Hvordan kan et krakk unngås når økonomisk havari vil ramme store deler av befolkningen pga økte renter, drivstoffpriser i været, strømpris-bananas og varsler om at det vil bli tøft. Folk vil tvinges til å selge pga økonomien, og prisene må dumpes.
Overbevis meg gjerne om at krakk ikke er sannsynlig....

I Oslo er det knapt boliger til salgs, men resten av landet blir noe annet.

Høres ut som en gladmelding.

Det finnes knapt noen boliger til salgs i Oslo. Mulig boligprisene kan falle litt, men boligkrakk i Norge? Det er ikke mulig med mindre du snakker om bygda.

Vel, ingenting er "mulig" før det er nødt til å godtas som en realitet.
Hva er (selv)bedrag, hva er løgn, hva er realitet?

Hvem er det som skal holde liv i dette markedet når økonomien skal knuses for folk flest?

Du får drømme videre. Bolig i Norge er så viktig at folk vil først selge båter, biler, hytter mv. før det skal gå utover bolig. Norge er også et annerledes land i Europa - tipper vi blir minst påvirket av energikrisen i Europa. Som Erna har nylig uttalt, penger er ikke problemet i Norge, det er for få folk som er det.

De som har båter, hytte og biler selger nok disse for å beholde huset.
Hva med alle som bare har bolig i en eller annen form og presset økonomi fra før?
Skal Erna trykke penger til dem? Eller skal de trøste seg med at det er for få folk?

Problemet er ikke at dagens eiere ikke klarer med boligene. Det går alltids bra så lenge man strammer livreimen godt og selger litt luksus.
Problemet oppstår når det ikke er kjøpere til de dyre boligene. Da faller prisene.
Det problemet oppstår neppe i Oslo sentrum. Men lenger ut vil man fort merke at kjøperne ikke har like god råd eller setter seg litt på gjerdet.
Prisstigningen i boligmarkedet er avhengig av at det er en idiot som er villig til å betale mer enn den forrige.

Mange som tror Oslo er immun mot boligkrakk fordi det er så få boliger til salgs. Tror det er flere som blir skuffet når de som har kjøpt både sekundærbolig +++++ som investering selger for å begrense tap. Noen som må stige ned fra kjepphesten tenker jeg.

Uansett tror jeg ikke det blir noe boligkrakk i Norge på lang tid.

Det er også rekordfå sekundærboliger i Oslo.

Ja altså renta skal ikke så mye opp at folk ikke klarer dette, kanskje noen få vil ryke de som har mest gjeld i tillegg som forbrukslån, billån og mye tull.... De aller fleste i middelklassen i Norge nå har altfor god råd, spiser hva de vil, reiser når de vil (flere ganger i året) har båter, hytter, pusser opp, har samleobjekter osv... selv om strøm, mat og drivstoff går opp tror jeg de aller fleste vil tilpasse seg dette. Ta en sydentur mindre, kast mindre mat, dusje i 5 min i stede for 30 min etc etc... etterhvert presses lønninger opp sammen med inflasjonen og det jevner seg ut. Folk selger ikke boligen i desperasjon på billigsalg for å så måtte gå på leiemarkedet som er enda dyrere... kanskje vi får se båt og hytte på billigsalg men ikke bolig :)

Snart får vi båter og fritids boliger på brak salg.

Javel? Kjenner folk som både har 4-5 boliger til utleie og har begynt å legge ut et par for salg. Mange EU borgere som dro hjem under Covid og som blir hjemme. Men man kan jo leve i trua 😊

Å ha 4-5 utleieboliger tililhører sjeldenhetene.

Som Traktor skriver er det per i dag for få boliger til utleie i Oslo da mange utleiere alt har solgt siden det har blitt gjort mindre gunstig å leie ut.

Hvis noen mister sitt hjem over en rente på 5% vil de få det like tøft i et knallstramt leiemarked. Boligkrakk virker fjernt med mindre renten stiger langt mer enn planlagt, og da ser jeg for meg at regjeringen vil gjøre det de kan for å skjerme "vanlige" folk. For eksempel gjennom å heve rentefradraget.

