hadde en årlig bruttoleie ved kjøpet på 117 millioner kroner som gir en bruttoyield på 3,9 %.

Sammenlignes kjøpet av de 4 kjøpesentrene med kjøpet av Coops hovedlager på Gardermoen vil nok mange konkludere med at kjøpesenterkjøpet var et bedre kjøp enn lagerkjøpet. Man må vel både være ekstremt negativ til kjøpesentre og ekstremt positiv til lager for å komme til en annen konklusjon.

NREPs kjøp i 2020 av Coops Hovedlager på Gardermoen ble presentert som kjøp av et høyautomatisert lager som er et av Europas mest moderne. Og da ble man kanskje forført til å tro at den historisk lave yielden på 3,9 % hadde sin begrunnelse i at dette kjøpet var kjøp av noe som er spesielt attraktivt høyautomatisk og moderne som det er. All medieomtale av kjøpet i 2020 fokuserer på det høyautomatiske og moderne. Som f.eks. E24.no:

"Men det er også et unikt produkt, det er supermoderne, på riktig lokasjon og med en god leietaker. I tillegg er det fremdeles utviklingsmuligheter på tomten. Det forsvarer å sette en prisrekord."

https://e24.no/naeringsliv/i/M3Ax9m/kjoeper-coop-lager-for-tre-milliarder-kroner-ingen-hemmelighet-at-dette-er-en-rekordpris

Selgerne av Coops Hovedlager kjøpte eiendommen i 2014 hvor all medieomtale bl.a. hadde følgende fokus:

"Det er kun tomten og bygningen som er solgt, Coop Norge eier selve lagersystemet"

https://www.estatenyheter.no/mollergruppen-kjoper-coop-eiendommen/111190

I iveren etter å forsvare den historisk høye prisen på kjøpet av en tomt med en lagerbygning reklamerer man med hva leietakeren har i bygningen uten å nevne at man kun har kjøpt det 8 år gamle skallet av dette lageret og ikke det hypermoderne innholdet. Skallet er verken automatisert eller spesielt moderne.

Kjøperen bør være glad for at de kun har kjøpt skallet så lenge innholdet trolig har negativ verdi innen leiekontraktens utløp i 2040. Dagens hypermoderne lagersystemer forventes å bli oppfattet som så steinalderen om 20 år at man bør sette av midler i dag for den fremtidige fjerningskostanden. Tilsvarende man har gjort med de hypermoderne boreriggene man har satt opp i Nordsjøen. For kjøperens del får man håpe at det er inntatt i avtalen at det er Coop som må dekke kostnadene ved å fjerne innholdet i lageret ved leiekontraktens utløp.

Kjøpet av bygning med tomt på Gardermoen for 3 milliarder kroner hvor leietakeren Coop har installert et lagersystem som blir steinalderen innen leiekontraktens utløp er kjøp av 20 års inflasjonsjustert leieinntekt med en usikker sluttverdi om 20 år. Bygningen koster i dag langt under 1 milliard kroner å bygge og blir neppe mer verdt etterhvert som bygningen blir mer og mer umoderne de neste 20 årene. Innen 20 år har gått må man regne med at det har blitt satt av nok tomteareal for slike lagerbygninger på bygda til at tomteverdien blir normal i motsetning til dagens hysteriske tomteverdier der det er plass nok.

Salget av Coops hovedlager på Gardermoen lå inntil i dag an til å bli covidkrisens beste salg i Norge. Noen investorers tro på lagerlokalers endeløse verdioppgang provosert av netthandelens vekst dro salgsprisen så høyt at selgerne minst kan kjøpe 2 millioner flasker Veuve Clicquot champagne for det salget ga i tillegg til en normal pris. Selv 2 milliarder kroner er en høy pris for 117 millioner kroner i inflasjonsjustert leie i 20 år med en usikker sluttverdi.

I dag dukket historiens mest suksessrike norske selger opp med det som i morgen høyst sannsynlig blir covidkrisens desidert beste salg og dermed sender Coops hovedlager ned på 2. plass. Å selge Komplett for mellom 4 og 4,5 milliarder kroner burde vært komplett umulig. Men, med de største meglerhusenes velvillige verdsettelse og markedets tro på netthandel går sikkert salget i boks i de 5 timene i morgen man kan henge seg på Hagens siste eventyrlige salg. Prospektet blir ikke tilgjengelig før i morgen. Siste tilgjengelige årsrapport er for 2002.

