Leiemarkedet nå - og fremover

Marximat
12.08.2022 kl 09:17 9611


Et enkelt regnestykke:

Jeg leier ut en leilighet på Løkka, 50 kvm, takst 5 mNOK, fellesutgifter 1800, internett 390.

Månedlige renteutgifter: 13 750
Øvrige utgifter: 2190
Totale utgifter: 15 940

Ny leiekontrakt inngått i sommer. Leiepris: 15 500/mnd.

Formuesskatt er her ikke tatt med på utgiftssiden, men vil slå inn for mange utleiere.

Og løpende vedlikehold av leiligheten er heller ikke tatt med.

Dersom renta går opp til 5 % (og boligprisene holder seg), blir renteutgiftene på samme leilighet 20 833.

I realiteten har boligprisstigning trolig "subsidiert" leiepriser; det har ikke vært så viktig å skru opp leien, da hovedgevinsten har kommet fra prisstigningen.

Uten prisstigning som investeringsinsentiv, må vi regne med at (de rasjonelle, og definitivt de profesjonelle) utleierne vil søke å velte de økte utgiftene over på leietakerne. I så fall - med renteøkning til 5 % - kan vi regne med at leieprisen for 50 kvm-leiligheter sentralt i Oslo vil ligge på ca. 25 000/mnd. om to års tid.

Med et boligprisfall på toppen, vil det faktisk være gunstig (sic!) for leietakerne dersom de slipper unna med 25 000/mnd i leie.

Det blir vanskelig for studenter og deltidsarbeidende, mens par med to fulle inntekter vil klare det fint. Og så blir de stuck i leiemarkedet.
Cain666
12.08.2022 kl 12:45 7498

Greit og forkortet oppsummering. Har man drevet med privat utleie lenge, så sitter man fint i det uansett. For nye som skal inn og drive med privat utleie, så er det vanskeligere. Noen vil kanskje ikke inn og heller investere andre steder.
Viktig å påpeke at single vil slite, par vil derimot kunne takle dette bedre. Leste i en eller annen artikkel nylig og der var det ganske høy andel single i Oslo.
Blir spennende å se hva som skjer fremover, hvordan er det med investering av "sommer leilighet" i utlandet? Der er modellen litt annerledes og du kan blant annen kjøpe leilighet, bo der når du har ferie og "bygge herren" kan leie ut for deg resten av året (mot en viss kostnad).
PSI- Investor
12.08.2022 kl 12:58 7486

Styrende myndigheter skjønner ikke at ved å ha som eneste målsetting 'å ta de rike' så vil de gjøre forholdene for de 'fattige' (vanlige folk) dårligere.
Nå som formuesverdiene, grunnlaget for formueskatten, kjøres opp, og i tillegg selve satsene for formueskatt, da må vi som leier ut enten øke leien eller selge oss ut og investere pengene i noe som gir mer avkastning. For de som har mye gjeld på sine utleieobjekter blir det jo også dyrt med høyere renter, og de høyere rentene vil jo være med og bremse verdistigningen, noe som gjør det enda mindre interessant å leie ut.
Det blir ikke færre boliger totalt sett av at vi utleiere selger selvsagt, men det blir færre å velge mellom for de som må leie, og da blir det lett å sette opp prisene for de som fremdeles leier ut.
Myndighetene 'tar' de rike, sørger for at en allerede stappfull statskasse får penger den ikke trenger, og så havner regningen hos dem man trodde man hjalp. Selv om det selvsagt ikke hjelper de med minst penger at de med mer penger skattes hardere når skattelettene det snakkes om for den svakeste gruppen kan telles i hundrelapper mens kostnadsøkningen kommer i tusenlapper
petterpan2
18.08.2022 kl 20:52 7277

