Nybygg vil dra opp hele boligmarkedet

Slettet bruker
31.05.2021 kl 15:22 3632

Konsensus nÄ er at boligprisveksten for det meste er tatt ut i 2021, og at den blir mer moderat i Ärene fremover.
F.eks. Prognosesenteret, som jeg har lenket til nedenfor.

Jeg tror veksten blir mye kraftigere, spesielt i Oslo. Én ting er at det ikke kommer sĂ„ mange nybygg de neste Ă„rene. En annen ting er at prisen pĂ„ tĂžmmer, stĂ„l, maling og andre innsatsfaktorer gĂ„r rett opp. De nye prosjektene som vil bli lagt ut vil derfor bli enda dyrere. Dette vil dra med seg hele boligmarkedet.

Som et anektodisk eksempel kjenner jeg nÄ noen som har gratis tom og skal sette opp et nÞkternt ferdighus pÄ 130 m2. Det koster nÄ 4 mill. For ett Är siden kostet samme hus 3,5 mill.

Silberman



https://www.dn.no/eiendom/eiendom/boligmarkedet/boligpriser/ny-rapport-om-boligpriser-27-prosent-prisvekst-i-oslo-i-lopet-av-fire-ar/2-1-1004380
Redigert 31.05.2021 kl 15:30 Du mÄ logge inn for Ä svare
Slettet bruker
31.05.2021 kl 15:27 3623

Jeg tror ogsÄ de fleste kommentatorene har misforstÄtt boligprisveksten siste Är.

Den skyldes ikke korona. Tvert i mot, korona trakk i motsatt retning. For fÞrste gang pÄ 20 Är hadde Oslo netto utflytting. Rentereduksjonen betÞd lite. Om renten er 1,5 eller 2,5 prosent er uansett smÄpenger. Det som begrenser folk er ikke renten, men boligforskriften.

HovedÄrsaken til prisstigningen er den lave boligbyggingen. Vi som diskuterte pÄ disse trÄdene, spÄdde allerede i 2019 sterk vekst i 2020 og 2021. Etter korona vil tilflyttingen til Oslo Þke igjen, og byggingen vil vÊre like lav. Dette tilsier rask tilstramming igjen, og nye rekorder pÄ nyÄret 2022.

Silberman

Redigert 31.05.2021 kl 15:28 Du mÄ logge inn for Ä svare
Slettet bruker
31.05.2021 kl 17:52 3526

Egoismeprat. Du skaper ikke 5 Ăžre til samfunnet.
DĂ„rlig nybygging i seg selv er heller ikke noe som nĂždvendigvis er noe samfunnspluss.
Ødeleggende nybygging kan bidra til Þdelegging totalt sett.
Slettet bruker
31.05.2021 kl 18:13 3508

SÄ du sier at alle innsatsfaktorene gÄr rett opp. Burde vel slÄ inn pÄ inflasjonstallene det da, med pÄfÞlgende renteoppgang... Kan bli tÞft som f Ä bli gjeldsslave med sÄnne utsikter...
Slettet bruker
31.05.2021 kl 18:54 3446

Det er selvsagt feil det du skriver. Disse innsatsfaktorene er bare smÄ komponenter pÄ inflasjonstallene.

Silberman
Redigert 31.05.2021 kl 19:06 Du mÄ logge inn for Ä svare
Onkel_S
31.05.2021 kl 20:09 3386