Siste regnskap på proff.no er per 31.12.19 som viser et årsresultat i 2019 på +32 millioner kroner og et årsresultat i 2018 på -257 millioner kroner. På komplettgroup.com får man driftsresultatet for 2020 på 276 millioner kroner som er opp 228 millioner kroner fra driftsresultatet på 48 millioner kroner i 2019. Samme sted får man oppgitt totalomsetningen i 2020 på 9,9 milliarder kroner som er opp 31 % fra 7,5 milliarder kroner i 2019. Covids stengte butikker har også for den norske nettgiganten Komplett medført både økte inntekter og driftsresultat. I tillegg til at covids stengte butikker har lagt grunnlaget for at Hagen enda en gang gjør et salg man i fremtiden vil si var den tids beste norske salg.

Oslo venter med gjenåpning skrives det. Grunnen er alle disse idiotiske ungdommene som samles i parker i helgene. Det er det smitten er størst..ikke bare samles de, men det ser ut som et grisehus etter dem. Sannsynligvis er det disse skapningene som er rene miljøaktivistene når det ikke er helg

Komplettprospektet ligger nå ute som bl.a. viser omsetningsutviklingen i årets første 3 mnd (side 3 i prospektet):

1. kvartal 2021: 2.627 millioner kroner
1. kvartal 2020: 2.005 millioner kroner
Endring fra i fjor: +31,0 %

https://www.dnb.no/portalfront/nedlast/no/markets/emisjoner/2021/210608-komplett-prosp.pdf

SSBs varehandelsindeks. 47.91 Postordrehandel og handel via internett (ujustert verdiindeks):

januar 2021: 240,1, opp fra 155,6 (+54,3 %) i januar 2020
februar 2021: 223,2, opp fra 128,0 (+74,4 %) i februar 2020
mars 2021: 280,7, opp fra 182,6 (+53,7 %) i mars 2020
sum 1. kvartal 2021: 744,0, opp fra 466,2 (+59,6 %) i 1. kvartal 2020

https://www.ssb.no/statbank/table/07129

For hele 2020 har Komplett en omsetningsoppgang på 31 % mot varehandelsindeksens oppgang på 37 %.

Kompletts omsetningsvekst fra 2019 til 2020 var 6 prosentpoeng dårligere enn varehandelsindeksen for netthandel. Kompletts omsetningsvekst fra 1. kvartal 2020 til 1. kvartal 2021 var 29 prosentpoeng dårligere enn varehandelsindeksen for netthandel.

Komplett klarte i 2020 nesten å følge med omsetningsveksten i total netthandel som covids butikkstenging medførte. I 2021 har Komplett bare klart å følge med drøyt halvparten av omsetningsveksten i total netthandel. Tar man vekk Komplett fra totalen blir snittveksten i 2021 hos alle andre nettaktører enn Komplett mer enn dobbelt så høy som hos Komplett.

Med åpne butikker igjen blir det omsetningsfall fra i fjor i resten av året for både Komplett og alle andre nettaktører. Og da er nok Komplett raskt tilbake til omsetningsfallet selskapet opplevde før covid stengte butikkene. Som omsetningsfallet fra 2018 til 2019:

Kompletts omsetning i 2019: 7,4 milliarder kroner
Kompletts omsetning i 2018: 8,4 milliarder kroner
Endring fra 2018 til 2019: -1,0 milliarder kroner (-11,8 %)

https://www.proff.no/regnskap/komplett-asa/sandefjord/datamaskiner-og-utstyr/IG7LDDU009N/

På side 28 I prospektet forklares årsakene til at Hagen selger seg ned i Komplett hvor man helt har glemt å nevne at man selger mens regnskapstallene fortsatt viser positiv utvikling. I den sammenheng bør man anta at Hagen, i motsetning til de som bare har omsetningen mens butikkene var stengte, vet om det omsetningsfallet Komplett opplever i dag etter at butikkene er åpne igjen.

