Ja det stemmer det. Boligmarkedet i Stavanger føres i veldig stor grad av oljeprisen. Om det fremstod som om jeg mente at markedssentiment var årsak til oljekrakket så er det en feiloppfating. Markedsentimentet er en selvforsterkende konsekvens ikke en årsak.

En styrtrik stat er absolutt god å ha som sikkerhet om arbeidsledighet blir stor. Utfordringen er at en styrtrik stat kan gjøre vondt verre når inflasjon skal bekjempes. I verste fall kan en styrtrik stat drive rentene ytterligere opp og gjøre det enda vanskeligere forgjeldede familier.

Psykiatrien er sprengt fra før, så der blir det neppe hjelp å få.

Blir spennende å se hvordan dette vil spille seg ut de neste årene.

Boligprisene gikk ned i Stavanger på grunn av oljekrisen som startet i 2014 og ikke pga. psykologi og «snakk rund middagsbordet». Oljeprisen falt fra 114 dollar til 30 dollar fatet og dette påvirket arbeidsmarkedet i Stavanger sterkt. I tillegg var nok boligmarkedet overpriset da det faktisk var på nivå eller høyere enn Oslo.

I 1988 var man voksen når man var 18-20 i motsetning til idag så det er noen som
husker boligkrakket som er endel yngre enn 65-70:)
Jeg er 61 år og var 27 år da boligkrakket i 1988 begynte, altså godt voksen:)

Jeg tror også at forskjellen på oss gamlinger og dagens unge er ganske stor, det kommer til å bli gråtende barnefamiler i media, og psykiatrien vil ha ha fullt opp med unge mennesker med boliglån om vi får en stor nedgang i boligprisene.
Dette vil tvinge regeringen til å gjøre noe, for det kan de, i motsetning til 1988 er staten nå mye mye rikere.

I motseting til 1988 er også boligmarkedet i dag en så stor del av norsk økonomi at en regering som er styrtrik vil gjøre noe for å stoppe det verste. Vi får altså ikke noe 1988 igjen er min teori, at boligprisene vil falle fremover er ganske sikkert, men hvor mye og hvor lenge er det store spørsmålet. Boligprisene i Norge er høye men i forhold til standard og pris/lønns nivå ellers i samfunnet er prisene langt fra hysteriske.

Jeg har bodd flere år i Stavanger, og kjenner til hvordan innbyggerne opplevde det. Det er viktig å huske at Stavanger fallet var en korreksjon (15%), og ikke et krakk (mer en 20%).
Den største konsekvensen var at de som kjøpte i forrkant av fallet ikke hadde mulighet til å flytte. Så det var en del mennesker som fikk en lei overaskelse når de planla å flytte, når banken da informerte om at egenkapitalen var "borte". Men er det en ting som er unikt med siddisene, så er det at mange vet godt at boligprisene går både opp og ned.

Lykke til ja :)

Som Ayrton Senna sa: "You cannot overtake 15 cars in a sunny weather... but you can when its raining"

Med tanke på markeds psykologi i nedgangsmarked så kan man se til Stavanger hvor prisene først nå er tilbake på 2013 nivå som var forrige pristopp. Da var Stavangers priser over nivået i Oslo en kort periode om jeg husker riktig.

Det eneste som skjedde var at folk i sosiale sammenkomster sluttet å skryte om hvor mye boligene hadde steget siden de kjøpte. All skremsel i forkant om at nyboligsalget skulle stoppe og lede til mangel viste seg å bare være tull. Tilførsel av nye boliger fortsatte som før. Gjelder bare å få ned prisen på tomta så kan entreprenørene bygge som før.

Lønningene i Stavanger er gode, og folk låner og kjøper for samme summer som i Oslo. Eneste forskjell er at familier i Stavanger har betydelig mer m2 å boltre seg på. Eneboliger/rekkehus på 160-350m2 som gjelder, nesten kun familier i kommunal bolig som må akseptere å bo på under 100m2. Tviler på at folk i Stavanger kunne ha bod så godt som de gjør nå om prisene hadde holdt følge med Oslo fra 2013. Gamliser som er lei hage og vedlikehold selger eneboligene og flytter til nye leilighetsprosjekt som det er kommet jevn tilførsel av.

Folk som sitter på 60m2 leiligheter i Oslo lurer bare seg selv når de ønsker høyere priser, et skikkelig fall gir muligheter til å avansere oppover på sikt.

Viktig å ikke la en god krise gå til spille! Lykke til, det vil komme mange fine muligheter i tiden som kommer. En ordentlig korreksjon er medisin for folks bosituasjon på lengre sikt.

Ps! Det Skrives mye om sykepleiere og hvem vet? I bestefall kan sykepleierens få seg et krypinn i Oslo på sikt. Om et år eller 2 er kanskje de vinnerene med trygg jobb i det offentlige, mens folk i det private mister jobben som følge av at bedriften går dukken pga gjeldsbelastning.

Lykke til i tiden som kommer! Etter stormen kommer godværet:-)

Jeg tenker det samme. Konsensus spiller en utrolig viktig rolle i markedet. Da min mor kjøpte en 130 kvm for 600k på en 230k årslønn etter bankkrisen, så ble hun advart av absolutt alle rundt seg. Bestemor begynte faktisk å gråte, og sa "nå har du ødelagt livet ditt". Så på det tidspunktet var konsesus det komplett motsatte fra i dag. De mente man tapte alle pengene sine på å ta opp boliglån, siden 1987-krisen var veldig ferskt i minne (5 år).

Nå er det nesten bare mennesker med alder over 65-70 år fortsatt var voksen under forrige krise, så det er ikke mange minner igjen.

Når folk er overbevist om at man tjener mest på å vente, så vil det jo fungere selvforsterkende på prisene.

Jeg vet ikke om det er det jeg er mest bekymret for. Det har vært strengere lånekrav de siste årene med stresstest for å tåle renteoppganger, så tror ikke vi får noen flom av tvangssalg. Men jeg tror psykologien endrer seg etter en nedgang på 20% og advarsler om at de ikke er noen garanti at realprisene vil stige framover. Da blir det ikke like viktig å komme seg raskt inn på boligmarkedet som det har vært når den allmenne oppfatningen har vært at de som ikke kommer seg raskt inn på boligmarkedet vil måtte løpe etter og aldri får råd til å spare opp nok egenkapital til å kjøpe. Vi har hatt et usunt boligmarked i mange år nå.

