Renteøkning og nedgang i boligpriser

Boff
23.09.2021 kl 11:50 3673

Følgende sammenhenger gjelder i boligmarkedet: boligverdi = leie / rente

Som er lik følgende: boligverdi x rente = leie
Venstresiden er eierkostnad og høyresiden er leiekostnad.

I et balansert boligmarked er eierkostnaden lik leiekostnaden. Det er stor treghet i prisendringene i eiermarkedet. Når f.eks. rentenivået krakker, tar det lang tid før prisene via auksjonsprinsippet blir presset opp til sitt nye nivå og omvendt når renta øker.

Stiger rentenivået fra 3 til 6 % (fordobles) så synker boligprisene med 50 % på sikt.
Marximat
23.09.2021 kl 12:02 3656

Eller leieprisene stiger med 50 % på sikt ...
utkant
23.09.2021 kl 12:42 3609

Da er det mange som må flytte eller havne på sosialen. Må tenke på at det er de svakeste i samfunnet som leier. Derfor vil en 50% økning her slå såpass hardt ut for disse at vi snakker sosialklienter/og eller ekstremt redusert forbruk.
undrende
23.09.2021 kl 12:48 3594

Det koster vel gjerne 10-15 netto industriarbeider lønninger for en vanlig bolig i tettbygde strøk.
Helt sjuke priser som ikke kan vedvare.
Marximat
23.09.2021 kl 12:57 3573

Jeg forholdt meg ikke til realismen i et slikt scenario, ei heller i Boffs scenario. Jeg bare påpekte at Boffs modell åpner for andre alternativer enn Boff selv har tatt med i sitt innlegg.
utkant
23.09.2021 kl 13:01 3557

Jeg bare påpekte det faktum at om leieprisene stiger med 50% så vil ekstremt mange som leier slite med å betale regninger og overleve. Leieprisene i dag er nok maksimalt det folk klarer å betale... Tviler på at det er mange som leier som har rom for å betale 50% mere...
Kvike11
23.09.2021 kl 13:01 3554

Højere renter sikrer , bedre indtjening for incasso selskaber som AXACTOR,
når bolig renten stiger og hus priserne styrtdykker til fair pris, vil det give en masse mennesker med kæmpe gæld i Norge.
Konkurs på konkurs
I forvejen er Norge et gælds plaget land
mofs
23.09.2021 kl 13:21 3510

Ceteris paribus vil renteøkninger dempe veksten i boligpriser, men som dere alle vet har vi nettopp hatt et valg som vil gi økte skatter på produksjonskapital (formueskatten). I et slikt skattesystem øker verdien av primærboliger, og jo dyrere boligen er, jo større er gevinsten. La meg ta et enkelt regnestykke: En rik mann ("han skal tas sier de rødgrønne) sitter på 10 mill. i formue i aksjer ex. andre verdier. Ved å kjøpe seg en bolig som er 10 mill. mer verdt, som han i det aller vesentlige kan finansiere ved lån, vil han ganske effektiv fjerne ca. 100 000 i formueskatt. For denne rike personen betyr renteøkningen noe, men ikke så veldig mye, siden det er grunn til å tro at yielden fra aksjeinvesteringene vil stige i samme takt eller mer enn renteøkningene. Derav kan vi konkludere at eiendom i Oslo er noe underpriset på dagens nivåer, og at boligprisene i Oslo til å stige ganske betydelig i de kommende årene, og mer på dyre objekter enn på rimelige. Norges Monaco er ikke i Vesterålen. Det ligger i boligmassen på Oslo vest. Prisene skal opp, og de rike skal bli rikere.
Felixcat
23.09.2021 kl 20:12 3338

Skatteleggingen av primærbolig er svært gunstig for de som har mye. Som formue skattes primærbolig med bare 25%, noe som en stor skattelette for enkelte. Eksempel kan vi ta en person som har 20 millioner i cash som beskattes med 100%. Tas 4 millioner av disse ut til primærbolig, vil formuen "gå ned" med 3 millioner ettersom boligen skattes med 3 millioner mindre. Formuesskatten er på 0,85%, altså kr 8500 per million, hvilket i dette tilfelle gi skattelette på kr 25500. Kjøpes primærbolig til kr 8 millioner, blir skatteletten kr 51000. Med primærbolig til kr 16 millioner vil skatteletten være kr 101000. Dette er årlige beløp i skattelettelser. Den som bare har 1,5 million og kjøper primærbolig, vil få kr 0 i skattelette.