Men selv om man har lav belåning så må man vel regne litt avkastning på egenkapital? Den begynner jo å bli svært dårlig nå. Rart ikke flere tar pengene av bordet, er jo fort mer lønnsomt å ha pengene i banken enn investert i utleiebolig i Oslo nå.
baltuz
18.08.2022 kl 21:07 7252

problemet med å ta penger av bordet som du sier er at en må betale gevinstbeskatning for sekundærbolig. For mange blir dette da en betydelig reduksjon av ek om de har eid lenge. Tror du på oppgang litt fram kan det da lønne seg å la pengene stå i leilighet selv om de kan brukes til å redusere annen gjeld. jeg regner alltid renter av nåverdi (minus gevinstskatt) når jeg gjør slike vurderinger av mine objekter. En periode nå må en nok regne med å gå i minus på likviditet om en nylig har kjøpt og har høy belåning. En annen side ved belånte leiligheter som stiger i pris er gearingeffekten. det er kjennes tryggere å geare en leilighet enn å låne til feks aksjer for 4-5 millioner
Redigert 18.08.2022 kl 21:08 Du må logge inn for å svare
baltuz
18.08.2022 kl 21:12 7232

helt enig her. Sekundærboligeiere har blitt beskylt for å fortrenge førstegangkjøperne fra markedet og nærmest et mobbeobjekt fra venstresiden i årevis, men i virkeligheten har vi en viktig funksjon ved å by fra boliget til de som trenger. Mange har solgt og det begynner å merkes så prisene på utleie vil stige som alt annet.
fattigstakkar
18.08.2022 kl 21:16 7219

Det er åpenbart et misforhold mellom leiepriser og boligpriser med høyere rente. Men tror ikke det er så enkelt at man kan forvente at rentekostnadene i sin helhet kan lempes over på leietaker. Det har vært mye spekulasjon i eiendomsmarkedet hvor mange utleier har akseptert lav/ingen fortjeneste på leien fordi man har kunnet regne med kraftige verdiøkning på boligen. Tror mange av disse vil kaste kortene når de verken går break even på utleie samtidig som utsiktene til verdiøkning er mer usikker enn på lenge. Men etter mange fete år må man tåle noen magre også. De kjappe, enkle gevinstene er nok over for denne gang.
mrpotato
18.08.2022 kl 21:19 7208

Nja. Spørs litt hvordan man ser på det.

Eksempel: man leier ut eiendom med en total verdi på ca 16-18 millioner.

Man har har lån på 5-6 millioner

Man har leieinntekter på ca 800.000 i året
Utgifter er på ca 330.000 i året

Dette er ganske realistiske tall mener jeg, basert på leieinntekter, renter, felleskostnader osv i dagens marked.

La oss si at man selger alt og at man sitter igjen med 10 millioner etter å ha solgt alt. Hvordan kan må få mer ut av å ha pengene i banken?
Redigert 18.08.2022 kl 21:33 Du må logge inn for å svare
fattigstakkar
18.08.2022 kl 21:49 7158

Du må regne rentekostnad også på egenkaptialen.
PSI- Investor
18.08.2022 kl 22:42 7102

Alternativet er vel ikke bare banken?
F eks aksjer i MPCC kan kjøpes for 25,- kr stk og et utbytte som vil stige kvartal for kvartal i minst halvannet år til, antagelig lenger, fra 0,19 dollar nå i september. Hittil i år har vi allerede fått 5,55 nok før summen i sept. Eller andre aksjer som PGS kan det settes i.
Redigert 18.08.2022 kl 22:45 Du må logge inn for å svare
Marximat
18.08.2022 kl 23:44 7055

Mye av poenget mitt ved regnestykker i toppen av denne tråden, var å vise at det nå fremover sannsynligvis lønner seg å leie, selv når rentefradraget er tatt med i regnestykket og det selv om leien heves betraktelig (ettersom renten også er ment å skulle heves betraktelig).

Regnestykket basert på DnBs "normalrente" da posten ble lagt ut.

Ved en bankrente på 5 % vil det trolig lønne seg å leie en 50-kvm-leilighet sentralt i Oslo for 25 000/mnd snarere enn å kjøpe den, på grunn av alle utgiftene og verditapet. Helt til boligprisfallet gir en ny likevekt.
mrpotato
19.08.2022 kl 05:27 6967

Selvfølgelig finnes det mange andre alternativ, men jeg svarte petterpan2. Hvis du leser hva han skriver så er det snakk om banken, ikke aksjer.
mrpotato
19.08.2022 kl 05:28 6990

Jeg MÅ jo ikke det. Jeg svarer petterpan2, og spørsmålet er ganske enkelt. Hvordan kan banken være mer lønnsom enn eksempelet mitt?
Onkel_S
19.08.2022 kl 21:59 6937