..og vi tenker ikke at den ekstremt forgjeldede befolkningen kneler lenge før en styringsrente på 4, dvs boliglånsrente på 6ish(?). Blir feil å sammenligne priser samt korrigere for lønn men ikke for gjeld synes jeg.

Helt enig. Jeg har hatt høydeskrekk i boligmarkedet i mange år. Solgte mine tre sekundærboliger i 2017, 2018 og 2019. Klarte ikke å regne hjem investeringen lenger med mitt nøkterne syn på langsiktige boligpriser, så flyttet pengene over i aksjer i stedet.

Faller boligprisene 30 % og styringsrenten ender på 4 % så er man på samme nivå som i 2007. I 2007 startet et kraftig fall i eiendomsverdiene som følge av den alt for høye renten som medførte finanskrisen året etter. Boligprisene må ned 30 % fattigstakkar for at boligprisene skal komme ned på samme sinnsykt høye nivå som provoserte forrige finanskrise. Snudd på verdiene så er boligprisene i dag 50 % høyere enn de boligprisene som endte ut i finanskrisen. Et aldri så lite argument for å selge!?

Ikke utenkelig at vi ender med en styringsrente på 4% i denne syklusen. Dette er nivået det lå på før finanskrisen i 2007. Den gang var gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo 36.000. Dette var prisen etter en lang oppgangsperiode uten nevneverdig korreksjon siden tidlig på 90-tallet. Gjennomsnittlig årslønn er 70% høyere i dag enn i 2007, så justert for lønnsøkning tilsvarer 36.000 i 2007 ca 61.000 i dag. Kvadratmeterprisen i Oslo nå er 91.000, så det er rom for en nedgang i boligprisene på over 30% hvis markedet priser inn varig høyere renter. Dette er ikke et pessimistisk scenario. I store deler av 2004 og 2005 lå renten på 1,75%, lavere enn vi er nå. Da var gjennomsnittlig kvadratmeterpris en god del lavere enn de var i 2007 (har ikke det eksakte tallet). Det var få som syntes boliger i Oslo var billige i 2005, men korrigert for lønnsutvikling er de nå nesten dobbelt så dyre. Så det er ikke utenkelig at vi kan få et krakk på 50% om markedet begynner å ta inn over seg at det ikke er en naturlov som sier at man alltid vil tjene på å eie bolig.

I DAG OG FOR 1 ÅR SIDEN

Styringsrente USA: 3,00 - 3,25 %, opp fra 0,00 - 0,25 % (+3,00 %)
10-års rente USA: 3,93 %, opp fra 1,54 % (+2,39 %)
Inflasjon: 8,3 %, opp fra 5,3 %

Styringsrente Norge: 2,25 %, opp fra 0,25 % (+2,00 %)
10-års rente Norge: 3,69 %, opp fra 1,67 % (+2,02 %)
Inflasjon: 6,9 %, opp fra 4,1 % (9,9 % inflasjon i dag uten strømstøtte)

USD/NOK: 10,70 NOK per USD, opp fra 8,50 NOK per USD (+26 %)

For 1 år siden var styringsrenten 3 % lavere i USA og 2 % lavere i Norge. Den amerikanske sentralbanken har det siste året vært en halv gang mer dramatisk i sin renteoppgang enn den norske sentralbanken.

For 1 år siden var 10-års renten 2,4 % lavere i USA og 2,0 % lavere i Norge. Den amerikanske sentralbankens overgang fra massivt kjøp til massivt salg av obligasjoner har sammen med 3 % økt styringsrente medført at "verdens viktigste rente" er 2,6 ganger høyere i dag enn for 1 år siden.

Den norske 10-års renten er påvirket av den amerikanske 10-års renten så lenge obligasjonsmarkedet er internasjonalt. Den amerikanske sentralbankens overgang fra massivt kjøp til massivt salg av obligasjoner har sammen med 2 % økt styringsrente i Norge medført at norsk 10-års rente er 2,2 ganger høyere i dag enn for 1 år siden.

I USA er inflasjonen 3 % høyere i dag enn for 1 år siden. I Norge er inflasjonen 2,8 % høyere i dag enn for 1 år siden. Uten strømstøtte hadde inflasjonen i Norge vært 5,8 % høyere i dag enn for 1 år siden.

Amerikanske dollar har det siste året blitt 26 % dyrere i norske kroner. Dvs at stort sett alle varer som Norge kjøper på verdensmarkedet, eller som Norge priser ut fra verdensmarkedsprisen, har blitt 26 % dyrere så lenge stort sett alle varer på verdensmarkedet er priset i amerikanske dollar.

Den amerikanske sentralbankens langt mer aggressive rentesetting siste år enn den norske har gjort amerikanske dollar så mye dyrere i norske kroner at inflasjonen i Norge (uten strømstøtte) har steget dobbelt så mye som i USA.

Den norske sentralbankens dilting etter den amerikanske sentralbankens renteoppgang har vært en nødvendighet for å unngå en enda mer ekstrem inflasjon i Norge enn 9,9 %. Diltingen kan oppfattes som en nødvendighet i Norge som i alle andre land i verden.

Via dollarkursen dras hele verden med i den amerikanske sentralbankens kamp mot den amerikanske inflasjonen enten sentralbankene i verden vil eller ikke. Den amerikanske sentralbankens voldsomme oppgang i styringsrenten og voldsomme overgang fra massivt kjøp til massivt salg av obligasjoner påvirker via dollarkursen rentesettingen og de lange rentene i samme retning i hele verden.

Den norske renteoppgangen har ikke vært stor nok til å motvirke inflasjonseffekten av prisøkningen 26 % økt dollarkurs medfører. Skal inflasjonen stagges i Norge slik den stagges i USA så må renteoppgangen i Norge følge etter renteoppgangen i USA. Hvis ikke drar ytterligere dollaroppgang norsk inflasjon enda kraftigere oppover. Den norske sentralbanken har foreløpig ikke vært "flink nok" til å dilte som har medført langt større vekst i norsk inflasjon enn i den amerikanske. Den norske sentralbanken vil neppe være enda mer "ulydig" i sin dikting fremover. Renteoppgangen i Norge vil høyst sannsynlig fortsette å følge den amerikanske renteoppgangen.

