Leiemarkedet nå - og fremover
Marximat
12.08.2022 kl 09:17
10559
Et enkelt regnestykke:
Jeg leier ut en leilighet på Løkka, 50 kvm, takst 5 mNOK, fellesutgifter 1800, internett 390.
Månedlige renteutgifter: 13 750
Øvrige utgifter: 2190
Totale utgifter: 15 940
Ny leiekontrakt inngått i sommer. Leiepris: 15 500/mnd.
Formuesskatt er her ikke tatt med på utgiftssiden, men vil slå inn for mange utleiere.
Og løpende vedlikehold av leiligheten er heller ikke tatt med.
Dersom renta går opp til 5 % (og boligprisene holder seg), blir renteutgiftene på samme leilighet 20 833.
I realiteten har boligprisstigning trolig "subsidiert" leiepriser; det har ikke vært så viktig å skru opp leien, da hovedgevinsten har kommet fra prisstigningen.
Uten prisstigning som investeringsinsentiv, må vi regne med at (de rasjonelle, og definitivt de profesjonelle) utleierne vil søke å velte de økte utgiftene over på leietakerne. I så fall - med renteøkning til 5 % - kan vi regne med at leieprisen for 50 kvm-leiligheter sentralt i Oslo vil ligge på ca. 25 000/mnd. om to års tid.
Med et boligprisfall på toppen, vil det faktisk være gunstig (sic!) for leietakerne dersom de slipper unna med 25 000/mnd i leie.
Det blir vanskelig for studenter og deltidsarbeidende, mens par med to fulle inntekter vil klare det fint. Og så blir de stuck i leiemarkedet.
-
«
- 1
- 2 »
Da henger man etter med leier forstår jeg....
Men det er jo stor forskjell på beliggenheter, standard og ikke minst hva leieforholdet innbefatter - feks av eksklusive spisebord (smil).
Men om jeg forstår Marximat og andre rett er det omtrent en slik leilighet de tror skal koste 25.000 i måneden om 2-3 år ? Bare for å prøve å sette noen premisser.
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=268465841
Men det er jo stor forskjell på beliggenheter, standard og ikke minst hva leieforholdet innbefatter - feks av eksklusive spisebord (smil).
Men om jeg forstår Marximat og andre rett er det omtrent en slik leilighet de tror skal koste 25.000 i måneden om 2-3 år ? Bare for å prøve å sette noen premisser.
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=268465841
sondresb
24.08.2022 kl 13:59
2624
Enig i hovedpoenget, det er ikke noen gullgruve å leie ut beregnet fra markedspris og det er ikke sikkert at prisutviklingen får regnestykket til å gå opp for utleier. Har selv kjøpt og leid ut en 3+1 (som to enheter) på Helsfyr/Ensjø i vår/sommer. La meg nok under markedet for 3-romsen, men svært stor interesse for begge - og nettoyield helt ned på 3.5%.
Uansett, tror ikke det umiddelbart er slik at man bare kan øke leien til det er fornuftig avkastning. 25k for toroms blir neppe normen veldig kortsiktig. Tror heller at realprisene faller litt/en del, slik at yielden øker litt den veien. Men det er vanskelig å time bunn og få andre gratis lunsjer, og på 8-10 års sikt har jeg sterk tro på Oslomarkedet, spesielt relativt til en del nærliggende markeder som jeg synes er (betraktelig mer) overpriset.
Uansett, tror ikke det umiddelbart er slik at man bare kan øke leien til det er fornuftig avkastning. 25k for toroms blir neppe normen veldig kortsiktig. Tror heller at realprisene faller litt/en del, slik at yielden øker litt den veien. Men det er vanskelig å time bunn og få andre gratis lunsjer, og på 8-10 års sikt har jeg sterk tro på Oslomarkedet, spesielt relativt til en del nærliggende markeder som jeg synes er (betraktelig mer) overpriset.
mortimer68
24.08.2022 kl 14:28
2593
Takk for en interessant og god tråd om leiemarkedet :-)
Har leid ut en 4-roms som kollektiv i Oslo siden 2006, og vurderer nå lønnsomheten i dette prosjektet. Startet med å leie ut 3 rom, men fant fort ut at den største stua måtte deles i to for å få det lønnsomt. Som flere påpeker har verdistigningen i mange år overgått leieinntektene, slik at disse ikke har blitt økt spesielt. En kjapp analyse på finn.no avslører at min husleie ligger langt under snittet.