Elkjøps netthandel i Norden økte med 98,1 % fra året før i perioden 21.03.20 til 25.04.20.
https://www.dn.no/handel/elkjop-nordic/norge/elkjop/elkjop-er-en-av-de-store-koronavinnerne-nettsalget-er-nar-doblet-siden-smitteverntiltakene-kom-pa-plass/2-1-799574

Elkjøps netthandel i Norge økte med 94 % fra året før i perioden 01.05.20 til 31.10.20.
https://pressroom.elkjop.no/pressreleases/annerledesaaret-2020-3061117

Elkjøps netthandel i Norden økte med 97 % fra året før i perioden 01.11.20 til 09.01.21
https://www.mynewsdesk.com/elkjopnordic/pressreleases/elkjoep-nordic-oeker-mest-i-sverige-tross-amazon-3066043

Kompletts største konkurrent Elkjøps netthandel har opplevd en salgsøkning fra året før på tett oppunder 100 % fra slutten av mars i fjor og ut fjoråret. For fjoråret totalt gir det en salgsøkning fra året før på ca 80 %.

Kompletts 31 % vekst fra året før i 2020 blir et negativt salgsargument for Hagen hvis man sammenligner med Elkjøps netthandelsøkning på ca 50 prosentpoeng mer. Et negativt argument for å kjøpe komplettaksjer som man må finne ut selv på noen timer og da er det nok ikke så veldig mange av potensielle komplettaksjonærer som får det med seg før de må bestemme seg for om de skal være med eller ei.

Covid har medført stengte butikker og har fått nordmenn til å handle elektronikk som aldri før. Det skulle gitt en formidabel vekst for Komplett på linje med Elkjøps netthandel. Kompletts 50 prosentpoeng under Elkjøps omsetningsvekst er så dårlig at selgeren Hagen forsøker å selge seg ut før potensielle aksjekjøpere får det med seg.

Salesforce shopping index for 1. kvartal 2021:

Netthandel i Norden økte med 70 % fra året før.
Netthandel i Verden økte med 58 % fra året før.
Netthandel med elektronikk i Verden økte med 91 % fra året før.
https://www.salesforce.com/news/stories/q1-shopping-index-global-digital-commerce-grew-58-percent-stimulus-checks-boost-u-s-sales/

Med 12 prosentpoeng større netthandelsøkning i Norden enn i Verden og 91 % nettøkning av elektronikk i Verden bør nettøkning av elektronikk i Norden ha økt med mer enn 100 %.

Med over 100 % omsetningsøkning i 1. kvartal 2021 av elektronikk på nett i Norden blir Kompletts 31 % vekst i samme periode enda dårligere enn Kompletts 31 % omsetningsøkning i 2020.

Elektronikkbransjen over covid:

Før covid med totalsalg 100:
- Fysiske butikker (butikksalg): 75
- Fysiske butikker (nettsalg): 10
- Komplett (nettsalg): 15

Under covid med totalsalg 120:
- Fysiske butikker (butikksalg): 80 (+7 %)
- Fysiske butikker (nettsalg): 20 (+100 %)
- Komplett (nettsalg): 20 (+33 %)

Etter covid med totalsalg 80:
- Fysiske butikker (butikksalg): 60 (-25 %)
- Fysiske butikker (nettsalg): 10 (-50 %)
- Komplett (nettsalg): 10 (-50 %)

Ut fra et utgangspunkt med et totalsalg i elektronikkbransjen på 100 har covid fremprovosert en salgsøkning på 20 som forutsettes å være en fremskynding av elektronikkjøp slik at totalsalget etter covid faller med 20 ned til 80 fra et normalnivå på 100. Kompletts tapte markedsandel til fysiske butikkers nettsalg forutsettes å være et permanent tap som fortsetter etter covid. Nettsalgets andel av totalsalget forutsettes å være lik før og etter covid.

Denne leken med tall med utgangspunkt i det som er mulig å lese ut av elektronikkbransjens ikke alt for gode rapportering ender ut med at Komplett fremover må rapportere et omsetningsfall på 50 % mot Elkjøp og Powers omsetningsfall på 30 % fra året før som er i covid. Fra 2 år tidligere før covid blir omsetningsfallet 33 % for Komplett og 18 % for Elkjøp og Power.

Covid har gitt en søt omsetningskløe for elektronikkbransjen som etter covid fort vil fremstå som rimelig sur.