Norsk inflasjon har det siste året blitt mer påvirket av renteoppgangen i USA enn av renteoppgangen i Norge. Renteoppgangen i USA har, via økt dollarkurs, dratt norsk inflasjon mer oppover enn hva renteoppgangen i Norge har dratt norsk inflasjon nedover. Nettoeffekten av renteoppgangen i USA og Norge har vært høyere norsk inflasjon. Renteoppgang er ikke nødvendigvis noen garanti for lavere inflasjon i en verden hvor den økonomiske bjellesauen er den mest aggressive i verden i sin rentesetting.

Renteoppgang har derimot en garantert effekt på alle eiendommer så lenge alle eiendommers verdi dras i retning nåverdien av hva eiendommene gir av fremtidig nettoavkastning. Slik obligasjonsverdier går opp med rentefall og ned med renteoppgang går eiendomsverdier opp med rentefall og ned med renteoppgang. På sikt er det ingen forskjell på rentens effekt på eiendom og obligasjoner. Det er forskjell på kort sikt i form av at renteendring har en umiddelbar effekt på obligasjonsverdier mens eiendomsverdiene endrer seg på sikt via en forsinket markedsreaksjon.

Renteoppgangen i verden har frem til nå stagget noe av den amerikanske inflasjonen og dratt inflasjonen oppover i stort sett alle andre land via den ekstreme oppgangen i dollarkursen. Renteoppgangen, styrt av sentralbankenes inflasjonsmål, fortsetter i USA og da fortsetter renteoppgangen i resten av verden også. En fremtidig renteoppgang som sammen med den renteoppgangen man allerede har hatt har gruset obligasjonsverdiene i hele verden og som fremover vil gruse eiendomsverdiene i verden enda mer. Gruses enda mer fordi den løpende avkastningen til eiendom gruses av renteoppgang i motsetning til hva som skjer med den løpende avkastningen til obligasjoner. Husleier påvirkes negativt av renteoppgang. Den negative effekten på husleier av renteoppgang er en av hovedårsakene til at renteoppgang stagger for høy inflasjon.

Markedsprisen på å leie bolig i Norge (nye leiekontrakter) har økt kraftig det siste året og har vært oppadgående frem til siste registrering. Eksisterende leiekontrakter får fremover et kraftig oppsving som følge av meget stor inflasjonsjustering rundt kommende årsskifte. Husleie, som den største bidragsyteren i inflasjonsberegningen, vil fortsette å dra inflasjonen oppover i Norge inn i neste år. Som sammen med stadig høyere amerikansk styringsrente tvinger den norske rentesettingen, styrt av inflasjonsmålet, til ytterligere økt styringsrente inn i neste år.

Den fremtidig markedsprisen på å leie bolig i Norge vil falle som følge av den historisk raske overgangen fra ekstrem utleier marked i juli i år til ekstrem leietakers marked inn i neste år. Det er nå 1.504 annonser for bolig til leie i Oslo og 221 ønskes til leid. Dvs et forholdstall på 6,8 (antall til leie / antall ønskes leid). Likevekt gir tilnærmet 7 i forholdstall som sier at likevekten i leiemarkedet er der 3 måneder etter 2,8 i forholdstall i juli i år. Aldri tidligere han leiemarkedet endret seg så raskt i retning fremtidig leieprisfall.

Renteoppgangen har hatt en meget stor negativ effekt på leiemarkedet i form av den historisk raske endringen fra ekstremt utleiers marked til likevekt. Men så lenge endringen frem til nå ikke har dratt markedet mer enn til likevekt har leieprisen i markedet frem til nå fortsatt å stige provosert av etterspørselsoverskuddet etter leiebolig. Fremover vil leiemarkedet gå mer og mer i retning tilbudsoverskudd som vil trekke markedsleiene mer og mer nedover. Som på sikt vil trekke den norske inflasjonen også nedover.

Eiendomsprisen i hele verden vil fremover krakke av renteoppgangs effekt på avkastningskravet (yielden) til eiendom slik obligasjonsprisene i hele verden har falt allerede. Eiendomsprisene vil, i motsetning til obligasjonsprisene, dras ytterligere nedover av renteoppgangens negative effekt på eiendommenes løpende avkastning (leie). Enten man vil eller ikke oppfører eiendomsprisene seg likt av renteoppgang og rentenedgang, dog med motsatt fortegn. Den ekstreme verdioppgangen vi har hatt i eiendom har sin årsak i den ekstremt lave renten i har hatt. Det ekstreme verdifallet som vi får i eiendom har sin årsak i den ekstreme økningen i renten som vi er inne i.

Da skjønner jeg at vår tro på fremtiden /ikke minst den som ligger mer enn 12 måneder frem / er ganske forskjellig. Jeg har tro på Norge og norsk økonomi og tror at vårt land vil vise seg å være et av de beste steder å være investert også i fremtiden. Så langt jeg fikk med meg sa vår sentralbank sjef Ida senest i forbindelse med siste oppjustering av styringsrenten at de ikke var enøyd på inflasjon og fulgte nøye med på en rekke andre "temperaturmålere" for norsk økonomi - blant annet det legendariske nettverket NB har blant norske bedrifter. Men inflasjon er i fokus ja. Jeg tror NB er særdeles opptatt av å bygge "høyde" i forhold til det de har definert som normalrente på 1,75% slik at de har tørt krutt å benytte når det nå kommer til å "butte". Men spørsmålet for meg er om de ikke er kraftig på etterskudd og tar i for for mye og for raskt. Og kanskje blir litt for mye med i "gjengen" på det du synes å mene er en masse sugesjon blant sentralbankene som bare tenker inflasjon ???------ Eller om de finner balansen - spennende å følge med på dette ! Håper du fortsetter denne tråden til 2024, 2025 osv.....Nå skal jeg høre litt på leiepris statestikken som Eiendom Norge legger frem idag - spennende i mitt lille mikro.

