Boligprisutvikling Oslo * 3 mnd middel -0,76 %-Ned 4,8% på 5 mnd

Elliot W
01.06.2021 kl 14:22 5118

Mars 2021 -1,6 %
April 2021 -0,9 %
Mai 2021 + 0,2 (3 mnd middel -0,76%)
Juni 2021 - 2,3 % (3 mnd middel -1%)
Juli 2021 - 0,2 % (3 mnd middel -0,76 %)

Kilde: Obos

Ned 4,8% siste 5 mnd.
Kr 240.000,- i verdireduksjon på bolig til kr 5 mill.
32 % av ek 750.000,- blåst, kr 510.000,- igjen. 10,2 % til 0,- ek
(snittet er på 15 % ek på boliglån i Norge)
Redigert 04.08.2021 kl 12:05 Du må logge inn for å svare

Mai kommer på torsdag kl 11.00 så du er litt forut din tid.

EW er ekspert på TA, så ikke annet å forvente.

mvh
Marximat
01.06.2021 kl 21:31 4905

Hm, gir det egentlig noen mening å bruke 3 mnd middel for en prosentvis _utvikling_?

Er det ikke da bedre å bruke prosentvis utvikling siste 3 mnd?
Elliot W
02.06.2021 kl 12:24 4742

Utlånstapene til bankene har allerede begynt å skyte i været og det med styringsrente på 0 % melder Finanstilsynet. Forøvrig de høyeste siden jappetiden! 💣

«For 2020 under ett var de bokførte utlånstapene de høyeste siden bankkrisen på 1990-tallet fremgår det»

https://www.dn.no/makrookonomi/finanstilsynet-advarer-et-sjokk-ved-kraftig-internasjonal-renteoppgang-og-okte-risikopremier-kan-ramme-norsk-okonomi-hardt/2-1-1019162
wire1
02.06.2021 kl 14:31 4675

Cherrypicking, det er nesten daglig nyheter som veier den ene og andre veien. Den ene dagen er boligmarkedet ustabilt, den andre dagen ikke. Synes det begynner å bli kjedelig å høre på en ganske ensidig argumentasjon. Du fremstiller dette som facts og at du vet hva som skjer, noe ingen gjør. Hva med å ha en litt mer nøytral tilnærming til dette? For et år siden var det konsensus med boligprisfall. Det varte bare i 3 mnd det, så var karusellen igang igjen. Det sier vel egentlig at ingen har evne til å forutse dette, og kan kun spå. Siden det da er så usikkert, må man ha en tosidig argumentasjon.

Og hva er egentlig nytt? "For 2020 under ett var de bokførte utlånstapene de høyeste siden bankkrisen på 1990-tallet fremgår det" _men_, likevel lavere enn ventet, så mao. bedre enn egentlig forventet? Skal du første sitere, kan du like gjerne ta med hele sitatet for mer kontekst.

Og når du først skal presentere statistikk, hvorfor ikke bruke Eiendom Norge istedenfor Obos, og gjerne påpeke om du snakker sesongkorrigert, og ikke minst hvilken landsdel?

Av det jeg kan se har det steget 1,48% (sesongkorrigert) og 1,27% på landsbasis fra feb-april. Dette samsvarer også med Krogsveen sin statistikk. Drive med 3 mnd middel på % ser jeg ikke helt vitsen med.
Kilde: https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/

Elliot W
02.06.2021 kl 15:27 4630

Denne vil bli oppdatert hver mnd i årene framover og det er Leilighetspriser obos i Oslo (The canary in the coalmine) som vil bli gjengitt og nei de blir ikke sesongjustert. Kun facts

Snitt 3 mnd. er for å få bilde av trend. Over 3 mnd gir riktig bilde av trend, korrigerer for random walk
Redigert 02.06.2021 kl 15:37 Du må logge inn for å svare
Mathias2
02.06.2021 kl 22:21 4445

Hva slags trend snakker vi egentlig om? Hvorfor er 3 måneder riktig intervall og ikke 6 eller 12?

Faktum er at boligprisene har skutt oppover, og vi ligger fortsatt godt over det man gjorde for 6 mnd. siden. Hadde du gjort denne målingen for 6 mnd. siden så hadde trenden vært ekstremt positiv, og negativ for 12 mnd siden.

Skrekkscenarioet med skyhøye renter er et paradoks i seg selv. Høy belåning gjør at man ikke vil ønske å øke rentene raskt, ikke i Norge og ikke i EU eller USA. Først skal økonomien bli sterk nok til å bære en renteøkning, og det skjer ikke før det er god økonomisk driv globalt.

