Høstens boligmarked - Oslo

chrilleX
15.09.2021 kl 12:47 5241

Hei!

Madamen og jeg har nylig solgt våre små 2-roms leiligheter i Oslo sentrum med ca 1mill i fortjeneste hver på fire år. Vi solgte begge i slutten av August i håp om fallende priser utover høsten, da vi skal kjøpe sammen. Vi har solgt med litt klump i magen, men tror effekten av renteheving, regjeringsskifte, høstmarked og ny boliglov fra 2022 vil kunne medføre prisnedgang, ikke voldsom sådan, men nok til å få mer for pengene enn idag. Vi har finanisering på inntil 8mnok og ser etter en 3-roms i sentrum vest med god balkong.

Skulle gjerne hatt noen innspill på hvordan man ser på Oslo-markedet utover høsten og hvor lenge man evt bør ha is i magen.


Mange takk for innspill!
Redigert 15.09.2021 kl 12:58 Du må logge inn for å svare

Hadde jeg vært dere ville jeg slått til når jeg fant noe jeg ville ha og ikke ventet på en eventuell nedgang. Grunnen er at bra objekter på Oslo vest fremdeles går veldig bra og vil også det i nærmeste fremtid, det er min spådom. Markedet er veldig selektivt.
mrpotato
15.09.2021 kl 13:56 5199

Hvis dere skal ha en 3-roms å bo i får man mye for pengene for 8 mill. Kan til og med få med utleiehybel og garasje enkelte steder. Jeg ville nok kjøpt så fort jeg hadde funnet noe jeg hadde vært fornøyd med.

Hvis du skal prøve å treffe bunnen vil du mest sannsynlig bomme. Det kan hende den kommer snart, eller det kan hende vi har passert den allerede.
Cain666
15.09.2021 kl 14:00 5181

Bare pass på at balkongen ikke blir det kriteriet som holder dere for lenge ute av boligmarkedet, da kan det bli tungt å komme inn igjen.
Gode objekter går fortsatt til en god pris og gjerne over takst, mens dårlige objekter går litt under eller tar lenger tid å selge.
Når dere skal inn i sentrum vest, så konkurrerer dere med rike folk som har masse penger på bok. Av erfaring, så er endel boliger i Oslo Vest av en dårligere planløsning og ikke den beste balkongen (kun i noen få tilfeller).
Hvordan prisene utvikler seg til høsten er vanskelig å si, selv om renten skulle stige.
Men med 8m i kapital, så har dere litt å velge i.
Har dere noe backup plan om det skulle vise seg å være vanskelig å få tak i drømmeleiligheten i Oslo vest?

Sentrum Oslo vest med balkong og ikke 1. etasje er minst 100.000 pr kvm, så noe særlig større enn 80 kvm blir det ikke. Er leiligheten strøken så er det enda dyrere, men om man ser utenfor sentrum så kan man få ganske mye for 8 mill, f.eks. Ullern er prisene lavere.
0001Oslo
15.09.2021 kl 15:38 5098

Enig med alt som skrives over her!

Følg nøye med hele tiden, og når noe bra kommer til en OK pris, så ville jeg slått til om den treffer deres kriterier.

Å time markedet er meget vanskelig, og som nevnt over her er sentrum vest markedet selektivt og kjøpesterkt, så de tåler fint bla.a. renteøkninger og slikt
chrilleX
15.09.2021 kl 15:48 5088

Takk for gode innspill.

Per nå har vi ingen backup, men blir nok kjøp i løpet av høsten da samboer ikke ønsker et for langt opphold i leiemarkedet.
Vi er godt fornøyd med en leilighet i størrelsesorden 68 - 80 kvm så fremt balkongen er solrik og av en viss størrelse (7kvm+). Solrik balkong er høyest på ønskelisten. Videre vet jeg at det å skulle time markedet er sjansespill, spesielt i Oslo. Gjorde dette i 2017, da jeg fikk finaniseringsbevis i februar og ble sittende på gjerdet til september og fikk kjøpt et godt objekt 140k under takst. Sett litt lys av min tidligere "positive" erfaring virker det litt uforståelig på meg at 3 rentehevinger (sept, Des, mars) på rappen kombinert med ny forskrift til avhendingsloven fra januar ikke vil ha innvirkning på prisene. Tre rentehevinger i seg selv er kanskje ikke skrekken, men det psykoogiske ved det er ganske kruttsterkt.