En fremtid uten verdistigning gjør det nødvendig med en/flere justeringer:
1. Avslutte bokollektivet, pusse opp leiligheten og selge (grei gevinst på 16 år)
2. Justere opp husleia vesentlig ved utskifting av leietakere fremover
3. Erstatte felles stue med et nytt soverom, og få inn en leietaker til (5 totalt)
Så i sommer en normal 4-roms leilighet som er bygd om til 9 soverom / 7k pr. rom. Så jeg har ennå litt å gå på ;-)
Noen som har vært gjennom den samme problemstillingen som meg?
Har leid ut en 4-roms som kollektiv i Oslo siden 2006, og vurderer nå lønnsomheten i dette prosjektet. Startet med å leie ut 3 rom, men fant fort ut at den største stua måtte deles i to for å få det lønnsomt. Som flere påpeker har verdistigningen i mange år overgått leieinntektene, slik at disse ikke har blitt økt spesielt. En kjapp analyse på finn.no avslører at min husleie ligger langt under snittet.
En fremtid uten verdistigning gjør det nødvendig med en/flere justeringer:
1. Avslutte bokollektivet, pusse opp leiligheten og selge (grei gevinst på 16 år)
2. Justere opp husleia vesentlig ved utskifting av leietakere fremover
3. Erstatte felles stue med et nytt soverom, og få inn en leietaker til (5 totalt)
Så i sommer en normal 4-roms leilighet som er bygd om til 9 soverom / 7k pr. rom. Så jeg har ennå litt å gå på ;-)
Noen som har vært gjennom den samme problemstillingen som meg?
leadr
24.08.2022 kl 16:50
2529
Jeg kan ikke se for meg noen som helst sjanse at en "vanlig" 2 roms til 15 000 i dag skal bli 25 000 om 2-3 år...
Hvis man skal selge utleieboligene så må man skynde seg ;) Flere som har tenkt som deg og allerede er på ballen. Og nå spekuleres det i renteøkning på 0,75 på neste møte.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=269602253
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=267807423
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=270358982
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=268549535
Den første er jo ganske ekstremt. Men utleieleiligheter går gjerne lavere i pris enn "vanlig" boliger. Den til 9 rom må være sånn ca 120-140kvm+ i Frogner? Disse koster jo typisk 12-15 mill+ så yield fremover blir ikke akkurat noe å rope hurra for. Men verdistigningen har jo vært deretter. Men spørs om ikke det blir mer gjennomtrekk av leietagere.
At verdistigningene siste årene har vært lukrativt er det ingenting å si på. Virker som denne ble kjøpt som "hytte" og kun for verdistigning, men eieren har nå fått kalde føtter og selges igjen bare et år etterpå: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=268766981
Så kan bli svært interessant frem mot nyttår.. Kan fort bli et ras av boliger som skal legges ut på markedet.
Hvis man skal selge utleieboligene så må man skynde seg ;) Flere som har tenkt som deg og allerede er på ballen. Og nå spekuleres det i renteøkning på 0,75 på neste møte.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=269602253
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=267807423
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=270358982
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=268549535
Den første er jo ganske ekstremt. Men utleieleiligheter går gjerne lavere i pris enn "vanlig" boliger. Den til 9 rom må være sånn ca 120-140kvm+ i Frogner? Disse koster jo typisk 12-15 mill+ så yield fremover blir ikke akkurat noe å rope hurra for. Men verdistigningen har jo vært deretter. Men spørs om ikke det blir mer gjennomtrekk av leietagere.
At verdistigningene siste årene har vært lukrativt er det ingenting å si på. Virker som denne ble kjøpt som "hytte" og kun for verdistigning, men eieren har nå fått kalde føtter og selges igjen bare et år etterpå: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=268766981
Så kan bli svært interessant frem mot nyttår.. Kan fort bli et ras av boliger som skal legges ut på markedet.
Redigert 24.08.2022 kl 18:07
Du må logge inn for å svare
0001Oslo
24.08.2022 kl 18:03
2495
Denne dere tenker på?
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=262911338
Lå ute for 85.500 pr mnd først, før prisen ble justert ned til sånn 75k tilsammen ish.
Har fått utleid de fleste rommene nå ser jeg, med unntak av to
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=262911338
Lå ute for 85.500 pr mnd først, før prisen ble justert ned til sånn 75k tilsammen ish.
Har fått utleid de fleste rommene nå ser jeg, med unntak av to
mortimer68
24.08.2022 kl 20:02
2449
Der var den, ja! Rommet ble først annonsert for 7.250, nå 7k.
Hollendergata 2E, seksjon 12 ble kjøpt av Jasser Eiendom for 9 mill. den 20.10.2021. Reagerte litt på plantegningen som viser 2 små bad og en kjøkkenbenk i gangen: https://images.finncdn.no/dynamic/1280w/2022/6/vertical-2/21/8/262/911/338_50964160.jpg
Fint pusset opp, men må jo bli trangt uten fellesrom og et større kjøkken?