Marximat
Jeg bruker å se på leiligheter 50-60 kvm i Oslo på både til salgs og til leie på finn.no for å ha et raskt overblikk over hvor boligprisen står i forhold til likevekt (der hvor boligpris = nettoleie / rente). Jeg har konsekvent brukt benkenes beste tilbud på 5-års fastrente som innputt for rente.
Status pt er at beste fastrentetilbud er 3,99%.
Median totalboligpris for brukt leilighet 50-60 kvm på finn.no er 4 930 000,-
Median månedsleie for leilighet 50-60 kvm på finn.no er kr 17 000,-, noe som gir en nettoleieinntekt på 153 000 (ved anslag 75% av bruttoleie)
Det gir et nettoavkast på utleie på 3,1%.
Ut fra den vurdering er osloboligene nå i underkant av 30% overpriset i forhold til leie og rente. Jeg hadde tenkt å kanskje starte en tråd med det, men du har for så vidt allerede gjort det, dog basert på en leilighet. (Medianleiligheten på samme størrelse gir litt høyere leie og koster litt mindre, men ikke store avvik fra din. Til gjengjeld har du bedre kontroll på reelle utgifter).
Likevektsnivået drar i boligprisene med sterkere kraft desto lengere avstanden er mellom reell boligpris og likevektpris. En forskjell på 30% er vesentlig og vil sannsynligvis være nok til at prisene begynner å falle innen lenge. Mulig leieprisene går opp noe og fastrenten justeres nedover, og mulig rentehevingene snart er overstått (Norges bank har dog en tendens til å overreagere begge veier), men det skal mye til at ikke boligprisene i Oslo er lavere om 12 måneder enn nå. I nominelle termer med størst prisfall ut over høsten. Sesongjustert kanskje sterkest fall på nyåret.
Redigert 19.08.2022 kl 22:01 Du må logge inn for å svare
Traktor94
19.08.2022 kl 22:45 6917

Så man burde selge nå? Tror du leiligheter med høy yield vil holde seg bedre?
Redigert 19.08.2022 kl 22:49 Du må logge inn for å svare
Marximat
20.08.2022 kl 09:47 6972

Onkel_S: Du skriver at boligprisene er overvurdet i forhold til leieinntekt og rente. Jeg er rimelig sikker på at vi kommer til å få et fall, også i sentrale deler av Oslo, dersom rentehevingen fortsetter. Muligens også med den renten vi har nå, men da _tipper_ jeg det blir et "flatt" fall.

Imidlertid er jeg også overbevist om at leieprisene i lang tid er blitt "subsidiert" av boligprisstigningen - som fremover trolig blir negativ - og at leieprisene vil øke merkbart på grunn av dette.

Leieprisene vil også øke fremover, tror jeg, fordi formueskatten på leieboliger har økt betraktelig.

Og sist, men ikke minst, vil utleiere (særlig de profesjoneller), ønske å få dekket den økte rentekostnaden.

Og rentekostnaden og boligprisfallet vil være alternativkostnader for potensielle boligkjøpere som blir / fortsetter som leietakere.

Med et årlig fall på 5 % på en bolig til 5 mNOK, vil jo leietaker "leie gratis" med en månedsleie på 25 000 ...!

Helt til boligprisfallet gir seg og/eller det inntreffer en ny likevekt.
Onkel_S
20.08.2022 kl 10:42 6945

Marximat,
Jeg _tipper_ også at boligprisens justering mot likevekt blir en kombinasjon av reel økt husleie, lavere fastrente og lavere boligpris med omtrent like mye effekt fra hver av de tre faktorene (i tillegg til inflasjonen). Ikke veldig dramatisk, men noe a la 2017- utvikling i boligprisen kan det fint bli.
Skulle psykologien akselerere et boligprisfall vil det justeres tilbake i etterkant, evt 'tvinge' frem nytt rentekutt / dempet rentestigning.
Og jeg er enig i at det har vært enklere å være 'snill utleier' når man har sett verdiene øke med mer enn årlig husleie.

