På tide med en liten ferie snart, kanskje...

Utrolig hvordan dette forumet spammes ned av Elliot. Finnes det moderatorer her som kan begynne å rydde opp?

Er det null boligskatt under 4mill i Oslo ....ja. Er det kun 23% skatt på utleieenheter.....ja. Denne patetiske byen er i ferd med å bli ett mafiahøl pga politikken som bedrives. Der hvermandsen drives ut og folk med penger og kontakter flytter inn.

Tror rett og slett at Norge trenger et boligdepartement som kan jobbe langsiktig og systematisk med boligpolitikk. Når bolig har blitt et spekulasjonsobjekt for investorer i slik stor utstrekning er det noe galt

Artig med nye departementer. Håper de ikke baserer seg på kildeløse påstander fra Elliot W.

Andelen sekundærboliger i Oslo er ikke 30 prosent, men 16,7 prosent - og synkende:

https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2021/06/14/7689059/bunnmaling-for-sekundaerboliger-i-norge

Utleierne som har solgt de siste to årene deler dermed ikke din (som alltid ubegrunnede og kildeløse) påstand om at det er så voldsom lukrativt å leie ut i Oslo, og har handlet deretter.

Kanskje du skal regne på det, Elliot W.? Hvor attraktivt er det egentlig å leie ut bolig i Oslo i dag?

Godt spørsmål om skattesystemet. Det som gjør sekundærbolig så attraktivt er blant annet primærbolig som bare formuesbeskattes med 25%. Vi har gunstige skatteregler for skattepliktig inntekt av utleie som kan gå i minus, samtidig som det tilfører en bolig en reell verdiøkning og skattefrihet for gevinst ved senere salg. Skattepolitikken er helt feilstått ser vi det utfra de som skal inn i markedet, det som har noen millioner kan derimot smile bredt.

Skatt i dag er fordelt på formue og inntekt. ta utgangspunkt i fribeløp for formue med kr 1,5 millioner. Skatten over det er kr 8500 pr million (0,85%). Har vi en person som skal inn på markedet i dag vil han være hemmet av de store skattefordelene de mer velstående er gitt. Om personen som skal etablere seg har kr 1,5 million i ellers skattbar netto formue, som eksempel tar opp en boliglån på 4 million, vil han enkelt sagt bare skattes for 1 million (25%) samtidig som han får fradrag for 4 million, ingen lette i formuesskatt. De mer velstående derimot får med store skattelettelser. Ser vi for eksempel på en som ellers har 20 millioner i skattepliktig formue, vil han han ved kjøp av en primærbolig til 4 million som har tar opp lån for (eller av bankinnskudd etc), få en skattelettelse på årlig kr 25500 (=3x8500). Det utfra at han bare skattes av kr 1 million men banklånet fradras med 4 million (eller bankinnskudd reduseres med 4 millioner.). Setter vi primærboligen til 8 millioner hvor han bare beskattes for 2 millioner, vil årlig skattelette for ham bli kr 51000 (=6x8500). Det doble av det igjen med primærbolig kr 16000 gir årlig skattelette kr 102000.

Det er ikke bare formuesskatt-opplegget som har kjørt prisene opp og gjort det vanskelig for de som skal inn. Ser vi på utleie er det mange som selvsagt spekulerer i det. Har man for eksempel kjøpt en leilighet til 4 millioner som krever kraftig vedlikehold, kan man for utleie få fradrag for vedlikeholdskostnader for å bringe det som skal vedlikeholdes tilbake til tilsvarende den standard det en gang var. Det kan i stor grad gjelde bad, kjøkken, kjeller og annet. Dagens standard tilsvarende datidens standard vil i praksis gi en verdiøkning. Man kan tenke seg at man gjør dette noen år, og faktisk får en negativ inntekt av utleie, selv om vedlikeholdet har medført en kraftig verdistigning. Den negative inntekten vil man per i dag få ett skattefradrag for i inntekten på 22%. Selges så leiligheten så er gevinst også grunnet vedlikeholdet riktignok skattepliktig i utgangspunktet. Men den skatten kan man lett unngå om man bosetter seg der ett år, da er gevinsten skattefri. Skulle man derimot få ett tap, kan man velge å ha annet bosted minst ett år, da er tapet fradragsberettiget.