Konsekvensene er selvsagt at den gunstige skattleggingen bidrar til høyere pris. Likeså vil eksempel gunstige forhold med skattefrihet for gevinst for bolig som har vært leid ut gjøre det. Tenker da på for eksempel på en utleiebolig som har vært leid ut i 20 år med ett par millioner i gevinst (verdiøkning), og som vil bli skattefri ved at man bor der i minst ett år før man selger. Noe som er veldig gunstig med tanke på skatt er en tomannsbolig seksjonert som ett, hvor man selv bor i den ene og leier ut den andre med full skattefrihet for leieinntekter. Den tomannsboligen med begge leilighetene er da å betrakte som primærbolig, med årlig skattelette på kr 51000 om man legger til grunn 8 millioner i pris. Så i tillegg til skattefrie leieinntekter, kommer det da ca. 4 tusen hver måned i skattelette. Nå kvier nok politikere å gjøre noe, men spørsmålet er om det burde vært tatt grep for å få gjort noe, og i tilfelle hva?
Redigert 23.09.2021 kl 20:14 Du må logge inn for å svare
mofs
23.09.2021 kl 21:20 3265

De rødgrønne kommer ikke til å gjøre noe med dette annet enn små justeringer uten betydning. Snarere vil de bare forsterke urettferdigheten som utspiller seg på boligmarkedet. Det gunstige skatteregimet bidrar til at det blir alt for fristende for folk å trade seg opp i boligmarkedet, og anledningen til å bruke leverage gjør det bare enda mer lukrativt. Alternativet til boligmarkedet er for eksempel å kjøpe gode selskaper på børs med høy avkastning på egenkapitalen som blant annet Novo Nordisk, Bouvet, Facebook etc. Men som alle vet, selv bunnsolide og superprofitable selskaper kan gå sørover i pris, og dette gjør at folk ikke klarer å binde seg til masten når de hører sirenenes sang. Ingenting kan konkurrere med profitt som er garantert av politikerne. På makronivå blir resultatet en massiv feilallokering av kapital. Landet blir ikke rikere av en høy turnover i et oppgangsmarked som består av assets som ikke yielder noe som helst. Således sett er de rødgrønnes politkk i realiteten en gavepakke til de rike i sentrale strøk av landet. Så hvorfor setter ikke pressen, politikere eller økonomer søkelys på dette? Kanskje det er fordi eliten tjener noe sinnsykt på denne politikken?
Marximat
23.09.2021 kl 23:13 3158

HVIS boligprisene i Oslo skulle falle 50 %, slik Boff antyder, vil veldig, veldig mange _definitivt_ ha råd til å betale 50 prosent mer i leie, og faktisk mye, mye mer:

La oss si at fallet på 50 % skjer over 5 år, og - for enkelhets skyld - at fallet er 10 % første året.

En gjennomsnittsleilighet i Oslo ligger vel på 5 mNOK, hvilket innenfor Ring 3 vil si en toroms på ca. 50 kvm. En slik leilighet vil i dag ha en leiepris på ca. 13 500.

Alt annet likt: Med et boligprisfall på 10 %, vil eieren _tape_ 500 000 i boligverdi (papirverdi) i løpet av ett år. Er h*n kjapp og lur, slår h*n til på å leie tilsvarende leilighet (toroms, 50 kvm innenfor Ring 3) for 35 000/mnd. H*n vil da ha "tjent" 80 000 + (sparte) renteutgifter + (sparte) fellesutgifter.