Da er emisjonen til Hagen i boks som gjør han til covidkrisens beste selger i Norge så lenge ingen andre har det siste året klart å selge noe stort så dyrt. Med børsnoteringen blir rapporteringen langt bedre og fokuset på Norges dominerende nettaktørs økonomiske utvikling langt større enn før. Kompletts fremtidige omsetnings- og resultatnedgang vil da påvirke det norske investormarkedet mer negativt enn om Komplett fortsatt hadde vært eiet av Hagen alene. En negativitet til netthandel som vil slå positivt ut på investorenes holdninger til det investorene har vært negative til som følge av deres positivitet til netthandel. For slikt som fysisk butikkdrift og de lokalene fysiske butikker leier, som f.eks. OLTs eiendommer. I tillegg viser emisjonen storinvestor Hagens negative holdning til netthandel. En Hagen som etter emisjonen får 1,5 milliarder kroner å investere i noe han tror mere på enn netthandel før han trolig får enda mer å investere når han selger seg ytterligere ned på veien helt ut.

Hagens emisjon er, sammen med kjøpesenterkjøpet til Stordalen & co og det danske eiendomsfondets snuoperasjon fra å kjøpe norsk lager til overpris til å være med på kjøpesenterinvestering, tegn på at de siste 8 årenes stadig økte negativitet til kjøpesentre som følge av netthandelens vekst er iferd med å snu.

OLT er et børsselskap som i snart 40 år har kjøpt eiendom billig, finansiert eiendom billig, utviklet eiendom billig og leiet ut eiendom så billig at ledighet aldri har vært et problem. Det har vært en suksessoppskrift økonomisk som har medført at egenkapitalen i dag er ca 150 ganger det egenkapitalen var da selskapet startet på børs. Justerer man for det som er utbetalt til aksjonærer i form av utbytter og tilbakekjøp av aksjer har den opprinnelige egenkapitalen økt ca 200 ganger. Med unntak av finanskriseåret 2008 har egenkapitalen steget hvert eneste år, og med få unntak har egenkapitalen steget hvert eneste kvartal. Aksjekursen burde med få unntak ha steget hvert eneste kvartal, noe som så langt i fra har vært tilfellet. Og da er det særlig 3 kjøpesenterinvestorer i Norge som direkte eller indirekte har skjøvet OLTs aksjekurs ut av utviklingen OLTs økonomi skulle ha medført.

I juli 2008 selger Hagen kjøpesenterselskapet Steen & Strøm ut av landet og sier dermed klart i fra til de som sitter med store poster i norske kjøpesentre at her bør man komme seg ut. Folketrygdfondet sitter på denne tiden med en eierandel på 10,7 % i OLT og får med seg Hagens budskap uten at de klarer å selge seg ned før finanskrisen dukker opp noen uker senere og gjør nedsalg i OLT uaktuelt inntil videre. I september året etter har markedene roet seg så mye ned at Folketrygdfondet begynner nedsalget med en post som er så stor at det blir nyheter av det. Folketrygdfondet går fra 10,7 % til 9,9 % i september 2009 før de fortsetter nedsalget med ytterligere 0,9 prosentpoeng til slik at de havner på 9,0 % og blir på det nivået inntil videre.

3 år senere i november 2012 viser den tredje investoren seg i form av Stordalen & co sitt oppkjøp av kjøpesenterselskapet Sektor. Det blir for OLTs del starten på 2,5 år med en kursutvikling i samsvar med selskapets økonomiske utvikling. Med unntak av et 0,7 prosentpoengsalg året etter sitter Folketrygdfondet i ro i hele perioden. 2,5 år med både økonomisk oppgang og kursoppgang hvert eneste kvartal inntil den tredje investoren rører på seg igjen og drar med seg Folketrygdfondet.

Stordalen & co selger Sektor i mai 2015 mens Folketrygdfondet fortsatt har 8,3 % eierandel i OLT. Et år senere har Folketrygdfondets eierandel falt med 3,2 prosentpoeng til 5,1 %. Kursfallet i OLT i perioden Folketrygdfondet solgte er nesten like stort som kursfallet i finanskrisen. Til tross for at OLT går minst like godt økonomisk som vanlig i perioden med stor bokført verdioppgang faller OLT-kursen som en stein. Den illikvide aksjen tåler ikke at børsens største og OLTs nest største aksjonær selger mere på et år enn hva som normalt blir omsatt i aksjen på mange år.