Silbermann,
Er langt i fra enig i at rentenedgangen ikke har fyrt opp boligprisene i koronaperioden. Det sagt, sÄ er det ogsÄ korrekt at den reduserte innvandringen trekker i motsatt retning. Det er ikke uvanlig med innenlandsk netto-fraflytting fra Oslo. Det er tvert i mot normalen. Dette kommer av at det er mange barn som fÞdes i Oslo og derfor kun kan flytte netto ut. Det som var spesielt i 2020 er at dette ikke ble veid opp av innvandring fra utlandet. 2020 hadde Oslo fortsatt folkevekst pga fÞdselsoverskudd, men en vesentlig lavere folkevekst enn de foregÄende Ärene. Dette er med til Ä holde husleiene i Oslo i ro, og til og med gi svakt fallende husleier.
Rentefallet er dog fortsatt nok til at boligprisene likevel har Ăžkt. NĂ„ er boligprisene i Oslo i en nĂŠr-likevekt hvor boligprisen er = (nettoleie/lang rente+X) hvor X er risikomarginen og kun omkring ca et halvt %-poeng. Det vil si at man som boligkjĂžper i dagens marked i Oslo fortsatt bor rimeligere enn ved Ă„ leie, men det er mest i kraft av rentefradraget. Samtidig vil likviditetsbelastnmingen inkl avdrag er vesentlig stĂžrre for eier enn for leietaker, slik at langt i fra alle leietakere ville ha lĂžpende likviditet til Ă„ kjĂžpe den leiligheten dem leier (i tillegg til evt. utfordringer med egenkapital). Det vil si at boligprisene i forhold til leiepriser ligger ca der de bĂžr ligge.
Dermed er det fritt frem for kortvarige og til dels store psykologi-drevne utsving.
Redigert 31.05.2021 kl 20:09 Du mÄ logge inn for Ä svare
Slettet bruker
31.05.2021 kl 20:58 3324

HallÄ i euforitÄken. Utbyggers pris pÄ nybygg avgjÞres av salgspris= tomtekost + byggekost + risiko/fortjeneste. Utviklingskost tomt og fortjeneste settes ned om nybygg ikke lenger er konkurransedyktig mot markedet pga hÞyere byggekostnader. De har i dag gode fortjenestemarginer.

Faktorer som spiller inn er i all hovedsak rente (rente 1 % opp boligpriser 13 % ned) og arbeidsledighet (begge i 0 i dag). Rentesyklus gÄr i 40 Ärs bÞlger og snudde opp aug 2020 og renten vil vÊre oppadgÄende til 2060. Arb ledighet i byggebransjen er ogsÄ noe av det fÞrste som stiger ved konjukturendring (11 Är siden finanskrisen)

Demografi, etterkrigsbarna gÄr i pensjon og lever lenger enn fÞr. Boligbeskatning vil Þke.

Endret jobbmÞnster, folk jobber i stÞrre grad fra hjemmekontor og en global trend er at innbyggere flytter ut av tettsteder for Ä fÄ stÞrre plass rimeligere

Stort avvik mellom inflasjon og boligprisutvikling i perioden 1954-2021

1100 % oppgang i boligmarkedet siden 1954 (50 - 600pts)
Inflasjon ca 165 % (66 år x 2,5 %) i samme periode. Elliot waveanalyse pĂ„ perioden viser at toppen var inne pĂ„ 600 og snudde pĂ„ 10 Ăžringen

Det sytes om boligforskriften, fĂžr var 2,5 ggr (ikke 5ggr) normalen

Sannsynlighet for at toppen er inne er stor, mars og april var 2,4 % ned og imorgen er det boligtall. Er de ned kan vi se begynnelse pÄ en trend

Det bÞr vel holde for Ä lette litt pÄ tÄkelaget. NÄr boligprisene nÄr 1987 nivÄ kan man skru pÄ landingslysene
Redigert 31.05.2021 kl 23:56 Du mÄ logge inn for Ä svare
ohorsberg
01.06.2021 kl 10:33 3082

Meget god og presis analyse, Elliot!
Slettet bruker
01.06.2021 kl 11:29 3038

Om man lengter etter boligpris-statistikken - den kommer TORSDAG kl. 11.00. Uten Ä ta veldig del i denne debatten deler jeg noen egne tanker. Selv er jeg mest opptatt av de lange linjer - over et livslÞp - snarere en mÄnedlige hopp opp og ned. For min del angrer jeg pÄ at jeg ikke hadde mer aksjer og eiendom tidligere. De siste 10-12 Ärene har jeg fÄtt gjort noe med det og fÄtt bygd opp en Þrliten "portefÞlje"---- men nÄ er jeg ogsÄ blitt en halvgammel mann... Hadde nok hatt muligheten tidligere om det hadde vÊrt hÞyere prioritert...SÄ det er mitt generelle rÄd. Om du har muligheten. Begynn tidligere. Tenk cash-flow. NÄr jeg ser frem mot pensjonist tilvÊrelsen om 6-7 Är er min passive inntekt fra utbytter/netto leieinntekter tross alt en god del hÞyere enn pensjon.... Jeg tror forÞvrig pÄ boliglÄnsrenter som er omtrent dobbelt sÄ hÞye som idag - om 2 Är - kanskje Þrlite mer - om man tror pÄ veldig mye hÞyere enn det over tid er det helt fair selvfÞlgelig og grunnleggende for hvordan man VELGER Ä handle...Viktig Ä fÞlge egen overbevisning Ä virkelig HANDLE etter den. Ikke bare sitte stille Ä "pusle med sitt". Nok fra den lett aldrende.
Redigert 01.06.2021 kl 11:29 Du mÄ logge inn for Ä svare
Baltazaris
01.06.2021 kl 13:33 2968