Hollendergata 2E, seksjon 12 ble kjøpt av Jasser Eiendom for 9 mill. den 20.10.2021. Reagerte litt på plantegningen som viser 2 små bad og en kjøkkenbenk i gangen: https://images.finncdn.no/dynamic/1280w/2022/6/vertical-2/21/8/262/911/338_50964160.jpg
Fint pusset opp, men må jo bli trangt uten fellesrom og et større kjøkken?
mortimer68
24.08.2022 kl 20:17
2432
Se der ja, leadr!
Ser ut som det er flere som har kikket inn i krystallkula og regnet litt i Excel... her er det jo bare å velge og vrake. Eneste ulempe er prisen de skal ha - som gjør det vrient å regne seg hjem. Mye å betale 6-7-8 millioner for 4-5 soverom, når snittprisen på rom i bokollektiv i Oslo er rundt 7.300. Spesielt når min leilighet ble kjøpt for 2 mill. i 2005 (!)
En annen ulempe med bokollektiv er at det alltid bor noen der. Og dermed blir det vanskelig å pusse opp. Og når standarden faller så gjør også leieinntekten det. Alternativet er å "tømme" kollektivet, pusse opp og satse på høyere inntekt som kompenserer for oppussing og tømming. Noe å tenke på...
Ser ut som det er flere som har kikket inn i krystallkula og regnet litt i Excel... her er det jo bare å velge og vrake. Eneste ulempe er prisen de skal ha - som gjør det vrient å regne seg hjem. Mye å betale 6-7-8 millioner for 4-5 soverom, når snittprisen på rom i bokollektiv i Oslo er rundt 7.300. Spesielt når min leilighet ble kjøpt for 2 mill. i 2005 (!)
En annen ulempe med bokollektiv er at det alltid bor noen der. Og dermed blir det vanskelig å pusse opp. Og når standarden faller så gjør også leieinntekten det. Alternativet er å "tømme" kollektivet, pusse opp og satse på høyere inntekt som kompenserer for oppussing og tømming. Noe å tenke på...
mortimer68
24.08.2022 kl 22:25
2364
Gjorde en kjapp analyse på de 4 leilighetene du listet opp, leadr. Og det jeg finner er skremmende! Samtlige leiligheter går i minus ved 5% rente (!) Selv med dagens rente på 3% er overskuddet faretruende lavt: 90-110k pr. år etter å ha betalt renter, felleskostnader og skatt. 1,4 - 1,6 % avkastning på 6-8 mill. er ikke godt nok.
Leietakerne er der. Spørsmålet er hvor mye de er villige til å betale fremover. For med høyere renter må leieinntektene opp for å sikre cashflow og lønnsomhet for utleierne. Tilbud og etterspørsel. Eller?
Leietakerne er der. Spørsmålet er hvor mye de er villige til å betale fremover. For med høyere renter må leieinntektene opp for å sikre cashflow og lønnsomhet for utleierne. Tilbud og etterspørsel. Eller?
leadr
25.08.2022 kl 10:49
2211
Det er bare å se på Finn. Et kjapt søk viser typisk kollektivpriser alt fra 5000-7500 med grei størrelse mellom 7-12kvm osv. Hybler rundt 10 000. 2-roms ligger fortsatt på 15 000. **Og vi er nå allerede på vei over peaken** siden den store flyttemåneden i året er snart slutt. Så ser ikke noe hysteri på Finn som man får inntrykk av fra media. Mange "amatører" som leier ut tenker det er kjekt å få inn stabile leietager og tar ikke frem kalkulatoren og er fornøyd så lenge de går i pluss på bankkontoen. Så dette vil jo bidra til å holde prisene stabilt.
De som prøver seg på høye priser risikerer å få veldig dårlig leietagere eller at det blir stor gjennomtrekk. Men betalingsvilligheten for et veldig godt objekt kan være høy, så ikke umulig noen nyere 2-roms kan gå til 25 00. For en som selger med god profitt og skal ut på leiemarkedet er nok betalingsvilligheten høy for et slikt objekt fordi de fleste vil ikke gå ned i standard. - Og som trådstarter påpeker, det vil i praksis være et røver-deal hvis boligprisene går ned(/flatt)...
Men for vanlig standard bolig, selv om det er trengsel nå, så tipper jeg ting roer seg ned og man kan ikke regne med å få dekket renteøkningene.