Våren 2021 sitter Folketrygdfondet fortsatt med 2,3 % av aksjekapitalen i OLT etter at de over mange år har solgt seg ned fra de 5,1 % de hadde 5 år tidligere. Siste salg av OLT-aksjer gjorde Folketrygdfondet noen måneder før i 1. kvartal 2021 med et salg av 0,4 prosentpoeng slik at de gikk fra 2,7 til 2,3 % eierskap. Så starter Stordalen & co på sitt nye oppkjøp av norske kjøpesentre og så selger Hagen seg ned i sitt netthandelsimperium.

En alternativ måte å analysere OLT-aksjen på er å analysere disse 3 store norske kjøpesenterinvestorenes oppførsel og inspirasjon av hverandre. Konklusjonen av en slik analyse har aldri vært mer positiv enn i dag.

Den som skulle kjøpe seg en bærbar Apple når alle butikkene var stengt måtte ta seg inn på nettet uavhengig av om vedkommende bruker elektrisk sparkesykkel eller gåstol som fremkomstmiddel. En rask googling, med eller uten hjelp av eventuelle barnebarn, ville trolig få vedkommende i MacBook Air 13 kjøpsmodus med 3 mulige steder å kjøpe maskinen:

Komplett til kr 11.990,-
Elkjøp til kr 11.990,-
Power til kr 11.990,-

Neste spørsmål som måtte besvares var hvordan få tak i det man skal kjøpe nå som alle butikker er stengte. Med eller uten hjelp av eventuelle barnebarn ville man trolig kommet frem til følgende alternativer:

1. Levert hjem på døren som alle 3 leverandørene kan gjøre på tilnærmet samme måte og til tilnærmet samme pris.
2. Sendt til nærmeste matbutikk som alle 3 leverandørene kan gjøre på tilnærmet samme måte og til tilnærmet samme pris.
3. Hentet utenfor nærmeste Elkjøp- eller Powerbutikk som bare Elkjøp og Power kan tilby.

Å sitte hjemme en hel dag og vente på at budet en eller annen gang dukker opp har vært et ok alternativ i covidtid. Uansett alder har de fleste hatt en eller annen hjemme hele dagen i motsetning til tiden før covid så da blir ikke hele dagen ødelagt av dette alternativet. Mange flere har i covid valgt dette alternativet enn tidligere. Når alle må på jobb og skole igjen blir dette alternativet like dårlig som før covid dukket opp.

Før covid dukket opp var ventetiden på post i butikk noe helt annet enn etter at covid dukket opp. Å stå 30 minutter med munnbind i behørig avstand fra alle andre er neppe det de fleste tenker tilbake på med glede når man om noen år drodler om den gangen statsministeren ble bøtlagt for å feire sin 60-års dag uten å være tilstede. At noen tar det nettnegative standpunktet etter covid at man aldri mer vil stå i kø på butikken for å hente noe som man har kjøpt på nett er mer enn sannsynlig. Når covid er historie er dette alternativet enda dårligere enn før covid dukket opp.

Bestilling og betaling på nett for å bevege seg etterpå til nærmeste Elkjøp eller Powerbutikk hvor Elkjøp garanterer at varen er henteklar etter 30 minutter og Power 1 time har vært vekstvinneren i covid. En vinner som ikke blir noe dårligere av at man begynner på jobb eller skole igjen. Ei heller av at man åpner butikkene igjen slik at man kan hente varen innendørs samtidig som man tar seg en titt på alle butikkens øvrige varer. Av de 3 alternativene er det "klikk og hent" som selvfølgelig vant covid og som selvfølgelig fortsetter å være vinneren av de 3 nettalternativene når man igjen kan leve som normalt. "Klikk og hent" vil dog oppleve meget sterk konkurranse når butikkene åpner igjen fra det som de aller fleste uansett alder foretrekker i form av å handle i butikk.