Samtidig så er det mange ulike faktorer få vet hvordan vil spille ut. Faktum er at med dagens inflasjon og lave rente så tjener lånetagere penger fordi det er negativ realrente.
Marximat
02.06.2021 kl 22:22 4437

Så hvis prisene faller 10 % en måned, så 10 % måneden etter, for så å stige 20 %, så er 3 mnd middel (og dermed "trenden") 0 % ? Kjør på!
Elliot W
02.06.2021 kl 23:12 4396

Prisen vil da være ned 2,8 % i perioden, 3 mnd middel blir 0 %

Faller prisen med 50 % må den stige 100 % for å komme til utg. pkt.
Redigert 02.06.2021 kl 23:16 Du må logge inn for å svare
Finally.
03.06.2021 kl 14:22 4084

https://www.dn.no/eiendom/vestkantvilla-i-oslo-solgt-for-53-prosent-over-prisantydning/2-1-1019027

Når jeg ser sånt som dette, får jeg følelsen av at noe virker å være klin gærnt.
Om renten skulle skyte i været, er denne nok i hardt vær vil jeg tro. Noen som vet gatenavnet ?

Har du 27 mill til boligkjøp så tror jeg ikke at man går dukken om renten «skyter i været». Husk at man ikke får lån i banken om man ikke tåler renter som er 5% høyere enn idag.
Redigert 03.06.2021 kl 14:56 Du må logge inn for å svare
Elliot W
03.06.2021 kl 16:34 3993

Kan så si, kan jo kjøpe hele bygårder for disse summene. Men sikkert et utviklingspotensial megler ikke hadde sett. Er jo også delvis skattemotivert av «parkering av penger» i disse prisklassene. Dagens skattesystem for bolig er jo en gavepakke til formuede til å få lettet skattetrykket i eietiden samt skattefri fortjeneste om boligprisen stiger mot aksjer som man må bet 22 % skatt av overskudd. Res. jo selvfølgelig til feilallokering av kapital som kunne gått til næringslivet istedenfor å tjene som død kapital i en bolig. Det er derfor det kan være smart å få luksusskatt på dyre boliger over en viss prisklasse samme som medengangsavg for biler og full beskatning av sekundærboliger. At norske skattebet skal betale/subsidiere boligutleiere og formuede er jo på grensen til absurd
Redigert 03.06.2021 kl 17:09 Du må logge inn for å svare

Det er 21% skatt på utleie og 21% skatt på overskudd ved salg av bolig om man ikke selv har bodd der, i tillegg har man de fleste plasser eiendomskatt. Har man en dyr Frogner kåk så kan bare eiendomsskatt være over 20.000 i året. Personlig synes jeg boligeiere skatter nok.
Elliot W
03.06.2021 kl 18:01 3909

Enig, primærbolig under/på normalt prisnivå skulle vært fritatt eiendomsskatt. Skatt er 22 %. Man er fritatt ved bo/eietid 1 av de 2 siste år. Frognerkåken kunne vært billigere å kjøpe ved nytt skattesystem da den i dag er et tilfluktssted for skatteplanlegging. Det er til syvende og sist et nullsumspill, må se hele tegningen

Viste du forresten at 40 % (høyeste andel i Norge) av boliger på Frogner er eiet av private boligutleiere, såkalt sekundærbolig. Disse skulle vært røyket ut skattemessig så folk kunne fått kjøpt de som primærbolig. Det er det som er hovedårsaken til «boligmangelen» i Oslo, godt hjulpet av avgiftsfritak ved arv. Arvingene bare sitter på eiendom de arver når de ikke må betale arveskatt. Diversifisering av eierskapet fra få private utleiere til flere enkeltstående privatpersoner vil også redusere bankenes utlånstap om renten skulle stige kraftig da en utleier ikke klarer å håndtere den kraftige rentekostutv
Redigert 03.06.2021 kl 18:15 Du må logge inn for å svare

Riktig at skatt er 22%, trodde den skulle ned ti 21% i 2021 men tar sikkert feil. Sekundærboliger er 90% skattebelagt allerede så det er ikke mye mer å hente. Om 40% av leilighetene på Frogner står tomme har det sikkert noe å si for den såkalte boligmangelen, bor det folk i dem så har det altså ikke det. De fleste sekundærboliger er bebodde og det er nok av boliger i Norge, men ikke nok der folk vil bo.