Er dette da fordi tilsiget av sentrumsleiligheter (brukt- og nybolig) er så lavt at etterspørrselen overgår frykten?



7+ kvm solrik balkong som kriterium gjør at du vil ha mye mindre å velge i. Bygninger som er bygget før 70 tallet i sentrum har som regel ikke så store balkonger, men du hadde kanskje tenkt på noe nyere uansett?
0001Oslo
15.09.2021 kl 18:08 5009

Den totale mengden leiligheter i sentrum vest er ganske konstant, da det bygges veldig lite nytt i dette området.
(Omtrent alle nybygg-områder er jo østover, f eks Løren, Ensjø, Ulven, Sørenga, Bjørvika, Kværnerbyen, Hovinbyen etc)

Det gjør at forskjellen mellom tilbud og etterspørsel bare blir større og større, og dermed øker prisene.

Et par små rentehevinger, fra et veeeldig lavt nivå og bittelitt høyere (renten vil fortsatt være lav noen år fremover) er ikke nok til å overskygge tilbudsmangelen.

Litt morsomt, jeg søkte akkurat nå på leiligher på Finn med dine kriterier. Kun 26 treff (jeg utelukket 1. etasje) og jeg fant kun 4 stk som kanskje kan matche balkongkravene dine.
Du finner jo helt sikkert noe du liker men du må nok regne med å bruke litt tid.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=230565651
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=229028882
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=230687461
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=212594679
Marximat
16.09.2021 kl 09:57 4818

Av nysgjerrighet: Hvordan har dere ordnet dere med (korttids-)leie frem til dere finner en ny leilighet?
Hirsh
16.09.2021 kl 10:55 4773

Personlig skjønner jeg ikke all press for balkonger. Når jeg kikker rundt i byen det er nesten ingen som bruker dem. Noen sommer kved ja men det er sjelden tilfelle.
chrilleX
16.09.2021 kl 10:55 4776

Vi har vært heldige å fått ordnet oss korttidsleie av en 40kvm leilighet med 1mnd gjensidig oppsigelse.
bj111
16.09.2021 kl 12:00 4724

Når det går opp for folk at rente økning medfører økte utgifter, at strømutgifter er en post som vil spise opp mye av folks inntekt så vil markedet falle sammen. Så her har dere gjort noe som kan vise seg å være veldig smart. Jeg hadde ikke kjøpt noen bolig slik markedet ser ut nå da det meste er lagt til rette for ikke bare et moderat fall men et krakk. Dvs ned mer enn 10% på kort tid. Når det er i gang er det ikke godt å si hvor det stopper men 10% av en billig bolig i Oslo til 5 mill er 500.000 kroner og det er penger. Hva bankene gjør når lån overstiger verdi er ikke godt å si men mange kan ende opp med å sitte med gjeld og leid bolig etter festen som nå går mot slutten. Kommer ikke materialprisene ned vil det bli lediggang innen bygg og anlegg for det er for dyrt å bygge.
noprofit
16.09.2021 kl 12:28 4690

Ser ut som du kun ser på de negative aspektene.

For Oslo gjelder fremdeles følgende:

Fremdeles rekordlite utbud av brukte boliger
For lite regulering av nye boligtomter
Post korona - samfunnet åpner opp som betyr flere i jobb, samt fler utlendinger som kommer for å jobbe eller studere

Og hvis jeg legger til ditt argument om materialprisene, ja så blir jo tilbudet av nye boliger strupt enda mer, går det 10%, så vil det etterkant gå 20-25% opp.