Vår del av verden har hatt et hysterisk lavt rentenivå i stort sett alle år etter finanskrisen, som har gitt hysterisk høye boligpriser i alle land i vår del av verden. At andre land i Europa har mer ekstreme boligpriser enn Norge, skyldes at andre land i Europa har hatt enda lavere rentenivå enn Norge. F.eks. har våre to nærmeste Sverige og Danmark, det meste av euroområdet og Sveits hatt et enda lavere rentenivå enn Norge og derfor hatt enda mer hysteriske boligpriser. På den andre siden av Atlanteren har både USA og Canada fra finanskrisen hatt et rentenivå i nærheten av det norske, for den siste tiden å dra til med enda kraftigere renteoppgang enn hva som har skjedd i Norge.

Vår del av verden vil nærmest samtidig oppleve et dramatisk renteøkningsprovosert eiendomskrakk. Boliger, kontorer, handelsareal, varelagre, hotelleiendommer og fabrikkbygninger vil alle falle dramatisk i verdi fra deres hysterisk høye prisnivå provosert av et meget langvarig og ekstremt lavt rentenivå. Et simultant eiendomskrakk som garantert kjører både mange eiendomsselskaper og mange banker i grøfta. For mange blir tapene alt for store til å bære inntil en av de største faller så dramatisk at vi enda en gang er i finanskrise.

Det lille forbeholdet om at sentralbankene kan snu raskt nok i rentesettingen før det smeller, har blitt et så lite forbehold at det fremstår kun som en teoretisk mulighet. Sentralbankene gjentar gang på gang at de ikke gir seg med renteoppgang før inflasjonen er under kontroll, og da øker rentenivået fremover istedenfor å falle. Øker så lenge og så høyt at det ikke er mulig å stoppe verken eiendomskrakket eller finanskrisen selv om man setter ned rentenivået. På samme måte som f.eks. den amerikanske sentralbanken påbegynte et rentekrakk forut for finanskrisen i 2008, vil sikkert noen av dagens sentralbanker påbegynne et rentekrakk forut for den finanskrisen som kommer. Hvis ikke en av de største faller så raskt at ingen av sentralbankene rekker å reagere. Både i Storbrittania og i Sveits har det allerede vært indikasjoner på at det snart kan smelle.

Tror vi er enige i en god del og uenige i konklusjonen....

Jeg synes feks ikke at Oslos boligpriser er hysteriske i forhold til omverden / analyser gjengitt av Nejra Macic i DN tidligere i år viste at Norge var på 31. plass i Europa hva gjaldt boligpriser i forhold til inntekt. Og Oslo var vel Europas 48. dyreste by av de som var analysert.

Jeg tror at det vil vise seg at i et av verdens rikeste land vil man få høye boligpriser - i tillegg til alt annet som er dyrt. Ville vært rart ellers....Men jeg er enig i at vedvarende "høyt" rentenivå / feks over 5% vil være trist for boligmarkedet. Jeg tror ikke på det. Jeg tror på en normalrente et sted mellom 3 - 3,5% om du strekker ut de neste 10 årene og ser på snittet. Men hadde jeg trodd på 5% langsiktig ville jeg solgt eiendommene og aksjene og bare hatt USD og Euro kanskje. Men tror det vil vise seg at handlingsrommet til nasjonalbankene er mindre enn de tror...jeg tror da at de snur før vi ser ditt Ragnarock. Inflasjonsmålet blir ikke så dominerende - eller blir justert til feks 3% (?).

Men jeg får jo testet ut egen utholdenhet ved et boligprisfall i en periode nå / mine bank aksjer har falt ca 30% fra toppen / men er naiv og tror på fortsatt godt inntjening og utbytte og beholder de . Litt som eiendom - jeg tror også på god leieprisutvikling sentralt i Oslo og beholder eiendommene.

Selvfølgelig også fordi jeg tror på verdiutviklingen langsiktig - men i det mellomlange bildet er cash flow viktigst for meg.

Bedre til å kjøpe og samle enn å selge også sikkert.

Du har solgt alt alt du har og er bare i cash ?

Vrimle:

I 1993 kjøpte jeg en 30 kvm stor 1-roms selveierleilighet i Trondheimsveien 64 på Sofienberg i Oslo for 135 tusen kroner. En leilighet som 5 år tidligere, i 1988, ble omsatt for 400 tusen kroner. Jeg brukte 15 tusen kroner for nødvendig oppussing slik at min kostpris var 150 tusen kroner.

I dag ligger det på Finn.no ute en 30 kvm stor 1-roms selveierleilighet i Trondheimsveien 64 på Sofienberg i Oslo for 3,19 millioner kroner.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=275657672

Leiligheten jeg kjøpte ligger i 6. etasje mot dagens annonserte som ligger i 3. etasje. Begge ligger vendt mot vest. Bygget har heis slik at min leilighet hadde betydelig bedre beliggenhet. Dagens leilighet har en andel fellesgjeld på 85 tusen kroner mot null i fellesgjeld for den jeg kjøpte. Dagens leilighet er langt bedre pusset opp enn hva min var og bygget har fått en oppgradering som har gitt fellesgjelden. I sum er trolig dagens leilighet noe mere verdt enn det min var. Selges dagens for 3,2 millioner kroner ville trolig min ha oppnådd 3 millioner kroner.

Med referanse til min leilighet i Trondheimsveien 64 har boligprisene 20-doblet seg på 29 år som følge av prisoppgangen fra 150 tusen kroner til 3 millioner kroner. Fortsatt med referanse til min leilighet er boligprisene 7,5 ganger så høye i dag som de var for 34 år siden som følge av prisoppgangen fra 400 tusen kroner til 3 millioner kroner.

Konsumprisindeksen i Norge i de 3 aktuelle årene:
september 2022: 125,6, +93 % fra 1993, +125 % fra 1988
september 1993: 65,1
september 1988: 55,8
https://www.ssb.no/statbank/table/03013

Konsumprisindeksen har rundt regnet doblet seg fra 1993 til i dag som medfører at min leilighet i Trondheimsveien 64 er 10 ganger mere verdt i dag enn for 29 år siden i reelle priser. Justert for den gjennomsnittlige prisøkningen på varer og tjenester i Norge er boligprisene i dag 10 ganger hva de var for 29 år siden.