Alle tilgjengelige omsetningstall viser at den prosentvise veksten til "klikk og hent" har vært betydelig høyere enn den prosentvise veksten til levering av varer (til matbutikk eller hjem, eller pakkeautomat som også er en leveringsløsning). Samtidig viser alle tilgjengelige omsetningstall at den prosentvise veksten til hjemlevering har vært betydelig høyere enn levering til matbutikk. Om veksten har vært høyest for "klikk og hent" eller hjemlevering er ikke entydig så lenge det ikke finnes gode nok sammenligningstall. For noen varegrupper har hjemlevering opplevd så betydelig mye høyere prosentvis vekst enn levering til matbutikk at den prosentvise veksten til hjemlevering også kan ha vært høyere enn for "klikk og hent". For de to "kamphanene" tradisjonell butikk mot tradisjonell nettbutikk spiller dette ingen rolle så lenge skillet går mellom "klikk og hent" på den ene siden og levering på den andre.

Alle de tre elektronikkaktørene Komplett, Elkjøp og Power lar andre aktører ta seg av leveringsoppgaven. I motsetning til f.eks. Kolonial.no, som står for egen levering, sørger Posten Norge, Postnor, Itegra, Helthjem, Porterbuddy o.l. aktører for at elektronikk kjøpt på nett leveres dit det skal. I denne gruppen aktører finner man de som i størst grad har omsetningsvekst i covid. F.eks. hjemleveringsaktøren Porterbuddy som hadde en omsetning i 2020 på 7 ganger omsetningen i 2019. Til tross for den eventyrlige veksten gikk Porterbuddy med underskudd i 2020 også. Underskudd som har vært regelen for alle leveringsaktører som ikke har post i navnet. Kolonial.no som er en matbutikk som leverer selv er intet unntak fra underskuddsregelen så lengde selskapet fortsatt ikke har vist et eneste årsoverskudd i de 8 årene selskapet har eksistert til tross for gjentagne store påfyll av kapital fra eksisterende og nye eiere. Itegra er eid av Komplett som både leverer for Komplett og andre. Itegra gikk sist med overskudd i 2015. Årene etter har alle endt med underskudd.

Covids stenging av de tradisjonelle butikkene har flyttet omsetningen over på "klikk og hent" og levering. Det har stimulert volumet til både "klikk og hent" og levering uten at det i særlig grad har endret innholdet i måten det klikkes og hentes eller leveres på. De som hadde fungerende løsninger for "klikk og hent" eller levering før covid har i hovedsak bare gjort grep for å takle det økte volumet. F.eks. i form av effektiviseringstiltak, bedre/større lager og økt bemanning. Dvs at alle tradisjonelle nettaktører og tradisjonelle butikkaktører med fungerende "klikk og hent" og/eller leveringløsning ikke har endret seg strukturmessig. De som i størst grad har endret seg er tradisjonelle butikkaktører som ikke hadde fungerende "klikk og hent" og/eller fungerende leveringsløsning før covid dukket opp.

Covid tvang tradisjonell butikkdrift som før ikke hadde nettløsningene på plass over på nett. Når butikkene åpnes igjen har de blitt nye konkurrenter til de tradisjonelle nettaktørene i tillegg til at de fortsatt har det foretrukne fysisk butikk.

Covid har gjort tradisjonell butikkdrift til multi salgskanal som både dekker det som tidligere var tradisjonell butikkdrift uten nettløsning og det som er tradisjonell netthandel uten fysisk butikk. Covid har ikke gjort tilsvarende grep for tradisjonell netthandel. De netthandelsaktørene som før covid ikke hadde fysisk butikk, f.eks. den norske netthandelsgiganten Komplett, har fortsatt ikke fysisk butikk.

Kamphanen tradisjonell butikk står nærmest uten unntak klar med både fysisk butikk og alle netthandelsløsninger på plass.
Kamphanen tradisjonell netthandel har fortsatt bare netthandelsløsninger å konkurrere med.

Superselger Hagen må ha sett covidskriften på veggen for lenge siden i form av at netthandelen er dømt til å tape konkurransen etter covid uten fysisk butikk. Konkurransen blir for tøff fra de tradisjonelle butikkene når alle får nettløsninger som er like gode som Kompletts. Enten må Komplett få på plass fysiske butikker eller så er Komplett dømt til å tape markedsandeler i så stor fart at underskuddene bare vil øke og øke. Med markedets klokketro på netthandel etter covids volumprovokasjon var valget trolig meget lett. Salg av Komplett til overpris er dobbelt gevinst i forhold til den enorme kostnaden det er å få på plass tilfredsstillende fysisk butikkløsning. Uten fysisk butikk mangler Komplett både mulighet for tradisjonelt butikkjøp og netthandelsløsningene "finne på nett for kjøp i fysisk butikk" og "klikk og hent".