Om inflasjon og renter stiger sÄ er jo ikke det verdens undergang for boligeiere? HÞyere inflasjon gir jo ogsÄ hÞyere lÞnninger og samtidig faller verdien pÄ boliglÄnet.
wire1
01.06.2021 kl 14:39 2925

Å bruke 40-Ă„rs rentesykluser som en indikator blir for kort historisk sett for Ă„ gjenkjenne et mĂžnster. Det blir 4,5 sykluser siden den industrielle revolusjon og alt for fĂ„ for Ă„ danne seg et statistisk grunnlag. Dessuten skjer det _mye_ i samfunnet pĂ„ 40 Ă„r, og mye mer de siste 40 Ă„r en de forgĂ„ende 40 Ă„r, og enda mer de neste 40 Ă„r. sannsynligvis mer enn det noen kan forestille seg. For alt vi kan vite vil samfunnet vĂŠre fundamentalt endret ift. det vi kjenner idag. Jeg tror dessuten markedene er sĂ„ sammensatte og kompliserte, at det egentlig ikke er noen som kan med hĂžy sannsynlighet, si hva som vil skje, og det er vel derfor ogsĂ„ de fleste, selv eksperter, tar feil.

"Endret jobbmÞnster, folk jobber i stÞrre grad fra hjemmekontor og en global trend er at innbyggere flytter ut av tettsteder for Ä fÄ stÞrre plass rimeligere"
Dette blir et alt fort kort tidsperspektiv. Hadde det vÊrt snakk om et 10-tiÄrsperspektiv kunne man snakket om en trend.
Slettet bruker
01.06.2021 kl 14:57 2911

Å bruke begrep som dette om motpartens argumenter "HallĂ„ i euforitĂ„ken" er hersketeknikk. Du mĂ„ gjerne bruke det, men diskusjonen blir enda bedre uten.

Silberman
Slettet bruker
01.06.2021 kl 18:30 2833

Lett Ä snakke i store ord om cashflow med boligrente pÄ 1,25-1,75 % mot normalt 6-8 %. Er bare det at du sitter Ä ser framover via bakspeilet. ForhÄpentligvis er du ogsÄ gjeldfri pÄ utleieboligen(e) slik at du slipper Ä spe pÄ med pensjonen for Ä betale banken om leieprisene gÄr ned og renten stiger.

Nordmenn generelt er ikke sÄ godt stilt med gjennomsnittlig belÄningsgrad pÄ 85 %. GÄr boligrenten opp over 1,2 % sÄ er ek blÄst og de sitter med negativ formue/gjeld

Da fĂ„r de ikke nytt lĂ„n og boligmarkedet stopper opp. Med Ăžkning av renten med forsiktige 1,5 % (fra 1,5-3%) har de fleste 100 % hĂžyere renteutgifter. Eks gĂ„ fra 15’ til 30’ eller 60’ mnd ved 6 % rente. Hva den blir pĂ„ 8 % som vi hadde i 2008 behĂžver vi ikke gĂ„ inn pĂ„. GĂ„r fort skeis nĂ„r man kommer fra lave nivĂ„er.