Til Traktor94,
Eiendomsinvestrtinger skal være langsiktige, så jeg anbefaler ikke 'noen' å selge nå dersom ikke et snarlig salg uansett hadde vært planen.
Kjøp av egen bolig er også helt innafor, men man bør nok ikke kaste seg med på alt for ville budrunder.
Jeg skal ikke kunne si om leiligheter med høy ytelse vil holde seg bedre, men de er uansett enklere å sitte med. Ved evt prisfall blir det blott ennå mindre fristende å selge pga avkastet.
Redigert 20.08.2022 kl 10:52 Du må logge inn for å svare
Marximat
20.08.2022 kl 10:53 6930

Enig!

Jeg _tipper_ dermed at vi vil få en voldsom leieprisøkning de to-tre neste årene, i takt med fallende boligpriser og økende renter. De kraftig økende leieprisene vil dog kun være til glede for uteleierne med lav gjeld, for vi andre vil ikke klare å få inn nok remter til å "dekke inn" både "boligpristapet" og renteøkningen.

Men når pendelen slår tilbake fordi boligmarkedet har falt nok og arbeidsledigheten er blitt høy nok, vil renta måtte settes ned igjen - pendelen sviger tilbake. Og da kan det atter være lukrativt å være utleiere - med høye leier og renta på vei ned, vil investorer kaste seg inn i markedet, og så har vi det gående igjen - men jeg _tipper_ at leiene da ikke vil gå ned. Med reduserte renteutgifter, høye leiepriser og økende boligpriser vil det dermed være attraktivt å være utleier igjen. Men det er altså i neste "boom"-sykel, etter at vi har slept oss gjennom den kommende bust-en. :-)
landis
20.08.2022 kl 20:58 6804

Det er litt interressant å lese at mange mener boligmarkedet styrer utlånsrenten i norges bank.
Husholdningene er definitivt en faktor i rentesettingen, men en svært liten en. For ikke mange år siden ble det faktisk pressisert at sentralbanksjefen at boliglån IKKE ville påvirke rentesettingen, i senere år har man tatt det inn som en faktor.
Hvorvidt prisene går sakte opp eller sakte ned er ikke særlig viktig for norges bank. Et reelt krakk vil nok definitivt gjøre noe med renten, men krakket sist på 80 tallet var i grunn ikke særlig dramatisk. Det gikk rett nok ned, men sakte og kontrollert.
Det tror jeg kommer til å skje også denne gangen, for norge under ett. Oslo er et eget marked med mange rare drivere resten av landet ikke har, og påvirker uansett ikke rentesettingen.
leadr
20.08.2022 kl 21:38 6765

At leieprisene går opp er greit nok, men å tro at alle kostnader kan velte over til leieboere? I ditt eksemplar fra 15 500 til 25 000? Høres helt urealistisk ut.

De som kjøper for utleie, basert på regnestykket ditt vil måtte ta tap fremover. Alt vokser dessverre ikke i himmelen. Førstegangskjøpere og de som skal oppgradere kan gjøre samme regnestykket. Også de spør seg selv hvorfor de skal kjøpe når det er mye dyrere?

Fra et investeringsperspektiv, månedlige inntekter "rett i lomma" blir bare små peanøtter i forhold til prisoppgang/nedgang. Nå må man regne med det går i 0, samt høy sannsynlighet for kraftig boligprisnedgang i tillegg.

Man må ikke høre på Norges bank eller andre større finansielle institusjoner. De har stor interesse av å holde ting stabilt. Sier seg selv at de MÅ si at de forventer marginalt nedgang. Skulle de si utsiktene ser ut til å bli boligkrakk (med vår ærlige rentebane), men vår viktigste mål er å få inflasjonen under kontroll - ja hva skjer da?!

Folk sier at renten skal ned. Ja, kanskje det. Men egentlig skulle renten allerede vært på 8-9 %, dvs over inflasjonen, men sier seg selv at hvis det skjer over natten så stopper alt opp. Hadde det vært tilfellet så blir plutselig 5-6 % bra... Forrige jappe-tid så tok boligmarkedet 20 år før den kom tilbake mente jeg å huske..
Redigert 20.08.2022 kl 21:49 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
20.08.2022 kl 22:46 6708

Boliglån i seg selv påvirker ikke rentesettingen, men det gjør folks forbruk. Og med høy(ere) gjeld i husholdningene vil hver renteendring slå sterk(ere) inn i forbruket. Negativ psykologi hos boligeierne (= >80% av husholdningene) fører også gjerne med seg innstramming i privatforbruk.