Sett i forhold til pristoppen i 1988 etter oppgangen i jappetiden er boligprisene i dag 3,3 ganger hva de var for 34 år siden.

Boligprisene i Oslo beveger seg mot en likevekstpris definert som:

boligpris = leiepris / rentenivå

Dobles leieprisene så dobles boligprisene. Dobles rentenivået så halveres boligprisene. Eller går man til det som har skjedd i vår tid: Reduseres rentenivået til en femtedel så 5-dobles boligprisene.

Norsk økonomi både privat og offentlig fremstår som langt bedre i dag enn på slutten av forrige århundre. Det har vært kraftig reallønnsvekst, man har fått et gigantisk oljefond å finansiere det offentlige med, boligeierne har langt lavere gjeld i prosent av eiendomsverdiene osv. Det er et vell av faktorer som har bedret seg siden slutten av forrige århundre.

Jeg er helt enig med deg Vrimle at mye er bedre og annerledes i dag enn på slutten av forrige århundre. Det som er bedre i dag har vært med på å sende boligprisene opp til dagens hysterisk høye nivå både i forhold til nivået i 1988 og i 1993. Det er hysterisk høye boligpriser i dag i forhold til tidligere pga det du nevner som har blitt bedre og pga at rentenivået har vært så lavt.

Hovedårsaken til dagens ekstremt høye boligpriser i forhold til for 29 og 34 år siden er det ekstremt lave rentenivået vi har hatt. Et ekstremt lavt rentenivå som vi ikke har lenger.

Når det ekstremt lave rentenivået har blitt borte så faller boligprisene ned fra det ekstremt høye prisnivået som det ekstremt lave rentenivået provoserte. Uansett hvor god eller dårlig økonomien forøvrig er så krakker boligprisene fra et ekstremt høyt prisnivå når rentenivået slutter å være ekstremt lavt.

Det eneste som kan stoppe et boligkrakk i dag er et like ekstremt lavt rentenivå som vi har hatt.

Ja sånn sett. Jeg har egentlig aldri sett på avdrag som en utgift, det er mer "sparing" i mine øyne. Renter derimot har jeg alltid ansett som en ren utgift. Men pengene skal jo uansett ut av konto så det stemmer jo sånn sett

Det er jo det som er det "nydelige" med annuitetslån / avdraget reduseres ved høyere rente / ja så det er 2.800 etter skatt med de forutsetningene jeg har tatt.....(ulempen er selvfølgelig at "sparingen" blir mindre ved mindre nedbetaling av gjeld).

Selv har jeg valgt å ha rammelån (belåningsgrad ca 40%) og da slår jo hele renteøkningen rett inn hos meg......

Hmmm hvis man har 4 millioner i gjeld og man får en renteøkning på 2 prosentpoeng så får man vel mer enn 2800 pr mnd i økte kostnader?

2% av 4.000.000 = 80.000 i renter, før skattefradrag.

For min del så ser jeg at jeg får økte kostnader på ca 80.000 i året slik situasjonen er i dag. Jeg har mer enn 4.000.000 i gjeld men jeg har klart å unngå det siste rentehoppet etter avtale med banken. Etter neste renteøkning som er spådd til å bli 0,5 prosentpoeng opp, så blir det i verste fall over 100.000 hvis jeg ikke klarer å gjøre en bedre avtale med banken. Etter skattefradrag er vi nede på ca 80.000. Dette tar jeg lett igjen i form av økt husleie og lønnsøkning. Det er absolutt ikke optimalt, men det går helt fint!

Jeg håper jo litt på at dette krakket kommer, da har jeg muligheten til å handle på tilbud. Men har foreløpig ikke sett noe jeg synes er billig nok. Kanskje i løpet av vinteren?

Jeg beholder også mine utleieleiligheter - selv om overskuddet for min lille "pølsebod utleie" går fra 600.000 til ca 300.000 i året gitt dobling av renter. Tror veldig mange som driver med utleie er ganske lavt belånt.

I tillegg er vel 80-85% i Oslo selveiere. En renteoppgang fra 2 til 4% gir om du har et lån på 4 millioner og et annuitetslån som nedbetales over 30 år økte kostnader i måneden etter skatt på ca 2.800,-. Absolutt penger selvfølgelig - men de aller fleste fikser det så lenge man beholder jobben.

Veddemålet gjør man med seg selv. Enten beholder du eiendom eller så selger du. Jeg har aldri fått mer i husleie enn det jeg gjør nå og jeg har heller aldri hatt så lite gjeld som jeg har nå, siden jeg begynte å investere i eiendom. Så jeg velger å beholde mine leiligheter gjennom krakket, det er mitt veddemål 😎

Og gitt din klargjøring av definisjoner så er jeg klar for å vedde med deg om vi kommer til å se vår tids største eiendomskrakk det neste tiåret, altså. Eneste ulempen med veddemålet er jo at du plutselig kan få kassen med Champagne om noen få år, mens jeg uansett må vente ti år da ;) Men spesifiser gjerne et slikt veddemål om du vil være med!

Ikke "min" tråd dette - men ettersom det virker som trådstarter er omtrent på min alder (?) så drister jeg meg til noen kommentarer. Jeg kjøpte min første leilighet sensommeren 1987 og fikk en start i boligmarkedet med halvering av verdier ila 5-6 år - kan avkrefte at situasjonen idag minner om situasjonen da. De 3 største grunnleggende forskjellene (bortsett fra rente) er arbeidsledighet, bankenes soliditet og statsfinanser. Forøvrig å sammenligne nåtiden med den sinnsyke jappetiden vi hadde i forkant av krisen i 1988-92/93 er for meg veldig galt...Jeg begynte å jobbe i bank/finans Vika i 1986 og fikk se senjapetiden på nært hold. Kjøpte aldri de største champagneflaskene i Universitetsgata - hadde ikke råd til det. Ikke noe vakkert syn ---- neste "alle" brukte penger de ikke hadde. I tillegg gjorde den dramatiske endringen av behandling rentefradraget ( fra 75% til 30% ila kort tid) sitt til dramatiske endringer i økonomi for den enkelte - spesielt de med mye gjeld.