Jeg har større tro på at en kan gjøre ok båtkjøp over de neste par årene.

"Jeg kjenner", høyest anekdotisk. Se heller på reelle tall, de tilsier noe annet. Det vil dessuten være meget lav nybygging fremover som vil gjøre tilbudet enda lavere. EU-borgere, som du nevner, flyttet for lenge siden. Faktisk har noen kommet tilbake allerede, så der motsier du egentlig deg selv. Folk med 4-5 utleieleiligheter utgjør en meget liten andel av boligeiere og andelen med sekundærbolig har dessuten sunket kraftig de siste årene.

Så disse vennene dine med 4-5 utleieboliger har ikke råd til å beholde dem lenger med en boligrente som nå ligger på ca 2,5%, hva gjorde de før covid når renten var enda høyere? Høres ut som ønsketenking fra noen som ønsker boligkrakk og ikke en sannhet.

Hva skjer når/om tollefsen og andre boligbaroner må tvangselge? Kan vi risikere at vi går fra stramt marked til masse leiligheter for salg over natta?

Det skjer ikke. Tenk standard leiekontrakt hvor leieprisen går opp 2,5% i året. Det skal en del til før banken som har lånt til Heimstaden ikke tilpasser seg litt.

Politikere vet hvor viktig boligprisenen er for konsum, så det går nok likano for bolighaiene.

Vi få se da hvis du tror at boligprisene i Oslo vil holde seg bra mens resten av landet krakker. Hvis du ikle har fått det med deg så er det også fler og fler som flytter ut ifra Oslo. Jeg skriver også at man kan leve i trua 😊 Men jeg er ingen boligspekulant men er mer på aksjer så jeg er ingen ekspert på dette området. Men følger med i hva som skjer og man har lov til å ytre sine meninger 😉

Tror du ikke Tollefsen og gjengen har tenkt at renten kan stige? Om det blir boligkrakk, noe jeg ikke tror, så tror jeg Tollefsen og gjenger jubler og kjøper flere boliger.

Jeg tror at boligprisene vil falle om vi får 5% rente men ikke noe krakk. Men jeg tror også at vi ikke kommer til ha 5% eller mer særlig lenge. Og har man råd til å betjene gjeld er inflasjon positivt. Kanskjje 6% minsker gjelden min i år uten at jeg løfter en finger.

Jeg har 4 enheter til leie og har aldri opplevd lignende trøkk. Tar ca 1 dag å finne leietaker nå. Har leid ut i 10 år 🤷

Jeg har da ikke sagt at det er problemer i leiemarkedet? Leier ut enheter selv og har heller ikke problemer med å leie ut.

Det vi snakker om er at det skal krakke i boligmarkedet alle andre steder, det er der jeg er uenig. Uansett så blir det ikke krakk før det skjer noe som overrasker markedet. Husker tiden etter jappetiden og raset kom overraskende på alle. Ja det er andre tider men hvis folk har lånt til pipen for å få et krypinn i Oslo og ikke tåler rentehevinger kan det fort bli mange enheter til salgs. Men jeg har ingen krystallkule som viser meg fasit 😉 Vi får se hva tiden bringer. Da er jeg ferdig for min del 😊

Boligkrakk???

Vil BARE skje dersom boliglånene IKKE betales.. Noe som mer eller mindre ALDRI vil skje i Norge i fremtiden.
Arb.ledigheten er mer eller mindre 0 - NULL.

Folk vil også prioritere boliglån fremfor alt annet..

litt utfordrende hvis lønnsveksten ikke helt holder følge med inflasjonen, og renta stiger.... Da blir det faktisk en hel del mindre penger å rutte med i det daglige selv om inflasjonen spiser litt på lånet ditt.
Renta er som regel høy hvis inflasjonen er høy såe... Uten lønnsvekst er det jæklig skummelt med mye inflasjon.