Og interessant at flere tidligere aktive nicks kommer på banen igjen nå på eiendomsforummet. Ikke så merkelig, for et forum bør være mest interessant når det skjer ting på feltet.
landis
20.08.2022 kl 23:16 6692

Her er det viktig å skille mellom innenlands og utenlands forbruk. Det siste faller betydelig forterere enn et første. Det gjør at situasjonen du skisserer ikke er helt riktig.
Med en såpass overopphetet økonomi som vi har nå, og i tillegg flere år med rekordlav rente og ditto prisvekst samt tvungent forbruk innenlands eller sparing gjør at husholdningene er sjeldent robuste for tiden, og burde definitivt klare en betydelig renteøkning fra dagens nivå. Samtidig fører den høye inflasjonen til at husholdningenes forbruk blir redusert med 7% grunnet prisstigningen fratrukket lønnsøkningen alene...
Å være aktiv på et eiendomsforum under coronaen var i grunn lite givende, faktisk helt dødfødt. Nå begynner det å bli litt mer spennende.

I tillegg har ikke fallende boligpriser så absolutte effekter på forbruket som du antyder, all den tid den menneskelige faktor er optimist, og forventer en snuoperasjon og økning i prisene når som helst, og derfor ikke begrenser forbruket så mye som din hypotese tilsier.
Dessuten er det fortsatt slik at selskaper som bygger bolig faktisk må bygge videre for å tjene penger og overleve, om enn kanskje med redusert arbeidsstokk og lavere tempo. Selv i en periode med fallende priser vil boligbyggingen heldigvis fortsette.

Fortsatt er det slik at husholdningene ikke kan ta sentralbanken som gissel mot høy rente... Og nå ligger vi vist an til 2% opp på under ett år. Slå den.
Onkel_S
20.08.2022 kl 23:34 6668

Jeg har ingen hypotese om hvor mye positiv eller negativ psykologi kvantitativt slår ut på privatforbruket.

Det er enklere med renten. Jo høyere gjeld en husholdning har, desto større utslag vil renten ha for hvor stor en del av den månedlige lønningen som kan gå til forbruk.

Samtidig er jeg enig i at de siste årenes rekordstore sparerate er medvirkende til at husholdningene i snitt er robuste, noe som reduserer risikoen for kollaps selv hvis vi - som forventet - får en (for) lang periode med (for) høye renter slik sentralbanken gjerne bidrar med - som så etterfølges av en ny periode med for lave renter for lenge, (se tråden til Olav2)
Redigert 20.08.2022 kl 23:34 Du må logge inn for å svare
Traktor94
20.08.2022 kl 23:35 6667

https://www.tv2.no/nyheter/15009162/

TV2 koker suppe på spiker som vanlig. Om jeg som utleier hadde fått TV2 på nakken for dette, ville det i hvertfall vært totalt uaktuelt å fornye noe kontrakt når den tid kommer, med disse sippene av noen leietakere. Og dersom dette er det første som kommer opp når nye utleiere søker opp navnet til vedkommende, blir det kanskje ikke så lett å finne noe annet heller. Noen bør kanskje tenke seg om to ganger før de løper til media.
Redigert 20.08.2022 kl 23:36 Du må logge inn for å svare
Paragrafen
21.08.2022 kl 00:27 6628

Marximat sitt regnestykke med formuesskatt(som er aktuelt for mange sekundærbolig eiere/investorer):

Formuesskatt: Verdi 5 mill x 0,95(skattemessig formuesverdi)x 0,0095(formuesskatt) = 45125. Øvrige faste utgifter: 2190 x 12 = 26280. Leieinintntekter: 15500 x 12 = 186000. 186000 - 45125 -26280 = 114595 x 0,78(skatt) = 89384 netto pr. år. 89384/5000000 = 1,78% nettoavkastnig. Eventuell ledighet, eiendomsskatt, forsikringer,velikehold etc er ikke medtatt.

Samtidig har vi en inflasjon på 5-7% samt økende rente og utsiker til at boligprisene flater ut/synker.

Redigert 21.08.2022 kl 00:54 Du må logge inn for å svare
leadr
21.08.2022 kl 03:54 6570

Hvor har du renteutgiftene/kapitalkostnadene? Mange har gjerne flere utleieenheter når de først har en. Regnestykket ditt tilsier at man har null gjeld og nedbetalt alt sammen og det er ingen kapitalkostnad.