Nå kommer vi fra en periode hvor sparingen har vært rekordhøy og veldig mange sitter på solide buffere.

Mitt råtips er at vi får en nedgang på sånn ca 10% i Oslo ila det nærmeste året og at vi deretter er tilbake igjen på samme nominelle prisnivå sent i 2024 - og at vi deretter får en periode med ganske sterk prisvekst i Oslo...I mellomtidenr regner jeg med at husleiene i Oslo stiger med grovt 10% ila de neste 2 årene og at en "normalisert" boliglånsrente rundt 3-3,5% (basert på NB anslåtte normal rente 1,75% fra 2024) gjør utleie til en OK "greie" å ha i bunn i min privatøkonomi. Jeg er nå + 60 og om det er noe livet har lært meg er at man ikke skal rives med og gjøre store endringer i inveseringsfilsofi når det knaker litt. .....

27 der altså. Wow. Men altså ikke 27 til i type Poppelhagen (fint nok altså, men selv om jeg digger Nordstrand er jo 110k per kvadrat stivt) eller Ski Stasjon (som jeg ikke vet om er et reelt prosjekt, men altså noe som skal bygges og ligger "sentralt usentralt")? ;)

Er i og for seg ikke uenig i hoveddelen av argumentet, ser dog tre elementer som kan trekke i motsatt retning:
- kan komme en viss reprising av husleier oppover med høyere rente om tidene er OKish generelt økonomisk
- byggingen i Oslo er fortsatt relativt lav, og fundamentalt tror jeg pandemibremsingen av megatrend på sentralisering er svært overvurdert
- det virker på aksjemarkedet som at mange venter at det bare er spørsmål om tid får man klinker til med rentegasspedalen igjen

Jeg er den originale sondresb som med noen unntak har hatt sterk tro på OLT de siste 18 årene. Et av unntakene er i dag som vel fremkommer av OLT-debatten "Selg!" på Hegnar som jeg startet 16. september. Et annet unntak var høsten 2008 da jeg startet OLT-debatten "Gjedrem sender Thon i retning skifteretten". Skillet mellom nå og for 14 år siden går på hvor dramatisk kursfallet blir. Alt tyder på at OLT-kursfallet nå blir langt kraftigere enn for 14 år siden.

Eiendomskrakket i årene 1988 til 1993 er inkludert i vår tid. Utgangspunktet for det påbegynte krakket er langt bedre krakkmessig enn utgangspunktet for 35 år siden. For 35 år siden kom krakkstimulansen i hovedsak fra kraftig redusert skattefradrag i forlengelsen av jappetiden. I dag kommer stimulansen fra historiens kraftigste renteoppgang etter historiens laveste rentenivå i mer enn 10 år.

Med 2-3 % nettoleie før fradrag for vedlikehold og ledighet har boligprisene i Oslo nådd et hysterisk nivå som gir garantert historisk krakk når beste boliglånsrente går fra langt under 2 % til over 4 %. Når deltakerne i boligmarkedet tar inn over seg at boligprisene faller blir regnestykket historisk negativt når nettoleie før fradrag for vedlikehold og ledighet er halvparten av beste lånerente.

Vi har aldri tidligere i historien så åpenbart stått foran et boligkrakk. Både i 1987 og i 2007 var det ikke så rart at man ikke så hva som ville komme. I dag er det soleklart hva som kommer så lenge prisene er så ekstremt høye at nettoleien blir halvparten av beste lånerente, og knapt blir stor nok til å dekke vedlikehold og den ledigheten som kommer av den ekstreme økonomiske nedturen sentralbankene har igangsatt.

Jeg kjøpte 27 leiligheter på spec i Ringnes Park.

"Vår tids største eiendomskrakk vil garantert komme" - det var sterk kost. Er overgangen fra 80- til 90-tallet da holdt utenfor "vår tid"?

Og, er "Olav2" den originale Olav2 med 4-5 leiligheter kjøpt på spec i Ringnes Park og sterk tro på OLT for grovt sett halvannet tiår siden?

FORELØPIGE NOTISER PÅ INFLASJONSDAGEN 10. OKTOBER 2022

Danish Inflation Rate Highest Since 1982
Egypt Inflation Rate at Near 4-Year High of 15%
Norway Inflation Rate Hits New 34-Year High
El Salvador Inflation Rate Cools to 7.49%
Russia Inflation Rate Eases Less than Expected
Chile Inflation Remains Near 30-Year High
Mexico Inflation Rate Steady at Highest Since 2000
Macedonia Inflation Rate Rises to New Record
Seychelles Inflation Rate Ticks Up in September
Estonian Consumer Prices Stay Elevated

https://tradingeconomics.com/country-list/inflation-rate

Hele verden opplever "overraskende" høy inflasjon. Den kraftige dollarstyrkelsen gir prisoppgang overalt så lenge dollar er handelsvalutaen nesten overalt.

RENTEOPPGANGEN I NORGE ER DEFINITIVT IKKE OVER

Med 1,4 % månedsøkning i totalindeksen og 1,0 % månedsøkning i kjærneinflasjonen garanterer dagens presenterte inflasjonstall for september at renteoppgangen fortsetter.

Hovedbidraget til økningen i totalindeksen kommer fra:
"Bolig, lys og brendsel" som drar totalinflasjonen opp med 0,5 %,
"Klær og skotøy" som drar totalinflasjonen opp med 0,3 %, og
"Møbler, husholdningsartikler og vedlikehold av innbo» som drar totalinflasjonen opp med 0,3 %.

De 3 største bidragene drar inflasjonen opp 1,1 %.

Den "overraskende" høye norske inflasjonen i september skyldes at man ikke har tatt inn i analysen den kraftige kronesvekkelsen fra august til september. En kronesvekkelse særlig mot dollar som har gjort alle importvarer, som f.eks. klær, brendsel og møbler, langt dyrere. Det er importert inflasjon Norge har opplevd fra august til september. En importert inflasjon som vil fortsette fra september til oktober så lenge kronesvekkelsen har fortsatt. Oktoberprisene hentes i disse dager som medfører at dollarstyrkelsen siste måned på nesten 10 % garanterer "overraskende" høy inflasjon i oktober.