Ingenting vokser inn i himmelen, ei heller boligpriser. På et eller annet tidspunkt klapper krokodillekjeften igjen, når divergensen mellom reallønn og eiendomspriser blir for stor. Boliger har ingen iboende skaperkraft til å generere merverdi utover inflasjon på sikt. (+/- 0,5 %) siste 200 år.
Marximat
02.07.2021 kl 10:20 2854

Det er en vedtatt sannhet som bare delvis stemmer!

Hvis du ser på statistikken (fra Amsterdams boligmarked, om jeg husker riktig), stiger prisen vesentlig mer i perioder uten krig og konflikt.

Vest-Europa har nå hatt 32 år uten krig og konflikt (siden den kalde krigens avslutning), og det har definitivt hatt en innvirkning på boligprisene.
Elliot W
02.07.2021 kl 10:25 2844

Hvis man snakker om statistikk så er det vel rentene som har vært hoveddriveren og ingenting annet isolert sett. Og den lange rentesyklusen er nå opp. Boligmarkedet har peaket
wibesen
04.07.2021 kl 12:47 2662

Elliot W aka. Paneldata aka. TheTruth.???
Main Melvin
04.07.2021 kl 13:11 2645

Elliot er bare en frustrert liten gutt som har innsett at han aldri kommer til å eie egen bolig.

Nei. Paneldata lever i beste velgående under samme nick. Travel og opptatt med annet enn norsk eiendom i en annen tidssone enn så lenge.
Elliot W
04.08.2021 kl 12:07 1922

Og nå kommer høsten med vanlig sesongnedgang og 2 rentehevinger

OBOS priser for Oslo er +3,2% for juli:)
utkant
04.08.2021 kl 13:15 1831

Det er fullt mulig å gå rundt på Frogner i Oslo og si til alle de som leier at de bør flytte ut sånn at fiffen ikke ender opp med pengene deres... Det verste er vel at av disse leietakerne er vel 90% studenter som er TVUNGET til å leie da det ikke finnes nok STUDENTBOLIGER...
Elliot W
04.08.2021 kl 13:29 1806

De er ikke tvunget til å bo på Frogner, kunne vært fine hjem for familier
Felixcat
04.08.2021 kl 13:52 1766

Boliger er begunstiget i særklasse med at man kan selge en bolig med skattefri gevinst (utfra eier- og botid minst ett år), eller med skattefradrag når tap utfra ikke oppfylt "eier- og botid minst ett år". Om sammenligningen med aksjer kan nevnes at skattesatsen der er 31,68% (=22x1,44), ikke 22% som for boliger. Den muligens største ulikheten mellom de som skal inn på boligmarkedet og de som er godt inne, er nok tilskudd i form av redusert formuesskatt til de "veletablerte". Legg til grunn en skatt på 0,85% av skattepliktig formue over kr 1,5 millioner. Skatt av hver overstigende million i formue er da kr 8500. Primærbolig skattes med bare 25%, såldes at en bolig til 4 millioner skattes med bare 1 million.

Har du 1,5 millioner i skattepliktig formue og låner 4 millioner og kjøper bolig for det, får du fradrag for gjeld med kr 4 millioner og beskattes med 1 millioner. Utfra det får du ingen redusert skatt av formue. Men har du fra før for eksempel 20 millioner i skattepliktig formue, får i samme tilfelle ellers, en skattereduksjon på kr 25500 for det året (=8500x3), og hvert år fremover med samme forhold. Ved kjøp av bolig til 8 millioner vil årlig skattelettelse være kr 51000 (=8500x6), og kr 102000 =8500x12) med bolig til kr 16 millioner.
Tas bort fordelen til de som har god formue, kan det presse prisen ned. Men kanskje bør man gjøre det?. Man kan jo heller sette ned andre skatter og avgifter. I dag er det slik at det er veldig dyrt å komme utfra priser som er presset i været, og gunstig med senere tilskudd i form av store skattelettelser. Både de som driver med utleie av primærbolig og sekundærboliger har nytt godt prismessig av store skattelettelser.
Skulle man gi ett godt råd til hva man selv skulle gjøre, kan det være at man kjøper en tomannsbolig til eksempel 8 millioner med to like leiligheter utfra utleieverdi til 4 millioner hver. Man får da om forutsatt formue på kr 1,5 millioner etter det, en skattereduksjon på kr 51000 det året, eksempel ved kjøp 31. desember (ved utsettelse til januar taper man kr 51000). Om ikke utleie over 50% utfra utleieverdi, vil og leieinntektene være skattefri.
Redigert 04.08.2021 kl 13:53 Du må logge inn for å svare
Marximat
04.08.2021 kl 13:53 1760

Løgner og lurendreier:

Du bruker Obos-tallene for mars-juni, men velger å ty til Nef-tallene for juli ...