Selv om man har f.eks. 3 mill i lån på en bolig verdt 5 mill så er 2 mill kapital som kunne vært investert i andre ting. Eller gitt innskuddsrente i banken osv. For enkelthetens skyld for vi si 3,6 % rente på 5 mill. Det gir -140 000 (etter fradrag). 89384 - 140 000 = -50 616.

Da har vi ikke tatt med avdragene, noe som tross alt må betales selv om det er tvunget "sparing". Og hva er sannsynligheten for at boligen stiger de neste årene kontra at det kan komme en stygg fall..??
Paragrafen
21.08.2022 kl 04:03 6562

" Regnestykket ditt tilsier at man har null gjeld og nedbetalt alt sammen og det er ingen kapitalkostnad"

Ja! Eller tilsvarende formuesefekkt skattemessig på portefølgen/investeringene totalt sett. Poenget er da at kapitalkostnadene kommer i form av inflasjon og eventuell nedgang i salgspriser. 1,78% -vedlikehold,forsikringer, eiendomsskatt - inflasjon +/- eiendomspriser. Og hva tror du da vil skje med leieprisene hvis vi antar at eiendomsprisene flater ut/faller? Og hvor stor effekt tror du det vil ha på utbudet av leieboliger i markedet ? Og hvor mye vil det igjen legge press på leieprisene?

Som en annen sa her på en av trådene: I dag har en sykepleier råd til null boliger sentralt i Oslo om ti år har de ikke råd til å leie noenting heller. Med bolig og skattepolitikken som nå føres spesielt i Oslo tar det ikke 10 år snarere 3-5 år.
Redigert 21.08.2022 kl 04:59 Du må logge inn for å svare
Marximat
21.08.2022 kl 08:29 6479

Leadr: Jeg tror ikke at alle kostnader kan veltes over på leietakeren/-ne:

Ved leie 25 000/mnd og 5 % rente går utleier omtrent i null.

Leietaker får leid bolig til omtrent det samme som det ville kostet å eie tilsvarende leilighet.

Med et boligprisfall på 6 % årlig, taper utleier 25 000/mnd (første året).

Mens leietaker unngår å tape 25 000/mnd.

Med dette regnestykket blir "verdien" av å leie ca. 50 000/mnd. For leietaker er det dermed et kupp å få leie til 25 000/mnd!

Så spørs det da hvordan det går med leiemarkedet fremover; er utleierne villig til å sitte gjennom en prisnedgang, eller tar de gevinst?
Redigert 21.08.2022 kl 08:32 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
21.08.2022 kl 11:08 6398

Pusler litt med utleie i Oslo (4 leiligheter + 1 hybel) og aksjer - primært bankaksjer. Jeg tror ikke på helt den samme dramatiske veksten i leienivåer selv om jeg isolert gjerne skulle hatt det. Har drevet med dette siden 2010 og min erfaring er vel at husleiene stort sett følger KPI over tid - vi får derfor ganske sterk stigning i år og neste år før KPI kommer ned på 2-3% igjen og leiene likeså - men vi får et varig løft nå i 2022 og 2023 --- som vil gjøre det interessant å være utleier fra 2023-24. Jeg tror forøvrig heller ikke at vi skal opp i 5% boliglånsrente - har selv nå 3,15% etter helgens gledes brev fra Nordea - tipper toppen er 1% over det før renten skal noe ned igjen før styringsrenten skal ned mot normal renten på 1,75% igjen. Kanskje tilbake til dagens nivå cirka for boligrenten. Min formuesskatt har gått fra 0 til 120.000 ila 5-6 år primært pga Erna og oppgradering av formuesverdi sekundærboliger (fra 40 til 90% på hennes vakt - de siste 5% tar Jonas/Vedum). Det er i og for seg greit nok synes jeg - men slår selvfølgelig veldig inn i forhold til de som er gode på regneark og benytter disse for å se på investeringer år for år. Jeg er som type mer : hva tror jeg om de neste 10 årene - hva er lurt i et slikt perspektiv ?. Og da er jeg helt sikker på at å eie sentrale leiligheter i Oslo er smart - både ut fra verdi - men også cashflow. Og det samme tenker jeg i forhold til aksjene - jeg er en kjøper som "sitter" . Trolig ikke genialt - men slik er det. Tror det er en god del av oss.