Nei du har kanskje ikke det, men skjønner ikke helt hvorfor de du kjenner selger akkurat nå? Man kan ta mer i leie nå enn noen gang jeg kan huske ihvertfall, så den biten tar seg lett av økte renter. Men kanskje de har andre grunner da :)

For et "normalt" priset utleieobjekt.i Oslo: Hvis boligprisene i Oslo faller med 1 %, lønner det seg å selge fremfor å heve leien med 10 % ...

her spiller vel tidsperspektivet, og og hva slags strategi du har med utleien en stor rolle? hva tror du om renta/boligpris i det lange bildet, og ønsker du å drive med boligutleie framover? amerikansk tiårs er lavere enn korte renter. Har en et lengre perspektiv på dette bør en tåle noen år med litt høyere rente. hvor høy belåning en har og betjeningsevne spiller også inn.

Nettopp. De fleste snakker om ett års perspektiv kanskje litt lenger. Hva skjer med kostnadsnivå er stor spørs. Kostnader som regel går sjelden til gamle nivå. Råvare priser kan gå ned men med Russland som sanksjonert land i lengre løp kan det bli begrenset. Arbeidsledighet er veldig lavt og det er markedet er tom for byggearbeidene. Også i Polen. I dag er der 4,9 prosent al. Hvem skal bygge/ pusse opp. Ungdom er stort sett ikke interessert i byggebransje.

Litt usikker på hva du mener her. Hvis boligprisene faller så mye som 10-20% så ville jeg fortsatt ikke solgt noen av mine. Leieinntektene kommer jo uansett? Med mindre hele leiemarkedet går til helvete selvfølgelig, men det blir jo en helt annen diskusjon

Kan godt hende vi får en periode med boligpris nedgang nå- det ville nesten være rart med en boliglånsrente som skal gå fra ca 1,5% til kanskje så høyt som 4,5%..Spørsmålet blir da hvor langvarig denne perioden blir. Jeg tror ikke det vil ta så lang tid før NB ser at de har drukket for mye Møllers tran - og at virkningene i økonomien blir sterkere enn de trodde - med redusert forbruk og økt ledighet. Tror rentevåpenet er sterkere enn de legger til grunn. Jeg tror derfor vi får en rentetopp våren 2023 - og at boliglånsrenten på sikt skal ned mot 3% igjen. Det tilsvarer en styringsrente rundt/eller litt i overkant av 1,75% som NB definerer som normalrenten. For meg er det egentlig uinteressant i forhold til min investerings filosofi - jeg skal være langsiktig i eiendom (løpende avkastning fra leie nå i forhold til innskutt ek ca 35%) og aksjer (direkte yield i forhold til historisk kjøp ca 12%) - tror kanskje jeg ville tenke annerledes i forhold til mine utleie leiligheter dersom jeg trodde på at min boliglånsrente skulle varig over 7,5% - da ville cashflowen derfra bli 0. Men min vurdering idag er at det er usannsynlig. For min del er dette en strategi som ble lagt rundt 2010 og som jeg ikke endrer uten ved virkelige store endringer i markedet (Corona perioden var ikke en slik). Ser at mine leier idag er godt i underkant av hva markedet er villig til å betale - men alle mine leiligheter har fornøyde leietakere som sitter på 3 års leiekontrakter med årlig KPI regulering. Noen har vært i over 8 år. Det er veldig lite kurante leiligheter til leie i sommer. Tror kanskje de som tror på at det skal flomme over av folk som meg som vil selge sine utleieleiligheter tar feil. Jeg antar at politikernes svar når de ser hvor dramatisk mangelen på utleie leiligheter blir i Oslo blir å skattlegge hardere for å få enda færre enheter der ute. Det ville være "som normalt". Gjett hva det ville gjøre med markedsleien....Men det blir uansett som små krusninger - slik som en midlertidig stor renteøkning blir. Viktig at man tenker langsiktig og har noen buffere er mitt råd. Du skal bestemme selv...ikke komme i en posisjon der andre bestemmer hvordan du skal (må) handle. Tror ikke mine tanker er geniale - men ganske vanlige for småinvestorer innenfor eiendom. Og aksjer.