De som prøver seg på høye priser risikerer å få veldig dårlig leietagere eller at det blir stor gjennomtrekk. Men betalingsvilligheten for et veldig godt objekt kan være høy, så ikke umulig noen nyere 2-roms kan gå til 25 00. For en som selger med god profitt og skal ut på leiemarkedet er nok betalingsvilligheten høy for et slikt objekt fordi de fleste vil ikke gå ned i standard. - Og som trådstarter påpeker, det vil i praksis være et røver-deal hvis boligprisene går ned(/flatt)...
Men for vanlig standard bolig, selv om det er trengsel nå, så tipper jeg ting roer seg ned og man kan ikke regne med å få dekket renteøkningene.
Redigert 25.08.2022 kl 12:54
Du må logge inn for å svare
mrpotato
25.08.2022 kl 10:58
2200
Som utleier ønsker jeg jo at leieprisene skal øke, men jeg tror ikke det vil øke så voldsomt som at en 2-roms som i dag for typisk 14-15 pr mnd, vil gå for 25.
Samtidig så blir jeg jo litt usikker, for det er vanskelig å kjøpe en utleiebolig nå i Oslo som er veldig lønnsom. Hvis man også skal tenke at vi får tilnærmet 0% økning i boligprisene så er det ikke særlig attraktivt å leie ut. Men hva skjer videre da? Det blir jo mindre utleieboliger på markedet, som igjen fører til å leieprisene øker. Som igjen fører til at det blir lønnsomt å leie ut igjen. Som igjen kanskje fører til at flere kjøper utleiebolig?
Uansett, så håper jeg at ting holder seg stabilt nå fremover. Mye usikkerhet i markedet for tiden, det kan gå begge veier. Hvis jeg ser at det blir panikktilstander i løpet av vinteren kommer jeg nok til å prøve å gjøre et kupp ;)
Samtidig så blir jeg jo litt usikker, for det er vanskelig å kjøpe en utleiebolig nå i Oslo som er veldig lønnsom. Hvis man også skal tenke at vi får tilnærmet 0% økning i boligprisene så er det ikke særlig attraktivt å leie ut. Men hva skjer videre da? Det blir jo mindre utleieboliger på markedet, som igjen fører til å leieprisene øker. Som igjen fører til at det blir lønnsomt å leie ut igjen. Som igjen kanskje fører til at flere kjøper utleiebolig?
Uansett, så håper jeg at ting holder seg stabilt nå fremover. Mye usikkerhet i markedet for tiden, det kan gå begge veier. Hvis jeg ser at det blir panikktilstander i løpet av vinteren kommer jeg nok til å prøve å gjøre et kupp ;)
Marximat
25.08.2022 kl 13:40
2122
Da leiligheten nevnt i TS ble leid ut, var faktisk 2 av 50 (seriøse) hevendelser fra par som hadde solgt bolig og ønsket å være leietakere litt fremover. Jeg tolket begge som at de ønsket å se an prisutviklingen; hvorfor ellers skulle man avvente å kjøpe nytt, men heller leie, etter boligsalg?
PSI- Investor
17.07.2023 kl 12:01
1100
Det er litt morsomt at det kan se ut som en del politikere ikke skjønner hvorfor det blir dyrere å leie når rammebetingelsene for å leie ut gjøres dårligere for utleiere.
Når mange nå, inkuldert meg selv, ikke gidder å drive med utleie lenger og selger boligene, så kjøpes ikke disse av leietagerne.
Når det samtidig er rundt 65% nedgang i igangsettelser på nybygg fordi det for tiden heller ikke lønner seg, så går de tidligere utleieboligene til gode priser pga en begynnende boligmangel.
Så blir det færre boliger til leie, det blir kamp om de som er igjen, og leien stiger.
Ser SV ville regulere markedet.
Men de kan ikke tvinge folk til å drive med utleie.
Og de må innse at ingen, eller i alle fall svært få, driver med utleie bare for å være snill.
Man gjør det bare hvis det er penger å tjene på det.
Når mange nå, inkuldert meg selv, ikke gidder å drive med utleie lenger og selger boligene, så kjøpes ikke disse av leietagerne.
Når det samtidig er rundt 65% nedgang i igangsettelser på nybygg fordi det for tiden heller ikke lønner seg, så går de tidligere utleieboligene til gode priser pga en begynnende boligmangel.
Så blir det færre boliger til leie, det blir kamp om de som er igjen, og leien stiger.
Ser SV ville regulere markedet.
Men de kan ikke tvinge folk til å drive med utleie.
Og de må innse at ingen, eller i alle fall svært få, driver med utleie bare for å være snill.
Man gjør det bare hvis det er penger å tjene på det.
-
«
- 1
- 2 »