"Overraskende" høy inflasjon både i september og oktober 2022 garanterer videre kraftig renteoppgang i Norge. Renteoppgangen er så absolutt ikke slutt i Norge. Vår tids største eiendomskrakk vil garantert komme.

Oi oi oi, nå har'n Olav blitt bear her xD

Boligmarkedet i Oslo er fortsatt prismessig himmelsk. Osloprisene har påbegynt fallet, men er fortsatt ikke mer enn 5-10 % lavere enn hva man på det heteste oppnådde. Fremover vil osloprisene falle mer enn prisene ellers i Norge slik det alltid gjør i Oslo når prisene faller.

Man klarer å legge ut annonsen på Finn.no neste søndag med visning søndagen etter. Dvs annonsen ut om 8 dager og visningen om 15 dager. Er man forsiktig med prisvurderingen (den bør være lav) så er boligen solgt innen 3 uker for en pris som er høyere enn man vil klare å selge boligen for i resten av dette 10-året.

Tenker du det samme om boligmarkedet i Oslo også?

AMERIKANSKE RENTER I DAG OG I SEPTEMBER 2008

Rente: 7. oktober 2022 : september 2008
Styringsrente: 3,00 % - 3,25 % : 2,00 %
3-mnd rente: 3,4 % : 0,9 %
2-års rente: 4,3 % : 2,0 %
10-års rente: 3,9 % : 3,8 %

Da Lehman Brothers gikk på ryggen 15. september 2008 og dro verden med seg i en finanskrise var styringsrenten 1,00-1,25 % lavere enn i dag, 3-måneders renten 2,5 % lavere enn i dag, 2-års renten 2,3 % lavere enn i dag og 10-års renten 0,1 % lavere enn i dag.

Forut for 2008 hadde rentenivået kun i et par år vært lavere enn rentenivået da det smalt. Forut for i dag har rentenivået i 14 år vært lavere. Forut for finanskrisen i 2008 hadde økonomien kun i 2 år vært provosert av en lavere rente. Forut for i dag har økonomien i 14 år vært provosert av en MYE lavere rente.

Har man muligheten til å selge en varig eiendel så selger man høsten 2022. Man selger boligen sin for å leie frem til etter at det smeller, man selger bilen sin for å bruke kollektivt til etter at det smeller, man selger hytta og aksjene og alt annet. Så deler man midlene i bunker på inntil 2 millioner kroner og setter inn inntil 2 millioner kroner per bank per person. Så lurer man frem et smil og gleder seg hver gang en sentralbanksjef offentliggjør enda en renteoppgang. Smiler og gleder seg hver eneste dag inntil alle forsider i alle medier i alle land fylles av kriseoverskriften som man har gledet seg til å lese i flere måneder.

Så venter man et par måneder til inntil sentralbankene har gruset alle rentesatser og bankene igjen er motiverte for utlån. Så går man på visning og kjøper enten dobbelt så dyr bolig som den man hadde for samme pris som det man solgte for eller samme bolig for halv pris. Og kjøper eventuelt alt det andre som man solgte den gangen prisene var himmelske i forhold til det himmelske rentenivået høsten 2022.

BENSINPRIS I USD

Dato/måned: Pumpepris : markedspris : Pumpepris høyere enn markedspris i %

Snitt mars: 4,18 : 3,24 : 29,1
Snitt april: 4,13 : 3,18 : 29,7
Snitt mai: 4,45 : 3,61 : 23,3
Snitt juni: 4,91 : 3,82 : 28,4
Snitt juli: 4,55 : 3,29 : 38,5
Snitt august: 3,99 : 2,88 : 38,8
Snitt september: 3,73 : 2,39 : 56,3

3. oktober: 3,79 : 2,51 : 51,0
6. oktober: 3,86 : 2,68 : 44,0
Snitt september frem til nå: 3,83 : 2,60 : 47,4

MÅNEDSENDRING I BENSINPRISER (i %)
måned: pumpepris : markedspris : CPI - bensin (ujustert)
april: -1,3 : -1,8 : -1,0
mai: +7,7 : +13,3 : +7,8
juni: +10,4 : +6,0 : +9,9
juli: -7,3 : -14,1 : -7,7
august: -12,3 : -10,0 : -12,2
september: -6,5 : -17,0 : ..."-6 %"
oktober frem til nå: +2,5 : +8,7 : "+3 %"

Pumpeprisen i USA var i gjennomsnitt 3,73 USD per gallon i september som var 6,5 % lavere gjennomsnitt enn i august. Den direkte inflasjonseffekten av bensinprisfallet er 0,3 % lavere inflasjon i september. Dvs at den negative effekten på inflasjonen av bensinprisfallet er 0,3 % mindre i september enn i august.

Pumpeprisen nådde bunnen 19. september med 3,67 USD per gallon for i det etterfølgende å stige hver eneste dag. Etter 2 registreringer i oktober er gjennomsnittlig pumpepris 2,5 % høyere i oktober enn i september. Fra å trekke inflasjonen nedover i juli, august og september ligger det an til at bensinprisen vil øke inflasjonen i oktober.

Mindre deflasjonseffekt fra bensin fra august til september enn fra juli til august vil sammen med sannsynlig lavere prisvekst på stort sett alt annet fra august til september enn fra juli til august sannsynlig gi mer eller mindre samme total månedsinflasjon i september som i august. Dvs at det ligger an til 3. måned på rad med tilnærmet 0 % i total månedsinflasjon.

Septemberinflasjonen blir siste offentliggjorte inflasjonstall før FEDs neste rentesetting den 2. november. Med fortsatt "gode" sysselsettingstall og fortsatt 0 % i total månedsinflasjon vil trolig renteoppgangen over dammen fortsette. De korte pengemarkedsrentene med 3,0 % månedsrente og 3,4 % 3-månedersrente indikerer at markedet tror på 0,6 % oppgang i styringrenten som punktestimat. Dvs 60 % sannsynlighet for 0,5 % oppgang og 40 % sannsynlighet for 0,75 % oppgang.