Rimelig uforståelig logikk og regnestykker i de to første avsnittene. Min konklusjon blir at førstegangskjøperne kommer bedre ut dersom formueskatten fjernes. Der er jo den som gjør kjøp av sekundærbolig så attraktivt.
Vis meg også den utleier som samtidig som han har fulle leieinntekter er i stand til å sette en leilighet tilbake til original standard. Du er en teoretiker som mekker virkeligheten til å passe dine teorier.

Marximat,
Her må jeg støtte Elliot W.

Han skrev "30 % av leilighetene i Oslo eies av profesjonelle utleiere", ikke at 30% er sekundærboliger
Gitt at
- 3 av 4 sekundærboligeiere i Oslo selv bor i Oslo, og
- De har en leilighet som primærbolig, og
- De eier nettopp 1 sekundærbolig hver
Så eies 30% av leilighetene av utleiere (som da dog neppe er profesjonelle, men altså bortsett fra det da) og matematikken holder...

Er det så uforståelig logikk mener du?, er noe man må se i forhold til skatteloven. En primærbolig settes til 25%. Ser vi enkelt på den som ellers har 20 millioner i skattepliktig formue, vil han ved erverv av en primærbolig til 4 millioner skattes av 17 millioner, altså 3 millioner mindre fordi den boligen bare beskattes med 25%. Vedkommende får da 25500 mindre i skatt for året. Den som ellers bare har 1,5 millioner vil uansett ikke å endring i formuesskatten, som fremdeles vil være kr 0 (skattlegging starter ved 1,5 million). Dette er noe som er med på å drive opp prisen på primærbolig, og som og sterkt bidrar til høyere pris på sekundærbolig. Når det gjelder konklusjonen din om førstegangskjøpere og formuesskatten er vi jo enige. Fjernes formuesskatten kommer førstegangskjøpere bedre ut.
Men jeg mener at det skattemessige med utleie og er med å drive opp prisen på boliger. Nå har jeg ikke sagt noe om at en leilighet pusses opp samtidig med fulle utleieinntekter. det er noe du har tillagt. Du kan kjøpe en leilighet som trenger en god oppussing "tilbake til original stand", gjøre det for så å leie ut.

Bingo

Du kan ikke kjøpe et oppussingsobjekt for å pusse det opp og så leie det ut og tro at du kan trekke fra oppussingen på skatten, slik fungerer det ikke. Du kan trekke fra oppussing om leiligheten allerede er leid ut eller mellom leieforhold. Å kjøpe en leilighet idag for utleie i Oslo er ikke særlig lønnsomt og de som kjøper en sekundærbolig idag driver ikke opp prisene. Det som driver opp boligprisene er at alle vil bo de samme stedene.

For utleie er det faktisk så at du kan trekke fra vedlikehold før utleie, og det er faktisk som jeg husker en dom på vedlikehold etter 23 år utleie, hvor fradrag ble gitt etter avsluttet leieforhold. Nå kan det selvsagt være spørsmål om hva som er fradragsberettiget vedlikeholdskostnader, altså om de kan regnes som del av leie. Om man for eksempel leier ut ett par år med stort underskudd før man så avslutter utleie, må man regne med at skattemyndighetene foretar gjennomskjæring, at fradrag begrenses sterkt.
Når det gjelder din påstand om at det å kjøpe leilighet i Oslo i dag for utleie ikke er lønnsomt, og at kjøp av sekundærbolig i dag ikke driver opp prisene. Ja kan være helt korrekt det med prisene som allerede er oppnådd. Ett viktig poeng er som du og sier "at alle vil bo på de samme stedene", og at det er medvirkende til det å drive opp boligprisene, enig med deg der. Ellers dreier vel hovedspørsmålet seg om det er fradragsrett for vedlikehold før utleie starter.