Med Boffs rentenivå på 6 % og et lån på 3,5 mNOK - og fellesutgifter på 2000/mnd, tjener/sparer personen i eksempelet ovenfor 80 000 + 24 000 + 164 000 (netto renteutgifter) = 268 000 kroner på ett år(!) på å leie en 50 kvm stor toroms innenfor Ring 3 for 35 000/mnd.
kator
24.09.2021 kl 12:07 2998

Jeg er 100% sikker på at en dobling av renten fra - (for min del - fra 1,4 til 2,8%) - ikke vil halvere boligprisen sentralt i Oslo. Jeg tror det er en rekke andre forhold som også spiller inn : tilbud/etterspørsel av boliger i det segmentet / beliggenheten du ønsker å finne bolig / utvikling arbeidsledighet og generell etterspørsel arbeidskraft i dette området / reallønnsutvikling / arv - formues overføring / psykologi / fremtidstro / sentralisering / utflytting til forsteder - for å ta noen viktige.

Noe jeg synes blir underkommunisert er at den velferds økningen vi har hatt i Norge de siste 30 år-40 (grovt) nødvendigvis vil gi dyre boliger. Når alt annet er dyrt her ville det vært veldig rart at bolig skal være billig.....Som jeg har nevnt noen ganger har mine leieinntekter fra utleie kun økt 30-35% siste 10 år, mens leilighetenes verdi har mer enn doblet seg. Rentenedgangen er den viktigste faktoren, men den er langtfra enerådende.

Personlig er jeg av den oppfatning at det er boliglånsforskriften som har holdt boligprisene nede i Oslo de siste 3-4 årene. Uten den tror jeg vi hadde hatt minst 25% dyrere boliger i Oslo er min påstand. Et annet poeng er at personer som meg kanskje ikke synes det er noe stort poeng i å ha utleieboliger og aksjer når formuesskatten trolig fordobles. Det eneste logiske blir å kjøpe en veldig dyr primærbolig - gjerne med et par utleie enheter.
Redigert 24.09.2021 kl 13:15 Du må logge inn for å svare
mofs
24.09.2021 kl 15:21 2885

Genial konklusjon Kator, tror mange tenker som deg. Til de som spekulerer i at renteoppgangen gir varig stagnasjon/nedgang i boligprisene, sier jeg bare dream on.
wire1
24.09.2021 kl 15:26 2879

Selvfølgelig ikke. Rentekostnader er jo relative. En dobling fra feks. 0,5% til 1% utgjør minimalt med økte kostander. Fra 8% til 16% derimot vil utgjøre en kraftig økning. Det er så mange andre forhold, som du nevner, som har større betydning på et så lavt rentenivå. Renten må først over 3% før den vil ha større effekt på markedet enn de andre forhold du nevner. Det virker som en av de største prisdriverene om dagen er forskuddsarv, både forårsaket av frykt for regjeringsskifte og nye skatteregler, og generasjonsskifte. Dette vil bare øke med tiden fremover. Jeg vil uansett tro, som med aksjer, at rentehevinger allerede er priset inn i markedet. Det er ikke akkurat ferske nyheter at NB hever renten.
Redigert 24.09.2021 kl 15:27 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
24.09.2021 kl 16:08 2840

Det er ikke boligprisene som hopper opp og ned med renten, det er det likevektsprisen som gjør. Hvorvidt boligprisene gjør det vil avhenge av om de er i likevekt i utgangspunktet, noe de sjeldent er.

Et raskt søk på Oslo og leiligheter 50-60 kvm viser en mediaspiller på 4,320 millioner og mediateket på 15000 pr måned eller 135000 pr år (ved 75% av bruttoleie som nettoleie). Det gir et nettoavkast på 3,1% som dermed er lik med den renten som ville gi et boligmarked i likevekt.
3,1% er interessant idet DNB i forbindelse med dagens renteheving viser til at de forventer at boliglånsrenten er 3,1% i 2024. Dersom det slår til bør boligprisene de neste 2-3 årene ha ca samme utvikling som leiemarkedet
Redigert 24.09.2021 kl 23:27 Du må logge inn for å svare
utkant
24.09.2021 kl 23:55 2642