Når jeg gjorde kontraktene om kjøp (alle 4 nybygg) i 2010, 2011, 2012 og 2014 gikk jeg inn med tilsammen 2,8 i egenkapital og lånte 13. Gjelden den samme idag / ek ca 18. Tror ikke på en slik utvikling neste 10 år / men 50% er også bra / da vil ek i leilighetene være ca 33. Det er den tidshorisonten jeg jobber ut fra.
Redigert 21.08.2022 kl 11:38 Du må logge inn for å svare
leadr
21.08.2022 kl 12:51 6330

Ekstremt tvilsomt (utopisk) at leiemarkedet hopper opp så mye. Skulle leiemarkedet komme til 25 000 i eksempelet og faktisk enda mer slik at sykepleiere ikke har råd - da snakker vi over 35000 for 2roms - hva skjer med økonomien? Da blir det mindre penger til forbruk og konsum. Da blir det stor arbeidsledighet. Kafeer, butikker, restauranter osv må legges ned i hopetall. I Kina har boligprisene gått helt ekstremt, ratioen på boligpris/leie må vel fortsatt være OK nok til at 10-20millioner har råd å bo i storbyen (uten at jeg har sjekket så nøye).

Som Vrimle sier, jeg tror også det følger stort sett KPI. Kan få noe hopp slik som nå når "alle" skal på flyttefot i august, men regner med det roer seg utover høsten. Når det roer seg ned kan de som sitter med dyre leiekontrakter si opp og flytte på seg. Er ikke sagt at leieboere er bundet til å bo der for alltid.

I det store bildet er det tross alt snakk om et ekstremt fåtall leietagere som kjemper nå i august. De som allerede leier går på eksisterende kontrakt og der er det ingen økning i husleien. Leieprisene har vel stort sett gått "stabilt" opp sett i de siste 40 års perspektiv. Det er boligprisene det kan svinge mye.

Hvis man sitter med en nedbetalt leilighet på 5 mill - kunne man solgt det og plassert det i f.eks. amerikanske obligasjoner som er nå på 2,99 %. Men man har altså valgt å plassere det i leiligheten. - Kapitalkostnaden - inflasjon +/- eiendomspriser som du nevner.

Hva skjer hvis boligprisene faller? Tja, skulle bobla sprekke (hvis det er en boble) så skal ting bli billigere.. Ikke dyrere.
Redigert 21.08.2022 kl 13:20 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
21.08.2022 kl 15:45 6243

Helt tullete at vi har formuesskatt i dette landet. Beskatning av eiendeler som er beskattet fra før. Syns Høyre gjorde en dårlig jobb på dette område etter å ha sittet i 8 år. Hvorfor skal Staten trekke penger ut av folk når pengebingen allerede er smekkfull ? Hadde skjønt det dersom vi var et land med økonomiske utfordringer.
Redigert 21.08.2022 kl 15:46 Du må logge inn for å svare
Paragrafen
21.08.2022 kl 15:56 6215

Vi får ganske sikkert en frisk prisvekst i leienivået fremover bare KPI justeringene er betydelige. KPI fra Juni 2021 til Juni 2022 steg 6,3%. Jeg tror også sekundærboligandelen vil fortsette å falle i takt med stadig dårliger rammevilkår for sekundærbolig eiere. Det vil føre til færre utleieleigligheter som vil sette ytterliger press på utleiemarkedet. Uttaler meg om Oslo markedet primært....
Marximat
21.08.2022 kl 20:23 6087

Jeg tror nok at mange "hobbyutleiere" gjør som
meg når de skal legge ut boligen til leie: Sjekker Dinn ig ser hvor prisleiet ligger på boliger i samme størrelse i samme område og omtrent samme standard. Og så setter man leien ut fra det.

Profesjonelle utleiere, derimot ... De vil nok følge regnearkene og kreve en økonomisk rasjonell avkastning; ellers er det trolig best å selge unna med begge hender.