De som gleder seg over det påbegynte eiendomskrakket har mer å glede seg over fremover. Det påbegynte eiendomskrakket ligger fortsatt an til å bli vår tids største eiendomskrakk.

Ingen fare for at eiendom går ned når det går inflasjon på alt annet.

sisterx:
Jeg tror det er villet. Hvem styrer media, det er åpent spørsmål - da jeg ikke har svaret på det. Men subjektivt mener jeg det er mange marionetter som skriver det som ønskes ovenfra.

Sentralbanken har brukt milliarder siden april på valuta for og svekke kronen. Noe som bekrefter sammendraget du kommer med.

Olav2.
En korreksjon på eiendom i Oslo kunne vært sunt. Men med det som skjer nå ser ikke ut som korreksjon, det ser ut som kommende voldtekt.
Hva og hvor målet er for de i toppen er det få som kan skjønne.

Børsene all over har også flydd i årevis. Jeg hadde ikke turt å sitte inne med penger på papirer. Heller satt av penger jevnt og trutt og gått inn i slutten av 23/begynnelsen 24.
Økonomi er ferskvare - så det kan endre seg. Men mye har flydd lenge nå.

Vi har en politisk ledelse (og media) i Norge som forteller oss (hoved-narrativet er at det er kriser på kriser i Norge; at det er fryktelig vanskelige tider. Økonomisk krise i Norge. Hvorfor selges det rekordhøyt med kroner? På grunn av veldig høye inntekter over tid. Jeg savner kritisk journalistikk! Folk flest blir fattigere. Det må jo være villet.

https://www.finansavisen.no/nyheter/makro/2022/09/30/7938065/norges-bank-vil-selge-valuta-tilsvarende-4-3-milliarder-hver-dag

Hva skjer når sentralbankens nåværende mandat er å sette en styringsrente som skal gi en stabil inflasjon rundt 2, og de samtidig svekker kronen - ved å selge kroner massivt? Det er veldig sannsynlig at inflasjonen vil holde seg oppe, og kanskje også øke, på grunn av svakere krone. Vi vil importere høy inflasjon. Da må sentralbanken fortsette å sette opp renten. Folk får høyere levekostnader. Det blir dyrt på ferier. I praksis blir det en devaluering av oppsparte midler. Innskuddsrenter settes ikke opp for å kompensere for verdifall i kronekurs, verdien av penger faller i raskt tempo. Inflasjon (pengenes levetid), formuesskatt, og et generelt kronefall grunnet salg av kronen. En miks som tapper formuer i et rakst tempo dette her.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/MoLLJE/ny-kroneoverraskelse-fra-norges-bank

Akershus Eiendom kom for 2 dager siden med "Innsyn & utsyn / Kontor / This time is different". Øverst på den 2. siden av "Vedlegg: Data" med overskrift "Lange renter vs Oslo prime yield" viser grafen sammenhengen mellom 10-års renter (statsrente og swaprente) og prime yield i Oslo fra 2009 til i dag.

Fra 2009 til 2021 er sammenhengen som følger ut fra y-aksen hvor rentesats er på venstre side og yielden er på høyre side:

Prime yield = 10-års rente + 2,0 %

Med dagens 3,5 % lange rente skulle prime yield ut fra grafen til Akershus Eiendom nå vært 5,5 %. Fortsatt er prime yield 3,25 %. Faller eiendomsprisene med 40 % øker prime yield fra 3,25 % til 3,25 / 0,6 = 5,4 %.

Renteoppgangen frem til nå tilsier, ifølge grafen til Akershus Eiendom, at de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo skal falle 40 % i verdi. Dvs at man står foran det største eiendomskrakket i Oslo i vår tid. Leser man teksten til Akershus Eiendom i deres "Innsyn & utsyn / Kontor / This time is different" så finner man ikke et eneste ord om verken eiendomskrakk eller prisfall.

https://s3.eu-north-1.amazonaws.com/akershuseiendom/2022-9-Innsyn-og-utsyn-Kontor-ENDELIG.pdf?b=%2Fmarkedsinnsikt%2Fartikler&utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3

Dagens rentenivå garanterer vår tids største eiendomskrakk. Og det sier ikke så lite så lenge vår tid både inkluderer eiendomskrakket i årene 1988 til 1993 og eiendomskrakket i forbindelse med finanskrisen. Eiendomsekspertisen av typen Akershus Eiendom og vår kjære sentralbank som provoserer dette eiendomskrakket fremstår som totalt uvitende om hva som skjer.

Ikke er jeg økonom men jeg tror ikke rentene tillates gå høyere. Bare gjetning. Husk de store gutta styrer showet og de driter I mannen i gata. Men myndighetene vil forsøke stoppe for mye mafiautbytte til banker. Det blir et stygt korthus om det ramler skikkelig. Mange har lånt over evne på grunn av "SAMFUNNSUTVIKLINGEN" myndigheter tillater. Vi kan rett og slett ikke ha så høye renter, da faller samfunnet i grus. Jeg mener 6 % rente fra bank. Håper på myk boliglanding, ned 5 %. Det er det beste for de unge som skal inn og jeg mener det er det beste for samfunnet. At jeg taper 5 % på mine boliger bryr meg ganske lite.

solga:
Er glad du klarte å påvirke noen i din krets. Jeg var dum nok til å si nei til min venn da han på det sterkeste anbefalte å binde. I tillegg til å si nei, så tror jeg også jeg hånet han og fortalte han litt om hvor dumt det har vært å binde renten. Jeg ser "fett som koker nå"..

I Norge tror jeg vi har ca 7% som har forutsigbarhet og 93% som ikke har det. Så det er overflod med folk som har flytende rente.

I Tyskland var inflasjon nå tosifret og høyere enn forventet nok en gang - skyene blir selvfølgelig mørkere. Hvor dypt skal hullet🤷‍♂️

Når du skriver 6% solga, er det styringsrente du mener da?
Er det dumt å binde rentene nå på f.eks 5år? Dnb gir 4.59% nom.rente.