Med gode utsikter til hÞy inflasjon er det vel heller ikke sikkert vi stanser der....karusellen er i gang. Da kan fort Teslaen, Rolexen og gebisset havne pÄ torget pÄ Finn

Mvh en som har vĂŠrt ute en vinternatt
Redigert 01.06.2021 kl 18:37 Du mÄ logge inn for Ä svare
sondresb
01.06.2021 kl 19:31 2787

Har du en lenke med tall pÄ at det er en global trend om omvendt urbanisering? Alle tall jeg ser peker i stikk motsatt retning (sÄ flytter selvsagt folk ut for Ä fÄ rÄd til mer plass nÄr de fÄr familie, som ogsÄ gir netto utflytting i tallene siden de som ble fÞdt i byen ikke regnes som innflyttere Äret de fÞdes - som OnkelS pÄpeker). Og da tenker jeg ikke pÄ en VG-artikkel som har funnet et par som flyttet fra Oslo til Fredrikstad pÄ grunn av korona og hjemmekontor...

Ellers stiller du deg laglig til for renteveddemÄls-hogg, men kanskje litt lenge Ä vente til 2060 med Ä innkassere kassen med Champagne.
Baltazaris
01.06.2021 kl 21:50 2705

NÄ var vel gjennomsnittlig boliglÄnsrente dobbelt sÄ hÞy som idag for kun litt over 1 Är siden, sÄ hvorfor mÄ noen selge Rolex og gebiss om renten blir den samme igjen?
Redigert 01.06.2021 kl 21:52 Du mÄ logge inn for Ä svare
Hirsh
01.06.2021 kl 22:04 2684

Jeg er stort sett enig med Silberman. Det er fÄ som begynner Ä snakke om Þkte kostnader. Det er mange som snakker om avtagende boligprisÞkning. Ja, den er stoppet opp nÄ etter flere mÄneder med vekst. Det som skjer om et par mÄneder vet ingen. Fakta er at trevirke, stÄr, aluminium, kobber, osv er veldig mye opp. Vi ser ikke effekt av dette enda, men det kommer. EntreprenÞrer tar ikke regning i lengere lÞp.
OgsÄ en ting er lite diskutert. Manglende arbeidskraft. Det kommer og. Flere prosjekter i mitt omrÄde er forsinket allerede nÄ. Har venninne som jobber for bemanningsbyrÄ som fortalte meg forrige helg at det er mindre enn halvparten som er villig til Ä komme til Norge igjen nÄ. Det er flere som funnet seg jobb i sitt land. Norge var mindre attraktiv fÞr pandemien. Mindre innvandring er bevis pÄ det. Det kan skje at noen kommer tilbake etter hvert men jeg ville ikke regne med at de er her nÄr grenser Äpner opp. Jeg har daglig kontakt med folk fra bygg bransjen og hadde nylig tilbygg prosjekt.
Slettet bruker
01.06.2021 kl 22:23 2648

FÄr prÞve Ä svare pÄ det viktigste.

Snitt belÄning i norske husholdninger er ca 40%.

Jeg er ikke gjeldfri pÄ utleieboligene - men ligger pÄ en belÄningsgrad pÄ 45% som jeg er komfortabel med.

Privatbolig, fritidsbolig og aksjeportefÞlje pÄ MNOK 6 ubelÄnt.

Pensjonen blir ikke voldsom, men ser vel ut til Ä bli et sted rundt 800.000 om 7 Är. Ingen Rolex eller klokke for den slags skyld - kjÞrer Porsche ikke Tesla (ubelÄnt).

Egne tenner forelĂžpig.

KjÞpte min fÞrste bolig i august 1987 og sÄ den bli halvert i verdi ila 4 Är. Da hadde vi en arbeidsledighet pÄ ca 10% og renter pÄ 15%. Kan overhode ikke sammenlignes med dagens situasjon eller hvordan jeg tror fremtiden blir. I motsetning til deg har jeg tro pÄ erfaring og Ä ta det man lÊrer videre i livet.

Optimistisk for Norges del og fremtiden. Tror dette skal gÄ rimelig OK.







Redigert 02.06.2021 kl 07:17 Du mÄ logge inn for Ä svare
Slettet bruker
02.06.2021 kl 12:14 2417

🙂 MĂ„ prĂžve Ă„ hensynta alle aktuelle momenter nĂ„r man prĂžver Ă„ se i glasskula, ikke bare en innsatsfaktor isolert