Amazons produktsalg (i millioner dollar):

1. kvartal 2021: 57.491
1. kvartal 2020: 41.841
2020 til 2021: + 37 %
https://s2.q4cdn.com/299287126/files/doc_financials/2021/q1/Amazon-Q1-2021-Earnings-Release.pdf

Kompletts produktsalg (i millioner kroner):

1. kvartal 2021: 1.573
1. kvartal 2020: 1.230
2020 til 2021: + 28 %
https://www.dnb.no/portalfront/nedlast/no/markets/emisjoner/2021/210608-komplett-prosp.pdf .. side 77

Salesforce shopping index for 1. kvartal 2021:

Netthandel i Norden økte med 70 % fra året før.
Netthandel i Verden økte med 58 % fra året før.

https://www.salesforce.com/news/stories/q1-shopping-index-global-digital-commerce-grew-58-percent-stimulus-checks-boost-u-s-sales/

Verdens største netthandler Amazon økte produktsalget med 37 % mot verdens totale netthandel som økte med 58 % fra 1. kvartal i fjor til 1. kvartal i år. Nordens største netthandler Komplett økte produktsalget med 28 % mot Nordens totale netthandel som økte med 70 % fra 1. kvartal i fjor til 1. kvartal i år. Tapet av markedsandeler er stort for de største enten det er i verden eller i Norden. Verdenslederens tap er dog ikke så dramatisk som tapet til Nordens største.

Amazon har ikke klart å vokse mer enn 37 % i et marked som har vokst 58 % til tross for at Amazon har spist konkurrenter og lagt under seg nye markeder også i det året som har gått. F.eks. i form av å etablere seg i fjor høst i Sverige.

Komplett har ikke klart å vokse mer enn 28 % i et marked som har vokst 70 %. Komplett har i motsetning til Amazon verken spist konkurrenter eller lagt under seg nye markeder i året som har gått.

Forklaringen på de størstes tap av markedsandeler får man ikke fra de største som heller skjuler tapet i form av å rapportere om markedsandeler hvor butikksalg er inkludert i totalen. Tar man med de stengte butikkenes salg i totalen har selvfølgelig de største nettaktørene økt markedsandel.

Forklaringen på de største netthandelsaktørenes markedsandelstap får man hvis man ser på hva de som i hovedsak engasjerer seg i fysisk butikkdrift har opplevd av økt netthandel. Selv de som hadde gode netthandelsløsninger før covid dukket opp, som f.eks. Elkjøp, har opplevd dobling av netthandelen. De som ikke hadde, eller hadde dårlige, netthandelsløsninger før covid dukket opp har opplevd langt mer vekst enn dobling helt opp til uendelig vekst for de som startet på null.

De som har fått covid og har overlevd har blitt sterkere etterpå. Det gjelder både for mennesker og fysiske butikker. Mennesker har blitt immune mot sykdommen og fysiske butikker har blitt immune mot netthandel. Det gjelder både i Norge og internasjonalt og det vil påvirke den fremtidige handelen, inkludert etterspørselen etter både handelslokaler og lager, så dramatisk at man må tilbake til starten av dette århundret for å se en tilsvarende endring. 2000-problematikken skapte endringene for drøyt 20 år siden som likner på de endringene man får fremover i handel.

Som forut for det som skjedde for drøyt 20 år siden er det mange i dag som tror at det er de som får gaven som blir sterkere og ikke de som må slite for å overleve de andres gave. Det er vel også i dag flertallet som tror at netthandel kommer styrket ut av covidgaven slik flertallet for drøyt 20 år siden trodde at gavemottaker IT skulle komme styrket ut av 2000-årsgaven. De som fulgte med for 20 år siden husker hvordan det gikk med de overprisede IT-selskapene etter at århundret var rundet. De som følger med fremover vil tilsvarende ha noe å huske om dagens overprisede netthandelsselskaper for fremtidige unge som selvfølgelig heller ikke i fremtiden lærer av de som var unge for en generasjon siden.