Oslo sentrum vil jo alltid være ettertraktet på grunn av beliggenheten. Men resten av landet kan jo måtte gjøre sine justeringer i pris for å få solgt. Økt rente medfører jo at alle med lån må ha økt inntekt for å opprettholde sin reallønn og sine inntekter. Dette gjelder jo private, så det vil bli et lønnspress fremover, mens også bedrifter som har lån må jo oppjustere sine priser for å kunne ha inntekt. Mange små bedrifter har kanskje ikke den muligheten. Renteoppgang sammen med store kostnader på strøm kan medføre ganske store problemer for en god del av befolkningen som da må redusere sitt forbruk, noe som igjen vil ramme handelsnæringen.

Det blir interessant å se utviklingen i vinter. Kan bli heftige medieoppslag når kulda kryper inn og strømmen fordyres. Og worst case full frislipp av Corona med den risikoen det medfører… Glad jeg jobber fra hjemmekontor og er føre var!
noprofit
25.09.2021 kl 01:53 2582

Åh gud bedre er det fler av dere igjen?????

Tror DU virkelig at boligprisene skal stupe 50%???

Alt kan skje, men j hadde ikke satt en krone på scenarioet ditt….
landis
25.09.2021 kl 11:14 2432

Interessant diskusjon.
Det later til at de fleste glemmer å hensynta en faktor i leieprisene.
Boligprisene.
Leien vil i de fleste tilfeller (grovt forenklet) bli styrt av kostnadene en boligkjøper må ut med.
I det øyeblikk det er billigere å eie tilsvarende bolig vil leietaker flytte ut og leien må justeres ned.
Det må (åpenbart) være rabatt for leietaker. Hvis ikke vil leietaker finne noe billigere eller kjøpe egen bolig.

I de nærmeste årene med forventet flat og litt fallende realboligpris i mesteparten av Norge, samtidig med fortsatt lav rente og stabil boligbygging bør utleiere være forberedt på 0 vekst eller fall i leiepriser.
Ganske enkelt fordi de taper regnestykket mot kjøpt bolig.
Hirsh
26.09.2021 kl 18:00 2161

Spørsmål er om vi kan forvente stabil boligbygging. Risiko for boligbyggere ble mye større i det siste og utbygerre må prise inn risikoen eller vente til situasjon er mer stabil.
Det er noe teg nav dette beskrevet kanskje her: https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2021/09/26/7742275/nyboligsalget-faller-og-det-bygges-mindre
Jeg har dn og e24+ og det holder. Hedde ikke tenkt å kjøpe en til.
True
26.09.2021 kl 18:09 2143

Det blir litt generalisering, kan være mange grunner til at folk leier og ikke eier. I noen tilfeller lønner det seg også å leie og ikke eie.
kator
26.09.2021 kl 19:20 2069

Min erfaring med de (ca 13) som til enhver tid leier hos meg er at de er veldig langt fra å være "de svakeste i samfunnet" - men ressurssterke unge mennesker - som ikke ønsker å påta seg den risikoen og forpliktelsene det er å kjøpe bolig... (eller ikke har muligheten enda og sparer til å kjøpe mens de leier). Hvis du tenker å bo et sted i 3-4 år mener jeg det som oftest er en fornuftig strategi ... Nå tror jeg forøvrig ikke på noe veldig økning i leienivå i Oslo fremover - utover KPI - som kanskje vil være mellom 2,5% - 3,5 % p.a. Slik har det grovt vært de siste 10 årene på Grünerløkka - hvor jeg leier ut. Tar da forbehold om at den nye regjeringen ikke gjør store endringer på beskatning av sekundærboliger. En slik endring vil etter mitt skjønn gi et veldig mye lavere antall utleieboliger og derav høyere leiepriser. Vil helt klart være i tenkeboksen selv om dette skjer - er der egentlig allerede.... Men tror ikke Ap og Sp vil gå inn for det..Tror det er endel fornuftige folk der som skjønner at boligmarkedet består både av folk som ønsker å kjøpe OG de som ønsker å leie.
Redigert 26.09.2021 kl 19:26 Du må logge inn for å svare