Cain666
16.09.2021 kl 17:48 4523

Kunne ikke dy meg :D
Solgt pris:

7 700 000
8 350 000
8 350 000
7 950 000
7 900 000
Elliot W
17.09.2021 kl 10:20 4321

Leiemarkedet ligger nede og dere har solgt/sikret gevinst. Renta er på full fart oppover og renteoppgang på 1 % i Oslo gir 13 % nedgang i boligprisene (mao 3,25 % nedgang for hver kvarting)

Ikke hør på hylekoret, prisene kommer til å falle med økende rente

Det var forbausende likt situasjonen jeg har satt meg i nå! :-) Har gjort nøyaktig den samme vurderingen som dere, og solgte begge mine to 2-roms i mai for å se an markedet utover høsten. Ny leilighet blir etter planen sentrum/vest med balkong, inntil 7,5 mill.

Jeg så for meg å ideelt sett kjøpe i november eller desember nå som rentehevinger og regjeringsskifte gikk som ventet. Men som det påpekes av flere er varelageret stabilt lavt, og det er dermed vanskelig å se for seg at prisene skal gå markant ned i månedene som kommer.

Så jeg har landet på det som er gjennomgangsmelodien i tråden; finner jeg leiligheten jeg vil ha i morgen så byr jeg. Samtidig helt komfortabel med å vente noen måneder til. Og det blir kjøp på denne siden av nyttår, for om vi går inn i 2022 med lavt varelager er det all grunn til å forvente en normalt sterk vår.

Lykke til med kommende kjøp!
glimt
21.09.2021 kl 16:06 3836

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=220550566
Denne har ligget ute noen måneder.Begynte med 41 mil,reduserte etter noen mnd ned til 37 mil og ligget ute en mnd til 36 mil.
Ikke tiden for store prangende boliger
glimt
21.09.2021 kl 16:17 3813

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=220550566
Denne har ligget ute noen måneder.Begynte med 41 mil,reduserte etter noen mnd ned til 37 mil og ligget ute en mnd til 36 mil.
Ikke tiden for store prangende boliger
chrilleX
22.09.2021 kl 17:09 3619

Fulgte med på denne idag da det var et veldig spennende objekt for oss. Gikk for hele 9 800 000,-

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=231437136
kator
23.09.2021 kl 09:36 3436

Hadde dere regnet på hvor mye dere måtte bruke for å rehabilitere ? Kunne nok blitt et smykke - men med en m2-pris på 110.000 pr. m2 før rehab virker den meget dyr. Uten heis også (?)
Redigert 23.09.2021 kl 09:37 Du må logge inn for å svare

Helt enig, veldig dyrt, men det viser hvor mye penger man kan få for gode objekter som ligger de riktige plassene. 5 etasje uten heis, trolig unge spreke mennesker som har kjøpt denne for å bo. Dårligere objekter har ikke hatt noen særlig prisstigning siden toppen 2017 er mitt inntrykk på det lille jeg har fulgt med på.
Marximat
23.09.2021 kl 12:00 3318

Bare på denne tråden har vi to skribenter som har solgt for å kjøpe seg inn igjen etter prisfall (men vil slå til dersom det riktige objektet dukker opp).

Interessant hvis det er en slags "trend"; med så få visninger, kan det fort bli vanskelig å "dekke inn boligshorten".

Det er en strategi som absolutt kan lønne seg, men som ikke er uten risiko - og jeg synes nok Sotograndes tilnærming virker fornuftig: kjøpe på denne siden av nyttår, for dersom den lave tilbudssiden skulle fortsette, kan det bli vanskelig å få tak i noe attraktivt etter nyttår.

Men altså: Dersom tilbudssiden skulle øke (markant) utover, er det trolig ikke noen grunn til å hoppe ned fra gjerdet.
pedro1
23.09.2021 kl 21:51 3176

Har aldri registrer flere leilighetskjøp på 12 mill og over som denne høsten. Virker som om alt opp til 20 mill går unna. Følger Frogner markedet, som forøvrig snart er utsolgt.
chrilleX
29.09.2021 kl 12:35 2789

Utviklingen i tilbudssiden ser bekymringsverdig tynn ut gitt. Kan bli en dyrkjøpt erfaring dette!