Man kan jo selvfølgelig tro at man sitter på fasiten. Ting skjer i kulissene og det er ikke alle som har tid eller penger til langtidskontrakter under markedspris. Ting skjer feks:
https://fredensborgbolig.no/leietileie/ Skulle Selvaag og andre kaste seg på så kan det skje ting i markedet. Mulig det offentlige også kommer med lignende løsninger, og da er det ikke sikkert inntekten blir så høy lenger. Selv om man får høyere skatt pr enhet. Men ønsker uansett at alle skal tjene penger på sine investeringer, og selv har jeg ingen tro på krakk i nærmeste fremtid. Skulle det komme så vil det overraske alle som en!

Jeg tror ikke jeg har fasit - hvis kommentaren var myntet på meg. Det ligger mange overraskelser foran oss. Om det å eie bolig i Oslo er lurt eller ikke neste 20 år ? Vet ikke - det er mitt tidsperspektiv - og jeg heller mot at det er smart. Tror på fortsatt for lav tilførsel av boliger i forhold til etterspørselen. Lov å mene noe her håper jeg - ellers blir det litt stusselig. Ellers driver jeg ikke noe veldedighet når det gjelder utleie / men ligger under det jeg ser det går an å ta i leie nå. Mine leiligheter på Grünerløkka leies ut for 22.600 - 23.300 for 4-roms (tror helt sikker jeg kunne tatt 25.000) / 3-roms 18.000-18.500 (kunne fått 19.500) og hybel 9.300 (kunne nok tatt 10.000). Men har hatt lange leieforhold og lever godt med å ligge litt under markedsnivå...Leilighetene er 6-10 år gamle så har fortsatt god og tidsmessig standard. Gode leietagere er gull forøvrig.

Det som er en liten risiko er at Tollefsen sine selskaper har cirka 250 milliarder i gjeld og litt over 300 milliarder i formue. Med andre ord rundt 70-83% gjeldsgrad.
Dersom eiendomsprisene midlertidig faller 20% i gjennomsnitt så må han ha en emisjon eller tvangs selge eiendommene.

Der er ikke uvanlig at utleie selskaper har en slik gjeldsgrad. Det er nok at eiendomsprisene faller i Sverige eller Tyskland for at Tollefsen sliter.

https://www.dn.no/eiendom/fredensborg/heimstaden-bostad/heimstaden-ab/rekordresultat-for-ivar-tollefsens-fredensborg-eier-eiendommer-for-300-mrd-kroner/2-1-1256980
https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2022/06/14/7882268/har-253-milliarder-i-gjeld-og-na-boomer-rentene

Selve Heimstaden ab har derimot en god balanse.

Det du sier om tvangssalg stemmer vel ikke?

Dersom de klarer å betjene lånene, må de vel ikke tvangsselge?

Og når boligprisene faller, øker gjerne leieprisene - så fremt det ikke er tilbudspverskudd. TROR nok Tollefsen skal klare å heve sine leiepriser (betraktelig?) fremover.

det kommer vel mest an på låneavtalen han har med banken, og hvordan banken løser en slik problemstilling, men dersom panteverdiene synker slik at verdien blir lavere enn gjelden lyser vel lampene rødt i banken? er nok lettere med belånte aksjer som bare tvangselges automatisk når verdiene synker under belåning...

https://borsen.dagbladet.no/nyheter/venter-prissjokk-i-hovedstaden/76722517

Gammelt nytt, Dagbladet kopierer andres artikler. Selv tipper jeg ganske så flatt marked i 2023 +- 3% og stigende priser i 2024 når rentene atter bikker nedover !

helt enig ! 10-15 % nedgang er heller ikke et kraftig prisfall som overskriftene skremmer med. Boligpris må ses over tid. Etter en oppgang i oslo første halvår på 8,8 % så er et prisfall på 10 % bare å sette prisene 8-10 måneder tilbake. Ikke særlig krise .

Cherry picking. Leser du egentlig artiklene selv? Litt lenger ned står det at Henning Lauridsen ikke tror på noe fall. Felles for alle disse artiklene er uansett at de _tror_, og kommer det fra Dagbladet er det selvfølgelig høy tabloidfaktor.