Og dermed setter de tonen (les: prisleiet) for oss "hobbyutleiere". Jeg har ikke noe tro på at "hobbyutleierne" skal legge seg langt under det de profesjonelle utleierne krever.
baltuz
21.08.2022 kl 21:04 6054

DEt har alerede vært et kraftig "nedsalg " av sek boliger jfr denne artikkelen i FA

https://finansavisen.no/nyheter/bolig/2022/08/15/7913545/rekordfa-sekundaerboliger-rammer-leiemarkedet-saerlig-i-oslo

Nedgangen i sekundærboliger er spesielt tydelig i hovedstaden. Det er nå 5025 færre sekundærboliger i Oslo enn for tre år siden. Andelen har falt fra 17,5 til 15,7 prosent.

Disse boligene er altså kjøpt av folk som selv skal bo der og , har følgelig tatt unna en stor andel av manglende nybygging for denne kjøpegruppen. En må anta at de fleste av disse har vært utleieboliger . For gruppen som leier er dette katastrofalt , og hva skjer etterhvert om denne trenden fortsetter? Igangsettingen dropper nå kraftig og det er ikke vanskelig å se for seg hva som vil skje i Oslo når dagens usikre klima er lagt bak oss?
Redigert 21.08.2022 kl 21:05 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
22.08.2022 kl 10:05 5877

Enig med alle som sier at det blir færre sekundærboliger og større press - dyrere husleie i Oslo. Men jeg tror altså ikke på 60% økning ila 1-2 år, mer 10-15% som er ganske mye det også. Jeg følger også nøye med på hva feks Heimstaden tar for sine leiligheter og de har helt klart satt opp prisene noe allerede. Selv ligger jeg litt for lavt med 17.000 og 18.000 for fine/sentrale 3-roms og 22.500 og 23.300 for ditto 4-roms. Men flere av mine leietakere har bodd hos meg lenge og er veldig fornøyd. Det synes jeg er flott - og det sparer meg for en del "flyttekostnader" og styr også.
Redigert 22.08.2022 kl 18:12 Du må logge inn for å svare
Marximat
22.08.2022 kl 14:30 5777

Som sagt _tror_ jeg at de profesjonelle - og da i særdeleshet Heimstaden, naturligvis, siden de er størst - kommer til å sette standarden.

Da jeg annonserte min leilighet i sommer, bet jeg meg merke i et ganske stort prissprik for området. Og de profesjonelle lå høyest.

25 000 for en tomroms er ikke uoverkommelig for et par der begge er i full jobb. Alternativet er jo altså å kjøpe en leilighet og betale det samme i renter og FK. Avdrag kommer da i tillegg, det samme gjør verditapet.

Mot et slikt (hypotetisk) bakteppe blir det faktisk attraktivt å få leie en tomroms på 50 kvm innenfor Ring 3 til 25 000/mnd ...! :-o
Redigert 22.08.2022 kl 17:35 Du må logge inn for å svare
Traktor94
22.08.2022 kl 23:33 5633

https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=268282299

Her begynner det allerede å nærme seg 25K for toroms.
Onkel_S
23.08.2022 kl 20:23 5474

Trodde jeg skulle til å skrive noe a la 'den var også helt spesielt fin' eller lignende, men det er den vel egentlig ikke?Nyoppusset, men så heller ikke mer... vil vise seg om de får den prisen da.
Marximat
23.08.2022 kl 21:59 5380

Det er faktisk 39 leiligheter i Oslo i størrelsen 45-55 kvm priset til over 20 000/mnd.

Mange av disse er riktignok treroms. (Deles av to venner, eller et par med barn? Kanskje litt i minste laget for sistnevnte? I så fall betaler venner 10 000+/mnd for å slippe større kollektiv.)
Traktor94
23.08.2022 kl 22:20 5352

Den har visst et veldig eksklusivt spisebord, ellers ikke noe spesielt fin.
mrpotato
24.08.2022 kl 08:48 5234

Jeg har leid ut 55kvm 3roms for 20.000 siden 2019 nå. Alt inkludert vel å merke da. Kan sikkert øke neste gang jeg får ny leietaker. Pusser litt opp nå så får opp standarden, i tillegg til at leieprisene har økt veldig siden den gangen. Så det er ikke helt sjokkerende at det er noen leiligheter ute nå til de prisene.

I tillegg har bodene vært leid ut for ca 2000 pr mnd i perioder (nå bruker jeg de selv).
Redigert 24.08.2022 kl 08:51 Du må logge inn for å svare