Fradrag for vedlikehold skal som hovedregel fradragsføres det året arbeidet utføres, jf. link under punkt 9.1 "Generelt", jf følgende link til skatteabc:
https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/handboker/skatte-abc/gjeldende/vedlikehold/
Se og punkt 4 om hva som kan regnes som vedlikehold utfra tidligere stand, forholdet vedlikehold opp mot påkostning, og utskifting av selvstendig- og nytt objekt." Fradragsretten for vedlikehold ses opp mot den stand det engang har vært, ingen skarp grense. Under 5.3 vises til følgende, mot forbedring som påkostning:: "Ved avgjørelsen av om det er skjedd en forbedring må det tas hensyn til utviklingen som har funnet sted i materialbruk mv. siden gjenstanden var ny."

Hovedregelen om fradrag følger av skatteloven § 6-1 om, sitat: "Det gis fradrag for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt". I note til § 6-1 nevnes: "Det er ikke noe vilkår for fradragsrett at inntekten oppstår eller ventes å oppstå i samme inntektsår som kostnaden pådras. Fradragsrett foreligger selv om inntekten først kan forventes å oppstå i et senere år, og selv om det er usikkert når inntektene vil komme".

Jeg har fått trukket av utgifter med "oppussing" av en leilighet før et leieforhold begynte, med det argumentet at det var umulig å leie ut/oppnå god pris, uten å gjøre dette.
Du kan kun trekke fra utgifter for å sette leiligheten tilbake i den stand den var da du kjøpte den. Nytter altså ikke så kjøpe ei gammal rønne.

Springer,
Det er da utgift til inntekts ervervelse. Det kan man trekke fra uansett om man er boligutleier eller driver med annet som gir en skattbar inntekt.
Jeg har i\også fått fratrekk for slik oppussing, som nødvendig fornying av elanlegg og røranlegg.

En liten merknad til det om gammel rønne. Til det kan man si at om det er "nytt objekt" man får igjen teknisk og økonomisk, er det ikke fradragsrett for vedlikehold, noe som for så vidt er selvsagt. Det har vært noen domsavgjørelser hva gjelder dette. Fra den link jeg viste til tidligere, punkt 7.2.1 se følgende, sitat:
"Dersom hele formuesobjektet blir skiftet ut med et nytt, skal utskiftingen regnes som realisasjon av det gamle formuesobjektet og anskaffelse av et nytt. Det samme gjelder hvis en rehabilitering blir så omfattende at man i realiteten anses å ha realisert det gamle og anskaffet et nytt objekt. Ved denne vurderingen må man se hen til hvor mye som er igjen av det opprinnelige objekt. Dersom det opprinnelige objektet bare utgjør en mindre vesentlig del av den ferdige gjenstand, taler det for at man har anskaffet en ny gjenstand og at den gamle gjenstanden er realisert."

Når det gjelder vedlikehold til fradrag, eksempelvis for ett hus er det utfra hva som den gang var. Eksempel ny maling om det i sin tid var malt. Dette ses utfra datidens standard opp mot dagens standard, i realiteten en "påkostning" som isolert sett gi en verdiøkning. Fradrag for vedlikehold kan gis utfra huset som nytt eksempel i år 1950, og er ikke begrenset utfra når man kjøpte det i eksempel år 2020. Se og link som vist til ovenfor, punkt 4, følgende:
"Vedlikehold er arbeider som utføres for å bringe formuesobjektet tilbake i den stand det tidligere har vært som nytt. Vedlikehold kan bestå i å gjenopprette slitasje, f.eks. maling av hus, eller reparere skader på formuesobjektet, f.eks. fjerning av forurensede masser i grunnen og utlegging av erstatningsmasse."