Noen som forresten har kjennskap til hvorfor leilighetene nederst på Skillebekk mot Filipstad er tungsolgte? Bla https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=228901244 som er annonsert for 2. gang uten å motta bud. Sett flere tilfeller i samme gate (Munkedamsveien). Så vidt jeg vet er ikke dato for første spadetak og utbygging av Filipstad datofestet? Det er nok noe støy fra Drammensveien, men overasker meg uansett at denne med 9kvm terassse mot fjorden ikke går.

Hensettingsområdet for tog på Filipstad fremstår nok som ganske shabby. Bildene i annonsen får i liten grad frem dette. Lite barnevennlig er det også da det ikke er lenge siden noen omkom der.
Redigert 29.09.2021 kl 13:12 Du må logge inn for å svare

Tillater meg å dele noen tanker om boligmarkedet uten å være særlig opplest på dette !

1. Renteheving.
2. Ettervirkninger av koronaen.
3. Flere har oppdaget at det går an å bo på Bygda med jobb i byn.
4. Flere selgere enn kjøpere.

Dette får etter mine beregninger prisene nedover, et fall på 20 % ?

Bybonden ( trives utmerket i Valdres )
mrpotato
30.09.2021 kl 01:56 2516

Tror du tar feil her...

1) Renteheving har vært varslet i lang tid, dette er ikke noe nytt
2) Ettervirkning av korona er jo nå at samfunnet åpner igjen og vi kommer tilbake til en mer normal hverdag
3) Denne er jeg enig i, men tror det er snakk såpass få at det ikke betyr noe for boligprisene
4) Nei?

Skulle boligprisene falle, så faller nok renta også...osv...osv...
noprofit
30.09.2021 kl 15:55 2349

Rekordsterkt marked

og et klart selgers marked. Det var lite tilsig denne uken (høstferie), men etterspørselen er ca like sterk som i en normal uke.

Antall brukte og nye boliger til salgs er sunket dramatisk de siste ukene.

I fjor var det ca 2440 brukte og nye boliger til salgs, og nå er det under 1900, dette er definitivt en faktor som vil holde prisene i Oslo ihvertfall og kanskje øke noe de siste månedene.

Utsikten er nok borte den dagen Filipstad er bygd ut. Det vil også være noe støy i forbindelse med utbygging av Filipstad.
Mr Seven
07.10.2021 kl 07:23 1396

Det er bare å glemme 20% nedgang nå.
Markedet er velfungerende, rask omsetning og lite igangsetting.
Nå kommer snart tusener av svensk ungdom tilbake som skal jobbe innen servicebransjen og tusener av østeuropeere skal tilbake i byggebransjen. Da blir det mer press på utleie som igjen presser hele Oslomarkedet videre opp. Et ungt par kan fortsatt få leid en toroms i Oslo til 13000 pr mnd. Det er veldig billig til å være i en hovedstad.

Enig. De underliggende driverne er der fortsatt, men "alle" sitter med en forventning om at markedet skal falle. Jeg skjønner heller ikke greia med alle som mener det er så forferdelig dyrt å leie i Oslo.
Marximat
07.10.2021 kl 09:03 1320

For meg virker det som at de som synes det er dyrt å leieni Oslo, også mener at Oslos boligpriser er altfor høye.

Klart: HVIS boligprisene i Oslo hadde vært det halve av det de er i dag, ville leieprisene vært for høye (alt annet likt).
chrilleX
08.10.2021 kl 19:31 1098

Vi holdt på å gå hele veien på denne idag, men kastet inn håndkle da vi ikke ville hatt nok til oppussing. Gikk til prisantydning 7 500 000,-
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=233019671

Hvordan går boligjakten?