"Obos-prisene i Oslo steg 3,2 prosent i juli."

Det vil si at din "3 mnd middel" er OPP 0,3 % og nedgangen siste 5 mnd er 1,6 %.

Kilde: https://e24.no/naeringsliv/i/nwq2WB/obos-prisene-i-oslo-steg-32-prosent-i-juli
Redigert 04.08.2021 kl 13:56 Du må logge inn for å svare
Elliot W
04.08.2021 kl 14:17 1728

Hva om boligprisene faller 60-70 % og man må selge. Da får man ikke fradrag for tapet som sekundærbolig. Får heller ikke fradrag for slitasje og elde i eiersiden ved skattefri utleie. En tomannsbolig til 8 mill må man pusse opp hvert 15 år innvendig for 2 mill a 133’ i året. Utvendig får man tak, vinduer, bekledning, rør, drenering ol hvert 30 år a 1,5 mill a 50’ i året
Redigert 04.08.2021 kl 14:17 Du må logge inn for å svare
Felixcat
04.08.2021 kl 14:41 1700

Om du har en primærbolig som du må selge nå, og du oppfyller krav om eier- og botid minst ett år, er inntekt skattefri. Tilsvarende vil tap ikke være fradragsberettiget. Men om du ikke selger nå, men heller leier ut i eksempel halvannet år vil det være fradragsrett for tap utfra at krav om eier- og botid for skattefrihet for gevinst ikke er oppfylt. Det er fradragsrett for vedlikehold i den grad inntekt er skattepliktig, altså ikke fradrag når inntekt er skattefri. Ellers kan man kanskje si om utleie, at man tjener inn kostnadene ved det man får inn, og at man har verdiøkningen som gevinst? Men kanskje kan man da og stille spørsmål om hva kjøper kan betale i verdiøkning fremover, om det kan betales noe særlig mer etter blant annet den voldsomme økning vi har hatt i forbrukslån.
Elliot W
04.08.2021 kl 14:54 1685

👍 og evt verdinedgang som tap
wire1
04.08.2021 kl 15:37 1647

Skjønner ikke hvordan disse trådene til Elliot engasjerer så mye, når de kun er basert på BS

Ikke selg i Juli/desember
Restesalg og overhengere ingen ville ha.
Marximat
04.08.2021 kl 16:09 1604

Sant nok. Bløff og lurerier, skjønner egentlig ikke vitsen, men slik er det vel. Og selvfølgelig styrer hen unna å svare/korrigere, så det er ingen vits i å delta i hans tullediskusjoner om dommedag og alternative virkeligheter, så heretter skal jeg la være. :-)
Elliot W
04.08.2021 kl 16:58 1572

Bra hitrate kanskje? try it!🥳
Redigert 04.08.2021 kl 16:59 Du må logge inn for å svare
Felixcat
04.08.2021 kl 19:51 1468

Som det fremgår av mitt eget innlegg som jeg nå svarer på, kan en person med millioner i banken for sin primærbolig få årlige skattelettelser på flere ti-tusener hvert år, skattelettelser som du ikke får om du eksempel bare har en million i egenkapital. Sagt med andre ord kan man si at de med god råd mottar gode subsidier fra de som er ny-etablerte. Burde det egentlig mer vært at sånn at de som skulle inn på markedet skulle vært prioritert fremst?
De enorme skattelettelsene bidrar til større leiligheter til de formuene, samt sterk utleievirksomhet hvor boligene kjøpes opp for utleie. Dette er noe som bidrar til sterk prisøkning. Flytter man skattelettelsene til de ny-etablerte kan det faktisk gi god sosialøkonomisk gevinst. Det kan gjøres eksempel ved at skattepliktig formue av primærboligene settes til 100%, fra 25%. Faktisk kan det bidra til lavere pris på bolig, kanskje som eksempel med 20% over tid. Det vil være ett klart gode for ny-etablerte. Annet kan være at men satte ned dokumentavgiften fra 2,5% til 0,5%. Utgangspunktet er at alle må betale 2,5% dokumentavgift ved tinglysing, lagt til grunn eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Og man kunne sette ned de kommunale avgiftene en god del. Synspunkter?

Spartan
04.08.2021 kl 20:03 1458

Ville fungert, men vil aldri skje. Bare å nyte de gode fordelene man får ved egen bolig, og om du ikke er i markedet; kom deg inn snarest. Fordelene forsvinner ikke, ingen av de store partier vil bidra til det.